Hemställan från Göteborgs Hamn AB om försäljning av del av fastigheten Masthugget 712:30

Kommunfullmäktige Handling 2024 nr 108 Hemställan från Göteborgs Hamn AB om försäljning av del av fastigheten Masthugget 712:30 Till Göteborgs kommunfullmäktige Kommunstyrelsens förslag Kommunstyrelsen tillstyrker stadsledningskontorets förslag i tjänsteutlåtande den 15 mars 2024 och föreslår att kommunfullmäktige beslutar: Hemställan från Göteborgs Hamn AB om försäljning av del av fastigheten Masthugget 712:30 tillstyrks. Göteborg den 29 maj 2024 Göteborgs kommunstyrelse Jonas Attenius Mathias Sköld Stadsledningskontoret Tjänsteutlåtande Handläggare Utfärdat 2024-03-15 Lisa Kallmér Ärendenummer SLK-2024-00335 Telefon: 031-368 06 44 E-post: lisa.kallmer@stadshuset.goteborg.se Hemställan från Göteborgs Hamn AB om försäljning av del av fastigheten Masthugget 712:30 Förslag till beslut I kommunstyrelsen och kommunfullmäktige: Hemställan från Göteborgs Hamn AB om försäljning av del av fastigheten Masthugget 712:30 tillstyrks. Sammanfattning Göteborgs Hamn AB (GHAB) äger och arrenderar ut fastigheten Masthugget 712:30 till Stena Line AB (Stena Line) för bolagets bedrivande av färjeverksamhet. GHAB har för avsikt att avyttra marken med anledning av att dagens färjeverksamhet kommer att upphöra inom området. Kommunfullmäktige godkände den 27 oktober 2022 § 28 respektive 23 november 2023 § 52 hemställan från GHAB om en fortsatt investering i upprättandet av en ny färjeterminal i Arendal/Ytterhamnarna. Under hösten 2023 har GHAB erhållit en propå från Stena Fastigheter AB (Stena fastigheter) om förvärv av del av fastigheten Masthugget 712:30 som idag är bebyggd med ett parkeringshus. GHAB:s styrelse har fattat ett beslut om försäljning av del av fastigheten Masthugget 712:30 till Stena Fastigheter. Beslutet är bland annat villkorat av exploateringsnämndens godkännande av försäljningen. Exploateringsnämnden beslutade vid sitt sammanträde den 5 februari 2024 § 9 att ställa sig positiv till den aktuella försäljningen. GHAB har hemställt ärendet till kommunfullmäktige då bolaget anser att försäljningen avser strategisk mark och att försäljningen medför behov av en följdändring i det arrendeavtal som tidigare beslutats av kommunfullmäktige. Hemställan från GHAB behandlades i styrelsen för Göteborgs Stadshus AB (Stadshus) 25 mars 2024 § 67. Stadsledningskontoret kan konstatera att villkoret om exploateringsnämndens godkännande av försäljningen är uppfyllt och har inga invändningar mot varken aktuell försäljning eller den justering av arrendeavtal som blir en följd av en försäljning. Stadsledningskontoret vill framhålla vikten av att tidplanen för etableringen av den nya färjeterminalen i Arendal/Ytterhamnarna fullföljs, då en försenad avflyttning från Masthuggsterminalen innebär negativa konsekvenser för projekt Lindholmsförbindelsen och därigenom staden. Stadsledningskontoret anser att det är av största vikt att GHAB återkommer till kommunfullmäktige om ett avtal inte kan träffas mellan GHAB och Stena AB. Bedömning ur ekonomisk dimension En avyttring av del av fastigheten Masthugget 712:30, i enlighet med GHAB:s hemställan, bedöms ge bolaget en intäkt på marknadsmässig nivå. Stadsledningskontoret vill, i likhet med Stadshus, framhålla att huruvida den reavinst som uppstår vid försäljningen kommer att tillfalla bolaget eller ej beror på hur ägaren vid tidpunkten för försäljningen bedömer bolagets långsiktiga resultat och finansiella ställning liksom på ägarens kort- och långsiktiga utdelningskrav på koncernen som helhet med mera. Bedömning ur ekologisk och social dimension Stadsledningskontoret har inte funnit några särskilda aspekter på frågan utifrån dessa dimensioner. Bilaga Göteborgs Stadshus AB:s handlingar 2024-03-25 § 67 Ärendet Ärendet avser en hemställan från Göteborgs Hamn AB till kommunfullmäktige om godkännande av försäljning av del av fastigheten Masthugget 712:30 till Stena Fastigheter AB samt justering av det arrendeavtal som tidigare beslutats av kommunfullmäktige och som blir en följd av en försäljning. Beskrivning av ärendet Kommunfullmäktige godkände den 27 oktober 2022 § 28 respektive 23 november 2023 § 52 hemställan från GHAB om en fortsatt investering i upprättandet av en ny färjeterminal vid Arendal/Ytterhamnarna. Investeringsbesluten har haft som utgångspunkt att avtal gällande den nya färjeterminalen i Arendal/Ytterhamnarna ska tecknas med Stena Line. I föregående ärende beskrevs det avtalsmässiga upplägget, innehållande ett så kallat Construction Agreement (projektavtal) samt arrendeavtal och hyresavtal, vilka biläggs Construction Agreement. Construction Agreement undertecknades den 9 juni 2023 och innehåller ett villkor om att respektive bolagsstyrelse, för Stena Line:s del Stena AB, ska godkänna avtalet. GHAB:s styrelse godkände avtalet den 25 september 2023. Stena AB:s styrelse har ännu inte godkänt avtalet. Försäljning av del av fastigheten Masthugget 712:30 Under hösten 2023 har GHAB erhållit en propå från Stena Fastigheter om förvärv av del av fastigheten Masthugget 712:30. GHAB äger fastigheten och arrenderar ut marken till Stena Line AB för bolagets bedrivande av färjeverksamhet. Den mark som förfrågan avser är bebyggd med ett parkeringshus. Arrendeavtalet mellan GHAB och Stena Line beträffande Masthuggsterminalen beslutades av kommunfullmäktige i maj 2016 och är gällande till och med 2035. GHAB har för avsikt att avyttra marken för Masthuggsterminalen då dagens färjeverksamhet kommer att upphöra inom området. Med hänsyn till stadens långsiktiga stadsutvecklingsplaner är det inte aktuellt för GHAB att nyttja marken för annan kommersiell hamnverksamhet. Därmed upphör även den grundläggande anledningen till att GHAB äger och förvaltar marken. Nuvarande verksamhetsområde för färjetrafiken ligger inom område som i gällande översiktsplan är utpekade omvandlings- respektive utbredningsområde för stadsutveckling. Igångsättningsbeslut för FÖP södra älvstranden har fattats av stadsbyggnadsnämnden 26 september 2023 § 471 samt kommunstyrelsen 22 november 2023 § 838. GHAB har beslutat att avyttra del av fastigheten Masthugget 712:30 om ca 3000-4000 kvm till Stena Fastigheter. Vid en försäljning behöver den arrenderade ytan justeras i befintligt arrendeavtal. Bild 1. Rött område utgör den del av fastigheten Masthugget 712:30 som hemställan berör. Blått område utgör tomträtt på fastigheten Masthugget 712:39. Principiell beskaffenhet Av GHAB:s ägardirektiv framgår att ärenden som bolaget bedömer är av principiell beskaffenhet eller annars av större vikt ska lämnas till kommunfullmäktige för ställningstagande. GHAB har gjort bedömningen att ärendet är av sådan beskaffenhet då ärendet avser försäljning av strategisk mark samt en ändring i det arrendeavtal som tidigare beslutats av kommunfullmäktige. Övergripande avtalsvillkor Enligt Göteborgs Stads riktlinje vid överlåtelse av fastigheter mellan stadens bolag och kommunen genom tidigare fastighetsnämnden, beslutad av kommunfullmäktige 7 juni 2018 § 15, ska nämnden först höras innan försäljning till extern part genomförs. GHAB har, i enlighet med riktlinjen, skriftligen ställt frågan om exploateringsnämndens intresse av att förvärva den aktuella fastigheten. GHAB:s beslut om avyttring är vidare villkorat av att ett sådant intresse från exploateringsnämnden inte finns. Av GHAB:s protokollsutdrag framgår att exploateringsnämnden behandlade GHAB:s förfrågan vid sitt sammanträde den 5 februari 2024 § 9, EXN 2023–02542, nämnden beslutade att ställa sig positiv till GHAB:s avyttring av del av fastigheten Masthugget 712:30. Villkoret för avyttringen anses därmed uppfyllt. GHAB:s försäljning av marken är även villkorad av att GHAB och Stena AB kan enas om de marknadsmässiga villkoren för försäljningen samt av att lantmäterimyndigheten godkänner föreslagen fastighetsbildning för den aktuella marken. Om villkoren för avyttringen uppfylls behöver den befintliga arrendeytan justeras. GHAB:s hemställan innehåller därför även en begäran om kommunfullmäktiges godkännande att göra nödvändiga följdändringar i det arrendeavtal som tecknades och godkändes av kommunfullmäktige 2016. Övriga villkor i arrendeavtalet anger GHAB ska vara alltjämt gällande fram till dess att avtalet upphör senast 2035. Under förutsättning att villkoren för avyttringen uppfylls har GHAB gett VD i uppdrag att, inom de ramar som anges i det tjänsteutlåtande som ligger till grund för GHAB:s beslut, slutförhandla och teckna avtal om försäljning av den aktuella marken samt göra nödvändiga följdändringar i befintligt arrendeavtal med Stena Line. Tidplan för ny färjeterminal En ny terminal för färjeverksamheten i Arendal/Ytterhamnarna är planerad att driftsättas under perioden 2028-2029 enligt tidigare bedömningar och beslut beroende av bland annat ledtider för detaljplan och tillstånd. GHAB beskriver att ett uteblivet godkännande från Stena Line avseende Construction Agreement innebär en försening i projektet om ny färjeterminal i Arendal/Ytterhamnarna vilket i sin tur kan innebära att flytten av Stena Line:s verksamhet från Masthuggskajen och Majnabbe, enligt nu föreliggande tidplaner, kan komma att försenas och därigenom även påverka stadens kommande stadsutveckling och behov av tillgång till området vid Masthuggsterminalen. Exploateringsnämnden planerar att byggstarta tunnelbyggnation av Lindholmsförbindelsen år 2031. Det är därmed av stor vikt för projektets fortsatta planering att det Construction Agreement som tagits fram mellan Stena Line och GHAB snarast godkänns även av Stena Line, för att inte den nya terminalen i Arendal/Ytterhamnarna ska försenas och negativt påverka projekt Lindholmsförbindelsen. Pågående åtgärder för ny färjeterminal För att inte riskera att den framtagna tidplanen för investeringen i ny färjeterminal vid Arendal/Ytterhamnarna ska försenas ytterligare har GHAB i avvaktan på ett godkänt avtal med Stena Line påbörjat vissa kostnadsmässigt mindre, men avgörande arbeten i projektet. GHAB bedömer inte att dessa kostnader utgör så kallade förgäveskostnader om projektet med Stena Line avseende en ny färjeterminal skulle komma att avbrytas, men anger att det är av vikt att beslut om Construction Agreement fattas hos Stena AB snarast för att tidplan och budget ska kunna hållas. Exploateringsnämndens beslut avseende friköp av tomträtter Inom Stena Lines verksamhetsområden upplåts två fastigheter med tomträtt till Stena Line. Stena Fastigheter har inkommit till exploateringsförvaltningen med en förfrågan om friköp av tomträtten till fastigheterna Masthugget 712:39 samt Majorna 721:85. Fastigheten Masthugget 712:39, enligt blåmarkerat område i bild 1, om cirka 5 200 kvm, är bebyggd med en terminalbyggnad som används för färjetrafik och kontor med mera. Terminalbyggnaden är sammanbyggd med det parkeringshus som ligger på den del av GHAB:s fastighet Masthugget 712:30 som är föremål för GHAB:s hemställan. Vid exploateringsnämndens sammanträde den 5 februari 2024 informerades nämnden om Stena Fastigheter AB:s förfrågan om friköp av tomträtterna. Exploateringsnämnden beslutade i enlighet med yrkande från S, MP, V, C, D och M samt tilläggsyrkande från S, att ge direktören i uppdrag att bifalla och genomföra begäran om friköp av fastigheterna Masthugget 712:39 samt Majorna 721:85. Vid exploateringsnämndens sammanträde den 25 mars 2024 beslutade nämnden i enlighet med yrkande av S, V, MP, M, D och C med instämmande av L och KD, att ge direktören i uppdrag att efter att förslag till villkor och köpeskilling för friköpen av Masthugget 712:39 och Majorna 721:85 är klarlagda lyfta frågan åter till nämnden för att möjliggöra ett slutligt avgörande i kommunfullmäktige. Stadshus bedömning GHAB:s hemställan rörande försäljning av del av Masthugget 712:30 behandlades i Stadshus den 25 mars 2024 § 67, se bilaga. Stadshus konstaterade att exploateringsnämnden vid sitt sammanträde den 5 februari 2024 ställt sig positiv till den aktuella försäljningen och att villkoret om exploateringsnämndens godkännande av försäljningen därmed är uppfyllt. Stadshus har, ur ett bolags- och koncernperspektiv, inga invändningar mot GHAB:s försäljning av den aktuella marken eller mot den justering av befintligt arrendeavtal med Stena Line AB som blir följden av markförsäljningen. Stadshus påpekar dock, precis som vid GHAB:s tidigare ärenden rörande ny färjeterminal, att huruvida den reavinst som uppstår vid försäljningen av del av fastigheten kommer att tillfalla bolaget eller ej beror på hur ägaren vid tidpunkten för försäljningen bedömer bolagets långsiktiga resultat och finansiella ställning liksom på ägarens kort- och långsiktiga utdelningskrav på koncernen som helhet med mera. Stadsledningskontorets bedömning GHAB har i tidigare ärenden avseende upprättande av en ny färjeterminal beskrivit sin avsikt att avyttra marken för Masthuggsterminalen med anledning av att dagens färjeverksamhet kommer att upphöra inom området och att den grundläggande anledningen till att GHAB äger och förvaltar marken därmed också upphör. Nuvarande verksamhetsområde för färjetrafiken ligger inom område som i gällande översiktsplan är utpekade omvandlings- respektive utbredningsområde för stadsutveckling. Igångsättningsbeslut för FÖP södra älvstranden har fattats av stadsbyggnadsnämnden samt kommunstyrelsen. Stadsledningskontoret kan konstatera att exploateringsnämnden har ställt sig positiv till GHAB:s försäljning av del av fastigheten Masthugget 712:30 till Stena Fastigheter och att villkoret för exploateringsnämndens godkännande av försäljningen därmed är uppfyllt. Stadsledningskontoret har härmed, i likhet med Stadshus, inga invändningar varken mot aktuell försäljning eller mot den justering av befintligt arrendeavtal som blir en följd av en försäljning. Stadsledningskontoret vill dock, precis som Stadshus, framhålla att huruvida den reavinst som uppstår vid försäljningen kommer att tillfalla bolaget eller ej beror på hur ägaren vid tidpunkten för försäljningen bedömer bolagets långsiktiga resultat och finansiella ställning liksom på ägarens kort- och långsiktiga utdelningskrav på koncernen som helhet med mera. GHAB:s försäljning av del av fastigheten Masthugget 712:30 till Stena Fastigheter är villkorad av att GHAB och Stena AB kan enas om de marknadsmässiga villkoren för försäljningen samt av att lantmäterimyndigheten godkänner föreslagen fastighetsbildning för den aktuella marken. Stadsledningskontoret anser att det är av största vikt att GHAB återkommer till kommunfullmäktige i det fall ett avtal inte kan träffas med Stena AB. Stadsledningskontoret vill slutligen framhålla att en försenad etablering av en ny färjeterminal i Arendal/Ytterhamnarna påverkar stadens kommande stadsutveckling negativt om staden inte tillträder Masthuggsterminalen utifrån Lindholmsförbindelsens tidplan och behov. Jonas Kinnander Eva Hessman Direktör Ärende och utredning Stadsdirektör Göteborgs Stadshus AB Tjänsteutlåtande Handläggare: Lena Lundblad Styrelsen 2024-03-25 Telefon: 031-368 54 66 Ärendenummer GSHAB-2024-00015 E-post: lena.lundblad@gshab.goteborg.se Yttrande över hemställan från Göteborgs Hamn AB om försäljning av fastigheten Masthugget 712:30 Förslag till beslut I styrelsen för Göteborgs Stadshus AB: 1. Hemställan från Göteborgs Hamn AB om försäljning av fastigheten Masthugget 712:30 tillstyrks. 2. Ärendet överlämnas till kommunstyrelsen för vidare beredning. 3. Besluten under denna paragraf förklaras omedelbart justerade. Sammanfattning Kommunfullmäktige godkände den 27 oktober 2022 (Handling 2022 nr 177) respektive 23 november 2023 (Handling 2023 nr 197) hemställan från Göteborgs Hamn AB (GHAB) om en fortsatt investering i upprättandet av en ny färjeterminal vid Arendal/Ytterhamnarna. Under hösten 2023 har GHAB erhållit en propå från Stena Fastigheter AB om förvärv av del av Masthugget 712:30. GHAB äger denna fastighet och arrenderar ut marken till Stena Line AB för bolagets bedrivande av färjeverksamhet. Den aktuella delen är bebyggd med ett parkeringshus. GHAB har i tidigare ärenden beskrivit sin avsikt att avyttra marken för Masthuggs- terminalen då dagens färjeverksamhet kommer att upphöra inom område och har därför fattat ett villkorat beslut om avyttring av den aktuella marken till Stena Fastigheter AB och, då marken är strategisk och försäljningen innebär behov av följdändring av arrendeavtalet som tidigare beslutats av kommunfullmäktige, hemställt ärendet till kommunfullmäktige. GHAB:s beslut är bland annat villkorat av exploateringsnämndens godkännande av försäljningen. Nämnden beslutade vid sitt sammanträde den 5 februari 2024 att ställa sig positiv till den aktuella försäljningen. Stadshus ser inte att övriga villkor för försäljningen hindrar Göteborgs Stadshus AB (Stadshus) från att yttra sig i ärendet och föra ärendet vidare till kommunfullmäktige för ställningstagande Stadshus har ur ett bolags- och koncernperspektiv inga invändningar mot GHAB:s försäljning av den aktuella marken eller mot den justering av befintligt arrendeavtal med Stena Line AB som blir följden av markförsäljningen. Bedömning ur ekonomisk dimension En avyttring enligt GHAB:s hemställan bedöms inbringa GHAB en intäkt på marknads- mässig nivå. Stadshus vill, precis som i sina tidigare yttranden i samband med GHAB:s hemställan om investering i en ny färjeterminal i Arendal, även i samband med detta ärende kommentera att frågan huruvida den reavinst som uppstår vid en försäljning kommer att tillfalla bolaget eller ej beror på hur ägaren vid tidpunkten för försäljningen bedömer bolagets långsiktiga resultat och finansiella ställning liksom på ägarens kort- och långsiktiga utdelningskrav på koncernen som helhet med mera. Bedömning ur ekologisk och social dimension. Bolaget har inte funnit några särskilda aspekter på frågan utifrån dessa dimensioner. Bilagor 1. Protokollsutdrag från Göteborgs Hamn AB, 2024-02-09 § 13 2. Beslutsunderlag från Göteborgs Hamn AB 3. Protokollsbilaga, Exploateringsnämndens beslut 2024-02-05 § 9, ärendenummer EXF-2023-02542 Ärendet GHAB har hemställt om kommunfullmäktiges ställningstagande rörande bolagets försäljning av del av fastigheten Masthugget 712:30 samt följdändringar i det arrendeavtal som berörs av försäljningen, vilket tidigare beslutats av kommunfullmäktige. Av GHAB:s ägardirektiv framgår att ärenden som bolaget bedömer är av principiell beskaffenhet eller annars av större vikt ska lämnas till kommunfullmäktige för ställningstagande. Bolaget har gjort bedömningen att ärendet är av sådan beskaffenhet då det rör försäljning av strategisk mark samt ändring av arrendeavtal som tidigare beslutats av kommunfullmäktige. Av Göteborgs Stads riktlinjer för ägarstyrning framgår att Stadshus ska yttra sig i ärenden av principiell beskaffenhet eller annars av större vikt från de direktunderställda dotterbolagen eller dotterbolagen som ska till kommunfullmäktige för ställningstagande. Beskrivning av ärendet Kommunfullmäktige godkände den 27 oktober 2022 (Handling 2022 nr 177) respektive 23 november 2023 (Handling 2023 nr 197) hemställan från GHAB om en fortsatt investering i upprättandet av en ny färjeterminal vid Arendal/Ytterhamnarna. Investeringsbesluten har haft som utgångspunkt att avtal rörande den nya färjeterminalen ska tecknas med Stena Line AB. I föregående ärende beskrevs det avtalsmässiga upp- lägget, innehållande ett s.k. Construction Agreement (projektavtal) samt arrendeavtal och hyresavtal, vilka biläggs Construction Agreement. Construction Agreement under- tecknades den 9 juni 2023 och innehåller ett villkor om att respektive bolagsstyrelse (för Stena Line AB:s del Stena AB) ska godkänna avtalet. GHAB:s styrelse godkände avtalet den 25 september. Stena AB:s styrelse har ännu inte godkänt avtalet. Under hösten 2023 har GHAB erhållit en propå från Stena Fastigheter AB om förvärv av del av Masthugget 712:30. GHAB äger denna fastighet och arrenderar ut marken till Stena Line AB för bolagets bedrivande av färjeverksamhet. Den del av fastigheten som förfrågan om förvärv gäller är bebyggd med ett parkeringshus. Arrendeavtalet för Mast- huggsterminalen tecknades 2016, är gällande till 2035 och har varit föremål för kommunfullmäktiges godkännande i maj 2016. För att inte riskera att den framtagna tidplanen för investeringen i ny färjeterminal vid Arendal/Ytterhamnarna ska försenas ytterligare har GHAB i avvaktan på ett godkänt avtal med Stena Line påbörjat vissa i projektet, kostnadsmässigt mindre, men avgörande arbeten. Kostnaderna för dessa bedöms inte utgöra s.k. förgäveskostnader om projektet med Stena Line skulle komma att avbrytas men det är av vikt för att tidplan och budget ska kunna hållas att beslut om godkännande eller inte av Construction Agreement fattas hos Stena AB snarast. Då frågan om försäljning av den aktuella marken är en del av denna fråga är det avgörande för GHAB att snarast möjligt erhålla kommunfullmäktiges ställningstagande i frågan. GHAB beskriver vidare att en försening av projektet rörande en ny färjeterminal på grund av att Construction Agreement inte godkänns, är att flytten av Stena Line AB:s verksamhet från Masthugget och Majnabbe enligt nu föreliggande tidplaner kan komma att försenas och därigenom även påverka stadsutveckling inom de aktuella områdena. GHAB har i tidigare ärenden beskrivit sin avsikt att avyttra marken för Masthuggs- terminalen då dagens färjeverksamhet kommer att upphöra inom området. Med hänsyn till stadens långsiktiga stadsutvecklingsplaner är det inte aktuellt för GHAB att nyttja marken för annan kommersiell hamnverksamhet. Därmed upphör även den grundläggande anledningen till att GHAB äger och förvaltar marken. GHAB har därför beslutat att avyttra den arrendeupplåtna marken där parkeringshuset är beläget till Stena Fastigheter AB och att göra nödvändiga följdändringar i det arrendeavtal för området som finns tecknat och som godkändes av kommunfullmäktige 2016. I enlighet med Göteborgs Stads riktlinje vid överlåtelse av fastigheter mellan stadens bolag och kommunen genom exploateringsnämnden har GHAB skriftligen ställt frågan om exploateringsnämndens intresse av att förvärva den aktuella fastigheten och GHAB:s beslut om avyttring är villkorat av att sådant intresse från exploateringsnämnden inte finns. Av GHAB:s protokollsutdrag framgår att exploateringsnämnden behandlade GHAB:s förfrågan vid sitt sammanträde den 5 februari (EXN 2023-02542) och beslutade att ställa sig positiv till GHAB:s avyttring av del av Masthugget 712:30. Detta villkor för avyttringen är därmed uppfyllt. GHAB:s försäljning av marken är även villkorad av att GHAB och Stena AB kan enas om de marknadsmässiga villkoren för försäljningen, liksom av att lantmäterimyndigheten godkänner föreslagen fastighetsbildning för den aktuella marken. Om villkoren för avyttringen uppfylls behöver den befintliga arrendeytan justeras. GHAB:s hemställan innehåller därför även en begäran om kommunfullmäktiges godkännande att göra nödvändiga följdändringar i det arrendeavtal som tecknades och godkändes av kommunfullmäktige 2016. Övriga villkor, anger GHAB, i arrendeavtalet ska vara alltjämt gällande till dess det upphör, senast 2035. Under förutsättning att villkoren för avyttringen uppfylls har GHAB gett VD i uppdrag att, inom de ramar som anges i det tjänsteutlåtande som ligger till grund för GHAB:s beslut, slutförhandla och teckna avtal om försäljning av den aktuella marken samt göra nödvändiga följdändringar i befintligt arrendeavtal med Stena Line AB. Stadshus bedömning Stadshus konstaterar att exploateringsnämnden vid sitt sammanträde den 5 februari ställt sig positiv till den aktuella försäljningen och att villkoret om exploateringsnämndens godkännande av försäljningen därmed är uppfyllt. Stadshus bedömer inte att övriga villkor i GHAB:s beslut om avyttring hindrar Stadshus från att yttra sig över GHAB:s hemställan och att ärendet förs vidare till kommunfullmäktige för ställningstagande. Stadshus har, ur ett bolags- och koncernperspektiv, inga invändningar mot GHAB:s försäljning av den aktuella marken eller mot den justering av befintligt arrendeavtal med Stena Line AB som blir följden av markförsäljningen. Som framgår ovan under rubriken Bedömning ur ekonomisk dimensionen bedöms en avyttring enligt GHAB:s hemställan inbringa GHAB en intäkt på marknadsmässig nivå. Stadshus vill, precis som i sina tidigare yttranden i samband med GHAB:s hemställan om investering i en ny färjeterminal i Arendal, även i samband med detta ärende kommentera att frågan huruvida den reavinst som uppstår vid en försäljning kommer att tillfalla bolaget eller ej beror på hur ägaren vid tidpunkten för försäljningen bedömer bolagets långsiktiga resultat och finansiella ställning liksom på ägarens kort- och långsiktiga utdelningskrav på koncernen som helhet med mera. Eva Hessman Vd, Göteborgs Stadshus AB Bilaga 1 Göteborgs Hamn AB Utdrag ur Protokoll Sammanträdesdatum: 2024-02-09 § 13 Hemställan till KF angående försäljning av mark till Stena. Helena Forslund redogör, i enlighet med till mötet utsänt underlag, för hemställan till kommunfullmäktige om mark till Stena Fastigheter AB. Det antecknas att exploateringsnämnden den 5 februari i ärende EXF-2023-02542 (se protokollsbilaga) ställt sig positiv till försäljning av marken enligt beslutspunkt 1 nedan. Beslut 1. Under förutsättning av ett positivt ställningstagande i exploateringsnämnden avyttra del av Masthugget 712:30 till Stena Fastigheter AB inom de ramar som anges i detta tjänsteutlåtande. 2. Under förutsättning av avyttring enligt punkt 1, göra nödvändiga följdändringar i befintligt arrendeavtal med Stena Line AB. 3. Hemställa om kommunfullmäktiges ställningstagande avseende punkt 1 och 2 ovan. 4. Givet kommunfullmäktiges godkännande enligt ovan, uppdra till VD att inom de ramar som anges i detta tjänsteutlåtande, slutförhandla och teckna avtal om avyttring av del av Masthugget 712:30 till Stena Fastigheter AB samt göra nödvändiga följdändringar i befintligt arrendeavtal med Stena Line AB; och 5. Förklara beslutet under denna punkt omedelbart justerat. Dag för justering 2024-02-09 Vid protokollet Sekreterare Johanna Nyström Ordförande Justerande Lars Johansson Cecilia Magnusson Göteborgs Hamn AB, protokollsutdrag Bilaga 2 Styrelsemöte 2024-02-09 Handläggare: Jill Söderwall Telefon:031-3687615 E-post: jill.soderwall@portgot.se Ärende: Hemställan till kommunfullmäktige om tillstånd att sälja del av fastigheten Masthugget 712:30. Beslut i styrelsen för Göteborgs Hamn AB Styrelsen föreslås besluta att: 1. Under förutsättning av ett positivt ställningstagande i exploateringsnämnden avyttra del av Masthugget 712:30 till Stena Fastigheter AB inom de ramar som anges i detta tjänsteutlåtande. 2. Under förutsättning av avyttring enligt punkt 1, göra nödvändiga följdändringar i befintligt arrendeavtal med Stena Line AB. 3. Hemställa om kommunfullmäktiges ställningstagande avseende punkt 1 och 2 ovan. 4. Givet kommunfullmäktiges godkännande enligt ovan, uppdra till VD att inom de ramar som anges i detta tjänsteutlåtande, slutförhandla och teckna avtal om avyttring av del av Masthugget 712:30 till Stena Fastigheter AB samt göra nödvändiga följdändringar i befintligt arrendeavtal med Stena Line AB; och 5. Förklara beslutet under denna punkt omedelbart justerat. Sammanfattning Kommunfullmäktige godkände den 27 oktober 2022 (Handling 2022 nr 177) respektive 23 november 2023 (Handling 2023 nr 197) hemställan från Göteborgs Hamn AB (GHAB) om en fortsatt investering i upprättandet av ny färjeterminal vid Arendal/Ytterhamnarna. I föregående ärende beskrevs att GHAB skulle teckna ett s.k. Construction Agreement (projektavtal) med Stena Line AB, som reglerarar hur projektet ska drivas fram till färdigställande. Markytan ska omfattas av ett arrendeavtal, och byggnaden ska nyttjas genom ett hyresavtal. Dessa avtal är överenskomna och har bilagts Construction Agreement. Construction Agreement skrevs under den 9 juni 2023, och innehöll ett villkor om att respektive bolagsstyrelse (för Stena Lines del; Stena AB) ska godkänna avtalet. GHAB:s styrelse godkände detsamma den 25 september. Stena AB:s styrelse har ännu inte godkänt avtalet. Under hösten 2023 har GHAB erhållit från Stena Fastigheter en propå om köp av del av Masthugget 712:30, se bild 1. Den del som avses är marken under parkeringshuset som står på denna mark. I enlighet med den koncerninterna riktlinjen rörande bolagens försäljning av mark har en förfrågan Göteborgs Hamn AB – En del av Göteborgs Stad skickats till för Exploateringskontoret rörande den eventuella avyttringen. Förfrågan ska hanteras i Exploateringsnämnden på ett av sammanträdena i februari. Stena-koncernen innehar idag tomträtten på den intilliggande fastigheten Masthugget 712:39. Det p-hus som finns på området är sammanbyggt med den terminalbyggnad som står på tidigare nämnda tomträtt. Marken under p-huset upplåts idag med arrende till Stena Line. Arrendeavtalet tecknades 2016 och godkändes i kommunfullmäktige i maj 2016. Stena Fastigheter önskar förvärva ovanstående del av Masthugget 712:30. En avyttring ligger i linje med de planer som GHAB påtalat i ovan nämnda ärenden till kommunfullmäktige. GHAB har tidigare beskrivit sin avsikt att avyttra marken, givet att dagens färjeverksamhet kommer att upphöra på Masthugget och någon annan kommersiell hamnverksamhet inte kommer att bedrivas där. GHAB:s styrelse hemställer därför till kommunfullmäktige om ett godkännande av sådan försäljning. Vidare hemställer GHAB till kommunfullmäktige om mandat att justera befintligt arrendeavtal med anledning av att mark avgår från arrendeytan vid en sådan försäljning till Stena Fastigheter. Bild 1. Rött område utgör den del av fastigheten Masthugget 712:30 som Stena har begärt att få köpa. Blått område utgör tomträtt på fastigheten 712:39. Bedömning ur ekonomisk dimension En avyttring av del av Masthugget 712:30 bedöms inbringa GHAB en marknadsmässig intäkt om sådan sker inom det spann en extern värdering av marken utvisar. En avyttring av fastigheten ingår i GHAB:s tio-årsplan och ligger därför i linje med de ekonomiska målen, låt vara att nu aktuell avyttring enbart avser del av marken. Bedömning ur ekologisk dimension Bolaget ser inga särskilda aspekter att belysa ytterligare under denna rubrik. Se tidigare tjänsteutlåtande (dnr 0808/22) Bedömning ur social dimension Bolaget ser inga särskilda aspekter att belysa ytterligare under denna rubrik. Se tidigare tjänsteutlåtande (dnr 0808/22) Bilagor - Expedieras Göteborg Stadshus AB Göteborgs Hamn AB – En del av Göteborgs Stad Ärendet Ärendet syftar till att bevilja GHAB rätt att avyttra del av Masthugget 712:30 till Stena Fastigheter AB (Stena Fastigheter), samt att justera ytan i befintligt arrendeavtal med Stena Line med anledning av sådan avyttring. Beskrivning av ärendet Pågående avtalsarbete – projektet som helhet Frågan om avyttring har sin grund i Stena Lines planerade flytt av sin verksamhet till ytterhamnarna i Arendal. Construction Agreement som skrevs på den 9 juni 2023 var villkorat av att respektive bolagsstyrelse (i Stenas fall Stena AB) godkände detsamma. GHAB:s styrelse har godkänt avtalet men Stena AB har inte godkänt det. Effekten av ett uteblivit godkännande är att det i dagsläget inte finns något giltigt projektavtal med tillhörande bilagor. I de tjänsteutlåtanden som har legat till grund för kommunfullmäktiges godkännande av GHAB:s två ärenden om investeringsbegäran för den nya terminalen, har stadsledningskontoret och Stadshus AB i sin bedömning beskrivit att grunden för föreliggande ärende är att ett avtal ska nås med Stena Line om en flytt av Danmarks- och Tysklandstrafiken till Arendal och att GHAB i annat fall ska återkomma med en ny investeringsbegäran. För att inte riskera att den framtagna tidplanen ska försenas ytterligare har GHAB i avvaktan på ett godkänt avtal med Stena Line påbörjat vissa av i projektet kostnadsmässigt mindre, men avgörande arbeten. GHAB har bedömt att dessa åtgärder är nödvändiga, men bedöms inte utgörs s.k. förgäveskostnader om projektet med Stena Line skulle komma att avbrytas. GHAB har dock bedömt att bolaget inte har ett mandat att påbörja några kostnadsmässigt större arbeten, och särskilt sådana arbeten som är anpassade för Stena Line i avsaknad av ett gällande Construction Agreement och i avvaktan på ett godkänt Construction Agreement kan GHAB därför inte arbeta vidare helt i enligt med den framtagna tidplanen, vilket i sin tur kan få påverkan på kostnaderna. Därför är det av vikt dels att beslut om godkännande eller inte av Construction Agreement fattas hos Stena AB snarast. Då frågan om försäljning av del av Masthugget är en del av denna fråga, är det avgörande för GHAB att snarast möjligt erhålla kommunfullmäktiges ställningstagande i frågan. Förfrågan exploateringsnämnden Göteborgs Hamn tillställde exploateringsnämnden den 7 december 2023 en förfrågan om försäljning av den aktuella marken (se bilaga 2). Förfrågan ska tas upp i nämnden den 5 februari 2024 och ett beslut av GHABs styrelse att avyttra marken till Stena Fastigheter är villkorat av, utöver kommunfullmäktiges ställningstagande, ett positivt besked i exploateringsnämnden. Avyttring En avyttring av del av Masthugget 712:30 till Stena Fastigheter, kräver förutom godkännande av exploateringsnämnd och kommunfullmäktige att GHAB och Stena Fastigheter enas om de kommersiella villkoren för sådan försäljning. Ett avtal med Stena Fastigheter om avyttring av marken kommer vidare att behöva villkoras av att lantmäterimyndigheten godkänner föreslagen fastighetsbildning av aktuell markdel. GHAB äger, som kommunalt bolag, inte rätt att sälja mark till extern part för ett underpris. Parterna kommer därför att gemensamt ta fram underlag för oberoende parallella externa värderingar i syfte att ge ett marknadsmässigt riktpris. Parterna kommer att beställa var sin värdering, dock med samma Göteborgs Hamn AB – En del av Göteborgs Stad värderingsförutsättning. Arbetet att gemensamt ta fram värderingsförutsättningar pågår och är vid skrivande av detta tjänsteutlåtande inte klart. Givet att det är väsentligt att GHAB erhåller ett ställningstagande från kommunfullmäktige så snart som möjligt tas detta ärende upp parallellt med att avtalsförhandlingarna med Stena Fastigheter påbörjas. En förutsättning för att en avyttring ska ske, är att parterna kan enas om marknadsmässiga villkor. Arrendeavtal Masthuggskajen omfattas av stadens långsiktiga stadsutveckling. GHAB äger fastigheten som utgör Masthuggsterminalen och arrenderar ut marken till Stena Line för bolagets bedrivande av färjeverksamhet. Arrendeavtalet för Masthuggsterminalen är gällande till och med 2035 och har varit föremål för kommunfullmäktiges godkännande. Vid försäljning av del av marken behöver den befintliga arrendeytan justeras. GHAB:s hemställan till kommunfullmäktige innehåller därför begäran om ett godkännande om att göra nödvändiga följdändringar i arrendeavtalet. Övriga villkor i arrendeavtalet ska vara alltjämt gällande till dess det upphör senast 2035. Kort om angränsande tomträtt Stena-koncernen innehar idag tomträtten på fastigheten Masthugget 712:39. På tomträtten står en byggnad som inrymmer Stenas Danmarksterminal samt huvudkontor. Denna byggnad är sammanbyggd med P-huset som står på marken Stena vill förvärva från GHAB. Exploateringskontoret äger marken som tomträtten är upplåten i, och parallellt med frågan om försäljning av den del av den mark som GHAB äger, pågår även förhandlingar mellan Stena Fastigheter och exploateringskontoret om friköp av tomträtten. GHAB har genom avtal med exploateringsnämnden under en längre tid ägt rätt att uppbära tomträttsavgälden för denna tomträtt. GHAB har dock överenskommit med exploateringskontoret om att detta avtal ska lösas upp och GHAB erhåller istället en engångsersättning för uteblivna intäkter. GHAB har därmed vidtagit de åtgärder som krävts av GHAB för att exploateringsnämnden ska ha förutsättningar att fatta beslut om en försäljning. Tomträtten berörs därför inte vidare i detta ärende. Bolagets ställningstagande och sammanfattande bedömning En försening av GHAB:s projekt rörande byggande av ny färjeterminal på grund av att Construction Agreement inte godkänns, är att en flytten av Stenas verksamhet från Masthugget och Majnabbe enligt nu föreliggande tidplaner kan komma att försenas och därigenom även påverka Stadens stadsutveckling inom de aktuella områdena. Som GHAB har uttryckt i tidigare ärende till kommunfullmäktige (Handling 2022 nr 177) var avsikten från bolagets sida - redan innan Stena Fastigheters önskan om att förvärva marken - att avyttra marken, då färjeverksamheten upphör vid såväl Masthuggskajen som Majnabbe efter att Stena Line avflyttar. Med hänsyn till stadens långsiktiga utvecklingsplaner är det inte aktuellt för GHAB att nyttja marken för annan kommersiell hamnverksamhet. Därmed upphör också den grundläggande anledningen till att GHAB äger och förvaltar marken. GHAB ser inte något hinder emot att en sådan avyttring sker innan färjeverksamheten upphör, tvärtom angav GHAB i ovan nämnt ärende 2023–2024 som tänkbar tidpunkt för en avyttring. Göteborgs Hamn AB – En del av Göteborgs Stad En avyttring av del av Masthugget 712:30 bedöms inbringa GHAB en intäkt som ligger på marknadsmässig nivå, och intäkten från en avyttring av marken ligger dessutom i bolagets 10- årsplan. Bedömning av ärendets principiella beskaffenhet (KL 10:3) Ärendet framställs till kommunfullmäktige då det rör försäljning av strategisk mark samt ändring av arrendeavtal som tidigare beslutats av kommunfullmäktige. Göteborgs Hamn AB Göran Eriksson Handläggare: Jill Söderwall VD, Göteborgs Hamn Vice President Business Areas Göteborgs Hamn AB – En del av Göteborgs Stad Bilaga 3 Exploateringsnämnden Protokoll Sammanträdesdatum: 2024-02-05 Tid: 17:00-19.55, ajournering 19.27-19.36 Plats: Sessionssalen, Köpmansgatan 20 Paragrafer: §§ 9, 14-16 Närvarande Ledamöter Robert Andersson Hammarstrand (S) Zagros Hama Aga (M) Beatrice Klein (V) Helena Norin (MP) Bruno Tiozzo (M) Mikael Sandberg (SD) Jack Vahnberg (V) Patrik Höstmad (D) Hans Arby (C) Tjänstgörande ersättare Gustav Öberg (S) för Vivi-Ann Nilsson (S) Ann Catrine Fogelgren (L) för Catrin Bengtsson (M) §§ 1-17, 19-29 Jerker Sjögren (KD) för Catrin Bengtsson (M) § 18 Övriga ersättare Jerker Sjögren (KD) §§ 1-17, 19-20 Salima Khamchane (S) Övriga närvarande Kristina Lindfors, förvaltningsdirektör Hanna Jansson, nämndsekreterare Sirpa Bernhardsson, nämndsekreterare Peter Kim, avdelningschef utveckling och styrning Marie Persson, avdelningschef mark och boende Elisabet Gondinger, avdelningschef projekt söder Jakob Andreasson, avdelningschef projekt norr Christer Niland, avdelningschef stora projekt Magnus Berntsson, ekonomichef Christina Malmberg, HR-chef Gunilla Brocker, kommunikationschef Jenni Hermansson, enhetschef ärendehantering Per Forsström, förvaltningscontroller §§ 1-10 Personalföreträdare Åsa Bendtz, SACO Exploateringsnämnden Protokoll Sammanträdesdatum: 2024-02-05 Justeringsdag: 2024-02-06 Underskrifter Sekreterare Hanna Jansson Ordförande Justerande Robert Hammarstrand (S) Patrik Höstmad (D) Anslag om justering av paragraf 9, 14-16 2024-02-07 Exploateringsnämnden Protokoll Sammanträdesdatum: 2024-02-05 § 9 Ärendenummer EXF-2023-02542 Information avseende förfrågan om friköp av tomträtten till fastigheterna Majorna 721:85 samt Masthugget 712:39 Beslut Exploateringsnämnden beslutar enligt yrkande från S, MP, V, C, D och M samt tilläggsyrkande från Robert Hammarstrand (S): 1. Direktören får i uppdrag att bifalla och genomföra begäran om friköp av fastigheterna Masthugget 712:39 samt Majorna 721:85. 2. Exploateringsnämnden ställer sig positiv till att Göteborgs Hamn AB avser att sälja området markerat i bilaga 4, inom Masthugget 712:30. 3. Exploateringsnämnden justerar ärendet omedelbart. Justering Omedelbar justering Handlingar Exploateringsförvaltningens tjänsteutlåtande 2024-01-18 Yrkande från S, MP, V, C, D och M 2024-02-05 Yrkanden Robert Hammarstrand (S) yrkar bifall till yrkande från S, MP, V, C, D och M med tillägget att beslutet justeras omedelbart. Yrkande S, MP, V, C, D, M med instämmande av L, KD 24-02-05 Ärende 9 Yrkande angående information avseende förfrågan om friköp av tomträtten till fastigheten Majorna 721:85 samt Masthugget 712:39, och hörande i samband med flytt av färjeverksamhet längs södra älvstranden avseende försäljning av fastigheten Masthugget 712:30 Som framgår av underlaget som presenterats för nämnden är friköp av aktuella fastigheter en förutsättning för den stadsutveckling längs med Södra älvstranden som staden sedan länge planerat för. Det är också en förutsättning för en långsiktigt funktionell färjeverksamhet. Nämnden anser utifrån detta att det är berättigat att avyttra de aktuella fastigheterna och ser därför också positivt på att Göteborgs Hamn avser att sälja det aktuella området inom fastigheten Masthugget 712:30. Vi utgår ifrån att friköpet hanteras enligt gängse principer, t.ex. gällande tilläggsköpeskilling. FÖRSLAG TILL BESLUT 1. Direktören får i uppdrag att bifalla och genomföra begäran om friköp av fastigheterna Masthugget 712:39 samt Majorna 721:85. 2. Exploateringsnämnden ställer sig positiv till att Göteborgs Hamn AB avser att sälja området markerat i bilaga 4, inom Masthugget 712:30. Exploateringsförvaltningen Tjänsteutlåtande Handläggare Utfärdat 2024-01-18 Eric Hall Ärendenummer EXF-2023-02542 Telefon: 031-368 11 47 E-post: eric.hall@exploatering.goteborg.se Information avseende förfrågan om friköp av tomträtten till fastigheterna Majorna 721:85 samt Masthugget 712:39 Förslag till beslut I exploateringsnämnden Exploateringsnämnden antecknar informationen. Sammanfattning Stenakoncernen bedriver färjetrafiksverksamhet vid Masthuggskajen samt Majnabbe. Verksamhetsområdet ägs till största del av Göteborgs hamn AB som upplåter marken genom arrende. Inom verksamhetsområdet är fastigheterna Majorna 721:85 samt Masthugget 712:39 belägna, vilka är upplåtna med tomträtt till bolag inom Stenakoncernen. Stenakoncernen och Göteborgs hamn AB arbetar för en flytt av den pågående färjetrafiksverksamheten från Masthuggskajen och Majnabbe till ett nytt samlat färjetrafiksläge i ytterhamnen. Stena Fastigheter AB har till exploateringsförvaltningen inkommit med förfrågan om friköp av tomträtten till fastigheterna Majorna 721:85 samt Masthugget 712:39. Stenakoncernen är av uppfattningen att friköp av tomträtten till ovan nämnda fastigheter är en förutsättning för koncernens medverkan till planerad flytt av verksamheten. Fastigheterna som berörs av friköpsförfrågan är belägna inom ett kommande stadsutvecklingsområde. En förutsättning för stadsutveckling är att ovan omnämnd verksamhetsflytt genomförs. Kommunens generella praxis har över tid varit att friköp alltid nekas i områden som står inför en stadsutveckling. Ekonomisk dimension Fastigheterna Majorna 721:85 samt Masthugget 712:39 är båda belägna inom utvecklingsområde för framtida stadsutveckling. Ett friköp av tomträtten till dessa i ett skede där värdet av den framtida stadsutvecklingen inte kan tillvaratas påverkar kommunens intäktsmöjligheter i kommande exploateringsprojekt negativt. Å andra sidan överförs framtida exploateringsrisk och exploateringskostnader till det friköpande bolaget. Ett friköp innebär en intäkt för kommunen i form av värdet av fastigheten i avröjt skick. Ett friköp innebär också en minskad löpande intäkt för kommunen i form av utebliven tomträttsavgäld. Då tomträtter under vissa omständigheter är uppsägningsbara bör det upplysningsvis nämnas att kommunen med stöd av gällande tomträttsavtal har möjlighet att återfå fastigheten i avröjt skick utan kostnad vid respektive avtalsperiods utgång. Nämnas bör också att eventuella behov av uppsägning av tomträtter inom blivande stadsutvecklingsområde inte är klarlagda. Bilagor 1. Översiktskarta 2. Detaljkarta 3. Protokollsutdrag Fastighetsnämnden 2015-06-12 § 142 - Inriktningsbeslut angående friköp av tomträtter upplåtna för kommersiella ändamål samt för flerbostadshus. 4. Karta över område berört av förfrågan om friköp av del av Masthugget 712:30, ställd till Göteborgs Hamn AB. Ärendet Förvaltningen informerar nämnden om inkommen förfrågan om friköp av tomträtten till fastigheterna Masthugget 712:39 och Majorna 721:85. Exploateringsnämnden har delegerat beslutanderätt till direktör i ärenden avseende friköpsförfrågningar av tomträttsupplåtna fastigheter genom 4.1.2 Sälja fastigheter upplåtna med tomträtt för kommersiella ändamål och flerbostadshus (exploateringsnämnden 2023-02-27 § 58). Ärendet lyfts till exploateringsnämnden då det bedöms vara av principiell vikt. Enligt 5 kap. 1 § kommunallagen beslutar kommunfullmäktige i ärenden av principiell beskaffenhet eller annars av större vikt för kommunen. Beskrivning av ärendet Stenakoncernen driver färjetrafiksverksamheten mellan Göteborg och Danmark respektive Tyskland. Till största del bedrivs verksamheten på mark som ägs av Göteborgs Hamn AB som upplåter markytorna för färjetrafiksverksamheten genom arrende till Stena Line. Stenakoncernen och Göteborgs hamn AB arbetar för en flytt av den pågående färjetrafiksverksamheten till ett nytt samlat färjeläge i ytterhamnen, där Göteborgs Hamn AB driver ett planarbete med syfte att medge det nya färjeläget i ytterhamnen. Nuvarande verksamhetsområde för färjetrafik består även av fastigheterna Masthugget 712:39 och Majorna 721:85 vilka är upplåtna med tomträtt till bolag inom Stenakoncernen. Stenakoncernen ställer som villkor för sin medverkan till planerad verksamhetsflytt att friköp av tomträtten till Masthugget 712:39 och Majorna 721:85 samt del av den mark som arrenderas av Göteborgs Hamn AB genomförs. Exploateringsförvaltningen har erhållit förfrågan om friköp av ovan nämnda tomträttsupplåtna fastigheter och Göteborgs Hamn AB har erhållit förfrågan om ovan omnämnd del av det arrenderade verksamhetsområdet. Fastigheten Masthugget 712:39 Fastigheten Masthugget 712:39 utgör cirka 5 233 kvadratmeter och är belägen inom Danmarksterminalområdet vid Masthuggskajen. Fastigheten är bebyggd med en terminalbyggnad som används för färjetrafik och kontor med mera. Kommunen är lagfaren fastighetsägare och fastigheten är upplåten med tomträtt till kommanditbolaget Sten A. Olsson & Co. Tomträtten är möjlig att säga upp till 2030-12-31. Vid eventuell uppsägning av tomträtten är kommunen enligt gällande avtal friskriven från lösenskyldighet, det vill säga ingen ersättning kommer betalas till tomträttshavaren vid avtalets upphörande. Fastigheten Majorna 721:85 Fastigheten Majorna 721:85 utgör cirka 5 140 kvadratmeter och är belägen inom Tysklandsterminalområdet vid Majnabbe. Fastigheten är bebyggd med en terminalbyggnad som används för färjetrafik och kontor med mera. Kommunen är lagfaren fastighetsägare och fastigheten är upplåten med tomträtt till kommanditbolaget Terminal 1. Tomträtten är möjlig att säga upp till 2044-09-30. Vid eventuell uppsägning av tomträtten är kommunen enligt gällande avtal friskriven från lösenskyldighet, det vill säga ingen ersättning kommer betalas till tomträttshavaren vid avtalets upphörande. Bakgrund Nuvarande verksamhetsområde för färjetrafiken ligger inom område som i gällande översiktsplan är utpekade omvandlings- respektive utredningsområde för stadsutveckling. En förutsättning för en framtida stadsutveckling är att den pågående färjetrafiks- verksamheten flyttas eller i vart fall upphör inom nuvarande verksamhetsområde. Stenakoncernens rätt att bibehålla tomträttsupplåtelserna påverkas inte av den tilltänkta flytten. Tomträttsupplåtelsernas ändamål, som bland annat anger kontor, kan fortsatt bedrivas inom aktuella fastigheter även om/när färjetrafiksverksamheten flyttas. Den friköpsförfrågan som är ställd till Göteborgs Hamn AB avser den del av fastigheten Masthugget 712:30, ca 3000–4000 kvm, som är bebyggd med ett parkeringshus. Parkeringshuset är sammanbyggt med terminalbyggnaden inom tomträttsfastigheten Masthugget 712:39. Gällande arrendeavtal, som avser hela verksamhetsområdet, gäller till 2035 men är uppsägningsbart år 2025 för det fall staden behöver marken för stadsutveckling. Göteborgs Hamn AB har meddelat exploateringsförvaltningen att man ställer sig positiv till att sälja aktuell del av Masthugget 712:30. Enligt Göteborgs Stads riktlinje vid överlåtelse av fastigheter mellan stadens bolag och kommunen genom fastighetsnämnden (beslutad av kommunfullmäktige 2018-06-07 § 15) ska exploateringsnämnden först höras innan försäljning till stadenextern part genomförs. Exploateringsförvaltningen har erhållit sådan förfrågan och förvaltningen avser återkomma till nämnden med förslag till beslut på inkommen förfrågan från Göteborg Hamn AB. Innan Göteborgs Hamn AB kan genomföra sådan försäljning ska även kommunfullmäktiges bemyndigande inhämtas. Stadsutveckling Framtida stadsutveckling längs södra älvstranden ska förtydligas genom en fördjupad översiktsplan (FÖP) som avser markytorna från Järnvågen till Klippan, norr om Oscarsleden. FÖP för södra älvstranden omfattar därmed områdena där Danmarks- och Tysklandsterminalerna samt Fiskhamnen är belägna. Igångsättningsbeslut för FÖP södra älvstranden har fattats av stadsbyggnadsnämnden (2023-09-26 § 471) samt kommunstyrelsen (2023-11-22 § 838). FÖP-arbetet befinner sig således i inledningen och ger därför ännu ingen vägledning i fråga om förväntat innehåll i framtida stadsutveckling. Inriktningen i fördjupningen föreslås vara densamma som i gällande översiktsplan. Översiktsplanen anger en kommande stadsomvandling med stora förändringar, från ett lågintensivt markutnyttjande till en tät blandstad. Det område som omfattas av FÖP-arbetet består av ett delvis utfyllt markområde och en kajkonstruktion. Befintlig kajkonstruktion kommer vid framtida stadsutveckling att behöva rivas och ersättas med en ny konstruktion som klarar laster från stadsbebyggelse samt ligger på en höjd som kan utgöra ett högvattenskydd för staden. Det är inte utrett huruvida del av en kajkonstruktion kan renoveras utan att påverka intilliggande mark. Det står dock klart att samtliga kajsträckor inom FÖP-området behöver renoveras. Det kan inte uteslutas att hela kajkonstruktionen behöver hanteras samtidigt vilket då förutsätter att samtliga markägare enas om tidpunkt och metod för renoveringen. För att genomföra en stadsutveckling inom FÖP-området som innehåller en blandad bebyggelse av verksamheter, bostäder och kommunal service pekar översiktsplanen på att Oscarsleden behöver integreras. Oscarsleden utgör i dag en barriär mellan den bebyggda staden och kajen. Leden i dess nuvarande utformning saknar flertalet passager samt genererar buller och luftkvalitet som bedöms omöjliggöra bostadsbebyggelse i stora delar. Med beaktande av ovanstående står det därmed klart att kommande stadsutveckling kommer att behöva finansiera stora investeringar. Erfarenhet från andra stadsutvecklingsprojekt nära älven visar att ny kajkonstruktion med rätt bärighet och högvattenskyddande höjd innebär en hög investeringskostnad. I tillägg ska även intäkter i kommande stadsutveckling helt eller delvis bekosta investeringar i infrastruktur för att hantera Oscarsledens barriäreffekt. Vad avser tomträttsupplåtna fastigheter inom ett stadsutvecklingsområde har markägaren, trots upplåtelsen, rådighet att ansöka om ändrad markanvändning genom detaljplan. Detta innebär att kommunen som markägare och innehavare av planmonopolet kan driva en stadsutveckling i önskad riktning även med flertalet tomträttsupplåtelser inom stadsutvecklingsområdet. Denna rådighet och möjlighet kvarstår inte om friköp medges. Ett annat stadsutvecklingsprojekt som väntas beröra FÖP-området är en ny älvförbindelse för spårvagnstrafik i tunnel, den så kallade Lindholmsförbindelsen. Förbindelsen är tänkt att passera FÖP-området i de västra delarna av Masthuggskajen. För utbyggnad av förbindelsen behöver delar av pågående verksamhetsområde för färjetrafiken vid Masthuggskajen, under 2030-talet, tas i anspråk för upplags- och arbetsområde. Projektets genomförande förutsätter därmed att pågående verksamhet har flyttats eller i vart fall avslutats på nuvarande plats. Med hänsyn till att aktuell friköpsförfrågan avser fastigheter inom ett område som står inför en stadsutveckling har förvaltningen efterfrågat stadsbyggnadsförvaltningens syn och perspektiv på inkommen förfrågan. Stadsbyggnadsförvaltningen konstaterar att ett detaljplanearbete inom stadsdelen Arendal (SBF-2023-00517) bedrivs för att möjliggöra Stenakoncernens färjeverksamhet på ny plats. Göteborgs Hamn AB är planintressent och arbetar i sin tur med att få till ett avtal med Stenakoncernen. Ett inriktningsavtal är undertecknat parterna emellan som anger att man ska arbeta för att hitta en ny placering av Stenakoncernens terminaler och hamnverksamhet i Arendal. Avsikten är att Stena Line ska tillträda ett 25-årigt arrendeavtal i Arendal senast den 1 januari 2027. Ovan omnämnd detaljplan är därmed en förutsättning för att en flytt av den pågående färjetrafiksverksamheten från centrala staden och södra älvstranden ska kunna ske samt en förutsättning för att på sikt kunna använda denna del av staden på ett annat sätt. Hur sådan användning kommer att se ut studeras för närvarande genom en fördjupning av översiktsplanen för södra älvstranden. Stadsbyggnadsförvaltningen bedömer att en flytt av pågående färjeverksamhet från centrum till Arendal medför att frågan om sträckning av E45 aktualiseras. Detta medför att frågan och synen på Oscarsledens användning aktualiseras och ger fördelar som utflyttning av transporter av farligt gods. Stadbyggnadsförvaltningen konstaterar att om friköp av de tomträttsupplåtna fastigheterna inte medges samt om avtal om flytt av färjeverksamheten inte undertecknas upphör Göteborg Hamn AB:s intresse i en ny färjeterminal i Arendal, då det inte finns någon tagare/färjeoperatör. Stadsbyggnadsförvaltningen bedömer att konsekvensen blir att pågående planarbete i Arendal avbryts. Tomträttsupplåtelser En tomträtt är en mycket stark nyttjanderätt som i princip i alla avseende kan jämställas med äganderätt till fast egendom när det gäller tomträttsinnehavarens egna möjligheter att förfoga över tomträtten. En tomträtt avser alltid en hel fastighet och den gäller under obestämd tid samt är upplåten för ett visst ändamål med en årlig avgäld som betalas till fastighetsägaren. En tomträtt kan inte sägas upp med mindre än att fastighetsägaren kan påvisa att marken behövs för annat väsentligt ändamål. Vanligtvis behöver kommunen påvisa det förändrade behovet genom exempelvis beslutat planbesked för ny detaljplan. En sådan uppsägning får endast ske vid utgången av upplåtelsetiden i tomträttsupplåtelsen. Göteborgs Stad upplåter cirka 600 tomträtter för kommersiella ändamål. I princip samtliga upplåtelseavtal för kommersiella ändamål innehåller en klausul som innebär att kommunen inte är skyldig att ersätta tomträttsinnehavaren för byggnader och anläggningar vid en uppsägning av tomträtten. Uppsägning av tomträtt ska innan genomförande godkännas av exploateringsnämnden. Inga beslut om inriktning eller förhållningssätt rörande tomträttsupplåtelser inom kommande stadsutvecklingsområde är ännu fattade. Göteborgs Stad har historiskt varit mycket restriktiva till att medge friköp av tomträtter. Under 2010-talet svängde dock synen på friköpsförfrågningar, mycket på grund av att stadens kommande utvecklingsområden förtydligades samt att näringslivets behov ökade i betydelse. Härav fattade tidigare fastighetsnämnden ett inriktningsbeslut avseende friköp av tomträtter upplåtna för kommersiella ändamål samt flerbostadshus (2015-06-12 § 142, se detta tjänsteutlåtandes bilaga 3). Vad avser kommersiella tomträtter ska utgångspunkten, enligt inriktningsbeslutet, vid friköpsförfrågningar vara att: • Som utgångspunkt ska friköp vid en förfrågan medges. • Dock medges inte friköp om fastigheten är belägen i ett område som kan bli föremål för stadsutveckling inom en snar framtid, främst på grund av att det är svårt att fastställa rätt pris för friköpet innan stadsomvandlingen är klar. Ytterligare argument för ett nekande är att staden kan behålla värdestegringen av fastigheten tills vidare. Undantag ska kunna göras om det är möjligt att anpassa priset till kommande förväntad markanvändning. Om friköp inte kan ske ska i stället förlängning av upplåtelseperioden medges så att den totala tiden kommer att uppgå till 30 år innan ny uppsägning kan göras. Dock kan förlängning inte göras om tomträtten kan komma bli föremål för uppsägning till innevarande upplåtelseperiods utgång. Avsikten med inriktningsbeslutet var att utgöra en tydlighet mot marknadens aktörer i fråga om kommunens inställning vid friköpsförfrågningar. Ett förändrat förhållningssätt i enskilt fall riskerar att påverka den praxis som inriktningsbeslutet resulterat i. Markvärde Mark i områden som står inför en stadsutveckling har en värdestegring som i princip startar vid värdet av den pågående markanvändningen och som därifrån ökar i takt med att den planerade utvecklingen klargörs. Stadsutveckling klargörs normalt stegvis efter antagande av översiktsplan, fördjupad översiktsplan, planprogram och detaljplan. Värdet av kommande stadsutveckling benämns vanligen förväntningsvärde vilket vid en värdebedömning utgörs av bedömda framtida byggrättsvärden inom fastigheten som diskonteras till nuvärde. Detta innebär att det för en fastighetsägare är ekonomiskt fördelaktigt att sälja mark så sent i utvecklingsprocessen som möjligt. Stenakoncernens perspektiv Stenakoncernen anser att byggnader inom de tomträttsupplåtna fastigheterna och ovan omnämnt parkeringshus utgör värdefull bebyggelse och arbetsplats för ett stort antal medarbetare inom Stenakoncernen. En betydande andel av koncernens medarbetare kommer fortsatt ha sin arbetsplats inom byggnader på södra älvstranden även om/när en flytt av färjeverksamheten genomförs. Stenakoncernen anför därför som huvudskäl att man vill säkra rådighet till den mark där aktuella byggnader är belägna genom friköp samt för att ha en möjlighet att vara en part i den kommande stadsutvecklingen. Kristina Lindfors Marie Persson Exploateringsdirektör Avdelningschef mark och boende Skala: 1:25 000 (vid A4 stående) 1 000 m Kartredovisningen har inte rättsverkan. @Göteborgs Stad, @Lantmäteriet Majorna 721:85 Skala: 1:2 000 (vid A4 stående) 75 m Kartredovisningen har inte rättsverkan. @Göteborgs Stad, @Lantmäteriet Masthugget 712:39 Skala: 1:2 000 (vid A4 stående) 75 m Kartredovisningen har inte rättsverkan. @Göteborgs Stad, @Lantmäteriet Del av fastigheten Masthugget 712:30 Skala: 1:2 000 (vid A4 stående) 75 m Kartredovisningen har inte rättsverkan. @Göteborgs Stad, @Lantmäteriet