Hemställan från exploateringsnämnden om bemyndigande att godkänna avtal om friköp av tomträtten till fastigheterna Masthugget 712:39 och Majorna 721:85

Kommunfullmäktige Handling 2024 nr 104 Hemställan från exploateringsnämnden om bemyndigande att godkänna avtal om friköp av tomträtten till fastigheterna Masthugget 712:39 och Majorna 721:85 Till Göteborgs kommunfullmäktige Kommunstyrelsens förslag Kommunstyrelsen tillstyrker stadsledningskontorets förslag i tjänsteutlåtande den 2 maj 2024 och föreslår att kommunfullmäktige beslutar: Exploateringsnämnden bemyndigas godkänna avtal om friköp av tomträtten till fastigheterna Masthugget 712:39 samt Majorna 721:85 till en sammanlagd köpeskilling om 126 211 500 kronor samt med villkor beskrivna i bilaga till stadsledningskontorets tjänsteutlåtande. Göteborg den 29 maj 2024 Göteborgs kommunstyrelse Jonas Attenius Mathias Sköld Stadsledningskontoret Tjänsteutlåtande Handläggare Utfärdat 2024-05-02 Fredrik Nielsen Diarienummer SLK-2024-00485 Telefon: 031-368 01 80 E-post: fredrik.nielsen@stadshuset.goteborg.se Hemställan från exploateringsnämnden om bemyndigande att godkänna avtal om friköp av tomträtten till fastigheterna Masthugget 712:39 och Majorna 721:85 Förslag till beslut I kommunstyrelsen och kommunfullmäktige: Exploateringsnämnden bemyndigas godkänna avtal om friköp av tomträtten till fastigheterna Masthugget 712:39 samt Majorna 721:85 till en sammanlagd köpeskilling om 126 211 500 kronor samt med villkor beskrivna i bilaga till stadsledningskontorets tjänsteutlåtande. Sammanfattning Exploateringsnämnden har inkommit med en hemställan till kommunfullmäktige avseende att godkänna avtal om friköp av tomträtterna till fastigheterna Masthugget 712:39 samt Majorna 721:85 till Stenakoncernen. Sammanlagd köpeskilling för friköp av tomträtterna för fastigheterna är överenskommen till 126 211 500 kr. Utöver köpeskilling har även villkor om tilläggsköpeskilling överenskommits. Köparens skyldighet att erlägga tilläggsköpeskilling gäller under förutsättning att ny detaljplan antas inom 20 år. Parterna har överenskommit byggrättsvärden för kontors-, bostads- och centrumändamål vilka efter indexuppräkning ska användas för beräkning av tilläggsköpeskillingens storlek tillsammans med den byggrätt som medges i framtida ny detaljplan. Avtalens giltighet är villkorade av kommunfullmäktiges godkännande samt att Construction Agreement godkänns av Stena Line för byggnationen av ny färjeterminal i Arendal. Bedömning ur ekonomisk dimension Ett godkännande av föreslagna avtal innebär en intäkt för kommunen om sammanlagt 126 211 500 kr. Ett genomförande av friköp av tomträtterna till aktuella fastigheter innebär en minskad löpande intäkt för kommunen om sammanlagt 1 895 000 kr årligen till följd av utebliven tomträttsavgäld. Föreslaget villkor om tilläggsköpeskilling i respektive friköpsavtal innebär en potentiell framtida intäkt för kommunen. Intäktens storlek går nu inte att bedöma då den är beroende av den byggrätt som en framtida antagen detaljplan medger inom respektive fastighet. Bedömning ur ekologisk och social dimension Stadsledningskontoret har inte funnit några särskilda aspekter på frågan utifrån dessa dimensioner. Bilaga Exploateringsnämndens handlingar 2024-04-23 § 107, inklusive avtalen avseende friköp av tomträtten till fastigheten Masthugget 712:39 samt tomträtten till fastigheten Majorna 721:85 Ärendet Ärendet avser en hemställan från Exploateringsnämnden till kommunfullmäktige avseende att godkänna avtal om friköp av tomträtterna till fastigheterna Masthugget 712:39 samt Majorna 721:85 till Stenakoncernen. Beskrivning av ärendet Kommunfullmäktige godkände den 27 oktober 2022 § 28 respektive 23 november 2023 § 52 hemställan från Göteborgs Hamn AB (GHAB) om en fortsatt investering i upprättandet av en ny färjeterminal vid Arendal/Ytterhamnarna. Investeringsbesluten har haft som utgångspunkt att avtal gällande den nya färjeterminalen i Arendal ska tecknas med Stena Line. I ovan nämnda ärenden beskrevs det avtalsmässiga upplägget, innehållande ett så kallat Construction Agreement (projektavtal) samt arrendeavtal och hyresavtal, vilka biläggs Construction Agreement. Construction Agreement undertecknades den 9 juni 2023 och innehåller ett villkor om att respektive bolagsstyrelse ska godkänna avtalet. GHAB:s styrelse godkände avtalet den 25 september 2023. Stena Line har ännu inte godkänt avtalet, i avvaktan på besked om möjligheterna till friköp av nedanstående tomträtter samt fastighet från exploateringsnämnden respektive GHAB. Stenakoncernen har framfört en förfrågan till exploateringsnämnden om friköp av tomträtten till fastigheterna Masthugget 712:39 och Majorna 721:85 samt köp av fastigheten 712:30 Masthugget (parkeringshuset) från GHAB. Föreliggande ärende har därmed en koppling till ärende SLK-2024-00335 ”Hemställan från Göteborgs Hamn AB om försäljning av del av fastigheten Masthugget 712:30”, som i skrivande stund ligger för behandling i kommunstyrelsen den 8 maj. Fastigheten Masthugget 712:39 utgör cirka 5 233 kvadratmeter och är belägen inom Danmarksterminalområdet vid Masthuggskajen. Fastigheten Majorna 721:85 utgör cirka 5 140 kvadratmeter och är belägen inom Tysklandsterminalområdet vid Majnabbe. Båda fastigheten är bebyggda med terminalbyggnader som används för färjetrafik och kontor med mera. Utifrån information i exploateringsnämndens ärende 2024-02-05 § 9 anser Stenakoncernen att byggnaderna inom de tomträttsupplåtna fastigheterna vid Masthugget samt Majnabbe samt intilliggande parkeringshus vid Masthugget utgör värdefull bebyggelse och arbetsplats för ett stort antal medarbetare inom Stenakoncernen. En betydande andel av koncernens medarbetare kommer fortsatt ha sin arbetsplats inom byggnader på södra älvstranden även när en flytt av färjeverksamheten genomförs till Arendal. Stenakoncernen anför därför som huvudskäl att koncernen vill säkra rådighet till den mark där aktuella byggnader är belägna genom friköp samt för att ha en möjlighet att vara en part i den kommande stadsutvecklingen. Exploateringsnämnden fattade den 2024-02-05 § 9 beslut om att ge direktören för exploateringsförvaltningen i uppdrag att bifalla inkommen förfrågan, samt att genomföra friköp av tomträtterna till fastigheterna Masthugget 712:39 samt Majorna 721:85. Vidare beslutade exploateringsnämnden den 2024-03-25 § 84 att ärendet är av principiell vikt och gav då i direktören för exploateringsförvaltningen i uppdrag att, efter enighet med tomträttsinnehavare gällande köpeskilling och övriga avtalsvillkor för friköp, återkomma till nämnden för beslut om godkännande samt för möjliggörande av kommunfullmäktiges ställningstagande. Efter förhandling har parterna enats om följande köpeskilling och villkor. I ersättning för friköp av tomträtten till Masthugget 712:39 föreslås 79 030 000 kr. I ersättning för friköp av tomträtten till Majorna 721:85 föreslås 47 181 500 kr. Ovanstående ersättningsbelopp är överenskomna efter förhandling där värdebedömningar, platsspecifika förutsättningar och pågående markanvändning beaktats. Vid ett friköp av tomträtt värderas alltid fastigheten i avröjt skick. Det vill säga utan att beakta värdet av befintliga anläggningar och byggnader inom fastigheten då dessa utgör tomträttstillbehör som helt ägs av tomträttsinnehavaren. I aktuellt fall anges hamnändamål utan definierad byggrätt i gällande detaljplan för båda fastigheterna. I de värdebedömningar som tagits fram på uppdrag av exploateringsförvaltningen har den verksamhet och bebyggelse som finns inom respektive fastighet utgjort utgångspunkt och förutsättning. Det vill säga att då huvudsakligt användningsområde för befintliga byggnader inom respektive fastighet utgörs av kontor och till del kommunikationsytor har utgångpunkt och förutsättning för värdebedömningen varit att fastigheten i avröjt skick kan bebyggas med motsvarande bebyggelse. Därmed baseras föreslaget ersättningsbelopp för friköp av tomträtterna i stort sett av värdet av obebyggd kontorsbyggrätt och byggrätt för kommunikationsytor inom respektive fastighet. Här har hänsyn tagits till att områdena i dagsläget är oetablerade kontorsområden samt att viss hänsyn har tagits till att gällande detaljplan inte fullt ut kan garantera att en byggnad motsvarande den befintliga kan medges genom bygglov. I tillägg har parterna överenskommit en klausul om tilläggsköpeskilling. Köparens skyldighet att erlägga tilläggsköpeskilling måste vara begränsad i tid och i aktuella avtal har 20 år överenskommits. Tilläggsköpeskillingens konstruktion går ut på att idag bedömda byggrättsvärden, uttryckt i kr/kvm bruttototalarea, ska erläggas för det fall en ny detaljplan antas inom 20 år. Byggrätter för kontors-, bostads- och centrumändamål är angivna. Dessa värden ska uppräknas med konsumentprisindex + 1% årligen fram till den tidpunkt då ny detaljplan är antagen då avräkning mot redan erlagd köpeskilling sker mot det värde som den nya detaljplanen medger. Antas inte en detaljplan inom angiven tid upphör köparens skyldighet att erlägga tilläggsköpeskilling. För redogörelse av belopp och exempel på uppräkning av tilläggsköpeskilling, se avtalen i bilagan. Avtalens giltighet är villkorade av kommunfullmäktiges godkännande samt att Construction Agreement godkänns av Stena Line för byggnationen av färjeterminalen i Arendal senast den 31 december 2024. Enligt uppgift från GHAB innefattar avtalet om köp av 712:30 Masthugget (parkeringshuset) motsvarande krav på godkännande från Stena Line av Contruction Agreement för terminal Arendal för att köpet av fastigheten 712:30 Masthugget ska fullföljas. Som ovan nämnt har GHAB:s styrelse godkänt Construction Agreement den 25 september 2023. Tidplan för ny färjeterminal En ny terminal för färjeverksamheten i Arendal är planerad att driftsättas under perioden 2028-2029 enligt tidigare bedömningar och beslut beroende av bland annat ledtider för detaljplan och tillstånd. GHAB har i dialog med stadsledningskontoret framfört att om inte Construction Agreement godkänns även av Stena Line senast under hösten 2024 så kommer det sannolikt innebära en försening av projektet för ny färjeterminal i Arendal. Detta i sin tur skulle innebära att flytten av Stena Lines verksamhet från Masthuggskajen och Majnabbe, enligt nu föreliggande tidplaner, kan komma att försenas och därigenom även påverka stadens kommande stadsutveckling och behov av tillgång till området vid Masthuggsterminalen. Exploateringsnämnden planerar byggstart år 2031 för tunnelbyggnationen av Lindholmsförbindelsen. Det är därmed av stor vikt för projektets fortsatta planering att det Construction Agreement som tagits fram mellan Stena Line och GHAB snarast godkänns även av Stena Line, för att inte den nya terminalen i Arendal ska försenas och negativt påverka projekt Lindholmsförbindelsen. Stadsledningskontorets bedömning Stadsledningskontoret delar exploateringsnämndens bedömning att föreslagna villkor och köpeskillingar ger staden en skälig ersättning och rimliga villkor. Detta givet förutsättningen att friköp genomförs vid en tidpunkt då fastigheterna har en tydlig utvecklingspotential genom antagen översiktsplan och påbörjad fördjupad översiktsplan för södra Älvstranden, men dock ingen vägledning i fråga om utvecklingspotentialens innehåll och värde. Härav har en tilläggsköpeskilling överenskommits som, förutsatt att den faller ut inom avtalad tid, kan ge ytterligare intäkter och bedöms därmed kunna ge staden del av den värdeutveckling som framtida stadsutveckling kan ge fastigheterna. Stadsledningskontoret vill även framhålla vikten av att avtalens giltighet är villkorade av att Construction Agreement godkänns även av Stena Line för byggnationen av färjeterminalen i Arendal. En försenad etablering av en ny färjeterminal i Arendal påverkar stadens kommande stadsutveckling negativt om staden inte tillträder Masthuggsterminalen utifrån Lindholmsförbindelsens tidplan och behov. Jonas Kinnander Eva Hessman Direktör Ärende och utredning Stadsdirektör Exploateringsnämnden Protokollsutdrag Sammanträdesdatum: 2024-04-22 § 107 Ärendenummer EXF-2023-02542 Hemställan om kommunfullmäktiges bemyndigande att godkänna avtal om friköp av tomträtten till fastigheterna Masthugget 712:39 och Majorna 721:85 Beslut Enligt exploateringsförvaltningens tjänsteutlåtande och tilläggsyrkande från Robert Hammarstrand (S): 1. Exploateringsnämnden godkänner för egen del samt hemställer om kommunfullmäktiges bemyndigande att godkänna undertecknade avtal om friköp av tomträtten till fastigheterna Masthugget 712:39 samt Majorna 721:85 till en sammanlagd köpeskilling om 126 211 500 kronor samt med villkor beskrivna i förvaltningens tjänsteutlåtande. 2. Exploateringsnämnden översänder för kännedom ovan nämnda avtalsförslag till kommunfullmäktige som bilaga. Handling Exploateringsförvaltningens tjänsteutlåtande 2024-04-16 Information Eric Hall, förhandlare mark och boende, lämnar information om avtalsförslag för respektive fastighet. Yrkanden Robert Hammarstrand (S) yrkar bifall till förvaltningens tjänsteutlåtande samt till eget tilläggsyrkande om att översända kopia på avtalsförslag till kommunfullmäktige. Protokollsutdrag skickas till Kommunstyrelsen Kommunfullmäktige Dag för justering 2024-04-26 Vid protokollet Sekreterare Sirpa Bernhardsson Exploateringsnämnden Protokollsutdrag Sammanträdesdatum: 2024-04-22 Ordförande Justerande Robert Hammarstrand (S) Patrik Höstmad (D) Skala: 1:25 000 (vid A4 stående) 1 000 m Kartredovisningen har inte rättsverkan. @Göteborgs Stad, @Lantmäteriet Majorna 721:85 Skala: 1:2 000 (vid A4 stående) 75 m Kartredovisningen har inte rättsverkan. @Göteborgs Stad, @Lantmäteriet Masthugget 712:39 Skala: 1:2 000 (vid A4 stående) 75 m Kartredovisningen har inte rättsverkan. @Göteborgs Stad, @Lantmäteriet Exploateringsnämnden Tjänsteutlåtande Handläggare Utfärdat 2024-04-16 Eric Hall Ärendenummer EXF-2023-02542 Telefon: 031-368 11 47 E-post: eric.hall@exploatering.goteborg.se Hemställan om kommunfullmäktiges bemyndigande att godkänna avtal om friköp av tomträtten till fastigheterna Masthugget 712:39 och Majorna 721:85 Förslag till beslut I exploateringsnämnden Exploateringsnämnden godkänner för egen del samt hemställer om kommunfullmäktiges bemyndigande att godkänna undertecknade avtal om friköp av tomträtten till fastigheterna Masthugget 712:39 samt Majorna 721:85 till en sammanlagd köpeskilling om 126 211 500 kr samt med villkor beskrivna i detta tjänsteutlåtande. Sammanfattning Exploateringsnämnden beslutade den 2024-03-25 att ge direktören i uppdrag att återkomma till nämnden efter att villkor och köpeskilling för friköp av tomträtten till fastigheterna Masthugget 712:39 samt Majorna 721:85 blivit klarlagda. Förvaltningen har efter förhandling med tomträttsinnehavare till respektive fastighet nu upprättat och undertecknat avtal om friköp av ovan nämnda tomträttsupplåtna fastigheter. Avtalen är villkorade av kommunfullmäktiges godkännande samt av att Stenakoncernen och Göteborgs Hamn AB ingår ett så kallat ”Construction agreement” vilket reglerar parternas ekonomiska ansvar och genomförande av åtgärder kopplade till färjetrafikverksamhetens flytt från södra älvstranden till Arendal. Sammanlagd köpeskilling för friköp av tomträtter är överenskommen till 126 211 500 kr. Utöver ovanstående villkor om avtalets giltighet har även villkor om tilläggsköpeskilling överenskommits. Köparens skyldighet att erlägga tilläggsköpeskilling gäller under förutsättning att ny detaljplan antas inom 20 år. Parterna har överenskommit byggrättsvärden för kontors-, bostads- och centrumändamål vilka efter indexuppräkning ska användas för beräkning av tilläggsköpeskillingens storlek tillsammans med den byggrätt som medges i framtida ny detaljplan. Bedömning ur ekonomisk dimension Ett godkännande av föreslagna avtal innebär en intäkt för kommunen om sammanlagt 126 211 500 kr. Ett genomförande av friköp av tomträtten till aktuella fastigheter innebär en minskad löpande intäkt för kommunen om sammanlagt 1 895 000 kr årligen till följd av utebliven tomträttsavgäld. Föreslaget villkor om tilläggsköpeskilling i respektive friköpsavtal innebär en potentiell framtida intäkt för kommunen. Intäktens storlek går nu inte att bedöma då den är beroende av den byggrätt som en framtida antagen detaljplan medger inom respektive fastighet. Bedömning ur ekologisk dimension Förvaltningen har inte funnit några särskilda aspekter på frågan utifrån denna dimension. Bedömning ur social dimension Förvaltningen har inte funnit några särskilda aspekter på frågan utifrån denna dimension. Samverkan Förvaltningen har bedömt att facklig samverkan inte är aktuellt i detta ärende. Bilagor 1. Översiktskarta 2. Detaljkarta Ärendet I enlighet med exploateringsnämndens yrkande den 2024-03-25 återkommer förvaltningen med förslag till beslut om begäran om kommunfullmäktiges bemyndigande att godkänna upprättade avtal om friköp av tomträtten till fastigheterna Masthugget 712:39 samt Majorna 721:85. Beskrivning av ärendet Exploateringsnämnden fattade den 2024-02-05 beslut om att ge direktören i uppdrag att bifalla inkommen förfrågan, samt att genomföra, friköp av tomträtten till fastigheterna Masthugget 712:39 samt Majorna 721:85. Vidare beslutade nämnden den 2024-03-25 att i tillägg ge direktören i uppdrag att, efter enighet med tomträttsinnehavare gällande köpeskilling och övriga avtalsvillkor för friköp, återkomma till nämnden för beslut om godkännande samt för möjliggörande av kommunfullmäktiges ställningstagande. Förvaltningen har sedan beslut den 2024-02-05 inlett förhandling med tomträttsinnehavare till aktuella fastigheter. Efter förhandling har parterna enats om följande köpeskilling och villkor. I ersättning för friköp av tomträtten till Masthugget 712:39 föreslås 79 030 000 kr. I ersättning för friköp av tomträtten till Majorna 721:85 föreslås 47 181 500 kr. Ovanstående ersättningsbelopp är överenskomna efter förhandling där värdebedömningar, platsspecifika förutsättningar och pågående markanvändning beaktats. Vid ett friköp av tomträtt värderas alltid fastigheten i avröjt skick. Det vill säga utan att beakta värdet av befintliga anläggningar och byggnader inom fastigheten då dessa utgör tomträttstillbehör som helt ägs av tomträttsinnehavaren. I aktuellt fall anges hamnändamål utan definierad byggrätt i gällande detaljplan för båda fastigheterna. I de värdebedömningar som tagits fram på uppdrag av förvaltningen har den verksamhet och bebyggelse som finns inom respektive fastighet utgjort utgångspunkt och förutsättning. Det vill säga att då huvudsakligt användningsområde för befintliga byggnader inom respektive fastighet utgörs av kontor och till del kommunikationsytor har utgångpunkt och förutsättning för värdebedömningen varit att fastigheten i avröjt skick kan bebyggas med motsvarande bebyggelse. Därmed baseras föreslaget ersättningsbelopp för friköp av tomträtterna i stort sett av värdet av obebyggd kontorsbyggrätt och byggrätt för kommunikationsytor inom respektive fastighet. Här har hänsyn tagits till att områdena i dagsläget är oetablerade kontorsområden samt att viss hänsyn har tagits till att gällande detaljplan inte fullt ut kan garantera att en byggnad motsvarande den befintliga kan medges genom bygglov. I tillägg har parterna överenskommit en klausul om tilläggsköpeskilling. Köparens skyldighet att erlägga tilläggsköpeskilling måste vara begränsad i tid och i aktuella avtal har 20 år överenskommits. Tilläggsköpeskillingens konstruktion går ut på att idag bedömda byggrättsvärden, uttryckt i kr/kvm bruttototalarea, ska erläggas för det fall en ny detaljplan antas inom 20 år. Byggrätter för kontors-, bostads- och centrumändamål är angivna. Dessa värden ska uppräknas med komsumentprisindex + 1% årligen fram till den tidpunkt då ny detaljplan är antagen då avräkning mot redan erlagd köpeskilling sker mot det värde som den nya detaljplanen medger. Antas inte en detaljplan inom angiven tid upphör köparens skyldighet att erlägga tilläggsköpeskilling. Ovanstående avtalsvillkor har sammanställts i ett köpekontrakt för respektive fastighet vilka har undertecknats av båda parter. Avtalen är för sin giltighet villkorade av kommunfullmäktiges godkännande samt av att avtal tecknas mellan Stenakoncernen och Göteborgs Hamn AB, ett så kallat ”Construction agreement”, vilket i huvudsak rör parternas ansvarsfördelning ekonomiskt och övrigt genomförande under och inför flytt av färjetrafikverksamheten från södra älvstranden till nytt färjeläge i Arendal. Förvaltningens bedömning Förvaltningen bedömer att föreslagna villkor och köpeskillingar ger kommunen en skälig ersättning och rimliga villkor. Detta givet förutsättningen att friköp genomförs vid en tidpunkt då fastigheterna har en tydlig utvecklingspotential genom antagen översiktsplan och påbörjad fördjupning av densamma men dock ingen vägledning i fråga om utvecklingspotentialens innehåll och värde. Härav har en tilläggsköpeskilling överenskommits som, förutsatt att den faller ut inom avtalad tid, kan ge ytterligare intäkter och bedöms därmed kunna ge kommunen del av den värdeutveckling som framtida stadsutveckling kan ge fastigheterna. Kristina Lindfors Marie Persson Direktör exploateringsförvaltningen Avdelningschef mark och boende