Genomförandebeslut för byggnation av Skra Bro Vård- och omsorgsboende

Kommunfullmäktige Handling 2024 nr 218 Genomförandebeslut för byggnation av Skra Bro Vård- och omsorgsboende Till Göteborgs kommunfullmäktige Kommunstyrelsens förslag Kommunstyrelsen tillstyrker stadsledningskontorets förslag i tjänsteutlåtande den 4 september 2024 och föreslår att kommunfullmäktige beslutar: Genomförandebeslut avseende byggnation av projekt Skra Bro vård- och omsorgsboende med en projektbudget om 328,5 mnkr (2024 års prisnivå) godkänns. ---- Vid behandling av ärendet i kommunstyrelsen förekom skiljaktiga meningar: Jörgen Fogelklou (SD) yrkade att ärendet skulle återremitteras enligt yrkande från SD den 30 september 2024. Axel Josefson (M) yrkade bifall till yrkande från M den 1 november 2024 och avslag på övriga yrkanden. Elisabet Lann (KD) yrkade att ärendet skulle återremitteras enligt yrkande från L, KD och D den 31 oktober 2024. Ordföranden Jonas Attenius (S) och tjänstgörande ersättaren Emmyly Bönfors (C) yrkade bifall till stadsledningskontorets förslag. Vidare yrkade Jonas Attenius (S) avslag på övriga yrkanden. Kommunstyrelsen beslutade först utan omröstning att avgöra ärendet vid dagens sammanträde. Kommunstyrelsen beslutade härefter utan omröstning att bifalla stadsledningskontorets förslag. Representanterna från M reserverade sig mot beslutet till förmån för det egna yrkandet. Jörgen Fogelklou (SD) reserverade sig mot beslutet till förmån för det egna yrkandet. Martin Wannholt (D) antecknade som yttrande en skrivelse från den 30 oktober 2024. Göteborg den 6 november 2024 Göteborgs kommunstyrelse Jonas Attenius Lina Isaksson Kommunstyrelsen _______________________________________________________________________ Yttrande D Datum: 2024-10-30 Ärende: 21 Yttrande angående – Genomförandebeslut för byggnation av Skra Bro Vård- och omsorgsboende Yttrandet Göteborgs Stads riktlinjer för nyproduktion av vård- och omsorgsboenden anger en lokalyta (LOA) om 100–120 kvm per hyresgäst. I detta projekt är dock endast 81,6 kvm LOA per hyresgäst planerad (inkl. lägenhet och gemensamhetsutrymmen/verksamhetslokaler). Vi ser med stor oro på att de gemensamma ytorna kan upplevas små och otillräckliga vilket kan påverka livskvaliteten negativt för hyresgästerna. Det är av särskild vikt att tillräckliga gemensamhetsytor finns så att en trivsam och funktionell miljö främjar social interaktion för hyresgästerna, även med mindre utrymmen för privata sammankomster. Genom att erbjuda tillgång till inglasade ytor kan hyresgästerna uppleva natur och solljus även inomhus, vilket är särskilt viktigt då många kan ha begränsad ork att gå ut. Vi ser därför behov av en noggrann planering och optimering av utrymmet, med särskild hänsyn till att säkerställa tillräcklig rörelsefrihet och plats för hjälpmedel. Det är av största vikt att lokalytan står i proportion till andra nyproducerade vård- och omsorgsboenden i Göteborg. Kommunstyrelsen Yrkande (Moderaterna) 2024-11-01 Nr 21 Yrkande angående – Genomförandebeslut, nybyggnation av Skra Bro Vård- och omsorgsboende Förslag till beslut I kommunstyrelsen och kommunfullmäktige: 1. Stadsfastighetsnämnden får i uppdrag att avbryta planerna för en kommunal byggnation av projekt Skra Bro vård- och omsorgsboende med en projektbudget om 328,5 mnkr (2024 års prisnivå). 2. Stadsfastighetsnämnden får i uppdrag att utreda möjligheten att lägga ut nuvarande projekt på extern aktör för byggnation – inklusive möjligheten för privat aktör att driva äldreboende, och där kommunen har möjlighet att köpa platser. Yrkandet Projekt Skra Bro vård- och omsorgsboende planeras att genomföras med en projektbudget på cirka 328,5 mnkr (2024 års prisnivå) varav 25,5 mnkr avser verksamhetsanpassningar. Boendet planeras byggas i fyra våningar exklusive källare och vind. Den totala byggtekniska arean (BTA) uppgår till drygt 8 000 kvm, där ingår boendearea, gemensam yta, verksamhetsyta och övriga ytor. På boendet planeras 79 lägenheter med cirka 34,5 kvm boendearea (BOA), cirka 81,6 kvm LOA per hyresgäst när även gemensamhets- och verksamhetsytor är inkluderade samt 12,3 kvm friyta per hyresgäst. I Göteborgs Stads riktlinje för styrande nyckeltal samt inriktning för samnyttjan och samlokalisering avseende kommunala verksamhetslokaler anges styrande nyckeltal vid nyproduktion av vård- och omsorgsboenden. De styrande nyckeltalen är 80– 100 lägenheter per vård- och omsorgsboende, 100–120 kvm LOA per hyresgäst, 32-35 kvm BOA per lägenhet och 15-20 kvm friyta per hyresgäst. Vi kan således konstatera att det aktuella projektet hamnar under gränsvärdena när det gäller såväl antalet lägenheter, LOA per hyresgäst och friyta per hyresgäst. Det är inte acceptabelt. Till detta har justeringar skett utifrån den ursprungliga uppdragsbeställningen. Restaurang med tillhörande tillagningskök och dagverksamhet har utgått – samtidigt som ett flertal tekniska lösningar behövs läggas till för att möta Folkhälsomyndighetens- och förvaltningen rekommendationer när det gäller inomhustemperaturer. Projektet har också fått kraftigt reducerade utrymmen för angöring och transporter, inkl. avfallshantering – och stor minskning av antalet parkeringsplatser. Sedan projektet påbörjades har också kommunfullmäktige antagit Göteborgs Stads riktlinje för beslutsnivåer vid investering i och inhyrning av- samt inriktning för att äga eller hyra kommunala verksamhetslokaler. Det aktuella ärendet avser en lokalinvestering överstigande 5 200 prisbasbelopp (cirka 298 mnkr i 2024 års prisnivå) vilket innebär att genomförandebeslut krävs i kommunfullmäktige. Enligt riktlinjen krävs i dessa lokalärenden två beslut i kommunfullmäktige, ett inriktningsbeslut efter genomförd förstudie och ett genomförandebeslut innan byggnation kan påbörjas. För projekt Skra Bro vård- och omsorgsboende saknas inriktningsbeslut i kommunfullmäktige vilket beror på att projektet startade innan riktlinjen antogs. Inom ramen för tidigare styrning ställdes inga krav på inriktningsbeslut, därför har ärendet inte tidigare behandlats av kommunfullmäktige. Därav har vi heller inte kunnat agera tidigare i frågan på fullmäktigenivå, och det är en stor del i vårt beslut att ompröva frågan. Göteborg har stora utmaningar kommande årtionden med såväl ökade investeringar, stora underhållsskulder och allmänna utgifter som ökar kraftigt – utan att vi fått högre effektivitet och kvalitet i verksamheten. För att få bukt med denna problematik kommer svåra och tuffa prioriteringar behöva göras framåt. Vi anser att ett kommunalt äldreboende som inte når stadens riktlinjer för styrande nyckeltal, för cirka 330 mnkr, är en prioritering som kan avstås ifrån. Framför allt när vi har många lediga platser hos privata aktörer. Det finns till exempel drygt 90 lediga platser idag hos Attendos verksamheter på Hisingen. Samtidigt har vi kunnat följa hur Avasta Ruddalen, ett helt nybyggt äldreboende med 100 lägenheter, som nu står tomt p g a politisk illvilja. Att aktörer står med tomma platser p g a politiska prioriteringar gällande maxtak anser vi vara helt fel. Därav föreslår vi att planerna för byggnation av projekt Skra Bro vård- och omsorgsboende avbryts. Vi föreslår också att stadsfastighetsnämnden får i uppdrag att utreda möjligheten att lägga ut nuvarande projekt på extern aktör för byggnation – inklusive möjligheten för privat aktör att driva äldreboende, och där kommunen har möjlighet att köpa platser. Kommunstyrelsen Återremissyrkande Liberalerna Kristdemokraterna Demokraterna 2024-10-31 Nr 14 Återremissyrkande – Genomförandebeslut för byggnation av Skra Bro Vård- och omsorgsboende. Förslag till beslut I kommunstyrelsen och kommunfullmäktige: 1. Ärendet återremitteras till Stadsfastighetsnämnden för att utreda och förtydliga de risker och kostnader som är kopplade till de miljö- och klimatinnovationer som planeras tillämpas i projektet. Utredningen ska även undersöka möjligheten att kompensera för avsaknaden av tillagningskök genom samverkan med närliggande skolköksresurser, Yrkandet Miljö- och klimatåtgärder och tekniska innovationer är nödvändigt för att möjliggöra hållbar utveckling i Göteborg och världen. Samtidigt är det viktigt att tillämpningen av byggtekniska innovationer i staden balanseras mot kostnadseffektivitet i uppförandeskedet såväl som i den löpande driften av nya fastigheter. Annars riskerar välfärden och dess mottagare att drabbas negativt i sin vardag. Det är därför nödvändigt att värdera risken för ett innovationsprojekt avseende byggnadskonstruktionen på ett vård- och omsorgsboende. Tillämpning av tidigare obeprövade tekniker kan leda till oförutsägbara problem som försämrar verksamhetens funktion eller till och med gör att fastigheten inte kan nyttjas fullt ut. Projektet vid Skra Bro, med sina nya teknologier och byggmetoder från innovationsprojektet "Hoppet," kräver en noggrann granskning av hur dessa åtgärder påverkar bygg- och driftkostnader samt långsiktig hållbarhet. Därför föreslår vi en återremiss för en fördjupad utvärdering av innovationernas risker och kostnader, för att avgöra om innovationsteknikerna kan tillämpas utan att utgöra alltför hög risk för verksamheterna i fastigheten. Vi behöver också tydligare underlag om hur innovationsprojektet påverkar den totala projektbudgeten på 328,5 miljoner kronor, det vill säga vad alternativkostnaden hade varit om projektet genomfördes utan innovationsteknik, samt den långsiktiga ekonomiska påverkan på underhållskostnader och hållbarhet. Återremissen syftar till att säkerställa att projektet möter stadens klimatmål och samtidigt hanterar risker och kostnader på ett transparent sätt. Stadsfastighetsnämnden ska även undersöka möjligheten att kompensera för avsaknaden av tillagningskök på vård- och omsorgsboendet genom samverkan med närliggande skolköksresurser. Kommunstyrelsen Återremissyrkande Sverigedemokraterna 2024-09-30 Ärende nr SLK-2024-00794 Återremissyrkande angående – Genomförandebeslut, nybyggnation av Skra Bro Vård- och omsorgsboende Förslag till beslut I kommunstyrelsen och kommunfullmäktige: 1. Ärendet återremitteras till Stadsfastighetsnämnden och övriga berörda nämnder som får i uppdrag att säkerställa att projektet följer de nyckeltal som beslutats av kommunfullmäktige samt ursprunglig uppdragsbeställning. Yrkandet I Göteborgs Stad finns ett fortsatt behov av nybyggnation av vård- och omsorgsboende men detta ska inte göras hur som helst. Större krav måste ställas på ett ändamålsenligt vård- och omsorgsboende som överensstämmer med både de boendes och förvaltningens behov. Vi yrkar på att ärendet återremitteras till involverade nämnder för att säkerställa att projektet följer de nyckeltal som beslutats av kommunfullmäktige samt ursprunglig uppdragsbeställning. Ursprunglig uppdragsbeställning innehöll ett behov om 100 lägenheter, gemensamhetsytor, restaurang och tillagningskök samt dagverksamhet. I dagsläget har projektet ett flertal avvikelser och målkonflikter. • Restaurang med tillhörande tillagningskök och dagverksamhet har utgått från projektet. • Redovisning gällande energiåtgång för att hålla inomhustemperatur under 26°C. Ett flertal tekniska lösningar behövs för att möta Folkhälsomyndighetens och förvaltningens rekommendationer. • Kraftigt reducerat utrymme för angöring och transporter, inklusive avfallshantering. Starkt begränsat antal parkeringsplatser. • Endast 79 lägenheter, 81,6 kvm LOA per hyresgäst och 12,3 kvm friyta per hyresgäst. I Göteborgs Stads riktlinjer för styrande nyckeltal samt riktlinjer för samnyttjande och samlokalisering av kommunala verksamhetslokaler specificeras centrala nyckeltal för nyproduktion av vård- och omsorgsboenden. Enligt dessa riktlinjer bör varje vård- och omsorgsboende omfatta mellan 80 och 100 lägenheter, med en yta om 100-120 kvm LOA per hyresgäst, 32-35 kvm LOA per lägenhet samt 15-20 kvm friyta per hyresgäst. Vård- och omsorgsboenden ska dessutom ha mellan två och fem våningsplan, med minst två och högst fyra enheter per våningsplan. Stadsledningskontoret Tjänsteutlåtande Handläggare Utfärdat 2024-09-04 Lina Lif Reinhardt Ärendenummer SLK-2024-00794 Telefon: 031-368 03 24 E-post: lina.lif.reinhardt@stadshuset.goteborg.se Genomförandebeslut för byggnation av Skra Bro Vård- och omsorgsboende Förslag till beslut I kommunstyrelsen och kommunfullmäktige: Genomförandebeslut avseende byggnation av projekt Skra Bro vård- och omsorgsboende med en projektbudget om 328,5 mnkr (2024 års prisnivå) godkänns. Sammanfattning Projekt Skra Bro vård- och omsorgsboende (Skra Bro) initierades i syfte att undersöka möjligheten att bygga ett nytt boende för att möta behovet av platser på vård- och omsorgsboenden. Det aktuella projektet avser en nybyggnation till en bedömd investering om cirka 328,5 mnkr (2024 års prisnivå). Kommunfullmäktige antog 2023-01-26 § 22 Göteborgs Stads riktlinje för beslutsnivåer vid investering och inhyrning av samt inriktning för att äga eller hyra av kommunala verksamhetslokaler. I riktlinjen anges fyra nivåer för lokalärenden som kräver beslut i kommunstyrelsen respektive kommunfullmäktige. Det aktuella ärendet avser en lokalinvestering överstigande 5 200 prisbasbelopp (cirka 298 mnkr i 2024 års prisnivå) vilket innebär att genomförandebeslut krävs i kommunfullmäktige. Äldre samt vård- och omsorgsnämnden godkände 2024-08-27 § 110 redovisad årshyra för Skra Bro och stadsfastighetsnämnden beslutade 2024-08-29 § 132 att tillstyrka genomförandebeslut samt översända handlingarna till kommunfullmäktige för genomförandebeslut. Bedömning ur ekonomisk dimension Projekt Skra Bro vård- och omsorgsboende planeras att genomföras med en projektbudget på cirka 328,5 mnkr (2024 års prisnivå) varav 25,5 mnkr avser verksamhetsanpassningar. Investeringen innebär en hyreskostnad för äldre samt vård- och omsorgsförvaltningen på cirka 23 mnkr. Preliminär årshyra från enskilda hyresgäster beräknas som en intäkt för verksamheten på cirka 9 mnkr. Även om investeringen innebär tillkommande driftskostnader för äldre- samt vård och omsorgsnämnden innebär det inte att ytterligare kommunbidrag bör tillskjutas till nämnden. Den resursfördelningsmodell som hittills har tillämpats till verksamhetsnämnderna innebär att nämnderna kompenseras för befolkningsförändringar och för pris- och löneutveckling. I denna kompensation inryms ökade kostnader för lokaler, personal med mera till följd av ökat antal brukare. Äldre samt vård- och omsorgsnämnden godkände 2024-08-27 § 110 redovisad preliminär årshyra för Skra Bro vård- och omsorgsboende och stadsfastighetsnämnden beslutade 2024-08-29 § 132 att tillstyrka genomförandebeslut samt översända handlingarna till kommunfullmäktige för genomförandebeslut. Bedömning ur ekologisk dimension I Göteborgs Stads miljö- och klimatprogram 2021-2030 anges att utsläppen av växthusgaser från ny- och ombyggnationer ska halveras till 2025 och reduceras till nära noll 2030, i förhållande till 2020 års nivåer. För att säkerställa framdrift i klimatmålen arbetar stadsfastighetsförvaltningen med årliga planer för minskad klimatpåverkan i byggprojekten. Skra Bro vård- och omsorgsboende har som en del i det arbetet utsetts till ett klimatbudgetprojekt vilket innebär att det finns gränsvärden för utsläpp av växthusgaser som inte får överstigas. Klimatberäkningar som gjorts i projektet har varit vägledande för överväganden och ställningstaganden under processen. Stadsfastighetsförvaltningen arbetar även med innovationsprogrammet Hoppet som syftar till att testa olika processer och material för att hitta lämpliga lösningar för att minska klimatpåverkan i byggprojekt. Som en del i innovationsprogrammet kommer delar av Skra Bro vård- och omsorgsboende uppföras med vägguppbyggnad av lerskivor med lerputs, träreglar och träfiberisolering till skillnad från det traditionella med dubbelgips, stålreglar och stenull. I projektet frångås tidigare byggnation med tegelfasad till förmån för mer klimatneutrala material i form av trästomme och träfasad. I den analys som gjorts kring ekosystemtjänster lyfter stadsfastighetsförvaltningen även att projektet bidrar till den biologiska mångfalden i området genom att tillföra artvariation i ett annars relativt artfattigt område. Bedömning ur social dimension I projektet har utgångspunkten varit stadens styrning och den vetenskap som finns kring utformning av vård- och omsorgsboenden. Utformningen har även utgått ifrån de kriterier som äldre samt vård- och omsorgsnämnden antagit (2021-10-26 § 266) vilka syftar till att bedöma vilka fastigheter som är lämpliga och ger goda förutsättningar för verksamheten långsiktigt. Visionen i projektet har varit att skapa ett vackert och inbjudande boende som tar hänsyn till hyresgästernas behov och värnar de boendes integritet. Lägenheterna är utformade för att få en hemlik karaktär och inom varje enhet finns möjlighet till parboende. Samtidigt är de gemensamma ytorna, såväl inne som ute, utformade för att vara inbjudande för de boende och möjliggöra olika typer av aktiviteter. Miljön är anpassad för både personer med kognitiv nedsättning såväl som funktionsnedsättning. Projektet följer även rekommendationer och krav från folkhälsomyndigheten gällande såväl inomhustemperatur som hygien och smittsäkerhet. Bilagor 1. Stadsfastighetsnämndens handlingar 2024-08-29 § 132 2. Äldre samt vård- och omsorgsnämndens handlingar 2024-08-27 § 110 Ärendet Äldre samt vård- och omsorgsnämnden godkände 2024-08-27 § 110 redovisad årshyra för Skra Bro vård- och omsorgsboende på cirka 23 mnkr. Stadsfastighetsnämnden beslutade 2024-08-29 § 132 att tillstyrka genomförandebeslut för Skra Bro vård- och omsorgsboende samt översända handlingarna till kommunfullmäktige för genomförandebeslut. Beskrivning av ärendet Projekt Skra Bro vård- och omsorgsboende initierades 2017 i syfte att undersöka möjligheten att bygga ett nytt boende inom den nya centrumbebyggelsen vid Skra Bro i Björlanda för att tillgodose behovet av platser. Det aktuella projektet avser en nybyggnation till en bedömd investering om cirka 328,5 mnkr (2024 års prisnivå). Kommunfullmäktige antog 2023-01-26 § 22 Göteborgs Stads riktlinje för beslutsnivåer vid investering i och inhyrning av- samt inriktning för att äga eller hyra kommunala verksamhetslokaler. I riktlinjen anges fyra nivåer för lokalärenden som kräver beslut i kommunstyrelsen eller kommunfullmäktige: • Lokalinvesteringar där den totala projektutgiften överstiger 5 200 prisbasbelopp (cirka 298 mnkr i 2024 års prisnivå) • Investeringar där den totala projektutgiften väsentligt överstiger normalutfall • Lokalinhyrningar om 15 år eller längre • Lokalinhyrningar med ett kapitalbindande värde för den första kontraktsperioden överstigande 1 100 prisbasbelopp (cirka 63 mnkr i 2024 års prisnivå) Det aktuella ärendet avser ett projekt där den totala lokalinvesteringen överstiger 5 200 prisbasbelopp. Enligt riktlinjen krävs i dessa lokalärenden två beslut i kommunfullmäktige, ett inriktningsbeslut efter genomförd förstudie och ett genomförandebeslut innan byggnation kan påbörjas. För projekt Skra Bro vård- och omsorgsboende saknas inriktningsbeslut i kommunfullmäktige vilket beror på att projektet startade innan riktlinjen antogs. Inom ramen för tidigare styrning ställdes inga krav på inriktningsbeslut, därför har ärendet inte tidigare behandlats av kommunfullmäktige. Stadsledningskontorets operativa ansvar för att hantera inkommande lokalförsörjningsuppdrag från stadens nämnder och bolagsstyrelser överfördes vid riktlinjens antagande till stadsfastighetsförvaltningen. Stadsledningskontoret bereder fortsatt ärenden som kräver beslut i kommunstyrelsen och kommunfullmäktige i enlighet med riktlinjen. Tidigare beslut Stadsledningskontoret, genom lokalsekretariatet, översände 2017-09-28 en uppdragsbeställning till dåvarande lokalförvaltningen avseende ett nytt vård- och omsorgsboende inom den nya centrumbebyggelsen vid Skra Bro i Björlanda, utifrån ett uppdrag som tidigare lyfts av dåvarande stadsdelsnämnd. Stadsdelsnämnden västra Hisingen fattade 2019-10-22 § 235 beslut om att genomföra projektet utifrån förstudien från lokalförvaltningen (nuvarande stadsfastighetsförvaltningen) och yttrande från lokalsekretariatet. Efter att detaljplanen för området vunnit laga kraft fattade lokalnämnden 2020-06-15 § 104 beslut att godkänna projektering av Skra Bro vård- och omsorgsboende. Efter en paus i projektet då äldre samt vård- och omsorgsförvaltningen bedömde att det var möjligt att senarelägga byggstart fattade äldre samt vård- och omsorgsförvaltningen 2022-06-15 på delegation beslut om att återuppta den pausade beställningen. Efter genomförd projektering fattade äldre samt vård- och omsorgsnämnden 2024-08-27 § 110 beslut om att godkänna redovisad årshyra på cirka 23 mnkr. Sedan projektet påbörjades har kommunfullmäktige antagit Göteborgs Stads riktlinje för beslutsnivåer vid investering i och inhyrning av- samt inriktning för att äga eller hyra kommunala verksamhetslokaler. Stadsfastighetsnämnden beslutade 2024-08-29 § 132 att tillstyrka genomförandebeslut för Skra Bro vård- och omsorgsboende samt översända handlingarna till kommunfullmäktige för genomförandebeslut. Aktuellt projekt Skra Bro byggs i fyra våningar exklusive källare och vind. Den totala byggtekniska arean (BTA) uppgår till drygt 8 000 kvm, där ingår boendearea, gemensam yta, verksamhetsyta och övriga ytor. På boendet planeras 79 lägenheter med cirka 34,5 kvm boendearea (BOA)/lokalarea (LOA) per hyresgäst, cirka 81,6 kvm LOA per hyresgäst när även gemensamhets- och verksamhetsytor är inkluderade samt 12,3 kvm friyta per hyresgäst. Den totala investeringen för Skra Bro uppgår till cirka 328,5 mnkr (2024 års prisnivå) varav 25,5 mnkr avser verksamhetsanpassningar som komfortkyla, trygghetslarm och sopsug. Äldre samt vård- och omsorgsförvaltningens hyreskostnad för Skra Bro uppgår till cirka 23 mnkr och boendeintäkterna för verksamheten till cirka 9 mnkr. I jämförelse med det senaste vård- och omsorgsboendet, inhyrda Sandarnas vård- och omsorgsboende har Skra Bro samma preliminära hyreskostnad per lägenhet för 2024. Prognosen för hyresnivån 2025 är 30 mnkr och förväntas öka varje år medan hyran för Skra Bro kommer att minska i takt med att avskrivningarna görs. Äldre- samt vård och omsorgsförvaltningen tar årligen fram en lokalbehovsplan som antas av äldre- samt vård och omsorgsnämnden. I lokalbehovsplanen för 2023 lyftes Skra Bro vård- och omsorgsboende som en del av behovet av egenproduktionen för att få behovstäckning i balans från 2027. Förvaltningen lyfter att boendet behövs för att möta behovet i en växande befolkning, genomföra renoveringar av boenden som kräver tomställning, genomföra kvalitetshöjande åtgärder för att förbättra arbets- och boendemiljön på befintliga boenden samt förnya och modernisera fastighetsbeståndet för staden. Styrande nyckeltal I Göteborgs Stads riktlinje för styrande nyckeltal samt inriktning för samnyttjan och samlokalisering avseende kommunala verksamhetslokaler anges styrande nyckeltal vid nyproduktion av vård- och omsorgsboenden. De styrande nyckeltalen är 80-100 lägenheter per vård- och omsorgsboende, 100-120 kvm LOA per hyresgäst, 32-35 kvm LOA per lägenhet och 15-20 kvm friyta per hyresgäst. I riktlinjen anges även att vård- och omsorgsboenden ska ha minst två och max fem våningsplan med lägenheter och minst två och max fyra enheter per våningsplan. Utifrån att projektet startade innan riktlinjen antogs och att målkonflikter behövt hanteras under projektets gång till följd av ändrad lagstiftning, krav och rekommendationer samtidigt som förutsättningar är begränsade avviker projektet mot de beslutade nyckeltalen avseende antal lägenheter per vård- och omsorgsboende, kvm LOA per hyresgäst och friyta per hyresgäst. Stadsledningskontoret har därför i enlighet med riktlinjen genomfört en utredning av kommunal service i syfte att dokumentera att det råder konsensus mellan berörda förvaltningar, stadsfastighetsförvaltningen och äldre samt vård- och omsorgsförvaltningen, kring att förflytta sig bortom beslutade nyckeltal och fortsätta projektet med 79 lägenheter, 81,6 kvm LOA per hyresgäst och 12,3 kvm friyta per hyresgäst samt vilka kompensatoriska åtgärder som genomförts. Stadsledningskontorets bedömning Projekt Skra Bro vård- och omsorgsboende initierades 2017 i syfte att undersöka möjligheten att bygga ett nytt boende inom den nya centrumbebyggelsen vid Skra Bro i Björlanda för att tillgodose behovet av platser. Det aktuella projektet avser en nybyggnation till en bedömd investering om cirka 328,5 mnkr (2024 års prisnivå) med 79 nya lägenheter. Äldre samt vård- och omsorgsnämnden godkände 2024-08-27 § 110 redovisad preliminär årshyra för Skra Bro vård- och omsorgsboende på cirka 23 mnkr. Stadsfastighetsnämnden beslutade 2024-08-29 § 132 att tillstyrka genomförandebeslut för Skra Bro och omsorgsboende samt översända handlingarna till kommunfullmäktige för genomförandebeslut. Äldre samt vård- och omsorgsförvaltningen bedömer att det finns ett fortsatt behov av nybyggnation av vård- och omsorgsboenden och att Björlanda är en lämplig placering. De målkonflikter som identifierats under projektets gång har medfört en del förändringar i projektet men förvaltningen bedömer att förstudien som stadsfastigheter tagit fram presenterar en möjlighet att bygga ett modernt och för verksamheten ändamålsenligt vård- och omsorgsboende som överensstämmer med förvaltningens behov. Stadsfastighetsförvaltningen bedömer att projektet Skra Bro och omsorgsboende möter såväl politiska mål som verksamhetens krav på utformning och behov av lägenheter i förhållande till den aktuella fastighetens förutsättningar. Stadsledningskontorets bedömning är att äldre- samt vård och omsorgsförvaltningen beskriver det fortsatta behovet av ett nytt vård-och omsorgsboende som en del i förvaltningens långsiktiga planering för en lokalförsörjning i balans och att stadsfastighetsförvaltingens förstudie möter det behovet. Stadsledningskontoret konstaterar att projektet omfattas av stadsfastighetsnämndens investeringsnomineringar för 2025 till 2029. Under projektets gång har en del målkonflikter behövt hanteras utifrån förändrad lagstiftning, krav och rekommendationer vilket gör att projektet avviker mot de nyckeltal som antagits av kommunfullmäktige under början av 2024, men avstegen har hanterats i enlighet med de principer för avsteg som anges i riktlinjen. Äldre samt vård- och omsorgsnämnden har godkänt redovisad hyresnivå och stadsfastighetsnämnden har tillstyrkt genomförande. Stadsledningskontoret föreslår att genomförandebeslut för projekt Skra Bro vård- och omsorgsboende godkänns. Magnus Andersson Eva Hessman Ekonomidirektör Stadsdirektör Stadsfastighetsnämnden Utdrag ur Protokoll Sammanträdesdatum: 2024-08-29 § 132 Ärendenummer SFF-2023-00617 Genomförandebeslut, nybyggnation av Skra Bro Vård- och omsorgsboende Beslut 1. Stadsfastighetsnämnden tillstyrker genomförandebeslut för projekt Skra Bro nybyggnad vård- och omsorgsboende med en projektbudget om 328,5 miljoner kronor samt översänder handlingarna till kommunfullmäktige för genomförandebeslut. Handlingar 1. Stadsfastighetsförvaltningens tjänsteutlåtande med bilagor Protokollsanteckningar Protokollsanteckning från M, KD, L och D: Vi avstår från att delta i beslutet med hänvisning till Moderaterna, Kristdemokraterna, Liberalerna och Demokraterna i Äldre samt vård- och omsorgsnämnden samt med hänvisning till att ärendet kommer upp i Kommunstyrelsen och Kommunfullmäktige där våra partier kommer att återkomma i frågan. Mikael Ullström (SD) anmäler att han står bakom protokollsanteckningen från M, KD, L och D. Deltar ej Erjola Pere Poci (M), Thomas Pettersson (M), Bo Anderssen (L) och Jörgen Knudtzon (KD) deltar inte i beslutet. Protokollsutdrag skickas till Kommunstyrelsen Stadsfastighetsnämnden Utdrag ur Protokoll Sammanträdesdatum: 2024-08-29 Justeringsdag: 2024-08-30 Underskrifter Sekreterare Jonathan Olsson Ordförande Justerande Camilla Widman (S) Thomas Pettersson (M) Stadsfastighetsförvaltningen Tjänsteutlåtande Handläggare Utfärdat 2024-06-03 Frida Setherberg/Ana Tiriba Diarienummer SFF-2023-00617 Telefon: 031-365 07 36 / 0707710350 E-post: frida.setherberg@stadsfast.goteborg.se/ ana.tiriba@stadsfast.goteborg.se Genomförande av nybyggnation av Skra Bro Vård- och omsorgsboende Förslag till beslut I stadsfastighetsnämnden 1. Stadsfastighetsnämnden tillstyrker genomförandebeslut för projekt Skra Bro nybyggnad vård och omsorgsboende med en projektbudget om 328,5 miljoner kronor samt översänder handlingarna till kommunfullmäktige för genomförandebeslut. Sammanfattning Stadsfastighetsnämnden föreslås att tillstyrka genomförandebeslut och givet att äldre samt vård- och omsorgsnämnden accepterar den preliminära hyran översända handlingarna för vidare beslut i kommunfullmäktige. Ärenden initierades av stadsdelen Västra Hisingen som gav i uppdrag till dåvarande lokalförvaltningen 2017-09-28 att genomföra en förstudie avseende nytt äldreboende med 100 platser inom den nya centrumbebyggelsen vid Skra Bro, Björlanda. Förstudien resulterade i ett förslag med 80 lägenheter, gemensamhetsytor, personalutrymmen, restaurang och daglig verksamhet vilket skulle vara det bästa möjliga på den aktuella platsen. Efter fortsatt utredning, ändrade behov och lagar, har lägenhetsantalet minskat till 79 samt att restaurang med tillhörande tillagningskök och dagverksamhet utgått från projektet. Tillagningskök ersätts av grundutrustningsförråd, utökad varumottagning och vagnhall. Enhetsköket utökas för att tillgodose behovet. Restaurangen blir samlingssal. Projektet planeras att genomföras mellan 2025–2027 med en total projektkostnad av 328,5 mnkr. Eftersom investeringsbeslutet för Skra Bro nybyggnad VOB överstiger 5 200 prisbasbelopp krävs ett beslut om genomförande i kommunfullmäktige. Bedömning ur ekonomisk dimension Den totala projektkostnaden uppgår till 328,5 mnkr, varav 25,5 mnkr är verksamhetsanpassningar. Hyreskostnaden för lokalen uppgår till cirka 22,9 mnkr. Boendeintäkter för verksamheten uppgår till 8,6 mnkr. I jämförelse med den senaste inhyrda vård och omsorgsboende Sandarna har Skra Bro nybyggnad VOB samma hyra per lägenhet år 2024. Sandarnas VOB består av 100 lägenheter med en årshyra på 29 mnkr 2024 nivå. Prognosen för hyresnivån år 2025 är 30 miljoner kronor, och hyran förväntas öka varje år. Däremot kommer hyran för Skra Bros vård- och omsorgsboende att minska i takt med att avskrivningarna görs. Staden har ett behov av nya vård- och omsorgsboenden för att möta framtida behov och minska dagens brist på bostäder. Befolkningsprognosen pekar mot en växande befolkning av äldre på Hisingen vilket gör att en expansion av platser i området är fördelaktigt för att möta behovet. Projektet som helhet bedöms vara en bra investering inom stadens fastighetsbestånd för vård och omsorgsboende utifrån att hyran (räntekostnaderna) succesivt kommer att minska i takt med att avskrivningar genomförs. Göteborgs stad äger fastigheten och byggnaden, som uppförs enligt stadsfastighetsförvaltningens tekniska krav och riktlinjer för minskad klimatpåverkan. Projektet genomförs med en halvering av CO2-utsläppen jämfört med 2020 års nivå. Bedömning ur ekologisk dimension Enligt stadsfastighetsförvaltningens plan för minskad klimatpåverkan kopplat till Göteborgs Stads miljö- och klimatprogram 2021-2030 utförs detta projekt med ett teknikneutralt klimatkrav genom en klimatbudget, vilket innebär ett maxtak för hur mycket växthusgaser som får komma från både genomförande- och driftsfas. Som klimatbudgetprojekt får byggnaden ej överskrida gränsvärdet på 160 kg CO2e/m2 BTA. Detta är en halvering av CO2/m2 utsläppen jämfört med 2020 årsnivå i enlighet med miljö- och klimatprogrammet om att halvera utsläppen från ny- och ombyggnation fram tills 2025. Den totala klimatpåverkan från projektet beräknas till 1 218 800 kg CO2e. Aktuell utformning med en BTA 8008,1 m2 ger en klimatpåverkan på 152,2 kg CO2e/ m2 BTA. Som en del av Hoppet innovationsprogram ska projektet även testa lerskivor. Innovationsprogrammet fungerar som ramverk för ett antal olika projekt där innovationer och återbruk ska minska klimatpåverkan i byggprojekt. Tillsammans med experter och leverantörer arbetar programmet fram fossilfria material och metoder. Cirka 100 kvadratmeter innervägg av traditionell dubbelgips, stålreglar och traditionell stenull ersätts till en vägguppbyggnad om lerskivor med lerputs, träreglar och träfiberisolering. Boverkets verktyg för kartläggning av ekosystemtjänster, ESTER 2.0, visar på att projektet bidrar till den biologiska mångfalden genom att tillföra en artvariation i ett annars ganska artfattigt område. Bedömning ur social dimension Skra Bros nya vård och omsorgsboende utformas med utgångspunkt från stadens ramprogram, från beprövad vetenskap inom området samt den senaste tillgängliga välfärdsteknologin. En designdriven dialog för framtidens VOB togs fram 2021 enligt aktuell evidensbaserad vårdmiljöforskning och erfarenheter från andra boenden. Medverkande i dialogen var cirka 40 representanter från olika yrkesroller knutna till vård och omsorgsboenden inom Göteborg Stad. Visionen är att skapa ett boende som är vackert, inbjudande och tar hänsyn till hyresgästernas integritet. De privata lägenheterna utgår från en hemlik karaktär och upplevelsen för de enskilde hyresgästen ska vara att man bor i sin egen lägenhet. På varje enhet finns det möjlighet till parboende. Boendet är utformat med många rum, miljöer och aktiviteter för att locka hyresgästerna att röra sig runt i huset. Samma princip appliceras i den tillhörande trädgården och uterummet. Sinnesrum, samlingssal, aktivitetsrum, olika typer av vardagsrum och balkonger bidrar till den varierande miljön för att bevara individens identitet. Miljön är tillgänglighetanpassad, trygg och förutsägbar så att även den som har en nedsatt kognitiv förmåga kan lätt kunna orientera sig. Byggnaden är anpassad både för personer med kognitiv nedsättning och funktionsnedsättning. Entréplanet öppnar upp mot samlingssal där de som bor och deras besökare kan delta i olika aktiviteter men som även kan öppnas upp till allmänheten. Omklädningsrum för personalen erbjuder flexibilitet vid förändrad könsfördelning liksom andel icke binär personal beaktas. Byggnaden beaktar de senaste hygienkraven och rekommendation från folkhälsomyndigheten. Enheter ska kunna avgränsas och fungera så autonomt som möjligt. Av smittsäkerhetsskäl placeras enheterna för minimera personalflöde. För att tillskapa ändamålsenliga lokaler för verksamheten installeras komfortkyla i fastigheten. Behovet tillkom under fortsatt utredning i samband med att folkhälsomyndigheten släppte nya rekommendationen att inte överstiga inomhustemperaturen över 26 °C för känsliga grupper. Samverkan Information ges personalorganisationerna enligt Samverkan Göteborg. Bilagor 1. Bilaga 1 – Uppdrags- och projektplan Skra Bro VOB 2. Bilaga 2 - rev. 240507 14903 Ekonomiska konsekvenser Skra bro nybyggnad VOB 3. Bilaga 3 - Rapport från fortsatt utredning Skra Bro VOB 4. Bilaga 4 - Utredning kommunal service - Skra Bro VOB 5. Bilaga 5 - Utkast till Tjänsteutlåtande ÄVO Ärendet Projekt nybyggnation och investering i Skra Bro Vård- och omsorgsboende står nu inför genomförande, givet att äldre samt vård- och omsorgsnämnden den 27 augusti 2024 beslutar om att godkänna den preliminära årshyran om 22,9 mnkr och därmed gå vidare med projektet. Stadsfastighetsnämnden föreslås att tillstyrka genomförandebeslut och givet att äldre samt vård- och omsorgsnämnden accepterar den preliminära hyran översända handlingarna för vidare beslut i kommunfullmäktige. Enligt Göteborgs Stads riktlinje för beslutsnivåer vid investering och inhyrning av samt inriktning för att äga eller hyra - kommunala verksamhetslokaler krävs beslut i kommunfullmäktige för lokalinvesteringar där den totala projektutgiften överstiger 5200 prisbasbelopp. Genomförandet av projektet faller över detta gränsvärde och skall därför efter avslutad projektering men innan byggnation kan påbörjas lyftas för genomförandebeslut i kommunfullmäktige. Beskrivning av ärendet Bakgrund Enlig uppdragsbeställning daterat 2017-09-28 har genom dåvarande Lokalförvaltningen genomfört en förstudie avseende nytt äldreboende inom den nya centrumbebyggelsen vid Skra Bro, Björlanda. Stadsdelen har deltagit i det detaljplanearbete som vann laga kraft 2020-01-08. Inom detaljplanen har en tomt avsatts för äldreboende, norr om den befintliga Trulsegårdsskolan. SDN Torslanda skrev 2010 i sitt uppdrag: ”Förvaltningen planerar för att utveckla ett äldreboende som innefattar äldrebostäder, korttidsplatser, dagverksamhet samt en träffpunkt för lokalsamhällets äldre. Äldreboendet skall också innehålla ett produktionskök för den egna verksamheten men förstudien bör också utreda om köket ska laga mat till annan verksamhet inom förvaltningen. Äldreboendet skall också kunna innehålla möjligheten till parboende.” I en behovsbeskrivning från maj 2018 beskriver stadsdelen sina uppdaterade önskemål. Bland annat att önskemålet är ett äldreboende med 100 platser. Förstudien resulterade i ett förslag med 80 lägenheter, gemensamhetsytor, personalutrymmen, restaurang och daglig verksamhet som skulle vara det bästa möjliga på den aktuella platsen. Projektets omfattning och ändrade behov Projektet resulterar i ett nytt vård och omsorgsboende med 79 lägenheter med en total BOA på 2722,8 kvm. BOA per lägenhet blir 34,5 kvm. Beställningen gjordes ursprungligen av stadsdelen Västra Hisingen år 2018 med en behovsbeskrivning. Behovet har ändrats när äldre samt vård- och omsorgsnämnden blev beställande nämnd och även på grund av utveckling och forskning som kommit fram under senaste åren. Bland annat behövdes tillagningsköket mer yta för att fungera enligt det uppdaterade behovet. Utökad yta och fungerande flöde kunde ej möjliggöras inom denna fastighet. Verksamheten bestämde därför att ersätta tillagningsköket med dagliga matleveranser enligt nya riktlinjer. Efter fortsätt utredning och projektering har tomtens förutsättningar givit målkonflikter i projektet och lägenhetsantalet har minskat från 80 till 79 samt att restaurang med tillhörande tillagningskök och dagverksamhet utgått från projektet. Tillagningskök ersätts av grundutrustningsförråd, utökad varumottagning och vagnhall för matleverans. Enhetsköken utökas för att tillgodose det nya behovet. Restaurangen blir samlingssal. En lägenhet har ersatts av ÅV-rum på grund om ny lag där Kretslopp och vatten ansvarar för inhämtningen av insamling av förpackningar. Detta kräver inhämtning från gatan då fastighetens förutsättningar inte tillåter en större vändyta för Kretslopp och vattens bilar. Projektet avviker från Göteborgs Stads riktlinje för styrande nyckeltal om 80-100 lägenheter per vård- och omsorgsboende, 100-120 kvm LOA och 15-20 kvm friyta per hyresgäst. En utredning utfördes av stadsledningskontoret (bilaga 4), där det framkommit att det råder konsensus mellan förvaltningarna att förflytta sig bortanför beslutade nyckeltal och vilka kompensatoriska åtgärder som genomförs. Förflyttning bortanför beslutade nyckeltal innebär att Skra Bro vård- och omsorgsboende planeras med 79 lägenheter, 81,6 kvm LOA och 12,3 kvm friyta per hyresgäst. Stadsledningskontorets bedömer att stadsfastighetsförvaltningen och äldre samt vård- och omsorgsförvaltningen har följt Göteborgs stads riktlinje kring styrande nyckeltal samt inriktning för samnyttjan och samlokalisering avseende kommunala verksamhetslokaler. Parkering är möjlig inom tomten för plats för rörelsehindrade, korttidsbesökare och två verksamhetsplatser. Resterande behov måste lösas i samarbete med andra verksamheter och aktörer. En utökning av den befintliga parkeringen på Trulsegårdsskolan planeras att genomföras i samband med projektet. Projektets tidplan Från genomförandebeslut i kommunfullmäktige beräknas projektet ta 2 år och 3 månader. Upphandling av totalentreprenad planeras till november-januari 2025 med entreprenadstart februari 2025 och slutbesiktning i februari 2027. Projektets kvalité Uppdraget kvalitetsgranskas och följer gällande processer. Uppdraget utgår från Stadens Ramprogram, stadsfastighetsförvaltningens tekniska krav och anvisningar, rumsfunktionsprogram samt lokalprogram. Projektledarens egenkontroller ska vara väl genomarbetade och vidimerade. Interna och externa resurser som nyttjas för uppdraget kvalitetsgranskas av projektledaren. Gemensam 3D granskning av kritiska ytor har genomförts med verksamhetsrepresentanter för att säkerställa funktionaliteten och arbetsmiljö i viktiga utrymmen. Projektets största risker Projektets tidplan skulle kunna försenas genom att beslutprocessen tar längre tid än beräknad. Även en överklagan av upphandlingen är en risk som kan försena tidsplanen. Omfattningen av verksamhetsanpassningar kan komma att ändras. Parkeringmöjligheter behöver lösas i samarbete med andra verksamheter och aktörer. Stadsfastighetsförvaltningen stödjer verksamheten i denna fråga. Möjlighet att bygga ut skolans parkering på Trulsegårdskolan är under utredning. Förvaltningens bedömning Stadsfastighetsförvaltningens bedömning är att projektet Skra Bro Vård- och omsorgsboende väl möter såväl politiska mål som verksamhetens krav på utformning och behov om hyresgästlägenheter i förhållande till den avsatta fastigheten och geografiska förutsättningar. Stadsfastighetsförvaltningen föreslår att genomförandebeslut tillstyrks. Lina Cavallin Martin Blixt Avdelningschef Förvaltningsdirektör Stadsfastighetsförvaltningen Uppdrags- och projektplan PROJEKTNAMN: Skra Bro nybyggnad VOB Projektnummer: 14903 Projektledare: Frida Setherberg; Bitr. projektledare: Ana Tiriba Verksamhetsområde: Boende och Strategiska Fastigheter I Enhet 3 Skede: ☒ Projektplan för genomförande 2024-05-02 Rev. 2024-07-05 goteborg.se Innehåll 1 BAKGRUND OCH MÅL ................................................................. 3 1.1 BAKGRUND OCH SYFTE ....................................................... 3 1.2 MÅL ......................................................................................... 3 1.3 BESTÄLLANDE FÖRVALTNINGS ÅTAGANDEN ................... 3 1.4 KOPPLINGAR TILL ANDRA UPPDRAG OCH PROJEKT ....... 4 2 UPPDRAGETS/PROJEKTETS OMFATTNING .............................. 5 2.1 LEVERANSOBJEKT................................................................ 5 2.2 KRAV PÅ LEVERANSOBJEKT ............................................... 5 2.2.1 Plan för minskad klimatpåverkan ...................................... 5 2.2.2 Komfortkyla ...................................................................... 6 2.3 Avgränsningar ......................................................................... 6 3 INTRESSENTER ............................................................................ 6 4 KVALITETSPLAN .......................................................................... 7 4.1 KVALITETSPLAN .................................................................... 7 4.2 HANTERING AV ÄNDRADE KRAV ......................................... 7 5 UPPHANDLING ............................................................................. 8 6 TIDPLANER ................................................................................... 9 6.1 TIDPLAN ................................................................................. 9 6.2 MILSTOLPEPLAN ................................................................... 9 7 EKONOMI .................................................................................... 10 7.1 BUDGET ............................................................................... 10 7.2 HYRA .................................................................................... 10 7.3 AVVIKELSER ........................................................................ 10 8 ORGANISATION .......................................................................... 11 8.1 RESURSER .......................................................................... 11 8.2 UPPDRAGETS/PROJEKTETS ORGANISATION .................. 11 9 RISKHANTERING ........................................................................ 13 10 KOMMUNIKATIONSPLAN ....................................................... 14 Göteborgs Stad, Stadsfastighetsförvaltningen 2024-05-02 1 BAKGRUND OCH MÅL 1.1 BAKGRUND OCH SYFTE Enlig uppdragsbeställning daterat 2017-09-28 har lokalförvaltningen genomfört en förstudie avseende nytt äldreboende inom den nya centrumbebyggelsen vid Skra Bro, Björlanda. Stadsdelen har deltagit i det detaljplanearbete som vann laga kraft 2020-01-08. Inom detaljplanen har en tomt avsatts för äldreboende, norr om den befintliga Trulsegårdsskolan. SDN Torslanda skrev 2010 i sitt uppdrag: Förvaltningen planerar för att utveckla ett äldreboende som innefattar äldrebostäder, korttidsplatser, dagverksamhet samt en träffpunkt för lokalsamhällets äldre. Äldreboendet skall också innehålla ett produktionskök för den egna verksamheten men förstudien bör också utreda om köket ska laga mat till annan verksamhet inom förvaltningen. Äldreboendet skall också kunna innehålla möjligheten till parboende. I en behovsbeskrivning från maj 2018 beskriver stadsdelen sina uppdaterade önskemål. Bland annat att önskemålet är ett äldreboende med 100 platser. Resultatet av förstudien innebär att lokalsekretariatet gör bedömningen att förslaget med 80 lägenheter, gemensamhetsytor, personalutrymmen, restaurang och daglig verksamhet är det bästa möjliga på den aktuella platsen. 1.2 MÅL Byggnation av Vård och omsorgsboende med 79 lägenheter färdigställt Q1 2027. 1.3 BESTÄLLANDE FÖRVALTNINGS ÅTAGANDEN Äldre samt vård- och omsorgsförvaltningens utvecklingsledare och planeringsledare har närvarat löpande på verksamhetsmöten under program- och projekteringsskedet för att säkerställa att vård- och omsorgsboendet planeras enl. äldre samt vård- och omsorgsförvaltningens rutiner och säkerställer verksamhetens behov. • Tagit fram behovsbeskrivning • Tagit fram rumsfunktionsprogram • Säkerställt att framtaget lokalprogram uppfyller behovet Göteborgs Stad, Stadsfastighetsförvaltningen 2024-05-02 • Gemensam 3-D granskning av kritiska ytor • Designdriven Dialog, workshop med verksamhetsrepresentanterna Kommande åtaganden • Planera och genomföra ibruktagande av nytt vård och omsorgsboende. • Ta fram del av kommunikationsplan för ex. personal och brukare • Planering för trygghetslarm, ingår ej i byggprojektet • Inköp och planering för lös inredning, AV-utrustning, brand- och skyddsutrustning, skyltning mm Medverkande från beställande förvaltning Nicklas Friberg utvecklingsledare och Martin Nilsson planeringsledare hos ÄVO har varit delaktiga i framtagandet av förstudie och i projektering och tillhör projektgruppen. Verksamhetsrepresentanter ifrån VOB, Service, Hälso- och sjukvård, IT- och digitalisering, Lokalplaneringsenheten, Medicinskt ansvars funktion ingår i arbetsgrupper i projektet. 1.4 KOPPLINGAR TILL ANDRA UPPDRAG OCH PROJEKT Genomförande av ny detaljplan för Skra Bro centrum som innebär ny bebyggelse runt fastigheten. Projektnummer: 13231 Trulsegårdsskolan 7-9 och Lilla Trulsegården F-3, utför viss ombyggnad av vägar, g/c-banor, för bilar och cyklar mm på skolfastigheten i anslutning till fastigheten. Vändzonen för 9 m lastbil för leveranser byggs på angränsande parkmark. Ca. 49kvm tas i anspråk enligt överenskommelse mellan Exploateringsförvaltningen och Stadsfastighetsförvaltningen. Avtal skrivs mellan förvaltningarna. På grund av att fastigheten är så pass liten kommer borrhål för värmesystemet att utföras på angränsande skolfastighet. Göteborgs Stad, Stadsfastighetsförvaltningen 2024-05-02 2 UPPDRAGETS/PROJEKTETS OMFATTNING 2.1 LEVERANSOBJEKT Vård och omsorgsboende med 79 lägenheter som ska levereras Q1 2027. 2.2 KRAV PÅ LEVERANSOBJEKT Gällande byggnadsplaner. • Stadsfastighetsförvaltningens tekniska krav och anvisningar, TKA 2023 • Stadsfastighetsförvaltningens plan för minskad klimatpåverkan, klimatbudgetprojet max 160 CO2-utsläpp/BTA. • Projektanpassad miljöplan • Projektanpassad Lokalprogram • Projektanpassad Rumsfunktionsprogram • Omklädningsrummen ska utformas utefter kraven för inkluderande omklädningsrum. 2.2.1 Plan för minskad klimatpåverkan Som klimatbudgetprojekt får byggnaden ej överskrida gränsvärdet på 160 kg CO2e/m2 BTA Klimatberäkningarna som utförts under programhandlingsskedet har varit vägledande för fortsatt arbete och medvetna val. Klimateffektiva lösningar behålls medan enskilda material eller byggdelar med större klimatpåverkan kan pekas ut för ett utbyte. Ändringar av utformningen efter att resultaten från klimatberäkningarna indikerade var projektet låg i förhållande till gränsvärdet. Ny beräkning togs fram när systemhandlingen var klar för att säkerställa kravet. Den totala klimatpåverkan från projektet beräknas nu till 1 218 800 kg CO2e. Aktuell utformning med en BTA 8008,1 m2 ger en klimatpåverkan på 152,2 kg CO2e/ m2 BTA. Som en del av Hoppet innovations program ska projektet testa lerskivor. Ca 100 kvadratmeter innervägg av traditionell dubbelgips, stålreglar och traditionell stenull ersätts till en vägguppbyggnad om 22 mm lerskivor med lerputs, träreglar och träfiberisolering. Projektet bidrar till den biologiska mångfalden genom att tillföra en artvariation i ett annars ganska artfattigt område. Göteborgs Stad, Stadsfastighetsförvaltningen 2024-05-02 2.2.2 Komfortkyla Verksamheten har som rekommendation från Folkhälsomyndigheten att temperaturen inte får överskrida 26 ⁰C under sommaren. Två alternativ presentas som resultat av den fortsatta utredningen, ett utan komfortkyla och ett med komfotkyla. I båda alternativen finns frikyla via kylbatterier i ventilationen med som grundkyla. I alternativet utan komfortkyla överskrids 26°C med ca. 50 timmar årligen i vädringsläge. Simuleringen visar också att om fönstren hålls stängda överskrids det med ca. 1800 timmar om året mellan maj och september. Beräkningarna visar att om 26°C inte ska överstigas behöver alternativet med komfortkyla väljas. Folkhälsomyndigheten utkom med ”Folkhälsomyndighetens allmänna råd om temperatur inomhus HSLF-FS 2024:10 ” den 13 maj 2024 där de rekommenderar, för känsliga grupper, att inte gå över 26 grader dagtid. Vilket gör att alternativet med komfortkyla ska väljas för att följa det. 2.3 Avgränsningar Verksamhetskostnader för trygghetslarm och medicinskåp ingår i projektet enligt verksamhetsbeslut. 3 INTRESSENTER Vård och omsorgsförvaltningen Boenden Grannar Trulsegårdsskolan Exploatörer runt fastigheten Exploateringsförvaltningen Göteborgs Stad, Stadsfastighetsförvaltningen 2024-05-02 4 KVALITETSPLAN 4.1 KVALITETSPLAN Uppdraget ska kvalitetsgranskas samt följa gällande processer. Uppdraget ska utgå från Stadens Ramprogram, Stadsfastighetsförvaltningens tekniska krav och anvisningar, rumsfunktionsprogram samt lokalprogram. Projektledarens egenkontroller ska vara väl genomarbetade och vidimerade. Interna och externa resurser som nyttjas för uppdraget kvalitetsgranskas av projektledaren. Uppdragets output kvalitetsgranskas av projektansvarig samt ytterligare en kollega. 4.2 HANTERING AV ÄNDRADE KRAV Enligt gällande avvikelserutin. Göteborgs Stad, Stadsfastighetsförvaltningen 2024-05-02 5 UPPHANDLING Generalkonsult har kontrakterats och utför projektering gällande totalentreprenad. Upphandling av entreprenör totalentreprenad planeras att genomföras så snart beslut om genomförande tagits. Lagen om offentlig upphandling, LOU 2016:1145 gäller för samtliga upphandlingar inom projektet. Göteborgs Stad, Stadsfastighetsförvaltningen 2024-05-02 6 TIDPLANER 6.1 TIDPLAN • Upphandling entreprenad: nov-jan 2025 • Entreprenad start: februari 2025 • Slutbesiktning: februari 2027 6.2 MILSTOLPEPLAN Göteborgs Stad, Stadsfastighetsförvaltningen 2024-05-02 7 EKONOMI 7.1 BUDGET Total budget 328 500 000 kr varav: 25 500 000 – verksamhetsanpassningar Av verksamhetsanpassningskostnaden är 8 000 000 avsatt för komfortkyla. Om projektet ej beställs för genomförande så kommer nedlagda kostnader att faktureras hyresgästen. Se bilaga 1. Ekonomiska konsekvenser 7.2 HYRA Hyreskostnad 22 900 000 kr. Boendeintäkter för verksamheten 8 600 000 kr. 7.3 AVVIKELSER Projektet levererar 79 lägenheter istället för 80 lägenheter vilket avviker mot styrande nyckeltal lokal yta vård- och omsorgsboende för 80–100 lägenheter per vård- och omsorgsboende. Utifrån förstudien har restaurang med tillhörande tillagningskök och dagverksamhet utgått från projektet enligt beslut från verksamheten. Tomtens förutsättningar har givit målkonflikter i projektet och vissa funktioner har behövt utgå från projektet. Projektet gör avvikelse mot styrande nyckeltal lokal yta vård- och omsorgsboende för 100–120 kvm (LOA) per hyresgäst. Om LOA definieras som boendeyta(BOA)+ gemensamt yta+ verksamhetsyta levererar projektet 81,6 kvm LOA per hyresgäst. Avvikelse mot styrande nyckeltal friyta vård- och omsorgsboende: 15–20 kvm per hyresgäst => 12,3kvm. På grund av fastighetens storlek det finns ingen möjlighet att utöka friytan. För att kompensera begränsad friyta har projektet utökad andelen inglasade balkonger. Intilliggande parkstråk finns i norr och öster med tillgång direkt från fastigheten. Göteborgs Stad, Stadsfastighetsförvaltningen 2024-05-02 8 ORGANISATION 8.1 RESURSER Stadsfastighetsförvaltningen: Äldre samt vård- och omsorgsförvaltningen: • Sakkunniga TKA • Utvecklingsledare • Förvaltare • Planeringsledare • Drift • Ekonomi Entreprenad • Kalkyl • Entreprenör • Upphandling • Byggledare • Projektansvarig • Kontrollansvarig • Projektledare • Fuktsäkhetssamordnare • Biträdande projektledare • Beställarensinstallationssamordnare • Besiktningsgrupp Miljöförvaltningen • Miljökonsult Stadsbyggnadsförvaltningen • Miljöledare Stadsmiljöförvaltningen • Klimatsamordnare Kretslopp och vatten Göteborg energi 8.2 UPPDRAGETS/PROJEKTETS ORGANISATION Stadsfastighetsförvaltningen: Projektledare stadsfastigheter: Frida Setherberg Biträdande projektledare: Ana Tiriba Projektansvarig: Therese Wannebo Göteborgs Stad, Stadsfastighetsförvaltningen 2024-05-02 Förvaltare: Ulrica Lomalm Äldre och omsorgsförvaltningen: Utvecklingsledare: Nicklas Friberg Planeringsledare: Martin Nilsson Göteborgs Stad, Stadsfastighetsförvaltningen 2024-05-02 9 RISKHANTERING Risk Planerad åtgärd Tidplan Längre beslutstid för investering Tydliga underlag för beslut Etableringsyta på parkmark Bevaka frågan om utnyttjande av parkmark med Exploateringsförvaltningen. Tydlig plan från entreprenören Bygglov Dialog med bygglovshandläggaren inför bygglovsansökan Verksamhetsanpassningar Täta avstämningar med verksamheten. Bevaka frågan om trygghetslarm ska med i projektet eller ej tillsammans med verksamheten. Upphandling Väl genomarbetad upphandling och utvärdering av upphandlingen Parkering Hänvisas till skolansparkering/betaldparkering, eventuellt bygga ut den Höga produktionskostnader Tydligt förfrågningsunderlag. Väl genomarbetat upphandling för att säkerställa bra underlag för entreprenör inför anbud. Göteborgs Stad, Stadsfastighetsförvaltningen 2024-05-02 10 KOMMUNIKATIONSPLAN Behövs en kommunikationsplan för ☒ Ja, tas fram under beslutsprocessen kommande skede? ☐ Nej Göteborgs Stad, Stadsfastighetsförvaltningen 2024-05-02 Representanter från berörda parter Beställande Nämnd XX Stadsledningskontoret XX Förvaltare Stadsfastighetsförvaltningen Ulrika Lomalm Projektledare Stadsfastighetsförvaltningen Frida Setherberg Stadsfastighetsförvaltningen Telefon: 031-365 00 00 (kontaktcenter) E-post: stadsfastigheter@stadsfast.goteborg.se goteborg.se Stadsfastighetsförvaltningen Datum 2024-05-07 Ekonomiska konsekvenser för projekt 14903 – Skra bro nybyggnad VOB Bakgrund Kommunfullmäktige beslutade 2021-09-16 § 25 om en ny princip för internhyressättning av samtliga verksamhetslokaler i lokalnämndens bestånd. Hela lokalnämndens bestånd har från och med 2023 överförts till stadsfastighetsnämnden. Principen för hyressättning är självkostnadsprincipen där kostnader för avskrivning, ränta, drift och underhåll samt förvaltningsövergripande kostnader ska fördelas per hyresobjekt och belasta respektive hyresgäst. Lokalhyran i detta underlag är beräknad utifrån projektets nuvarande antaganden och kan komma att förändras under projektets gång. Det år som hyran träder i kraft kommer den att justeras efter verklig kostnad, gällande kommuninternränta samt efter årets planerade kostnader för att drifta och underhålla den verksamhetstyp lokalen tillhör. Den beräknade hyran i detta underlag är därmed preliminär. Sammanfattning av projektets ekonomiska konsekvenser 1. Preliminär årshyra för lokalerna: 21 900 tkr 2. Preliminära investeringsrelaterade driftkostnader: 0 tkr 3. Preliminär årshyra till boende: 8 600 tkr 4. Upparbetade kostnader i projektet: 11 000 tkr 1. Årshyra för lokalerna Den preliminära lokalkostnaden för det aktuella uppdraget har beräknats utifrån: - Kapitalkostnader (avskrivningar och räntekostnader) beräknade utifrån den beslutade investeringsbudgeten (produktionskostnaden) - Drift- och underhållskostnader beräknade utifrån aktuella nyckeltal per verksamhetsområde fördelat på aktuell bruksarea. Stadsfastighetsförvaltningen vill understryka att det finns ett antal beräkningsantaganden i ovan lokalkostnadskalkyl som kan förändras och därmed påverka den slutliga kostnaden: - Drift- och underhållskostnaden är beräknade med aktuella nyckeltal som årligen räknas upp utifrån index. - Den slutliga produktionskostnaden kan bli en annan än beslutad budget. - Den slutliga ytan kan bli en annan än vad som ursprungligen planerats. - Den antagna komponentfördelningen kan bli en annan än vad som ursprungligen antagits som påverkar kapitalkostnaderna. Preliminär årshyra för lokalerna Om den beställande nämnden väljer att lämna lokalerna innan tillgångarna är avskrivna erläggs återstående restvärde till stadsfastigheter. Utifrån ovan bedöms den preliminära årshyran för det aktuella uppdraget uppgå till 3 150tkr. Total årshyra som SF debiterar verksamheten 21 900 tkr Nybyggnad ink. drift & underhåll 21 900 tkr 2. Investeringsrelaterade driftkostnader Förutom årshyran tillkommer i projektet investeringsrelaterade driftkostnader. Kostnaderna är av engångskaraktär och kommer att kostnadsföras och debiteras löpande under projektet. Stadsfastighetsförvaltningen vill understryka att det finns ett antal osäkra antagande avseende de investeringsrelaterade driftkostnaderna. Tidpunkten för när dessa kostnader infaller kan komma att förändras under projektets gång. Upparbetade kostnader stäms av vid varje månadsbokslut med beställande nämnd. Preliminära investeringsrelaterade driftkostnader Utifrån ovan bedöms de preliminära investeringsrelaterade driftkostnaderna för det aktuella uppdraget uppgå till 0 tkr. Se nedan specifikation. Rivningskostnader 0 tkr Nedskrivning av bokfört värde 0 tkr Evakueringskostnader (etablering och avetablering) 0 tkr Stadsfastighetsförvaltningen Box 5163 Telefon 031-365 00 00 402 26 Göteborg Telefax 031-365 xx xx Driftkostnad för evakueringsprojekt 0 tkr 3. Årshyra till boende Stadsfastighetsförvaltningen debiterar verksamheten hyra för hela lokalen. Verksamheten i sin tur debiterar boende för enskilda och gemensamma ytor, baserat på egna hyresavtal. Den preliminära årshyran till boende har beräknats utifrån schablonbelopp för hyra per kvadratmeter, som motsvarar ett genomsnitt av de senast fastställda hyrorna för boende. Stadsfastigheter vill understryka att hyran till de boende kan komma att ändras av samma orsaker som för lokalhyran, se ovan. Boende årshyra Yta kvm Hyra/m2 Hyra tkr Lägenheter 2726 1815 5 000 tkr Gemensam yta 2411 1505 3 600 tkr Totalt 5137 8 600 tkr Preliminär årshyra till boende Utifrån ovan bedöms den preliminära årshyran till de boende uppgå till 8 600 tkr. 4. Upparbetade kostnader i projektet Stadsfastighetsförvaltningen redovisar per idag 11 000 tkr i upparbetade kostnader i projektet. Om den beställande nämnden avbryter eller förändrar förutsättningarna för projektet kommer de upparbetade kostnaderna faktureras. Upparbetade kostnader uppgår till totalt 11 027 396kr. Observera att även tillkommande poster som upparbetats mellan detta dokuments upprättande och beslut kommer att faktureras beställande nämnd. Stadsfastighetsförvaltningen Box 5163 Telefon 031-365 00 00 402 26 Göteborg Telefax 031-365 xx xx Delprocess Kravnivå Fastställt 1. Förstudie Gul 2023-03-22 Dokumentansvarig Fastställare Therese Wannebo Lina Cavallin Gemensam byggprocess, Stadsfastigheter Förstudierapport BESTÄLLANDE NÄMND: Äldre samt vård- och omsorgsförvaltningen 2024-05-24 Gemensam Byggprocess, Göteborgs Stad 1(16) Dokumenttyp: Mall, Titel: Förstudierapport, Dokument-id: MALL-1240, Version: 13.0 Delprocess Kravnivå Fastställt 1. Förstudie Gul 2023-03-22 Dokumentansvarig Fastställare Therese Wannebo Lina Cavallin Gemensam byggprocess, Stadsfastigheter Innehåll UPPDRAGET ................................................................................3 OMFATTNING ...............................................................................4 AREA .......................................................................................... 4 INKLUDERAT OCH EXKLUDERAT ...........................................4 KVALITETSPLAN .......................................................................5 FÖRUTSÄTTNINGAR ...................................................................6 FASTIGHETEN ..........................................................................6 BEFINTLIGA BYGGNADER ....................................................... 7 RESULTAT AV FORTSATT UTREDNING....................................8 DESIGNDRIVEN DIALOG .......................................................... 8 ÄNDAMÅLSENLIGA LOKALER FÖR VERKSAMHETEN ..........8 ANGÖRING .............................................................................. 10 NY LAG OM FÖRPACKNINGSINSAMLING, 80 till 79 ............. 11 KLIMATSTRATEGISKT ARBETE ............................................ 11 KOMFORTKYLA ......................................................................12 Alternativ utan komfortkyla .................................................... 12 Alternativ med komfortkyla .................................................... 13 Miljömål - kyla........................................................................ 13 REKOMMENDATION TILL BESLUT .......................................... 14 BILAGOR .................................................................................... 14 Gemensam Byggprocess, Göteborgs Stad 2(16) Dokumenttyp: Mall, Titel: Förstudierapport, Dokument-id: MALL-1240, Version: 13.0 Delprocess Kravnivå Fastställt 1. Förstudie Gul 2023-03-22 Dokumentansvarig Fastställare Therese Wannebo Lina Cavallin Gemensam byggprocess, Stadsfastigheter UPPDRAGET BESTÄLLNING Beställande nämnd Stadsledningskontoret, Lokalsekretariatet (Äldre samt vård- och omsorgsnämnden) Uppdragsbeställning Stadsledningskontoret Datum: 2017-09-28 Diarienummer: 0654/11 SDN Västra Hisingen Datum:2019-10-22 Lokalnämnd, beslut om fortsatt utredning/projektering Datum: 2020-06-15 UPPDRAGSINFORMATION Projektnummer 14903 Diarienummer SFF-2023-00617 Projektledare Frida Setherberg / Ana Tiriba OBJEKTSINFORMATION Fastighetsägare Göteborgs stad Geografiskt område Björlanda Fastighetsbeteckning Göteborg Kvisljungeby 3:144 Bokfört värde - Övernattning Ej aktuellt BEHOV Verksamhet: Vård- och omsorgsboende Antal avdelningar / paralleller /lägenheter 79 lägenheter; 8 enheter Totalt antal platser - Antal tillskapade platser 79 - Antal ersatta platser - Övernattning - Idrottshall - Enlig uppdragsbeställning daterat 2017-09-28 har lokalförvaltningen genomfört en förstudie avseende nytt äldreboende inom den nya centrumbebyggelsen vid Skra Bro, Björlanda. Stadsdelen har deltagit i det detaljplanearbete som vann laga kraft 2020- 01-08. Inom detaljplanen har en tomt avsatts för äldreboende, norr om den befintliga Trulsegårdsskolan. SDN Torslanda skrev 2010 i sitt uppdrag: Förvaltningen planerar för att utveckla ett äldreboende som innefattar äldrebostäder, korttidsplatser, dagverksamhet samt en träffpunkt för lokalsamhällets äldre. Äldreboendet skall också innehålla ett produktionskök för den egna verksamheten men förstudien bör också utreda om köket ska laga mat till Gemensam Byggprocess, Göteborgs Stad 3(16) Dokumenttyp: Mall, Titel: Förstudierapport, Dokument-id: MALL-1240, Version: 13.0 Delprocess Kravnivå Fastställt 1. Förstudie Gul 2023-03-22 Dokumentansvarig Fastställare Therese Wannebo Lina Cavallin Gemensam byggprocess, Stadsfastigheter annan verksamhet inom förvaltningen. Äldreboendet skall också kunna innehålla möjligheten till parboende. I en behovsbeskrivning från maj 2018 beskriver stadsdelen sina uppdaterade önskemål. Bland annat att önskemålet är ett äldreboende med 100 platser. Resultatet av förstudien innebär att lokalsekretariatet gör bedömningen att förslaget med 80 lägenheter, gemensamhetsytor, personalutrymmen, restaurang och daglig verksamhet är det bästa möjliga på den aktuella platsen. OMFATTNING AREA TOTAL BTA 8008,1 m2 LOA/verksamhetsyta 1315,1 m2 BOA 2722,8 m2 Gårdsyta inom fastigheten 937 m2 Fastighetens areal 3723 m2 KVADRATMETER PER BOENDE BOA 34,5 m2 Totalyta per hyresgäst 65 m2 Gårdsyta inom fastigheten 12,3 m2 INKLUDERAT OCH EXKLUDERAT Den fortsatta utredningen har utgått från förstudie dat. 2019-02-04. Vidare har stadens ramprogram för lokalutformning av vård-och omsorgboende, Sammanställning Framtidens VoB Designdriven dialog dat 2021-10-21 och Stadsfastighetsförvaltningen tekniska krav och anvisningar legat till grund för utformning. Under den fortsatta utredningen, projekteringen, har utvecklingsledare/verksamheten deltagit och möten har hållits löpande för att uppdatera behov och utvärdera framtagna förslag. Rumsfunktionsprogram och behovsbeskrivningar har tagits fram tillsammans med verksamhetens representanter för att komma vidare i projekteringen. Under den fortsätt utredning i program och systemskede har tomtens förutsättningar givit målkonflikter i projektet och lägenhetsantalet har minskat från 80 till 79 samt att restaurang med tillhörande tillagningskök Gemensam Byggprocess, Göteborgs Stad 4(16) Dokumenttyp: Mall, Titel: Förstudierapport, Dokument-id: MALL-1240, Version: 13.0 Delprocess Kravnivå Fastställt 1. Förstudie Gul 2023-03-22 Dokumentansvarig Fastställare Therese Wannebo Lina Cavallin Gemensam byggprocess, Stadsfastigheter och dagverksamhet utgått från projektet. Tillagningskök ersätts av grundutrustningsförråd, utökad varumottagning, utökade enhetskök och matvagnshall. Restaurangen blir samlingssal. Verksamheten beslutade att trygghetslarm och medicinskåp ska ingå i projektet. KVALITETSPLAN Uppdraget ska kvalitetsgranskas samt följa gällande processer. Uppdraget ska utgå från Stadens Ramprogram, Stadsfastighetsförvaltningens tekniska krav och anvisningar, rumsfunktionsprogram samt lokalprogram. Projektledarens egenkontroller är väl genomarbetade och vidimerade. Interna och externa resurser som nyttjas för uppdraget kvalitetsgranskas av projektledaren. Under arbetets gång har regelbundna arbetsmöten och avstämningar genomförts med Äldre samt vård- och omsorgsförvaltningen. Gemensam 3D granskning av kritiska ytor har genomförts med verksamhetsrepresentanter för att säkerställa funktionaliteten och arbetsmiljö i viktiga utrymmen. Gemensam Byggprocess, Göteborgs Stad 5(16) Dokumenttyp: Mall, Titel: Förstudierapport, Dokument-id: MALL-1240, Version: 13.0 Delprocess Kravnivå Fastställt 1. Förstudie Gul 2023-03-22 Dokumentansvarig Fastställare Therese Wannebo Lina Cavallin Gemensam byggprocess, Stadsfastigheter FÖRUTSÄTTNINGAR FASTIGHETEN PLANINFORMATION Översiktsplan/detaljplan 1480K-2-5452 Status detaljplan Laga kraft 2020 Byggrätt Max. 7200m2 BTA ovan mark, exklusive vindsvåning, komplementbyggnad och garage. Utöver det får balkong uppföras. Byggnadshöjd och/eller nockhöjd Högst antal våningar 4 U-områden/servitut - Fastigheten ligger med i detaljplanen ”Björlanda-Bostäder m m i Skra Bro” som är under genomförande. Fastigheten är plan och tidigare obebyggd och består av äng och buskar. Under detaljplanearbetet har markmiljöundersökningar tagits i området som visar på att inget saneringsbehov bedöms föreligga. Infrastrukturen och teknisk försörjning runt om och till fastigheten är under uppbyggnad. En äldre vattenledning som är tagen ur drift (i och med utbyggnaden av den nya detaljplanen) korsar fastigheten och den behöver beaktas i entreprenaden. Gemensam Byggprocess, Göteborgs Stad 6(16) Dokumenttyp: Mall, Titel: Förstudierapport, Dokument-id: MALL-1240, Version: 13.0 Delprocess Kravnivå Fastställt 1. Förstudie Gul 2023-03-22 Dokumentansvarig Fastställare Therese Wannebo Lina Cavallin Gemensam byggprocess, Stadsfastigheter Fastigheten gränsar i söder till den befintliga Trulesegårdsskolan. De andra kvarteren kommer att byggas ut under de närmsta åren. Ett mindre parkstråk planeras att anläggas längst fastigheten i norr och väster. Fastigheten är relativt liten i förhållande till husets storlek vilket minskar möjligher till parkering och utemiljö för boendet. Det gör även att ytan för angörning är liten och har utgett målkonslikter i projektet. Parkeringsplatser planeras i enlighet med förstudien att kunna samordnas på Trulsegårdsskolans fastighet. BEFINTLIGA BYGGNADER Inga befintliga byggnader på tomten Gemensam Byggprocess, Göteborgs Stad 7(16) Dokumenttyp: Mall, Titel: Förstudierapport, Dokument-id: MALL-1240, Version: 13.0 Delprocess Kravnivå Fastställt 1. Förstudie Gul 2023-03-22 Dokumentansvarig Fastställare Therese Wannebo Lina Cavallin Gemensam byggprocess, Stadsfastigheter RESULTAT AV FORTSATT UTREDNING Förstudien som ligger till grund för den fortsatta utredningen var en ytstudie som byggde på ett lokalprogram som hade tagits fram från de vid tidpunkten senast byggda Äldreboenden i Göteborg. Då det var flera år sedan som ett egenproduktions boende byggdes beslutades det i förstudien att den fortsatta utredningen skulle starta med en design driven dialog för att djupare belysa verksamhetens behov. DESIGNDRIVEN DIALOG Designdriven dialog genomfördes genom en workshopserie under våren 2021. För att få med bred kunskap och erfarenhet har 37 representanter från olika yrkesroller knutna till vård- och omsorgsboenden inom Göteborgs stad deltagit. Processledare, arkitekt och projektledare har lett dialogen där syftet var att få fram ett fördjupat behovsunderlag för att fortsätta projektera utefter. Principer och sambandsscheman togs fram med fokus på kvaliteter enligt aktuell evidensbaserad vårdmiljöforskning utifrån rätt funktioner, rätt placering och rätt läge. Utifrån resultaten i den design drivna dialogen, de bilaga 2, och med grund i evidensbaserad vårdmiljöforskning och erfarenheter från andra boenden togs planlösningar fram. I det arbetet och även framöver har de senaste hygienkraven utifrån BOV ”Byggenskap och Vårdhygien - Vårdhygieniska aspekter vid ny- och ombyggnation samt renovering av vårdlokaler (2016)” beaktats i projekteringen. ÄNDAMÅLSENLIGA LOKALER FÖR VERKSAMHETEN Beställningen gjordes ursprungligen av stadsdelen Västra Hisingen år 2018 med en behovsbeskrivning. Behovet har ändrats när äldre samt vård- och omsorgsnämnden blev beställande nämnd och även på grund Gemensam Byggprocess, Göteborgs Stad 8(16) Dokumenttyp: Mall, Titel: Förstudierapport, Dokument-id: MALL-1240, Version: 13.0 Delprocess Kravnivå Fastställt 1. Förstudie Gul 2023-03-22 Dokumentansvarig Fastställare Therese Wannebo Lina Cavallin Gemensam byggprocess, Stadsfastigheter av utveckling och forskning som kommit fram under senaste åren. Det resulterade i att planlösningarna behövde fortsatt bearbetats under projekteringen. Krav, rekommendationer och lagar har även gjort att målkonflikter uppstått. Bland annat behövdes tillagningsköket mer yta för att fungera enligt den uppdaterade behovet. Utökad yta och fungerande flöde kunde ej möjliggöras inom denna fastighet. Verksamheten bestämde därför att ersätta tillagningsköket med dagliga matleveranser enligt nya riktlinjer. Tillagningsköket yta har ersätts genom att enhetskök utökats och en matvagnshall tillkommit. Restaurangen blir samlingssal. Andra behov som har inkommit från verksamhet under projektering och ökat ytbehovet är grundutrustningsförråd och utökad varumottagning. På grund av fastighetens förutsättningar för utemiljö är liten har utökade inglasade balkonger tillkommit som en kompensation för begränsad gårdsyta. Mittvolymen har från tidigt skede fått utökas under projekteringen för att inrymma större hissar och tillkommande el-/datacentraler på enheter för redundant fiber enligt verksamhetsönskemål. Gemensam Byggprocess, Göteborgs Stad 9(16) Dokumenttyp: Mall, Titel: Förstudierapport, Dokument-id: MALL-1240, Version: 13.0 Delprocess Kravnivå Fastställt 1. Förstudie Gul 2023-03-22 Dokumentansvarig Fastställare Therese Wannebo Lina Cavallin Gemensam byggprocess, Stadsfastigheter ANGÖRING Angöringen till fastigheten har varit komplicerad att lösa under projektets gång på grund av den trånga fastigheten. En uppgörelse gjordes med Exploateringsförvaltningen om att få tillgång till en liten del av parkmarken som angränsar för att möjliggöra en bättre angöring. Där tillskapas en rundkörning för mindre lastbilar och en backvädnings möjlighet inne på fastigheten. Parkering är möjlig inom tomten för plats för rörelsehindrade, korttidsbesökare och två verksamhetsplatser. Resterande behov måste lösas i samarbete med andra verksamheter och aktörer. Avstämning gjordes med Kretslopp- och vatten som hade ansvar för insamling av brännbart och komposterbart avfall och de godkände inte lösningen med backvändning. Ett val togs tillsammans med verksamhet att utöka sopsugen med en ny fraktion, komposterbart avfall för att klara Gemensam Byggprocess, Göteborgs Stad 10(16) Dokumenttyp: Mall, Titel: Förstudierapport, Dokument-id: MALL-1240, Version: 13.0 Delprocess Kravnivå Fastställt 1. Förstudie Gul 2023-03-22 Dokumentansvarig Fastställare Therese Wannebo Lina Cavallin Gemensam byggprocess, Stadsfastigheter KoVs krav. Resterande förpackningsavfall hade producenterna insamlingsansvaret för och de har inget krav på att inte backvända. NY LAG OM FÖRPACKNINGSINSAMLING, 80 till 79 En ny lag om insamling av förpackningsavfall från hushåll kom den 1 januari, vilket innebär att insamlingsansvaret övergår från producenterna till kommunerna. I och med den nya lagen blev Kretslopp- och vatten ansvariga för att hämta förpackningar. Då KoV inte godkänner backvändning eller att dra sopkärlen längre än 25 meter uppfyllde den lösning vi hade inte längre kraven. Utredningar gjordes för att försöka lösa det nya problemet på bästa sätt. Av de alternativ som togs fram bestämdes tillsammans med verksamheten att en lägenhet belägen mot gatan fick ersättas av ett återvinningsrum för att uppfylla de nya kraven. KLIMATSTRATEGISKT ARBETE Även stadens klimatstrategiska arbete har resulterat i nya krav för projektet. Projektet har i det klimatstrategiska arbetet utsetts inför start av projektering till ett klimatbudgetprojekt, då det ansetts ha goda förutsättningar för det. Det innebär att byggnaden ej får överskrida gränsvärdet på 160 kg CO2e/m2 BTA. Detta är en halvering av CO2/m2 utsläppen jämfört med 2020 årsnivå i linje med stadens mål om att halvera utsläppen från byggnation fram tills 2025. Klimatberäkningarna som utförts under programhandlingsskedet har varit vägledande för fortsatt arbete och medvetna val. Klimateffektiva lösningar behålls medan enskilda material eller byggdelar med större klimatpåverkan kan pekas ut för ett utbyte. Under programhandlingsskedet 2023 gjordes ändringar av utformningen efter att resultaten från klimatberäkningarna indikerade var projektet låg i förhållande till gränsvärdet. I programskede beräknades den totala klimatpåverkan till 1 259 080 kg CO2e. I denna utformning var byggnadens BTA 7 958 m2 vilket gav en klimatpåverkan på 158 kg CO2e/ m2 BTA. Ny beräkning togs fram när systemhandlingen var klar för att säkerställa kravet. Den totala klimatpåverkan från projektet beräknas nu till 1 218 800 kg CO2e. Aktuell utformning med en BTA 8008,1 m2 ger en klimatpåverkan på 152,2 kg CO2e/ m2 BTA. Gemensam Byggprocess, Göteborgs Stad 11(16) Dokumenttyp: Mall, Titel: Förstudierapport, Dokument-id: MALL-1240, Version: 13.0 Delprocess Kravnivå Fastställt 1. Förstudie Gul 2023-03-22 Dokumentansvarig Fastställare Therese Wannebo Lina Cavallin Gemensam byggprocess, Stadsfastigheter Som en del av Hoppet innovations program ska projektet även testa lerskivor. Cirka 100 kvadratmeter innervägg av traditionell dubbelgips, stålreglar och traditionell stenull ersätts till en vägguppbyggnad om 22 mm lerskivor med lerputs, träreglar och träfiberisolering. Boverkets verktyg för kartläggning av ekosystemtjänster, ESTER 2.0, visar på att projektet bidrar till den biologiska mångfalden genom att tillföra en artvariation i ett annars ganska artfattigt område. KOMFORTKYLA Verksamheten har under projekteringen lyft ett nytt behov om komfortkyla. Det är troligt att Folkhälsomyndigheten kommer att släppa nya rekommendationer om inomhusklimat där temperaturen inte får överskrida 26 ⁰C under sommaren. Två alternativ presentas som resultat av den fortsatta utredningen, ett utan komfortkyla och ett med komfortkyla. I båda alternativen finns frikyla via kylbatterier i ventilationen med som grundkyla. Kyleffektbehovet baseras på klimatberäkningar från Cowi gjorda för att hålla max 26 °C i boenderum vid en utomhustemperatur på ca 30 °C. Beräkningarna är utförda med SMHIs klimatfil för Göteborg som är skapade för att göra energiberäkningar, det är en klimatfil med ett konstgjort år som är en simulering från 30 års data. Alternativ utan komfortkyla Inomhusmiljöberäkningarna redovisar att vi överskrider 26°C med ca. 50 timmar årligen i vädringsläge. Simuleringen visar också att om fönstren Gemensam Byggprocess, Göteborgs Stad 12(16) Dokumenttyp: Mall, Titel: Förstudierapport, Dokument-id: MALL-1240, Version: 13.0 Delprocess Kravnivå Fastställt 1. Förstudie Gul 2023-03-22 Dokumentansvarig Fastställare Therese Wannebo Lina Cavallin Gemensam byggprocess, Stadsfastigheter hålls stängda överskrids det med ca. 1800 timmar om året mellan maj och september. Alternativ med komfortkyla Beräkningarna visar att om 26°C inte ska överstigas behöver ytterligare åtgärder göras. Frikylan som fås via borrhålen till bergvärmen kan inte tillgodose hela kylbehovet. Värmepumparna går att reversera och på så sätt göra kyla sommartid. I lösningen finns drygt 200 kW aktiv kyla att nyttja vi tillfällen då inte frikylan räcker. Samtliga boenderum förses med tilluftsdon med kylbatteri. Samlingssal i entré, samtliga enhetsmatsalar och enhetsvardagrum förses med tilluftsbafflar, som drivs av el, med kyla för att garantera max 26 °C vid en utomhustemperatur på ca. 30 °C. Miljömål - kyla Alternativet med komfortkyla drar mer energi än alternativ utan komfortkyla. Energin kommer att i första hand komma från solcellsanläggningen. Den överskottsvärme som genereras av kylan lagras upp i berget under huset (geoenergilager) för att sedan nyttjas under vintern. Den positiva inverkan anses därför vara större än den Kommenterad [TW1]: i berget under huset (geoenergilager) för att sedan nyttjas under vintern negativa energiförlusten eftersom den kan nyttjas vid större behov på vintern. Negativt ur miljösynpunkt är att anläggningen blir mer installationstätt, mer material går alltså åt för att bygga installations anläggningen. TIDPLAN • Upphandling entreprenad 3 månader • Entreprenad inkl. detaljprojektering och slutbesiktning 2 år och 3 månader NYCKELTAL Gemensam Byggprocess, Göteborgs Stad 13(16) Dokumenttyp: Mall, Titel: Förstudierapport, Dokument-id: MALL-1240, Version: 13.0 Delprocess Kravnivå Fastställt 1. Förstudie Gul 2023-03-22 Dokumentansvarig Fastställare Therese Wannebo Lina Cavallin Gemensam byggprocess, Stadsfastigheter Nyckeltal Värde Total BOA 2722,8 kvm Total BTA 8008,1 kvm BOA per hyresgäst 34,5 kvm Gemensam yta 2409,6 kvm Totalyta per hyresgäst 65 kvm Verksamhetsyta 1315,1 kvm Projektet levererar 79 lägenheter istället för 80 lägenheter vilket avviker mot styrande nyckeltal lokal yta vård- och omsorgsboende för 80–100 lägenheter per vård- och omsorgsboende. Projektet gör avvikelse mot styrande nyckeltal lokal yta vård- och omsorgsboende för 100–120 kvm (LOA) per hyresgäst. Om LOA definieras som boendeyta (BOA)+ gemensam yta + verksamhetsyta levererar projektet 81,6 kvm LOA per hyresgäst. Avvikelse mot styrande nyckeltal friyta vård- och omsorgsboende: 15–20 kvm per hyresgäst => 12,3kvm. På grund av fastighetens storlek det finns ingen möjlighet att utöka friytan. För att kompensera begränsad friyta har projektet utökad andelen inglasade balkonger. Intilliggande parkstråk finns i norr och öster med tillgång direkt från fastigheten. REKOMMENDATION TILL BESLUT Stadsfastighetsförvaltningen rekommenderar att investeringsbeslut fattas och upphandling av entreprenör påbörjas. BILAGOR - Bilaga 1 - Förstudie dat 2019-02-04 - Bilaga 2 - Sammanställning Framtidens VoB Designdriven dialog dat 2021-10-21 - Bilaga 3 - Lokalprogram 2021-02-28 Gemensam Byggprocess, Göteborgs Stad 14(16) Dokumenttyp: Mall, Titel: Förstudierapport, Dokument-id: MALL-1240, Version: 13.0 Delprocess Kravnivå Fastställt 1. Förstudie Gul 2023-03-22 Dokumentansvarig Fastställare Therese Wannebo Lina Cavallin Gemensam byggprocess, Stadsfastigheter - Bilaga 4 - Rumsfunktionsprogram 2024-03-13 - Bilaga 5 - Ritningar dat 2024-05-20 - Bilaga 6 - Ekonomiska konsekvenser 2024-05-27 Gemensam Byggprocess, Göteborgs Stad 15(16) Dokumenttyp: Mall, Titel: Förstudierapport, Dokument-id: MALL-1240, Version: 13.0 Delprocess Kravnivå Fastställt 1. Förstudie Gul 2023-03-22 Dokumentansvarig Fastställare Therese Wannebo Lina Cavallin Gemensam byggprocess, Stadsfastigheter Representanter från berörda parter Beställande Nämnd Äldre samt vård- och omsorgsnämnden Förvaltare Stadsfastighetsförvaltningen Ulrika Lomalm Projektledare Stadsfastighetsförvaltningen Frida Setherberg/ Ana Tiriba Stadsfastighetsförvaltningen Telefon: 031-365 00 00 (kontaktcenter) Gemensam Byggprocess, Göteborgs Stad 16(16) E-post: stadsfastighet@stadsfast.goteborg.se Dokumenttyp: Mall, Titel: Förstudierapport, Dokument-id: MALL-1240, Version: 13.0 Stadsledningskontoret Utredning kommunal service Handläggare Datum: 2024-06-26 Lina Lif Reinhardt Diarienummer: SLK-2024-00690 Telefon: 031-368 03 24 E-post: lina.lif.reinhardt@stadshuset.goteborg.se Utredning kommunal service – förflyttning bortanför beslutade nyckeltal Denna utredning kommunal service har genomförts i enlighet med Göteborgs Stads riktlinje för styrande nyckeltal samt inriktning för samnyttjan och samlokalisering avseende kommunala verksamhetslokalers styrande planeringsprinciper och avstegshantering vid behov av förflyttning bortanför beslutade nyckeltal. Sammanfattning Stadsfastighetsförvaltningen och äldre samt vård- och omsorgsförvaltningen har genom beslut i styrgrupp för projekt- och portföljstyrning framställt en förfrågan gällande utredning kommunal service till stadsledningskontoret. Förfrågan avser projekt Skra Bro vård- och omsorgsboende och gäller antal lägenheter per vård- och omsorgsboende, lokalarea (LOA) per hyresgäst och friyta per hyresgäst. I projektet har planeringen utgått ifrån Ramprogram för lokalutformning av vård- och omsorgsboenden i Göteborgs Stad. Utifrån att kommunfullmäktige 2024-02-01 § 27 antog Göteborgs Stads riktlinje för styrande nyckeltal samt inriktning för samnyttjan och samlokalisering avseende kommunala verksamhetslokaler förtydligas kraven genom ett antal styrande nyckeltal för vård- och omsorgsboenden. Enligt riktlinjen är de styrande nyckeltalen 80-100 lägenheter per vård- och omsorgsboende, 100-120 kvm LOA och 15- 20 kvm friyta per hyresgäst. Utifrån att projektet inte möter de styrande nyckeltalen i alla avseenden har en utredningsförfrågan inkommit till stadsledningskontoret, i denna dokumenteras i enlighet med metodiken i riktlinjen att det råder konsensus mellan förvaltningarna att förflytta sig bortanför beslutade nyckeltal och vilka kompensatoriska åtgärder som genomförs. Förflyttning bortanför beslutade nyckeltal innebär att Skra Bro vård- och omsorgsboende planeras med 79 lägenheter, 81,6 kvm LOA och 12,3 kvm friyta per hyresgäst. Stadsledningskontorets bedömning är därmed att berörda förvaltningar, stadsfastighetsförvaltningen och äldre samt vård- och omsorgsförvaltningen, har följt Göteborgs stads riktlinje kring styrande nyckeltal samt inriktning för samnyttjan och samlokalisering avseende kommunala verksamhetslokaler. Ny styrmiljö lokalförsörjning I Göteborgs Stad sker styrningen avseende lokalförsörjning genom följande styrande dokument:  Göteborgs Stads riktlinje för stadens lokalförsörjningsplan och nämnders lokalbehovsplaner (KF 2022-01-27 § 14).  Göteborgs Stads riktlinje för investering i- och inhyrning samt äga eller hyra kommunala verksamhetslokaler (KF 2023-01-26 § 22).  Göteborgs Stads riktlinje för styrande nyckeltal samt inriktning för samnyttjan och samlokalisering avseende kommunala verksamhetslokaler (KF 2024-02-01 § 27).  Göteborgs Stads riktlinje för överföring och överlåtelse av fastigheter, byggnader och anläggning, arbete pågår (planerat färdigställande under 2024). Göteborgs stads riktlinje för styrande nyckeltal samt samnyttjan och samlokalisering avseende kommunala verksamhetslokaler I Göteborgs stads riktlinje för styrande nyckeltal samt inriktning för samnyttjan och samlokalisering avseende kommunala verksamhetslokaler beskrivs ramarna för planering av kommunala verksamhetslokaler. I riktlinjen anges volymnyckeltal, nyckeltal för lokalyta respektive friyta för sex av stadens verksamhetsnämnder samt styrande planeringsprinciper och principer för avsteg. Volymnyckeltalet syftar till att bedöma behovet av kommunal service för de verksamheter som är geografiskt betingade när det inte finns befolkningsprognoser på mellanområdesnivå, nyckeltalet för lokalyta definierar vilka ytor som krävs för att möta verksamhetens behov och nyckeltal för friyta definierar behovet av friyta för de att de verksamheter som har behov av det för att få en funktionell och kvalitativ verksamhet. Nyckeltal friyta I och med antagandet av Göteborg stads riktlinje för styrande nyckeltal samt inriktning för samnyttjan och samlokalisering avseende kommunala verksamhetslokaler har kommunfullmäktige fattat beslut om nyckeltal för friyta för vård- och omsorgsboenden. För vård och omsorgsboende gäller följande nyckeltal: Vård- och omsorgsboende Antal lägenheter per vård- och omsorgsboende 80-100 lägenheter LOA per hyresgäst 100-120 kvm LOA per lägenhet 32-35 kvm Friyta per hyresgäst 15-20 kvm I riktlinjen anges att vård- och omsorgsboenden ska ha minst två och max fem våningsplan med lägenheter och minst två och max fyra enheter per våningsplan. Enligt de styrande planeringsprinciper som anges i riktlinjen är huvudprincipen att planeringen ska ske utefter det högre talet i ett nyckeltalsspann eller utifrån grundtalet i en tolerans. Riktlinjen ger möjlighet till förflyttning i nyckeltalsspann eller tolerans givet att berörda nämnder är i konsensus att göra det och att ändamålsenliga kompensatoriska åtgärder genomförs. Om det finns ett behov av att utgå från ett tal som ligger bortanför de beslutade nyckeltalen kan stadsledningskontoret, i enlighet med metodiken i riktlinjen, genomföra en utredning av kommunal service. Samtliga berörda nämnder/förvaltningar och bolagsstyrelser/bolag har möjlighet att framställa en utredningsförfrågan till stadsledningskontoret. En utredning kommunal service syftar till att dokumentera att det råder konsensus kring en förflyttning bortanför beslutade nyckeltal och dokumentera kompensatoriska åtgärder. Skra Bro vård- och omsorgsboende – utredning kommunal service Stadsfastighetsförvaltningen och äldre samt vård- och omsorgsförvaltningen har genom beslut i styrgrupp för projekt- och portföljstyrning 2024-06-26 framställt en förfrågan avseende utredning kommunal service till stadsledningskontoret. Utredningsförfrågan avser Skra Bro vård- och omsorgsboende (projektnummer 14903) där förvaltningarna är överens om att utgå ifrån ett nyckeltal för antal lägenheter per vård- och omsorgsboende, kvm LOA och friyta per hyresgäst som ligger bortanför de beslutade nyckeltalen. Projekt Skra Bro vård- och omsorgsboende startade 2017 genom en förstudiebeställning från lokalsekretariatet till dåvarande lokalförvaltningen och stadsdelsnämnden västra Hisingen fattade 2019-10-22 § 235 beslut om att genomföra projektet. Efter att detaljplanen för området vunnit laga kraft fattade lokalnämnden 2020-06-15 § 104 inriktningsbeslut för projektering. Projektet står nu inför genomförandebeslut i äldre samt vård- och omsorgsnämnden, stadsfastighetsnämnden, kommunstyrelsen och kommunfullmäktige. I projektet har planeringen utgått ifrån Ramprogram för lokalutformning av vård- och omsorgsboenden i Göteborgs Stad. Utifrån att kommunfullmäktige 2024-02-01 § 27 antog Göteborgs Stads riktlinje för styrande nyckeltal samt inriktning för samnyttjan och samlokalisering avseende kommunala verksamhetslokaler förtydligas kraven genom ett antal styrande nyckeltal för vård- och omsorgsboenden. De nya kraven innebär att projekt Skra Bro vård- och omsorgsboende inte möter nyckeltalen i alla avseenden, det gäller antal lägenheter per vård- och omsorgsboende, kvm LOA och friyta per hyresgäst. Övriga nyckeltal möts i projektet och kommenteras därför inte vidare. Lägenheter per vård- och omsorgsboende I riktlinjen anges att ett vård- och omsorgsboende ska planeras med 80-100 lägenheter och stadsdelsförvaltningen lyfte initialt behovet av 100 lägenheter i projektet. Efter genomförd förstudie gjorde lokalsekretariatet bedömningen att 80 lägenheter var möjligt att tillgodose utifrån förutsättningarna på den aktuella platsen och stadsdelsnämnden fattade därefter beslut om att genomföra projektet med 80 lägenheter. Under projekteringen har ny lagstiftning medfört förändrade krav kring insamling av förpackningsavfall. För att möta kraven gjordes utredningar i projektet vilket resulterade i att en av lägenheterna i anslutning till gatan ersattes med ett återvinningsrum och antalet lägenheter minskades därav till 79. Lokalarea (LOA) per hyresgäst och friyta per lägenhet I riktlinjen anges att vård- och omsorgsboende ska planeras med 100-120 kvm LOA och 15-20 kvm friyta per hyresgäst. I LOA per hyresgäst ingår boendeyta, gemensam yta och verksamhetsyta. I verksamhetsytan ingår funktioner som tillagningskök, restaurang, café, samlingssal, enhetskök, tvättstuga, städförråd och soprum. I projektet har tillräcklig yta för alla funktioner inte kunnat tillgodoses vilket medfört att tillagningskök, restaurang och dagverksamhet utgått från projektet. Det innebär att projektet planeras med 81,6 kvm LOA per hyresgäst. Utifrån de ytmässiga begränsningar som fastigheten ger har inte riktlinjens krav på friyta kunnat tillgodoses utan uppgår till 12,3 kvm per lägenhet. Kompensatoriska åtgärder Enligt riktlinjen krävs kompensatoriska åtgärder vid förflyttning i nyckeltalsspannen, från grundtalet i en tolerans eller förflyttning bortanför beslutade nyckeltal. I det aktuella projektet sker en förflyttning bortanför beslutade nyckeltal och berörda förvaltningar har lyft ett antal kompensatoriska åtgärder. Stadsfastighetsförvaltningen och äldre samt vård- och omsorgsförvaltningen har utifrån förutsättningarna på platsen och gällande detaljplan arbetat för att skapa ett vård- och omsorgsboende som möter verksamhetens behov. Planlösningen har succesivt arbetats om för att möta förändrade krav och de funktioner som utgått, tillagningskök, restaurang och dagverksamhet. Tillagningsköket har ersatts med dagliga matleveranser utökad varumottagning, vagnhall för matleveranser och grundutrustningsförråd. Restaurangen har utgått till förmån för en samlingssal Den gårdsytan som finns är väl utnyttjad och där planeras väderskyddade uteplatser, lusthus samt promenadslinga. I direkt anslutning till fastigheten finns ett parkstråk som kan nås från både norr och öster. För att kompensera för den begränsade friytan har även antalet inglasade balkongen utökats. Stadsledningskontorets bedömning Stadsledningskontorets bedömning är att berörda förvaltningar, stadsfastighetsförvaltningen och äldre samt vård- och omsorgsförvaltningen, har följt den avstegshantering som anges i Göteborgs stads riktlinje kring styrande nyckeltal samt inriktning för samnyttjan och samlokalisering avseende kommunala verksamhetslokaler. I denna utredning kommunal service har konsensus och kompensatoriska åtgärder dokumenterats som underlag i det fortsatta projektet. Utredning kommunal service expedieras till:  Stadsfastighetsnämnden  Äldre samt vård- och omsorgsnämnden Äldre samt vård- och omsorgsnämnden Utdrag ur protokoll Sammanträdesdatum: 2024-08-27 § 110 N160-1166/24 Nybyggnation vård- och omsorgsboende i Skra Bro Beslut Äldre samt vård- och omsorgsnämnden: 1. godkänner stadsfastighetsförvaltningens framtagna förstudie och preliminär hyra utifrån beställning av nytt Vård- och omsorgsboende i Skra Bro, Björlanda. 2. förklarar beslutet omedelbart justerat. Handlingar Förvaltningens tjänsteutlåtande, 2024-07-10 Yttrande från C angående nybyggnation av vård- och omsorgsboende i Skra Bro, 2024-08-26 (Protokollsbilaga 1) Deltar ej i beslut Kristdemokraternas, Moderaternas och Liberalernas ledamöter deltar inte i beslutet. Yrkanden Elisabet Lann (KD) och Mattias Tykesson (M) yrkar på bordläggning av ärendet. Ordförande Marina Johansson (S) yrkar att nämnden ska avgöra ärendet idag. Propositionsordning 1 Ordförande ställer sitt eget yrkande om att ärendet ska avgöras idag mot yrkande från Elisabet Lann (KD) och Mattias Tykesson (M) om bordläggning. Ordförande finner att nämnden har beslutat att avgöra ärendet idag. Votering begärs. Omröstning Följande propositionsordning godkänns: Ja-svar för bifall till yrkande av Marina Johansson (S) om att avgöra ärendet idag. Nej-svar för bifall till yrkande av Elisabet Lann (KD) och Mattias Tykesson (M) om att bordlägga ärendet. Peter Svensson (V), Jan-Åke Ryberg (S), Klas Forsberg (MP), Anna Stenberg (V), Anna Belfrage (C) och Marina Johansson (S) röstar Ja (6). Mattias Tykesson (M), Anneli Rhedin (M), Berit Krantz (L), Martina Lundquist (SD) och Elisabet Lann (KD) röstar Nej (5). Ordförande finner att nämnden beslutar att avgöra ärendet vid dagens sammanträde. Äldre samt vård- och omsorgsnämnden Utdrag ur protokoll Sammanträdesdatum: 2024-08-27 Propositionsordning 2 Ordförande ställer därefter proposition på förvaltningens beslutsförslag och finner att nämnden har beslutat detsamma. Protokollsutdrag skickas till Stadsfastighetsnämnden Dag för justering 2024-08-27 Vid protokollet Sekreterare Carolina Hansson Ordförande Justerande Marina Johansson (S) Elisabet Lann (KD) Protokollsutdragets riktighet intygas av nämndsekreterare Carolina Hansson Äldre- samt vård och omsorgsnämnden Yttrande Centerpartiet 2024-08-26 Ärende 10 Yttrande angående nybyggnation av vård- och omsorgsboende i Skra Bro Centerpartiet håller med om att det finns ett stort behov att bygga ett vård- och omsorgsboende i Skra Bro och att det är av stor vikt att komma igång med bygget. Däremot finns frågetecken kring varför avsteg gällande index gjorts, där man valt att bygga färre lägenheter än vad som rekommenderas. Istället för 100-120 lägenheter hamnar nu antalet på knappt 80 och även antalet kvm yta invändigt och utvändigt blir lägre än riktlinjerna. Analysen och argumenten i tjänsteutlåtandet anser Centerpartiet inte vara heltäckande. Det finns en brist på bostäder för äldre och därför är det önskvärt att när boenden väl byggs, byggs med ett större antal lägenheter och tillfredsställande yta per boende iom att boendet sen ska finnas i ~100 år. Framförallt behöver det förklaras tydligare varför avsteg görs och mer transparens. Vidare saknas en driftsanalys kring hur det kan komma att påverka verksamheten när det är i drift. Centerpartiet kommer i detta steg bifalla tjänsteutlåtandet för att byggandet ska komma igång, men förutsätter att det i framtiden tas större hänsyn till index och att eventuella avsteg motiveras tidigare i processen. Äldre samt vård- och omsorgsförvaltningen Tjänsteutlåtande Handläggare: Martin Nilsson, Nicklas Friberg Utfärdat 2024-07-10 martin.nilsson@aldrevardomsorg.goteborg.se Diarienummer N160-1166/24 nicklas.friberg@aldrevardomsorg.goteborg.se Nybyggnation vård- och omsorgsboende i Skra Bro Förslag till beslut Äldre samt vård- och omsorgsnämnden: 1. godkänner stadsfastighetsförvaltningens framtagna förstudie och preliminär hyra utifrån beställning av nytt Vård- och omsorgsboende i Skra Bro, Björlanda. 2. förklarar beslutet omedelbart justerat. Sammanfattning I enlighet med en uppdragsbeställning daterad 28 september 2017, LS 0654/11, har stadsfastighetsförvaltningen genomfört en förstudie avseende nytt Vård- och omsorgsboende inom den nya centrumbebyggelsen i Skra Bro, Björlanda. Under projektets gång har ett antal målkonflikter identifierats och hanterats på grund av tomtens förutsättningar samt nya krav, rekommendationer och lagar som medfört att vissa funktioner har behövt utgå eller förändras. Förvaltningen bedömer dock att den framtagna förstudien presenterar en möjlighet att bygga ett modernt och för verksamheten ändamålsenligt Vård- och omsorgsboende som överensstämmer med förvaltningens behov. Ändamålsenligheten avser såväl arbets- som boendemiljö. Stadsfastighetsförvaltningen har tagit fram en kostnadskalkyl för nybyggnationen där preliminär totalkostnad för nybyggnationen blir 329 miljoner kronor med en preliminär årshyra för lokalerna på cirka 23 miljoner kronor. Preliminär årshyra från enskilda hyresgäster beräknas som en intäkt för verksamheten om cirka 9 miljoner kronor. Den uppskattade totalkostnaden för investeringen inkluderar installationer för komfortkyla och välfärdsteknik såsom trygghetssystem och läkemedelsskåp. Förvaltningen kan mot bakgrund av detta föreslå nämnden att godkänna framtagen projektering som underlag för byggnation av nytt Vård- och omsorgsboende i Skra Bro, Björlanda som preliminärt kan stå klart i början av år 2027. Bedömning ur ekonomisk dimension Stadsfastighetsförvaltningen har tagit fram en kostnadskalkyl för nybyggnationen där preliminär totalkostnad för nybyggnationen blir 329 miljoner kronor med en preliminär årshyra för lokalerna på cirka 23 miljoner kronor. Preliminär årshyra från enskilda hyresgäster beräknas som en intäkt för verksamheten om cirka 9 miljoner kronor. Den uppskattade investeringen inkluderar installationer för komfortkyla och välfärdsteknik såsom trygghetssystem och läkemedelsskåp. För lokalprojekt som överstiger 5 200 PBB1 (cirka 297 miljoner kronor) krävs genomförandebeslut i kommunfullmäktige efter genomförd förstudie och innan byggstart. Detta bedöms kunna ske inom 6 till 9 månader efter beslut i äldre samt vård- och omsorgsnämnden. Genom nybyggnation kommer Göteborgs Stad att äga fastigheten och byggnaden. Projektet följer därmed Göteborgs Stads riktlinje för investering i- och inhyrning samt äga eller hyra kommunala verksamhetslokaler (KF 2023-01-26 § 22). Boendet kan även fungera som en evakueringslösning i samband med behov av ersättningsboende och bedöms vara en förutsättning för genomförande av renovering av andra boenden. I jämförelse med det senast inhyrda Vård- och omsorgsboendet har Skra Bro nybyggnad samma preliminära hyreskostnad per lägenhet. Prognosen för hyresnivån år 2025 är 30 miljoner kronor. Hyran för Skra Bro kommer sjunka i takt med avskrivningarna. Projektet som helhet bedöms vara en bra investering inom Göteborgs Stads fastighetsbestånd för vård- och omsorgsboende utifrån att hyran (räntekostnaderna) succesivt kommer att minska i takt med att avskrivningar genomförs. Byggnaden byggs enligt stadsfastighetsförvaltningens tekniska krav och minskad klimatpåverkan, där projektet byggs med ett halverat koldioxidutsläpp jämfört med 2020 års nivå. Om nämnden avbryter eller förändrar förutsättningarna för projektet kommer de upparbetade kostnaderna faktureras. Upparbetade kostnader uppgår till totalt cirka 13 miljoner kronor. Bedömning ur ekologisk dimension Projektet Skra bro anses ha goda förutsättningar för att vara ett klimatbudgetprojekt. Inför start av projektering och som del i det klimatstrategiska arbetet utsågs därför projektet till ett sådant klimatbudgetprojekt. Aktuell utformning av byggnaden medger en klimatpåverkan som är lägre än angivet gränsvärde och i linje med Göteborgs Stads mål om att halvera utsläppen från byggnation fram tills 2025. Som ett led i klimatneutralt byggande ska projektet även testa lerskivor. Cirka 100 kvadratmeter innervägg av traditionell dubbelgips, stålreglar och traditionell stenull ersätts till en vägguppbyggnad om lerskivor med lerputs, träreglar och träfiberisolering. I detta projekt frångås tidigare byggnation med tegelfasad. I stället används mer klimatneutrala material i form av trästomme och träfasad. Gällande utformning av utemiljön bidrar projektet även till den biologiska mångfalden av växter genom att tillföra en artvariation i ett annars ganska artfattigt område. 1 Prisbasbelopp Bedömning ur social dimension Göteborg utvecklas, växer och förändras snabbt där Skra Bro är ett bostadsområde som utvecklas till ett närcentrum och en mötesplats med handel, kontor och service. Som en del av områdets utveckling ska även en förbättrad kollektivtrafikknutpunkt med pendelparkering inrymmas i området. I och i nära anslutning till centrum lokaliseras en tätare bostadsbebyggelse med varierade lägenhetsstorlekar och upplåtelseformer samt parker. Det nya vård- och omsorgsboendet ligger därmed i ett område under utveckling. Boendet utformas med utgångspunkt i Göteborgs Stads ramprogram och från beprövad vetenskap inom området. Utformningen har även utgått från de av nämnden antagna kriterierna för att bedöma fastigheter för vård- och omsorgsboende (2021-10-26, § 266 N160-1166/21). Kriterierna är utformning av lägenheten, gemensamma aktivitetsytor, kommunikationsytor, utomhusmiljö, medarbetarutrymmen, geografisk placering och arbetsmiljö för medarbetarna. Visionen är att skapa ett boende som är vackert, inbjudande och som tar hänsyn till hyresgästernas behov. De privata lägenheterna utgår från en karaktär av hemkänsla. På varje enhet finns det även möjlighet till parboende. Det finns många rum och miljöer som lockar hyresgästerna att röra sig runt i huset och i den tillhörande anpassade utemiljön i form av trädgård och uterum samt gemensamma balkonger. Det kommer även finnas sinnesrum, samlingssal, aktivitetsrum och olika typer av vardagsrum. Miljön är tillgänglighetanpassad, trygg och förutsägbar så att även den som har en nedsatt kognitiv förmåga lätt ska kunna orientera sig. Byggnaden är anpassad både för personer med kognitiv nedsättning och funktionsnedsättning, bland annat genom två invändiga hissar med räddningsfunktion. Entréplanet öppnar upp mot en samlingssal där hyresgäster och deras besökare kan delta i olika aktiviteter. Samlingssalens placering innebär att den därtill kan öppnas upp för allmänheten. Föreslagen nybyggnation beaktar folkhälsomyndighetens hygienkrav och rekommendationer. Enheter ska kunna avgränsas och fungera så autonomt som möjligt för att minska risken för smittspridning. För att tillskapa ändamålsenliga lokaler för verksamheten installeras komfortkyla i fastigheten. Behovet tillkom under fortsatt utredning i samband med att folkhälsomyndigheten släppte nya rekommendationen om att inte överstiga inomhustemperaturen över 26 °C för känsliga grupper. Samverkan Information har skett i förvaltningsövergripande samverkansgrupp (FSG) den 17 april 2024. I upprättad särskild samverkansgrupp (SSG) har ritningsgranskning genomförts den 27 maj och den 20 juni. Partssamverkan med de fackliga organisationerna inför beslut har skett i SSG den 19 augusti 2024. Bilagor 1. Yttrande inför beslut gällande nybyggnation av äldreboende i Skra Bro, Björlanda 2. Uppdrags- och projektplan 3. Förstudierapport 4. Ekonomiska konsekvenser för projekt 14903 – Skra Bro nybyggnad VOB 5. Handlingar för ärende SLK-2024-00690, Utredning kommunal service - Skra Bro vård- och omsorgsboende Beslutet skickas till Stadsfastighetsnämnden Ärendet Nämnden har att ta ställning till godkännande av framtagen förstudie samt att godkänna preliminär hyra enligt framtagen förstudie för byggnation av nytt vård- och omsorgsboende i Skra Bro. Beskrivning av ärendet I enlighet med en uppdragsbeställning daterad den 28 september 2017, LS 0654/11, har stadsfastighetsförvaltningen genomfört en förstudie avseende nytt vård- och omsorgsboende inom den nya centrumbebyggelsen i Skra Bro, Björlanda. Stadsdelsförvaltningen Västra Hisingen deltog i detaljplanearbetet som antogs av byggnadsnämnden den 11 december 2018. Inom detaljplanen har en tomt avsatts för vård- och omsorgsboende norr om den befintliga Trulsegårdsskolan. Tidigare lokalnämnden beslutade den 15 juni 2020 att godkänna den planerade investeringen (N230-0042/20, §104). Ärendet har sin bakgrund i tidigare beslut från stadsdelsnämnd Västra Hisingen avseende en begäran om nybyggnation av vård- och omsorgsboende. Efter paus i processen, då tidigare lokalbehovsplan identifierat ett senareläggande av byggstart, återupptogs uppdraget efter beslut i lokalnämnden den 10 februari 2022 (N230-0142/22, §10) och i beställande nämnd den 15 juni 2022 (ÄVON, N160-0825/22). Äldre samt vård- och omsorgsförvaltningen har genom uppdaterad lokalbehovsplan för vård- och omsorgsboende för äldre identifierat ett behov av nybyggnation av vård- och omsorgsboende i Skra Bro, Björlanda. Syftet med nybyggnationen är att skapa ändamålsenliga lokaler för en behovstäckning i balans från och med år 2027. Behovet av nyproduktionen bedöms behövas för att: • möta behov i en växande befolkning • genomföra renovering av boenden som kräver tomställning • förnya och modernisera fastighetsbeståndet för Göteborgs Stad som helhet • genomföra kvalitetshöjande åtgärder som förbättra arbetsmiljön och boendemiljön på befintliga boenden. Objektet finns med i nämndens lokalbehovsplan 2023 som en egenproduktion för en behovstäckning i balans. För att möjliggöra en lokalförsörjning i balans ska Göteborgs Stad gemensamt verka för ett effektivt lokalnyttjande som en del i Göteborgs Stads nya styrmiljö för lokalförsörjning. Det innebär att: • äldre samt vård- och omsorgsnämnden planerar för och skickar uppdrag om avgående och tillkommande lokalbehov för en lokalförsörjning i balans över tid • äldre samt vård- och omsorgsförvaltningen och stadsfastighetsförvaltningen synkar lokalbehovsplanering och underhållsplanering (renoveringar/ersättningar) för en bärkraftig vård- och omsorgsverksamhet för äldre • nybyggnation används som verktyg för att undvika dyra evakueringslösningar. Ursprunglig uppdragsbeställning innehöll ett behov om 100 lägenheter, gemensamhetsytor, restaurang och tillagningskök samt dagverksamhet. Resultatet av förstudien innebär att tidigare lokalsekretariatet enligt yttrande daterat 11 februari 2019, gjorde bedömningen att förslaget med 80 lägenheter, gemensamhetsytor, personalutrymmen, restaurang och dagverksamhet var det bästa möjliga på den aktuella platsen. Detta då byggrätten och förutsättningar på tomten endast rymmer ett vård- och omsorgsboende i fyra plan med 80 lägenheter. Fortsatt utredning Då det var flera år sedan som en nyproduktion av vård- och omsorgsboende i egen regi genomfördes beslutades det att projektering skulle starta med en fördjupad utredning och uppdaterad behovsbeskrivning i form av designdriven dialog. Detta för att djupare belysa verksamhetens behov som kan ha ändrats när äldre samt vård- och omsorgsnämnden blev beställande nämnd och även på grund av utveckling och forskning som kommit fram under senaste åren. Under våren 2021 genomfördes därför en verksamhets- och staden- övergripande workshopserie. Workshopserien genomfördes under ledning av projektledare på lokalförvaltningen och arkitekter. Deltog gjorde 37 representanter från olika yrkesroller knutna till vård- och omsorgsboenden inom Göteborgs Stad. Den designdrivna dialogen utmynnade i förslag på planlösningar för boendet och identifierade frågor och avsteg som besvarades och bekräftades i samband med projekteringen. Enligt yttrande från stadsfastighetsförvaltningen och enheten för planering och fastighetsutveckling daterat 11 juni 2024, SFF-2023-00617, visar den återupptagna förstudien att det är möjligt att skapa ett vård- och omsorgsboende i Skra Bro med 79 lägenheter med gemensamma ytor samt personalytor. De gemensamma ytorna innehåller olika miljöer och funktioner för att möta den enskilde hyresgästens behov med utgångspunkt från stadens ramprogram, beställande nämnds behovsbeskrivning, tillgänglig välfärdsteknologi och beprövad vetenskap inom området. Ställningstaganden under projektets gång Under program- och systemskede identifierades att tomtens förutsättningar ger upphov till ett antal målkonflikter och att vissa funktioner därmed har behövt utgå från projektet. Krav, rekommendationer och lagar har även gjort att målkonflikter uppstått. Detta medför att projektet nu levererar 79 lägenheter, à 34,5 kvadratmeter, i stället för 80 lägenheter. Utifrån förstudien har även restaurang med tillhörande tillagningskök och dagverksamhet utgått från projektet enligt beslut från verksamheten. Tillagningskök ersätts av grundutrustningsförråd, utökad varumottagning, utökade enhetskök och matvagnshall. Restaurangen har blivit en samlingssal. Tomtmarken är relativt liten i förhållande till husets storlek vilket ger begränsade möjligheter till parkering och utemiljö för boendet. Tomten medger en avsedd utemiljö, det vill säga friyta, om 12,3 kvadratmeter/hyresgäst. Det gör även att ytan för angöring för transporter är liten och har skapat målkonflikter i projektet. En överenskommelse gjordes med exploateringsförvaltningen om att få tillgång till en liten del av parkmarken som angränsar för att möjliggöra en bättre angöring. Där tillskapas en rundkörning för mindre lastbilar och en möjlighet till backvändning inne på tomten. Parkering är möjlig inom tomten med plats för rörelsehindrade, besökare och två verksamhetsplatser. Resterande behov måste lösas i samarbete med andra verksamheter och aktörer. Parkeringsplatser planeras i enlighet med förstudien att utredas vidare med möjlig samordning på Trulsegårdsskolan. Kretslopp- och vatten (KoV) som har ansvar för insamling av brännbart och komposterbart avfall godkände inte lösningen med backvändning. Sopsugen innefattar därför både brännbart och komposterbart avfall för att klara KoVs krav. En ny lag om insamling av förpackningsavfall från hushåll kom den 1 januari 2024 som innebär att insamlingsansvaret övergår från producenterna till kommunerna. I och med den nya lagen blev KoV ansvariga för att hämta förpackningar. Då KoV inte godkänner backvändning eller att dra sopkärlen längre än 25 meter uppfyllde ursprunglig lösning i mittvolymen inte längre kraven. Detta ledde till att en lägenhet belägen mot gatan fick ersättas av ett återvinningsrum för att uppfylla de nya kraven. Plan för att kontrollera inomhustemperatur vid värmeböljor Utgångspunkten för äldre samt vård- och omsorgsförvaltningen är att tillhandahålla en god boende- och arbetsmiljö. För att omhänderta detta och motverka negativa hälsoeffekter för de boende i samband med värmebölja utgår förvaltningen från Folkhälsomyndighetens rekommendation att inomhustemperaturen långvarigt inte får överskrida 26 °C. För att tillgodose detta i föreliggande projekt har en utredning med olika beräkningar genomförts. Denna utredning visar att ett flertal tekniska lösningar behövs för att möta Folkhälsomyndighetens och förvaltningens rekommendationer. Förvaltningens bedömning Förvaltningen gör bedömningen att det i Göteborgs Stad finns ett fortsatt behov av nybyggnation av vård- och omsorgsboende och att Björlanda är en lämplig placering. Under projektets gång har ett antal målkonflikter identifierats och hanterats på grund av tomtens förutsättningar samt nya krav, rekommendationer och lagar som medfört att vissa funktioner har behövt utgå eller förändras. Förvaltningen bedömer dock att den framtagna förstudien presenterar en möjlighet att bygga ett modernt och för verksamheten ändamålsenligt vård- och omsorgsboende som överensstämmer med förvaltningens behov. Ändamålsenligheten avser såväl arbets- som boendemiljö. Förvaltningen kan mot bakgrund av detta föreslå nämnden att godkänna framtagen förstudie som underlag för byggnation av nytt vård- och omsorgsboende i Skra Bro, Björlanda, som preliminärt kan stå klart i början av år 2027. Äldre samt vård- och omsorgsförvaltningen Simon Cederholm Babbs Edberg Avdelningschef Förvaltningsdirektör