Kommunfullmäktiges godkännande av Stiftelsen Göteborgs Studentbostäders stadgar

Kommunfullmäktige Handling 2024 nr 159 Kommunfullmäktiges godkännande av Stiftelsen Göteborgs Studentbostäders stadgar Till Göteborgs kommunfullmäktige Kommunstyrelsens förslag Kommunstyrelsen tillstyrker stadsledningskontorets förslag i tjänsteutlåtande den 5 februari 2024, reviderat den 12 juni 2024 och föreslår att kommunfullmäktige beslutar: Ändring av Stiftelsen Göteborgs Studentbostäders stadgar, i enlighet med begäran från stiftelsens styrelse, godkänns. ---- Vid behandling av ärendet i kommunstyrelsen antecknade representanterna från M, D och L som yttrande en skrivelse från den 26 augusti 2024. Göteborg den 11 september 2024 Göteborgs kommunstyrelse Jonas Attenius Mathias Sköld Kommunstyrelsen Yttrande Moderaterna, Demokraterna, Liberalerna, Kristdemokraterna 2024-08-26 Ärende 7, SLK-2023-01087 Yttrande angående Kommunfullmäktiges godkännande av ändring av Stiftelsen Göteborgs Studentbostäders stadgar Yttrandet Stiftelsen Göteborgs Studentbostäder (SGS) har till ändamål att i Göteborg förvärva fastigheter eller tomträtter till tomter i syfte att uppföra bostadshus inrymmande studentbostäder. SGS ska vara ett allmännyttigt bostadsföretag. SGS ser behov av att inför framtiden ha möjlighet att även kunna köpa och sälja fastigheter via bolag och ber om kommunfullmäktiges medgivande till justerade stadgar för att möjliggöra detta. Socialdemokraterna, Vänsterpartiet och Miljöpartiet beslutade att återremittera ärendet till SGS för att undersöka hur stiftelsen kan säkerställa att ändringen inte innebär försäljning av studentbostäder, antingen genom revidering av stadgarna eller genom andra beslut. Den bristande tillit till stiftelsen som återremissen signalerar är olycklig. SGS styrelse med ledamöter från Socialdemokraterna och Vänsterpartiet har nu bland annat svarat att "Det är inte troligt att Kammarkollegiet skulle godkänna en inskränkning av styrelsens möjligheter till avyttring av fastighet eller tomträtt. Stiftelsens ändamål är vägledande och vi i styrelsen, som utses av olika organisationer som alla har intressen i utvecklingen av studentbostadsbeståndet i Göteborg, ser inte någon anledning att fatta beslut om förbud mot avyttring av fastigheter eller tomträtt.” För att kunna värna studenternas bästa och erbjuda prisvärda och ändamålsenliga studentbostäder behöver stiftelsen kunna bedriva en ekonomiskt sund hantering av sitt bestånd av studentbostäder. Stiftelsen har många fastigheter från miljonprogrammet som har ett omfattande renoveringsbehov som behöver åtgärdas. Försäljning av fastighet kan vara en lösning för få bättre ekonomi i renoveringarna och dämpa behovet av hyreshöjningar. Stiftelsen har redan idag möjligheten att avyttra fastigheter (ej paketerade i bolag) och tomträtter. Genom att bolagspaketera en fastighet innan avyttring undviks stora skattekostnader, vilket är ekonomiskt fördelaktig för de studenter som är eller som kommer att bli stiftelsens hyresgäster. Stiftelsen måste dessutom ha full rådighet att kunna avyttra i händelse av ekonomiskt trångmål, vilket är ett bättre alternativ än att stiftelsen upplöses genom att försättas i konkurs. För studenternas och stiftelsens bästa är det självklart att SGS ska kunna hantera fastigheter paketerade i bolag på samma sätt som fastigheter som inte är paketerade i bolag. Om intentionerna i återremissen fullföljs är studenterna förlorarna. Vi har tillit till att SGS styrelse, där fem ledamöter är utsedda av Göteborgs Förenade Studentkårer, fem ledamöter av Göteborgs Stad, en ledamot av Göteborgs universitet och en ledamot av Chalmers, har intresse och förmåga att agera för studenternas bästa. Stadsledningskontoret Tjänsteutlåtande Handläggare Utfärdat 2024-02-05 Nora O'Dowd Reviderat 2024-06-12 Telefon: 031-368 01 51 Ärendenummer SLK-2023-01087 E-post: nora.odowd@stadshuset.goteborg.se Kommunfullmäktiges godkännande av Stiftelsen Göteborgs Studentbostäders stadgar Förslag till beslut I kommunstyrelsen och kommunfullmäktige: Ändring av Stiftelsen Göteborgs Studentbostäders stadgar, i enlighet med begäran från stiftelsens styrelse, godkänns. Sammanfattning Stiftelsen Göteborgs Studentbostäder (SGS) bildades 1951 av Göteborgs Stad och Göteborgs Förenade Studentkårer (GFS). I samband med bildandet antog kommunfullmäktige stiftelsens stadgar. Ändring av stadgarna får inte ske utan medgivande av kommunfullmäktige. SGS har till ändamål att i Göteborg förvärva fastigheter eller tomträtter till tomter i syfte att uppföra bostadshus inrymmande studentbostäder med tillhörande kollektiva anordningar och affärslägenheter. Stiftelsen ska vara ett allmännyttigt bostadsföretag. På grund av förändringar på marknaden ser SGS behov av att inför framtiden ha möjlighet att kunna köpa och sälja fastigheter via bolag. Stiftelsen har efter kontakt med länsstyrelsen fått besked att en sådan möjlighet kräver permutation av stiftelsens stadgar. Kommunstyrelsen beslutade 2024-03-20 § 237 att återremittera ärendet till Stiftelsen Göteborgs studentbostäder för att undersöka hur stiftelsen kan säkerställa att ändringen inte innebär försäljning av studentbostäder antingen genom revidering av stadgarna eller genom andra beslut. Bedömning ur ekonomisk, ekologisk och social dimension Stadsledningskontoret har inte funnit några särskilda aspekter på frågan utifrån dessa dimensioner. Bilagor 1. Kommunstyrelsens protokollsutdrag 2024-03-20 § 237 2. Underlag och styrelseprotokoll från 8 november 2023 3. Stiftelsens nu gällande stadgar med föreslagna ändringar markerade 4. Länsstyrelsens meddelande den 25 maj 2023 5. Svar från stiftelsen den 16 maj 2024 Ärendet SGS har uppmärksammat behov av att ändra sina stadgar för att möjliggöra framtida köp och försäljningar av fastigheter som paketerats i bolag. En sådan hantering kräver att stiftelsens stadgar ändras. Enligt stiftelsens stadgar får ändring inte ske utan medgivande av kommunfullmäktige. Kommunstyrelsen beslutade 2024-03-20 § 237 att återremittera ärendet till Stiftelsen Göteborgs studentbostäder för att undersöka hur stiftelsen kan säkerställa att ändringen inte innebär försäljning av studentbostäder antingen genom revidering av stadgarna eller genom andra beslut. Beskrivning av ärendet SGS bildades 1951 av Göteborgs Stad och Göteborgs Förenade Studentkårer. I samband med detta antog kommunfullmäktige stiftelsens stadgar. Ändring av stadgarna får inte ske utan medgivande av kommunfullmäktige. SGS har till ändamål att i Göteborg förvärva fastigheter eller tomträtter till tomter i syfte att därå uppföra bostadshus, inrymmande studentbostäder, med tillhörande kollektiva anordningar och affärslägenheter. Stiftelsen ska vara ett allmännyttigt bostadsföretag. Stiftelsen har enligt stadgarna rätt att avhända sig stiftelsen tillhörig fastighet eller tomträtt. På grund av förändringar på marknaden ser SGS behov av att inför framtiden ha möjlighet att kunna köpa och sälja fastigheter genom paketering i aktiebolag, se stiftelsens utredning i bilaga 2. Stiftelsen har efter kontakt med länsstyrelsen fått besked att en sådan möjlighet kräver permutation av stiftelsens stadgar, se bilaga 4. Länsstyrelsen grundar sin bedömning på att stadgarna i nuläget inte nämner någonting om möjligheten att bilda aktiebolag. Länsstyrelsen anser att det inte är tillåtet att bilda dotterbolag om det inte finns stöd för det i stiftelseförordnandet, och att permutation således krävs. Enligt stiftelselagen får en styrelse inte utan tillstånd av Kammarkollegiet ändra, upphäva eller i särskilt fall åsidosätta föreskrifter i stiftelseförordnandet som avser bland annat stiftelsens ändamål. Föreskrifterna får ändras endast om de på grund av ändrade förhållanden inte längre kan följas eller har blivit uppenbart onyttiga eller uppenbart strider mot stiftarens avsikter. Vidare kan föreskrifter som avser ändamålet ändras om det finns synnerliga skäl. Enligt förarbetena har formuleringen ”synnerliga skäl” valts för att markera att utgångspunkten är att det krävs mycket speciella omständigheter för att föreskrifter om stiftelsens ändamål ska få ändras. Vidare anges att bestämmelsen är främst avsedd att tillämpas när stiftelsens ändamål fortfarande är möjligt att iaktta men det på grund av samhällsutvecklingen framstår som orimligt att behålla ändamålet i sin nuvarande utformning (prop. 2008/09:84 s. 93). Enligt förarbetena kan synnerliga skä anses föreligga om en stiftelse som bedriver konkurrensutsatt näringsverksamhet har angelägna skäl att anpassa sin verksamhet så att det påverkar ändamålet trots att ändamålet ännu inte har blivit omöjligt att följa. SGS framhåller i sin utredning ett avgörande från Högsta förvaltningsdomstolen 2014 ref. 7 där Stiftelsen Chalmers studenthem ville ändra föreskrifterna på så sätt att de skulle kunna förvärva och avyttra fastigheter via bolag. Högsta förvaltningsdomstolen fann att de regler om skattefrihet för kapitalvinster på näringsbetingade andelar som infördes 2003 har gjort det skattemässigt intressant att sälja fastigheter indirekt genom bolag och att de marknadsmässiga förändringarna till följd av denna reglering negativt påverkat den stiftelsens möjligheter att fullgöra sitt ändamål. Synnerliga skäl för att godkänna ändringen ansågs därmed föreligga. Med utgångspunkt i avgörandet från Högsta förvaltningsdomstolen bedömer styrelsen att förutsättningarna att få föreslagna ändringar godkända av Kammarkollegiet är goda. Den 8 maj 2024 behandlade styrelsen för SGS det svar som inkom till stadsledningskontoret den 16 maj 2024, se bilaga 5. Stiftelsen anger i sitt svar att möjligheten att avyttra eller förvärva fastigheter har funnits sedan stiftelsen startades. Avyttring av en fastighet har endast nyttjats vid ett tillfälle i stiftelsens historia. Vidare anges att det på grund av omvärldsförändringar är nödvändigt att den möjligheten består. Den senaste tidens förhöjda ränteläge, höjda energipriser och den allmänna inflationen förstärker enligt stiftelsen detta. Dessa förutsättningar medför enligt stiftelsen att SGS, liksom andra allmännyttiga bostadsföretag, kan finna det nödvändigt att avyttra enstaka fastigheter eller tomträtter, delvis av ekonomiska skäl men även för att rusta upp del av beståndet och förvärva mark för nybyggnation. Enligt stiftelsen behöver inte en avyttring medföra att antalet studentbostäder minskar, eftersom förvärvaren kan fortsätta sådan uthyrning. Om en avyttring blir aktuell aktualiseras enligt stiftelsen även frågan om hur en sådan avyttring lämpligast kan genomföras. Stiftelsen anför att huvuddelen av sådana avyttringar idag genomförs genom så kallad paketering, innebärande att ett nytt bolag bildas, till vilket fastigheten eller tomträtten överförs, därefter avyttras aktierna i det nybildade bolaget. Enligt stiftelsen innebär ett sådant upplägg att överlåtelsen sker på marknadsmässiga villkor vilket i sin tur gynnar stadens studenter. Enligt stiftelsen kan det till och med påstås vara så att vissa aktörer inte är intresserade av något annat upplägg, vilket skulle kunna innebära att fördelaktiga möjligheter försvinner för stiftelsen. Med hänvisning till detta vidhåller stiftelsen sin ansökan om kommunfullmäktiges godkännande av stadgeändringen. Stiftelsens yttrande framgår i sin helhet av bilaga 5. Förslag till ändring I nuvarande stadgar anges följande: §2 Stiftelsen har till ändamål att i Göteborg förvärva fastigheter eller tomträtt till tomter i syfte att därå uppföra bostadshus, inrymmande studentbostäder, med tillhörande kollektiva anordningar och affärslägenheter. Stiftelsen skall vara ett allmännyttigt bostadsföretag. § 14 Stiftelsen tillhörig fastighet eller tomträtt får stiftelsen avhända sig. Stiftelsen föreslår i första hand att stadgarna ska ändras till följande, tillägg är understrukna: §2 Stiftelsen har till ändamål att i Göteborg förvärva fastigheter eller tomträtter till tomter, direkt eller indirekt genom förvärv av samtliga aktier eller samtliga andelar i bolag, i syfte att därå uppföra bostadshus, inrymmande studentbostäder, med tillhörande kollektiva anordningar och affärslägenheter. Stiftelsen skall vara ett allmännyttigt bostadsföretag. § 14 Stiftelsen tillhörig fastighet eller tomträtt får stiftelsen avhända sig, direkt eller indirekt genom försäljning av samtliga aktier eller samtliga andelar i bolag. Som ett andrahandsyrkande i en permutationsansökan för det fall Kammarkollegiet inte bifaller förslaget ovan, föreslår styrelsen följande skrivning: §2 Stiftelsen har till ändamål att i Göteborg förvärva fastigheter eller tomträtter till tomter, direkt eller indirekt genom förvärv av samtliga aktier eller samtliga andelar i bolag, i syfte att därå uppföra bostadshus, inrymmande studentbostäder, med tillhörande kollektiva anordningar och affärslägenheter, liksom kunna avhända sig fastigheter eller tomträtter direkt eller indirekt genom försäljning av samtliga aktier eller samtliga andelar i bolag. Stiftelsen skall vara ett allmännyttigt bostadsföretag. § 14 Utgår. Styrelsen anger att ändringsförslaget syftar till att förbättra möjligheterna för styrelsen att främja stiftelsens ändamål. SGS har enligt stadgarna rätt att sälja en del av sitt fastighetsbestånd så länge det främjar stiftelsens ändamål. Det kan ske genom att SGS avyttrar en fastighet eller tomträtt med vinst för att kunna bygga fler studentbostäder. För att på bästa sätt kunna främja ändamålet anser SGS att stiftelsen bör kunna kortsiktigt bilda ett aktiebolag, överlåta fastigheten eller tomträtten till bolaget. Därefter kan stiftelsen sälja bolaget för att minimera skattekostnaden och därmed främja ändamålet. Styrelsens överväganden framgår i sin helhet av bilaga 1. Stadsledningskontorets bedömning Stiftelsens styrelse ansvarar för att på bästa sätt förvalta stiftelsen i enlighet med stiftelseförordnandet. Styrelsen bedömer att föreslagen ändring kan innebära att stiftelsens ändamål kan främjas på ett mer ändamålsenligt sätt. Stadsledningskontoret gör samma bedömning. Erica Farberger Eva Hessman Förste stadsjurist Stadsdirektör Kommunstyrelsen Protokollsutdrag Sammanträdesdatum: 2024-03-20 § 237 Ärendenummer SLK-2023-01087 Kommunfullmäktiges godkännande av ändring av Stiftelsen Göteborgs Studentbostäders stadgar Beslut Enligt yrkande från S, V och MP: Ärendet återremitteras till Stiftelsen Göteborgs studentbostäder för att undersöka hur stiftelsen kan säkerställa att ändringen inte innebär försäljning av studentbostäder, antingen genom revidering av stadgarna eller genom andra beslut. Tidigare behandling Bordlagt den 6 mars 2024, § 188. Handlingar Stadsledningskontorets tjänsteutlåtande den 5 februari 2024. Yrkande från S, V och MP den 20 mars 2024. Yttrande M, D, L och KD den 19 mars 2024. Yrkanden Tjänstgörande ersättaren Johannes Hulter (S) yrkar att ärendet ska återremitteras enligt yrkande från S, V och MP den 20 mars 2024. Axel Josefson (M) yrkar avslag på återremissyrkandet från S, V och MP den 20 mars 2024 samt bifall till stadsledningskontorets förslag. Propositionsordning Ordföranden Jonas Attenius (S) ställer propositioner på dels ärendets återremiss och dels ärendets avgörande idag och finner att kommunstyrelsen beslutat återremittera ärendet. Omröstning begärs. Omröstning Godkänd voteringsproposition: ”Ja för ärendets återremiss och Nej för ärendets avgörande idag”. Daniel Bernmar (V), Ingrid Andreae (S), Jenny Broman (V), Marina Johansson (S), Karin Pleijel (MP), tjänstgörande ersättaren Johannes Hulter (S) och ordföranden Jonas Attenius (S) röstar Ja (7). Axel Josefson (M), Hampus Magnusson (M), Martin Wannholt (D), Jörgen Fogelklou (SD), Axel Darvik (L) och Elisabet Lann (KD) röstar Nej (6). Kommunstyrelsen Protokollsutdrag Sammanträdesdatum: 2024-03-20 Protokollsanteckning Representanterna från M, D, L och KD antecknar som yttrande en skrivelse från den 19 mars 2024. Protokollsutdrag skickas till Stiftelsen Göteborgs studentbostäder - återremiss Göteborgs Stad Kommunfullmäktige 404 82 Göteborg Göteborg 16 maj -24 SGS stadgeändring avyttring och eller förvärv av fastighet eller tomträtt Med anledning av att Kommunstyrelsen den 20 mars 2024, ärendenummer SLK-2023-01087, fattade beslut om att återremittera SGS Studentbostäders förfrågan om Kommunfullmäktiges godkännande av ändring av stiftelsens stadgar återkommer vi med styrelsens svar för fortsatt handläggning av Kommunstyrelsen. Styrelsens svar behandlat vid stiftelsens styrelsemöte 2024-05-08 Stiftelsen bildades 1951 med avsikten att uppföra ett studenthem i Johanneberg innehållande 100 studentbostäder. Stiftelsens bestånd består i dag av 8 550 bostäder och behovet av studentbostäder i Göteborg är alltjämt stort. Möjligheten att avyttra eller förvärva fastigheter har funnits sedan starten. Avyttring av en fastighet har endast nyttjats vid ett tillfälle i stiftelsens historia. Omvärldsförändringar nödvändiggör att denna möjlighet behöver bestå. Den senaste tidens förhöjda ränteläge, höjda energipriser och den allmänna inflationen förstärker detta. Inom EU diskuteras även nya krav på energieffektivisering som kan förorsaka stora kostnader. Dessa förutsättningar medför att SGS, liksom andra allmännyttiga bostadsföretag, kan finna det nödvändigt att avyttra enstaka fastighet eller tomträtt, delvis av ekonomiska skäl men även för att upprusta del av beståndet och förvärva mark för nybyggnation. En avyttring behöver inte medföra att antalet studentbostäder minskar, eftersom förvärvaren kan fortsätta sådan uthyrning. Om en avyttring blir aktuell aktualiseras också frågan om hur detta lämpligast genomförs. Huvuddelen av sådana avyttringar genomförs i dag genom så kallad paketering, innebärande att ett nytt bolag bildas, fastigheten eller tomträtten överförs till den, därefter avyttras aktierna. Stiftelsen Göteborgs Studentbostäder Kaserntorget 11, 411 18 GÖTEBORG Telefon 031-333 63 00 Bankgiro 500-2456 Postgiro 43347-4 Organisationsnummer 857200-6438 www.sgs.se Genom ett sådant upplägg sker affären på marknadsmässiga villkor vilket i sin tur gynnar stadens studenter. Det är en fullt legitim skatteplanering som främjar stiftelsens ändamål. Det kan till och med påstås vara så att vissa aktörer inte är intresserade av något annat upplägg, vilket då för stiftelsen innebär att fördelaktiga möjligheter försvinner. Det är inte troligt att Kammarkollegiet skulle godkänna en inskränkning av styrelsens möjligheter till avyttring av fastighet eller tomträtt. Stiftelsens ändamål är vägledande och vi i styrelsen, som utses av olika organisationer som alla har intressen i utvecklingen av studentbostadsbeståndet i Göteborg, ser inte någon anledning att fatta beslut om förbud mot avyttring av fastigheter eller tomträtt. Mot denna bakgrund vidhåller stiftelsen sin ansökan om kommunfullmäktiges godkännande av ändringen. Göteborg 2024-05-16 Stiftelsen Göteborgs Studentbostäders styrelse