Hemställan från exploateringsnämnden om bemyndigande av förvärv av fastigheten Hjällbo 37:58 - Hammarbadet

Kommunfullmäktige Handling 2024 nr 155 Hemställan från exploateringsnämnden om bemyndigande av förvärv av fastigheten Hjällbo 37:58 - Hammarbadet Till Göteborgs kommunfullmäktige Kommunstyrelsens förslag Kommunstyrelsen tillstyrker stadsledningskontorets förslag i tjänsteutlåtande den 2 augusti 2024 och föreslår att kommunfullmäktige beslutar: Exploateringsnämnden bemyndigas förvärva fastigheten Hjällbo 37:58. Göteborg den 11 september 2024 Göteborgs kommunstyrelse Jonas Attenius Mathias Sköld Stadsledningskontoret Tjänsteutlåtande Handläggare Utfärdat 2024-08-02 Johan Pheiffer Ärendenummer SLK-2024-00676 Telefon: 031-368 02 38 E-post: johan.pheiffer@stadshuset.goteborg.se Hemställan från exploateringsnämnden om bemyndigande av förvärv av fastigheten Hjällbo 37:58 - Hammarbadet Förslag till beslut I kommunstyrelsen och kommunfullmäktige: Exploateringsnämnden bemyndigas förvärva fastigheten Hjällbo 37:58. Sammanfattning Exploateringsnämnden har hemställt om att förvärva fastigheten Hjällbo 37:58 med syfte att verkställa kommunfullmäktiges beslut 2016-06-02 § 20 beträffande ett effektivare utnyttjande av fastighetsbeståndet inom Göteborgs Stadshus AB:s lokalkluster. Exploateringsförvaltningen och Göteborgs Stads Bostadsaktiebolag (Bostadsbolaget) är överens om en köpeskilling på 49,5 mnkr vilken kommer att belasta exploateringsnämndens investeringsram för fastighetsförvärv. I samband med förvärvet överförs fastigheten till idrotts- och föreningsnämnden vilket medför att idrotts- och föreningsnämndens hyreskostnad upphör och ersätts med en kommunintern årlig avgift för markupplåtelse. Bedömningen är att förvärvet samt överföringen minskar idrotts- och föreningsnämndens årliga kostnader med mellan 1-3 mnkr, beroende av inflationsnivån. Överföringen till idrotts- och föreningsnämnden har godkänts av idrotts- och föreningsnämnden 2024-06-18 § 88. Stadsledningskontoret bedömer att förvärvet samt den därpå följande överföringen till idrotts- och föreningsnämnden innebär att kommunfullmäktiges beslut från 2016 verkställs och att hemställan därför kan tillstyrkas. Bedömning ur ekonomisk dimension Exploateringsförvaltningen och Bostadsbolaget är, efter två separata värderingar och sedan jämkning av värdet överens om en köpeskilling på 49,5 mnkr. Köpeskillingen kommer att belasta exploateringsnämndens investeringsram för fastighetsförvärv. Utöver kostnaden för förvärv av fastigheten tillkommer kostnad för lagfart och stämpelskatt. Lagfartskostnaden är 825 kr per ansökan och stämpelskatten uppgår för en kommun till 1,5% av köpeskillingen eller taxeringsvärdet beroende på vilket som är högst. Detta kommer att innebära en skyldighet för exploateringsnämnden att erlägga stämpelskatt på 742 500 kr + 825 kr i lagfartsavgift – totalt 743 325 kr. Idrotts- och föreningsnämnden är idag hyresgäster till en stor del av byggnaden – den del som består av badhus och gym – och bedriver därmed redan verksamhet i byggnaden. Hyresavgiften uppgår år 2024 till närmare 1,34 mnkr per kvartal (exklusive moms) vilket motsvarar närmare 5,38 mnkr per år. Hyran är upplagd som en annuitet för den renovering/upprustning av Hammarbadet som genomförts av Bostadsbolaget på senare tid. Räntan för annuitetslånet som ligger till grund för hyresnivån är bestämd att vara real ränta vilket innebär att samhällets inflation påverkar hyresnivån. Justeringar görs vid bestämmande av kommande års hyresnivå. Genom att fastigheten förvärvas av exploateringsnämnden och att byggnaden sedan överförs till idrotts- och föreningsnämnden kommer hyreskostnaden helt upphöra och ersättas med en kommunintern årlig avgift (för nuvarande 2,25%) baserad på bokfört värde som överförts (byggnadsvärdet). Byggnadsvärdet har bedömts till 47,8 mnkr vilket medför en årlig kommunintern avgift på ca 1,076 mnkr. Det bokförda värdet som ligger till grund för den årliga kommuninterna avgiften kommer att skrivas av under en 30-årsperiod, vilket är standard vid ett övertagande hos idrotts- och föreningsnämnden. Avskrivningskostnaden uppgår till 47,8 mnkr delat på 30 år vilket motsvarar lite drygt 1,59 mnkr per år. Bedömning ur ekologisk och social dimension Stadsledningskontoret har inte funnit några särskilda aspekter på frågan utifrån dessa dimensioner. Bilagor 1. Exploateringsnämndens handlingar 2024-06-17 § 158 2. Idrott- och föreningsnämndens handlingar 2024-06-18 § 88 Ärendet Exploateringsnämnden har hemställt om att förvärva fastigheten Hjällbo 37:58 med syfte att verkställa kommunfullmäktiges beslut 2016-06-02 § 20 beträffande ett effektivare utnyttjande av fastighetsbeståndet inom Göteborgs Stadshus AB:s lokalkluster. Hemställan sker till följd av att köpeskillingen överskrider exploateringsnämndens delegationsnivå på 30 mnkr från budget 2024. Beskrivning av ärendet Avsikten med förvärvet är att verkställa beslut i kommunfullmäktige avseende ett effektivare utnyttjande av fastighetsbeståndet inom Göteborgs Stadshus AB:s lokalkluster där Higab AB fick i uppdrag att ge förslag till renodling och specialisering av lokalförvaltning och lokalinnehav. Kommunfullmäktiges beslut innebar att Higab AB, Förvaltnings AB Göteborgslokaler (Göteborgslokaler), Göteborgs Stads Parkerings AB och Älvstranden Utveckling AB fick uppdraget att överlåta eller avveckla fastigheterna som beslutet omfattar. Fastigheten Göteborg Hjällbo 37:40 överläts i sin helhet från Göteborgslokaler till Bostadsbolaget under 2020 varpå Bostadsbolaget nu avser verkställa uppdraget som gavs till Göteborgslokaler. Om kommunfullmäktige tillstyrker förvärvet kommer fastighetens byggnad, Hammarbadet att överföras till idrotts- och föreningsnämnden samtidigt som en kommunintern markupplåtelse avseende fastigheten upprättas. Genom att byggnaden överförs till idrotts- och föreningsförvaltningen kommer hyresavtalet för badhus/gym att upphöra eftersom idrotts- och föreningsnämnden inträder som ägare till byggnaden i stället för att vara hyresgäster. Idrotts- och föreningsnämndens hyresavtal till byggnaden kommer att upphöra när de inträder som ägare till byggnaden. Hyresavtalet med socialnämnden Nordost för den del av byggnaden som innehåller fritidsgården Mixgården kommer fortsatt att gälla, men då med idrotts- och föreningsnämnden som hyresvärd i stället för Bostadsbolaget. Bedömningen är att förvärvet samt överföringen minskar idrott- och föreningsnämndens årliga kostnader med mellan 1-3 mnkr, beroende av inflationsnivån. Överföringen till idrotts- och föreningsnämnden har godkänts av idrotts- och föreningsnämnden 2024-06-18 § 88. Stadsledningskontorets bedömning Stadsledningskontoret bedömer att förvärvet samt den därpå följande överföringen till idrotts- och föreningsnämnden är i enlighet med de av kommunfullmäktige fastställda intentionerna beträffande renodling av stadens fastighetsförvaltning och att exploateringsnämndens hemställan därmed kan tillstyrkas. Jonas Kinnander Eva Hessman Direktör Ärende och utredning Stadsdirektör Exploateringsnämnden Protokollsutdrag Sammanträdesdatum: 2024-06-17 § 158 Ärendenummer EXF-2023-01125 Hemställan om kommunfullmäktiges bemyndigande att förvärva Hjällbo 37:58 samt att överföra byggnaden till idrotts- och föreningsnämnden Beslut Enligt exploateringsförvaltningens tjänsteutlåtande: 1. Exploateringsnämnden godkänner för egen del samt hemställer om kommunfullmäktiges bemyndigande att genomföra förvärv av fastigheten Göteborg Hjällbo 37:58 innefattande byggnad med badhus-, gym- och fritidsgårdverksamhet - ”Hammarbadet” som en del av att verkställa tidigare beslut i kommunfullmäktige (2 juni 2016, § 20 – Dnr 1661/15). 2. Förutsatt exploateringsnämndens och kommunfullmäktiges godkännande av punkt 1 uppdrar nämnden åt förvaltningen att upprätta och underteckna erforderliga avtal för förvärvet samt att överföra byggnaden med badhus-, gym- och fritidsgårdsverksamhet – ”Hammarbadet” till idrotts- och föreningsnämnden samt att upprätta en kommunintern markupplåtelse avseende fastigheten. Protokollsutdrag skickas till Kommunstyrelsen Kommunfullmäktige Dag för justering 2024-06-26 Vid protokollet Sekreterare Sirpa Bernhardsson Tjänstgörande ordförande Justerande Helena Norin (MP) Patrik Höstmad (D) Exploateringsförvaltningen Tjänsteutlåtande Handläggare Utfärdat 2024-05-15 Sabina Mehmedovic Ärendenummer EXF-2023-01125 Telefon: 031-368 09 57 EXN 2024-06-17 E-post: sabina.mehmedovic@exploatering.goteborg.se Hemställan om kommunfullmäktiges bemyndigande att förvärva Hjällbo 37:58 samt att överföra byggnaden till idrotts- och föreningsnämnden Förslag till beslut I exploateringsnämnden 1. Exploateringsnämnden godkänner för egen del samt hemställer om kommunfullmäktiges bemyndigande att genomföra förvärv av fastigheten Göteborg Hjällbo 37:58 innefattande byggnad med badhus-, gym- och fritidsgårdverksamhet - ”Hammarbadet” som en del av att verkställa tidigare beslut i kommunfullmäktige (2 juni 2016, § 20 – Dnr 1661/15). 2. Förutsatt exploateringsnämndens och kommunfullmäktiges godkännande av punkt 1 uppdrar nämnden åt förvaltningen att upprätta och underteckna erforderliga avtal för förvärvet samt att överföra byggnaden med badhus-, gym- och fritidsgårdsverksamhet – ”Hammarbadet” till idrotts- och föreningsnämnden samt att upprätta en kommunintern markupplåtelse avseende fastigheten. Sammanfattning Ärendet gäller förvärv av fastigheten Göteborg Hjällbo 37:58 från Bostadsbolaget och överföring av byggnad (”Hammarbadet”) till idrotts- och föreningsförvaltningen. Ärendet är initierat efter inkommen begäran till exploateringsförvaltningen där idrotts- och föreningsförvaltningen begär att kommunfullmäktiges beslut från 2016 (handling 2016, nr 117) avseende att renodla ägandet och effektivisera nyttjandet av Göteborg Stadshus AB:s lokalkluster fullföljs. Exploateringsförvaltningen och Bostadsbolaget är, efter två separata värderingar och sedan jämkning av värdet i enlighet med riktlinjedokumentet för överlåtelser mellan nämnd och bolag, överens om en köpeskilling på 49,5 miljoner kronor. Köpeskillingen kommer att belasta exploateringsförvaltningens investeringsram för fastighetsförvärv. Idrotts- och föreningsförvaltningen är idag hyresgäst till en stor del av byggnaden – den del som består av badhus och gym – och bedriver därmed redan verksamhet i byggnaden. Hyresavgiften uppgår år 2024 till närmare 1,34 miljoner kronor per kvartal (exklusive moms) vilket motsvarar närmare 5,38 miljoner kronor per år. Genom att fastigheten förvärvas av exploateringsförvaltningen och att byggnaden sedan överförs till idrotts- och föreningsförvaltningen kommer hyreskostnaden för idrotts- och föreningsförvaltningen helt upphöra och ersättas med en kommunintern årlig avgift för överfört belopp, en avskrivningskostnad och en årlig arrendeavgift för fastigheten på totalt ca 2,71 miljoner kronor. Bedömning ur ekonomisk dimension Avsikten med förvärvet är att verkställa beslut i kommunfullmäktige (2 juni 2016, § 20 – Dnr 1661/15) avseende att renodla det kommunala ägandet av fastigheter genom att Hammarbadet (med tillhörande markområde) förvärvas av exploateringsförvaltning från Bostadsbolaget i Framtidskoncernen och överförs till idrotts- och föreningsförvaltningen. Fastigheten (markområdet) kommer efter förvärv och överföring fortsatt ägas av exploateringsförvaltningen. Exploateringsförvaltningen och Bostadsbolaget är, efter två separata värderingar och sedan jämkning av värdet i enlighet med riktlinjedokumentet för överlåtelser mellan nämnd och bolag, överens om en köpeskilling på 49,5 miljoner kronor. Köpeskillingen kommer att belasta exploateringsförvaltningens investeringsram för fastighetsförvärv. Utöver kostnaden för förvärv av fastigheten tillkommer kostnad för lagfart och stämpelskatt. Lagfartskostnaden är 825 kr per ansökan och stämpelskatten uppgår för en kommun till 1,5% av köpeskillingen eller taxeringsvärdet beroende på vilket som är högst. Detta kommer att innebära en skyldighet för exploateringsförvaltningen att erlägga stämpelskatt på 742 500 kr + 825 kr i lagfartsavgift – totalt 743 325 kr. Idrotts- och föreningsförvaltningen är idag hyresgäster till en stor del av byggnaden – den del som består av badhus och gym – och bedriver därmed redan verksamhet i byggnaden. Hyresavgiften uppgår år 2024 till närmare 1,34 miljoner kronor per kvartal (exklusive moms) vilket motsvarar närmare 5,38 miljoner kronor per år. Hyran är upplagd som en annuitet för den renovering/upprustning av Hammarbadet som genomförts av Bostadsbolaget på senare tid. Räntan för annuitetslånet som ligger till grund för hyresnivån är bestämd att vara real ränta vilket innebär att samhällets inflation påverkar hyresnivån. Justeringar görs vid bestämmande av kommande års hyresnivå. Annuiteten är planerad för att vara färdigbetald i april 2044. Vilken inflation som kommer att råda framöver är svårt att bedöma, det är dock förvaltningens uppfattning att inflationen inte kommer att ligga kvar på så hög nivå under hela den planerade annuitetens avbetalningsperiod. Hyra KPI Bashyra (år) 255 000 kr Basår 2016-10-01 KPI 2023-10-01 KPI (förändringsfaktor) 1,2864 318,00 409,07 Uppräknad hyra 328 028 kr Annuitet 6,5% inflation 4,5% inflation 2,5% inflation Skuld - 44 990 343,83 kr - 44 990 343,83 kr - 44 990 343,83 kr Återbetalningstid (år) 20 år 20 år 20 år Utlåningsränta 3,00% 3,00% 3,00% Inflation 6,50% 4,50% 2,50% Beräknad annuitet 5 105 356 kr 4 413 201 kr 3 764 762 kr Sammanställning 6,5% inflation 4,5% inflation 2,5% inflation Hyreskostnad Bashyra 328 028 kr 328 028 kr 328 028 kr Annuitet 5 105 356 kr 4 413 201 kr 3 764 762 kr Mervärdesskatt (moms) 1 358 346 kr 1 185 307 kr 1 023 197 kr Total årskostnad (utan 5 433 383 kr 4 741 229 kr 4 092 790 kr moms) *Tabellen visar först beräkning av hyresnivån (som årligen anpassas efter KPI) och sedan annuiteten med tre exempel på vad kostnaden skulle motsvara vid viss inflation i samhället (2,5%, 4,5% och 6,5%). Nederst i tabellen görs en sammanställning över den totala kostnaden per år. Genom att fastigheten förvärvas av exploateringsförvaltningen och att byggnaden sedan överförs till idrotts- och föreningsförvaltningen kommer hyreskostnaden helt upphöra och ersättas med en kommunintern årlig avgift (för nuvarande 2,25%) baserad på bokfört värde som överförts (byggnadsvärdet). Byggnadsvärdet har bedömts till 47,8 miljoner kronor vilket medför en årlig kommunintern avgift på ca 1,076 miljoner kronor. Det bokförda värdet som ligger till grund för den årliga kommuninterna avgiften kommer att skrivas av under en 30-årsperiod, vilket är standard vid ett övertagande hos idrotts- och föreningsförvaltningen. Avskrivningskostnaden uppgår till 47,8 miljoner kronor delat på 30 år vilket motsvarar lite drygt 1,59 miljoner kronor per år. Utöver avgiften för överfört bokfört värde och för avskrivningskostnaden kommer idrotts- och föreningsförvaltningen behöva erlägga en ersättning till exploateringsförvaltningen för markområdet som används på fastigheten. Då fastigheten med viss marginal är utformad efter den byggnad som inrymmer Hammarbadet kommer den kommuninterna upplåtelsen för markområdet avse hela fastighetens areal (1 759 kvadratmeter). Den årliga avgiften för kommuninterna räntebaserade avtal är för nuvarande 2,25% av markvärdet - vilket i det här fallet innebär en årlig kostnad på 38 250 kr. Överfört belopp Byggnadsvärde 47 800 000 kr Kommunintern ränta 2,25% Kostnad per år 1 075 500 kr Avskrivningskostnad Byggnadsvärde 47 800 000 kr Avskrivningsperiod 30 år Kostnad per år 1 593 333 kr Arrende fastighet (markområde) Markvärde 1 700 000 kr Kommunintern ränta 2,25% Kostnad per år 38 250 kr Sammanställning kommuninterna kostnader Överfört belopp 1 075 500 kr Överfört belopp Avskrivningskostnad 1 593 333 kr Arrende fastighet 38 250 kr Kostnad per år 2 707 083 kr Förvaltningen bedömer att förvärvet av fastigheten och överföringen av Hammarbadet minskar den årliga kostnaden för idrotts- och föreningsförvaltningen med ca 1,39 miljoner kronor vid en inflationsnivå på 2,5% och ca 2,73 miljoner kronor vid en inflationsnivå på 6,5%. Bostadsbolaget har utfört omfattande renoveringar på Hammarbadet vilket inneburit att det bokförda värdet på byggnaden varit högre än marknadsvärdet för fastigheten. För att hantera denna avvikelse vid överlåtelsen skrevs värdet på fastigheten ner i bokslutet för 2023 till det värde som överenskommelsen om överlåtelse till exploateringsförvaltningen avser (49,5 miljoner kronor). Ur ett hela staden perspektiv väntas överlåtelsen inverka positivt på invånarnas och stadens ekonomiska situation genom att den årliga kostnaden för hyresavgifter minskar kraftigt för idrotts- och föreningsförvaltningen. Bedömning ur ekologisk dimension Exploateringsförvaltningen har inte funnit några särskilda aspekter på frågan utifrån denna dimension. Badhus-, gym- och fritidsgårdsverksamhet fortsätter på samma sätt som tidigare med samma verksamhetsutövare. Det är bara ägare till fastigheten och innehavare av byggnaden som ändras. Bedömning ur social dimension Exploateringsförvaltningen har inte funnit några särskilda aspekter på frågan utifrån denna dimension. Badhus-, gym- och fritidsgårdsverksamhet fortsätter på samma sätt som tidigare med samma verksamhetsutövare. Det är bara ägare till fastigheten och innehavare av byggnaden som ändras. Samverkan Förvaltningen bedömer att facklig samverkan inte är aktuell i ärendet. Bilagor 1. Översiktskarta 2. Detaljkarta 3. Uppdrag om överföring av byggnad 4. Handling 2016 nr 117 Protokollsutdrag skickas till: Kommunstyrelsen Kommunfullmäktige Ärendet Ärendet gäller förvärv av fastigheten Göteborg Hjällbo 37:58 från Bostadsbolaget och överföring av byggnad (”Hammarbadet”) till idrotts- och föreningsnämnden. Ärendet är initierat efter inkommen begäran till exploateringsförvaltningen där idrotts- och föreningsförvaltningen begär att kommunfullmäktiges beslut från 2016 (handling 2016, nr 117) avseende att renodla ägandet och effektivisera nyttjandet av Göteborg Stadshus AB:s lokalkluster fullföljs. Beskrivning av ärendet Bakgrund Under 2015 slutförde Higab en utredning avseende ”effektivare utnyttjande av fastighetsbeståndet inom Göteborg Stadshus AB:s lokalkluster” på uppdrag av kommunfullmäktige. Utredningen resulterade i ett förslag som godkändes av kommunfullmäktige under 2016 (2 juni 2016, § 20 – Dnr 1661/15). Förslaget resonerar kring renodlande av de berörda bolagens verksamheter samt kring en effektivisering av utnyttjandet av fastighetsbeståndet varav ”Badanläggning, del av Hjällbo 37:40, Hammarkulletorget” (Hammarbadet) är en av de verksamheter som omnämns. Det framgår att en överlåtelse av del av fastigheten till Fastighetskontoret, med idrotts- och föreningsförvaltningen som förvaltare till byggnaden, bedömts som lämpligt. Kommunfullmäktiges beslut innebar att Higab AB, Förvaltnings AB Göteborglokaler, Göteborgs Stads Parkerings AB och Älvstranden Utveckling AB fick uppdraget att överlåta eller avveckla fastigheterna som beslutet omfattar. Fastigheten Göteborg Hjällbo 37:40 överläts i sin helhet från Förvaltnings AB Göteborgslokaler till Göteborgs Stads Bostadsaktiebolag (Bostadsbolaget) under 2020. Bostadsbolaget tog som lagfaren ägare till fastigheten kontakt med idrotts- och föreningsförvaltningen för att fullfölja beslutet i kommunfullmäktige genom att påbörja överlåtelsen av den del av fastigheten där Hammarbadet är placerat och ansökte samtidigt om en avstyckning av det aktuella området. Avstyckningen genomfördes under 2023 vilket resulterade i att fastigheten Göteborg Hjällbo 37:58 skapades, en fastighet som idag innefattar byggnaden som benämns ”Hammarbadet”. Hammarbadet innefattar två verksamheter - badanläggning med tillhörande gym som hyrs och förvaltas av idrotts- och föreningsförvaltningen samt fritidsgården Mixgården som hyrs av Göteborgs stad och förvaltas av Socialförvaltningen Nordost. I mars 2023 fick exploateringsförvaltningen en begäran från idrotts- och föreningsförvaltningen om att Hammarbadet ska överföras till idrotts- och föreningsförvaltningen. Det framförs att överföringen ska genomföras enligt beslut i kommunfullmäktige handling 2016, nr 117, och föregås av ett förvärv av fastigheten enligt tjänsteutlåtande med diarienummer 1661/15, bilaga 2b. Överenskommelse med Bostadsbolaget Exploateringsförvaltningen har genom förhandling med Bostadsbolaget kommit till en överenskommelse om villkoren för överlåtelse av Hammarbadet med tillhörande markområde. Vägledning har tagits av riktlinjedokumentet för överlåtelse mellan nämnd och bolag. Fastighets- och byggnadsvärde Bostadsbolaget beställde, och erhöll i mars 2023, en värdering av den del av fastigheten Göteborg Hjällbo 37:40 som överlåtelsen avser. Värderingen visade ett bedömt värde på 52 miljoner kronor och genomfördes av Newsec. Exploateringsförvaltningen beställde, och erhöll i september 2023, en värdering av den då redan avstyckade fastigheten Göteborg Hjällbo 37:58 som överlåtelsen avser. Värdering visade ett bedömt värde på 47 miljoner kronor och genomfördes av Svefa. Då genomförda värderingar skiljer sig mindre än 15% kom exploateringsförvaltningen och Bostadsbolaget överens om att använda ett jämkat pris på 49,5 miljoner kronor – detta i enlighet med riktlinjen för överlåtelse mellan nämnd och bolag. Det stora värdet i fastigheten ligger i själva byggnaden och markvärdet bedöms i fall som detta efter byggnadens bruttoarea (BTA). Bedömt markvärde för den aktuella fastigheten är 750 kr per kvadratmeter BTA. Enligt gällande hyreskontrakt består byggnaden av 1 875 kvadratmeter lokalarea (LOA), vilket med taxeringsschablonen på 1,20 skulle innebära en total BTA på 2 250 kvadratmeter. Markvärdet har utifrån ovanstående förklaring bedömts till 1,7 miljoner kronor, vilket lämnar 47,8 miljoner i byggnadsvärde. Fortsatt hyresförhållande Genom att byggnaden (”Hammarbadet”) överförs till idrotts- och föreningsförvaltningen efter att exploateringsförvaltningen genomfört förvärv av fastigheten kommer hyresavtalet för badhus/gym att upphöra. Idrotts- och föreningsförvaltningen inträder som ägare till byggnaden i stället för att vara hyresgäster. Även om idrotts- och föreningsförvaltningens hyresavtal till byggnaden kommer att upphöra när de inträder som ägare till byggnaden så kommer hyresavtalet med Socialförvaltningen Nordost för den del av byggnaden som innehåller fritidsgården Mixgården fortsatt att gälla, men då med idrotts- och föreningsförvaltningen som hyresvärd i stället för Bostadsbolaget. Detta kommer att utöver en hyresintäkt för idrotts- och föreningsförvaltningen även innebära ett utökat ansvar för drift- och underhåll av byggnadens skal och konstruktion, för fasta installationer och yttre underhåll samt för kostnader rörande hyresgästens lokaler. Förvaltningens bedömning Det är exploateringsförvaltningens bedömning att förvärv av fastigheten och överföringen av byggnaden till idrotts- och föreningsförvaltningen överensstämmer med det beslut som fattats i kommunfullmäktige 2016. Det är också förvaltningens bedömning att köpeskillingen för fastigheten som överenskommits med Bostadsbolaget överensstämmer med kommunens riktlinjer avseende att aktuellt marknadsvärde ska gälla vid förvärv/överlåtelser samt att jämkning av prisnivån som presenterats i de två separat framtagna värderingarna gjorts utifrån riktlinjen för överlåtelser mellan nämnd och bolag. Kristina Lindfors Marie Persson Direktör exploateringsförvaltningen Avdelningschef mark och boende Göteborgs Stads idrotts- och föreningsnämnd Protokollsutdrag Sammanträdesdatum: 2024-06-18 § 88 Ärendenummer IOFF-2024-00104 Överföring av Hammarbadet från Exploateringsförvaltningen till Idrotts- och föreningsförvaltningen Beslut 1. Idrotts- och föreningsnämnden godkänner överföring av byggnaden med badhus-, gym- och fritidsgårdsverksamhet – ”Hammarbadet”, inom fastigheten Hjällbo 37:58, från Exploateringsförvaltningen per tillträdesdag till det då aktuella bokförda värdet. 2. Beslutet gäller under förutsättning att Exploateringsnämnden och kommunfullmäktige tar beslut om förvärv av fastigheten och överföring av byggnaden till idrotts- och föreningsnämnden. Tidigare behandling I kommunfullmäktige 2016-06-02. Handlingar 1. Översiktskarta 2. Detaljkarta 3. Uppdrag om överföring av byggnad 4. Handling 2016 nr 117. Beslut kommunfullmäktige 2016-06-02. 5. Tjänsteutlåtande avdelningsfastighet & stadsutveckling, daterad 2024-05-13 Information Ärendet föredras av avdelningschef fastighet & stadsutveckling. Protokollsutdrag skickas till Avdelning fastighet & stadsutveckling Exploateringsnämnden Kommunstyrelsen Idrotts- och föreningsförvaltningen Tjänsteutlåtande Handläggare Utfärdat 2024-05-13 Pernilla Niklasson Ärendenummer IOFF-2024-00104 Telefon: 031-368 21 68 E-post: pernilla.niklasson@ioff.goteborg.se Överföring av Hammarbadet från Exploateringsförvaltningen till Idrotts- och föreningsförvaltningen Förslag till beslut 1. Idrotts- och föreningsnämnden godkänner överföring av byggnaden med badhus-, gym- och fritidsgårdsverksamhet – ”Hammarbadet”, inom fastigheten Hjällbo 37:58, från Exploateringsförvaltningen per tillträdesdag till det då aktuella bokförda värdet. 2. Beslutet gäller under förutsättning att Exploateringsnämnden och kommunfullmäktige tar beslut om förvärv av fastigheten och överföring av byggnaden till idrotts- och föreningsnämnden. Sammanfattning Ärendet gäller överföring av byggnad (”Hammarbadet”) från exploateringsförvaltningen till idrotts- och föreningsförvaltningen. Ärendet är initierat efter inkommen begäran till exploateringsförvaltningen där idrotts- och föreningsförvaltningen begär att kommunfullmäktiges beslut från 2016 (handling 2016, nr 117) avseende att renodla ägandet och effektivisera nyttjandet av Göteborg Stadshus AB:s lokalkluster fullföljs. Exploateringsförvaltningen och Bostadsbolaget är, efter två separata värderingar och sedan jämkning av värdet i enlighet med riktlinjedokumentet för överlåtelser mellan nämnd och bolag, överens om en köpeskilling på 49,5 miljoner kronor. Köpeskillingen kommer att belasta exploateringsförvaltningens investeringsram för fastighetsförvärv. Idrotts- och föreningsförvaltningen är idag hyresgäst till en stor del av byggnaden – den del som består av badhus och gym – och bedriver därmed redan verksamhet i byggnaden. Hyresavgiften uppgår år 2024 till närmare 1,34 miljoner kronor per kvartal (exklusive moms) vilket motsvarar närmare 5,38 miljoner kronor per år. Genom att fastigheten förvärvas av exploateringsförvaltningen och att byggnaden sedan överförs till idrotts- och föreningsförvaltningen kommer hyreskostnaden för idrotts- och föreningsförvaltningen helt upphöra och ersättas med en kommunintern årlig avgift för överfört belopp, en avskrivningskostnad och en årlig arrendeavgift för fastigheten på totalt ca 2,71 miljoner kronor. Bedömning ur ekonomisk dimension Avsikten med förvärvet är att verkställa beslut från kommunfullmäktige (handling 2016, nr 117) avseende att renodla det kommunala ägandet av fastigheter genom att Hammarbadet (med tillhörande markområde) förvärvas av exploateringsförvaltning från Bostadsbolaget i Framtidskoncernen och överförs till idrotts- och föreningsförvaltningen. Fastigheten (markområdet) kommer efter förvärv och överföring fortsatt ägas av exploateringsförvaltningen. Exploateringsförvaltningen och Bostadsbolaget är, efter två separata värderingar och sedan jämkning av värdet i enlighet med riktlinjedokumentet för överlåtelser mellan nämnd och bolag, överens om en köpeskilling på 49,5 miljoner kronor. Köpeskillingen kommer att belasta exploateringsförvaltningens investeringsram för fastighetsförvärv. Utöver kostnaden för förvärv av fastigheten tillkommer kostnad för lagfart och stämpelskatt. Lagfartskostnaden är 825 kr per ansökan och stämpelskatten uppgår för en kommun till 1,5% av köpeskillingen eller taxeringsvärdet beroende på vilket som är högst. Detta kommer att innebära en skyldighet för exploateringsförvaltningen att erlägga stämpelskatt på 742 500 kr + 825 kr i lagfartsavgift – totalt 743 325 kr. Idrotts- och föreningsförvaltningen är idag hyresgäster till en stor del av byggnaden – den del som består av badhus och gym – och bedriver därmed redan verksamhet i byggnaden. Hyresavgiften uppgår år 2024 till närmare 1,34 miljoner kronor per kvartal (exklusive moms) vilket motsvarar närmare 5,38 miljoner kronor per år. Hyran är upplagd som en annuitet för den renovering/upprustning av Hammarbadet som genomförts av Bostadsbolaget på senare tid. Räntan för annuitetslånet som ligger till grund för hyresnivån är bestämd att vara real ränta vilket innebär att samhällets inflation påverkar hyresnivån. Justeringar görs vid bestämmande av kommande års hyresnivå. Annuiteten är planerad för att vara färdigbetald i april 2044. Vilken inflation som kommer att råda framöver är svårt att bedöma, det är dock förvaltningens uppfattning att inflationen inte kommer att ligga kvar på så hög nivå under hela den planerade annuitetens avbetalningsperiod. Hyra KPI Bashyra (år) 255 000 kr Basår 2016-10-01 KPI 2023-10-01 KPI (förändringsfaktor) 1,2864 318,00 409,07 Uppräknad hyra 328 028 kr Annuitet 6,5% inflation 4,5% inflation 2,5% inflation Skuld - 44 990 343,83 kr - 44 990 343,83 kr - 44 990 343,83 kr Återbetalningstid (år) 20 år 20 år 20 år Utlåningsränta 3,00% 3,00% 3,00% Inflation 6,50% 4,50% 2,50% Beräknad annuitet 5 105 356 kr 4 413 201 kr 3 764 762 kr Sammanställning 6,5% inflation 4,5% inflation 2,5% inflation Hyreskostnad Bashyra 328 028 kr 328 028 kr 328 028 kr Annuitet 5 105 356 kr 4 413 201 kr 3 764 762 kr Mervärdesskatt (moms) 1 358 346 kr 1 185 307 kr 1 023 197 kr Total årskostnad (utan 5 433 383 kr 4 741 229 kr 4 092 790 kr moms) *Tabellen visar först beräkning av hyresnivån (som årligen anpassas efter KPI) och sedan annuiteten med tre exempel på vad kostnaden skulle motsvara vid viss inflation i samhället (2,5%, 4,5% och 6,5%). Nederst i tabellen görs en sammanställning över den totala kostnaden per år. Genom att fastigheten förvärvas av exploateringsförvaltningen och att byggnaden sedan överförs till idrotts- och föreningsförvaltningen kommer hyreskostnaden helt upphöra och ersättas med en kommunintern årlig avgift (för nuvarande 2,25%) baserad på bokfört värde som överförts (byggnadsvärdet). Byggnadsvärdet har bedömts till 47,8 miljoner kronor vilket medför en årlig kommunintern avgift på ca 1,076 miljoner kronor. Det bokförda värdet som ligger till grund för den årliga kommuninterna avgiften kommer att skrivas av under en 30-årsperiod, vilket är standard vid ett övertagande hos idrotts- och föreningsförvaltningen. Avskrivningskostnaden uppgår till 47,8 miljoner kronor delat på 30 år vilket motsvarar lite drygt 1,59 miljoner kronor per år. Utöver avgiften för överfört bokfört värde och för avskrivningskostnaden kommer idrotts- och föreningsförvaltningen behöva erlägga en ersättning till exploateringsförvaltningen för markområdet som används på fastigheten. Då fastigheten med viss marginal är utformad efter den byggnad som inrymmer Hammarbadet kommer den kommuninterna upplåtelsen för markområdet avse hela fastighetens areal (1 759 kvadratmeter). Den årliga avgiften för kommuninterna räntebaserade avtal är för nuvarande 2,25% av markvärdet - vilket i det här fallet innebär en årlig kostnad på 38 250 kr. Överfört belopp Byggnadsvärde 47 800 000 kr Kommunintern ränta 2,25% Kostnad per år 1 075 500 kr Avskrivningskostnad Byggnadsvärde 47 800 000 kr Avskrivningsperiod 30 år Kostnad per år 1 593 333 kr Arrende fastighet (markområde) Markvärde 1 700 000 kr Kommunintern ränta 2,25% Kostnad per år 38 250 kr Sammanställning kommuninterna kostnader Överfört belopp 1 075 500 kr Avskrivningskostnad 1 593 333 kr Arrende fastighet 38 250 kr Överfört belopp Kostnad per år 2 707 083 kr Exploateringsförvaltningens förvärv av fastigheten och den därpå följande överföringen av Hammarbadet minskar den årliga kostnaden för idrotts- och föreningsförvaltningen med ca 1,39 miljoner kronor vid en inflationsnivå på 2,5% och ca 2,73 miljoner kronor vid en inflationsnivå på 6,5%. Bostadsbolaget har utfört omfattande renoveringar på Hammarbadet vilket inneburit att det bokförda värdet på byggnaden varit högre än marknadsvärdet för fastigheten. För att hantera denna avvikelse vid överlåtelsen skrevs värdet på fastigheten ner i bokslutet för 2023 till det värde som överenskommelsen om överlåtelse till exploateringsförvaltningen avser (49,5 miljoner kronor). Ur ett hela staden perspektiv väntas överlåtelsen inverka positivt på invånarnas och stadens ekonomiska situation genom att den årliga kostnaden för hyresavgifter minskar kraftigt för idrotts- och föreningsförvaltningen. Bedömning ur ekologisk dimension Idrotts- och föreningsförvaltningen har inte funnit några särskilda aspekter på frågan utifrån denna dimension. Badhus-, gym- och fritidsgårdsverksamhet fortsätter på samma sätt som tidigare med samma verksamhetsutövare. Det är bara ägare till fastigheten och innehavare av byggnaden som ändras. Bedömning ur social dimension Idrotts- och föreningsförvaltningen har inte funnit några särskilda aspekter på frågan utifrån denna dimension. Badhus-, gym- och fritidsgårdsverksamhet fortsätter på samma sätt som tidigare med samma verksamhetsutövare. Det är bara ägare till fastigheten och innehavare av byggnaden som ändras. Samverkan Ingen facklig samverkan har skett. Bilagor 1. Översiktskarta 2. Detaljkarta 3. Uppdrag om överföring av byggnad 4. Handling 2016 nr 117. Beslut kommunfullmäktige 2016-06-02. Ärendet Ärendet gäller överföring av byggnad (”Hammarbadet”) från exploateringsförvaltningen till idrotts- och föreningsförvaltningen. Ärendet är initierat efter inkommen begäran till exploateringsförvaltningen där idrotts- och föreningsförvaltningen begär att kommunfullmäktiges beslut från 2016 (handling 2016, nr 117) avseende att renodla ägandet och effektivisera nyttjandet av Göteborg Stadshus AB:s lokalkluster fullföljs. Beskrivning av ärendet Bakgrund Under 2015 slutförde Higab en utredning avseende ”effektivare utnyttjande av fastighetsbeståndet inom Göteborg Stadshus AB:s lokalkluster” på uppdrag av kommunfullmäktige. Utredningen resulterade i ett förslag som godkändes av kommunfullmäktige under 2016, handling 2016, nr 117. Förslaget resonerar kring renodlande av de berörda bolagens verksamheter samt kring en effektivisering av utnyttjandet av fastighetsbeståndet varav ”Badanläggning, del av Hjällbo 37:40, Hammarkulletorget” (Hammarbadet) är en av de verksamheter som omnämns. Det framgår att en överlåtelse av del av fastigheten till Fastighetskontoret, med idrotts- och föreningsförvaltningen som förvaltare till byggnaden, bedömts som lämpligt. Kommunfullmäktiges beslut innebar att Higab AB, Förvaltnings AB Göteborglokaler, Göteborgs Stads Parkerings AB och Älvstranden Utveckling AB fick uppdraget att överlåta eller avveckla fastigheterna som beslutet omfattar. Fastigheten Göteborg Hjällbo 37:40 överläts i sin helhet från Förvaltnings AB Göteborgslokaler till Göteborgs Stads Bostadsaktiebolag (Bostadsbolaget) under 2020. Bostadsbolaget tog som lagfaren ägare till fastigheten kontakt med idrotts- och föreningsförvaltningen för att fullfölja beslutet i kommunfullmäktige genom att påbörja överlåtelsen av den del av fastigheten där Hammarbadet är placerat och ansökte samtidigt om en avstyckning av det aktuella området. Avstyckningen genomfördes under 2023 vilket resulterade i att fastigheten Göteborg Hjällbo 37:58 skapades, en fastighet som idag innefattar byggnaden som benämns ”Hammarbadet”. Hammarbadet innefattar två verksamheter - badanläggning med tillhörande gym som hyrs och förvaltas av idrotts- och föreningsförvaltningen samt fritidsgården Mixgården som hyrs av Göteborgs stad och förvaltas av Socialförvaltningen Nordost. I mars 2023 fick exploateringsförvaltningen en begäran från idrotts- och föreningsförvaltningen om att Hammarbadet ska överföras till idrotts- och föreningsförvaltningen. Det framförs att överföringen ska genomföras enligt beslut i kommunfullmäktige handling 2016, nr 117, och föregås av ett förvärv av fastigheten enligt tjänsteutlåtande med diarienummer 1661/15, bilaga 2b. Överenskommelse med Bostadsbolaget Exploateringsförvaltningen har genom förhandling med Bostadsbolaget kommit till en överenskommelse om villkoren för överlåtelse av Hammarbadet med tillhörande markområde. Vägledning har tagits av riktlinjedokumentet för överlåtelse mellan nämnd och bolag. Fastighets- och byggnadsvärde Bostadsbolaget beställde, och erhöll i mars 2023, en värdering av den del av fastigheten Göteborg Hjällbo 37:40 som överlåtelsen avser. Värderingen visade ett bedömt värde på 52 miljoner kronor och genomfördes av Newsec. Exploateringsförvaltningen beställde, och erhöll i september 2023, en värdering av den då redan avstyckade fastigheten Göteborg Hjällbo 37:58 som överlåtelsen avser. Värdering visade ett bedömt värde på 47 miljoner kronor och genomfördes av Svefa. Då genomförda värderingar skiljer sig mindre än 15% kom exploateringsförvaltningen och Bostadsbolaget överens om att använda ett jämkat pris på 49,5 miljoner kronor – detta i enlighet med riktlinjen för överlåtelse mellan nämnd och bolag. Det stora värdet i fastigheten ligger i själva byggnaden och markvärdet bedöms i fall som detta efter byggnadens bruttoarea (BTA). Bedömt markvärde för den aktuella fastigheten är 750 kr per kvadratmeter BTA. Enligt gällande hyreskontrakt består byggnaden av 1 875 kvadratmeter lokalarea (LOA), vilket med taxeringsschablonen på 1,20 skulle innebära en total BTA på 2 250 kvadratmeter. Markvärdet har utifrån ovanstående förklaring bedömts till 1,7 miljoner kronor, vilket lämnar 47,8 miljoner i byggnadsvärde. Fortsatt hyresförhållande Genom att byggnaden (”Hammarbadet”) överförs till idrotts- och föreningsförvaltningen efter att exploateringsförvaltningen genomfört förvärv av fastigheten kommer hyresavtalet för badhus/gym att upphöra. idrotts- och föreningsförvaltningen inträder som ägare till byggnaden i stället för att vara hyresgäster. Även om idrotts- och föreningsförvaltningens hyresavtal till byggnaden kommer att upphöra när de inträder som ägare till byggnaden så kommer hyresavtalet med Socialförvaltningen Nordost för den del av byggnaden som innehåller fritidsgården Mixgården fortsatt att gälla, men då med idrotts- och föreningsförvaltningen som hyresvärd i stället för Bostadsbolaget. Detta kommer att utöver en hyresintäkt för idrotts- och föreningsförvaltningen även innebära ett utökat ansvar för drift- och underhåll av byggnadens skal och konstruktion, för fasta installationer och yttre underhåll samt för kostnader rörande hyresgästens lokaler. Förvaltningens bedömning Det är idrotts- och föreningsförvaltningens bedömning att, förvärv av fastigheten och överföringen av byggnaden från exploateringsförvaltningen till idrotts- och föreningsförvaltningen, överensstämmer med det beslut som fattats i kommunfullmäktige 2016. Johan Sävhage Ann-Charlotte Hellman Förvaltningsdirektör Avdelningschef Fastighet & Stadsutveckling Hjällbo 37:58 "Hammarbadet" Bäckebolsmotet Göteborg Centralstation Skala: 1:50 000 (vid A4 stående) 2,5 km Kartredovisningen har inte rättsverkan. @Göteborgs Stad, @Lantmäteriet Hammarkullens moske Hjällbo 37:58 "Hammarbadet" Hammarkulletorget Skala: 1:2 000 (vid A4 liggande) 75 m Kartredovisningen har inte rättsverkan. @Göteborgs Stad, @Lantmäteriet