Antagande av detaljplan för centrumutveckling vid Kilsgatan inom stadsdelen Gullbergsvass

Kommunfullmäktige Handling 2025 nr 91 Antagande av detaljplan för centrumutveckling vid Kilsgatan inom stadsdelen Gullbergsvass Till Göteborgs kommunfullmäktige Kommunstyrelsens förslag Kommunstyrelsen tillstyrker stadsledningskontorets förslag i tjänsteutlåtande den 25 mars 2025 och föreslår att kommunfullmäktige beslutar: Detaljplan för centrumutveckling vid Kilsgatan inom stadsdelen Gullbergsvass, upprättad den 22 december 2023 och reviderad den 27 januari 2025, antas. ---- Vid behandlingen av ärendet i kommunstyrelsen förekom skiljaktiga meningar: Jörgen Fogelklou (SD) yrkade att ärendet skulle återremitteras enligt yrkande från SD den 11 april 2025. Ordföranden Jonas Attenius (S) och Axel Josefson (M) yrkade bifall till stadsledningskontorets förslag och avslag på återremissyrkande från SD den 11 april 2025. Kommunstyrelsen beslutade först utan omröstning att avgöra ärendet vid dagens sammanträde. Kommunstyrelsen beslutade härefter utan omröstning att bifalla stadsledningskontorets förslag. Jörgen Fogelklou (SD) deltog inte i beslutet. Jörgen Fogelklou (SD) reserverade sig mot beslutet till förmån för det egna yrkandet. Hampus Magnusson (M) deltog inte i handläggningen av ärendet på grund av jäv. Göteborg den 23 april 2025 Göteborgs kommunstyrelse Jonas Attenius Lina Isaksson Kommunstyrelsen Återremissyrkande Sverigedemokraterna 2025-04-11 Ärende nr SLK-2025-00364 Återremissyrkande angående – Antagande av detaljplan för centrumutveckling vid Kilsgatan inom stadsdelen Gullbergsvass Förslag till beslut I kommunstyrelsen och kommunfullmäktige: Ärendet återremitteras till Stadsbyggnadsnämnden som får i uppdrag att, i samverkan med Exploateringsnämnden, omarbeta ärendet med minskad exploateringsgrad och reducerad höjd. Människan ska sättas i centrum. - Fokus ska ligga på nyckelbehov såsom levande stadsmiljö med ett brett och varierat utbud av bostäder, kontor, handel, kultur, restauranger, caféer, samhällsservice och grönytor. Solljus och luftighet genom reducerad förtätning med grönska i människors omgivning och sömlös förflyttning av människor och varor. Yrkandet Göteborg ska hålla i minst 400 år till. Fula och överexploaterade nya hus som trängs ihop gör människor negativa till att det byggs. Det skrämmer bort dem som ska leva och verka i området. Politiker är valda för att se till alla medborgares bästa genom att skapa ett tryggt, säkrat och hållbart samhälle för och med Göteborgs invånare. Göteborg kan dra lärdom från framgångsrik stadsbyggnation som utförts här i Sverige men även utomlands. Ta till sig förståelse för olika behov, förutsättningar för välmående verksamheter, områdets karaktär och atmosfär, dess roll i relation till stadskärnan. Sundsvall och Barcelona är topprankade städer där synnerligen betydelsefulla platser, gator och offentliga rum planerats med höga krav på gestaltning och funktion. Det har skapat levande och attraktiva platser som lockar invånare, företagare, investerare och besökare. De mest uppskattade stadsdelarna i Sverige är inte ett resultat av att alla fick göra som de ville. Många stadskärnor är ett resultat av 1874 års byggnadsstadga med tydliga regler för byggnaders placering och höjd. Förra sekelskiftets trädgårds- och villasamhällen hade riktlinjer om både bebyggelse och arkitektur. Under gångna decennier har bilden långsamt förändrats med rivning och nybyggnad där modern brutalism kontrasteras mot de gamla fasaderna. Vi lever idag med resultatet, en fortfarande unik och vacker stadskärna men samtidigt i den ständigt pågående balansakten mellan bevarande och förändring. Göteborg måste förstå olika perspektiv hos olika människor i staden. Involvera de som bor, lever och verkar i våra stadsutvecklingsprocesser och ta hänsyn till deras behov och drömmar. Garanterar stadsplaneringen levande, attraktiva och inkluderande områden för människor? Vem använder platsen idag, imorgon och om 400 år? Vilka behov och funktioner ska tillfredsställas? Vilken roll kan och ska stadskärnan ha i relation till omgivande platser, kultur och historia? Hur tar vi hand om mellanrummen mellan människa och byggnad? Det är allas vårt ansvar att skapa förutsättningar till en levande stad med stråk och platser som är attraktiva och trygga. Livet mellan husen ska väcka nyfikenhet och flöden, en blandad och levande kvartersstad. Låga höjder på byggnader och trädgårdar inom varje stadskvarter där lokalerna nyttjas mer resurseffektivt och människor är närvarande under fler timmar, platsen lever och blir tryggare. Kvarter med avfasade hörn ger större luftighet kring gator, bättre synlighet runt hörn och säkerställer att varje hushåll får tillräckligt med naturligt ljus varje dag. Lummiga, inbjudande trädgårdar utformas för att ge rekreationsutrymmen för de boende och en plats att njuta av utomhusluften borta från vägarna. Stadsledningskontoret Tjänsteutlåtande Handläggare Utfärdat 2025-03-25 Lena Risfelt Ärendenummer SLK-2025-00364 Telefon: 031-368 03 61 E-post: lena.risfelt@stadshuset.goteborg.se Antagande av detaljplan för centrumutveckling vid Kilsgatan inom stadsdelen Gullbergsvass Förslag till beslut I kommunstyrelsen och kommunfullmäktige: Detaljplan för centrumutveckling vid Kilsgatan inom stadsdelen Gullbergsvass, upprättad den 22 december 2023 och reviderad den 27 januari 2025, antas. Sammanfattning Stadsbyggnadsnämnden beslutade 2025-02-25 § 74 att tillstyrka och översända detaljplan för centrumutveckling vid Kilsgatan inom stadsdelen Gullbergsvass till kommunfullmäktige för beslut om antagande. Anledningen är att den är av allmänt intresse utifrån platsens kulturhistoria. Planområdet är beläget i stadsdelen Gullbergsvass och inom Centralenområdet i Göteborg, cirka 500 meter nordöst om centralstationen. Syftet med planen är att ge möjlighet för att förtäta och utveckla området med centrumverksamheter som medger bland annat kontor, hotell och handel och även för mindre bostäder. Planområdet innehåller en äldre kulturhistorisk byggnad från 1880-talet (Kilsgatan 10) som bevaras. En byggnad (Gullbergsvass 5:17) från 1970-talet rivs och möjliggör för ny bebyggelse med 5-18 våningar. Detaljplanen syftar till att bidra till en framtida attraktiv stadsmiljö. Länsstyrelsen bedömde i granskningsskedet med hänsyn till ingripandegrunderna i 11 kap. 10 § PBL och då kända förhållanden att planen inte kan accepteras och kan därför komma att prövas av Länsstyrelsen om den antas. Länsstyrelsen befarar att riksintresset för kommunikation kan riskera att skadas samt att bebyggelsen kan bli olämplig med hänsyn till risken för översvämning kopplat till framkomlighet vid händelse av kraftigt skyfall och höga vattenflöden. Stadsbyggnadsnämnden bedömer att Länsstyrelsens synpunkter är hanterade genom upprättande av avtal och ändringar i planhandlingarna. Inom planarbetet har flera överväganden och avvägningar gjorts där de huvudsakliga avser stadsmiljö, kulturmiljö, dagsljus samt avsteg från tematisk översiktsplan för översvämningsrisker. Stadsledningskontoret bedömer att detaljplanen ligger i linje med stadens större stadsomvandling avseende Centralenområdet inom Älvstaden och föreslår kommunfullmäktige att anta detaljplanen. Bedömning ur ekonomisk dimension Detaljplanen är ett led i att utveckla Centralenområdet och koppla ihop delar av Älvstranden som idag är åtskilda. Planerad utveckling förväntas skapa nya arbetstillfällen och mindre bostäder i området. Exploateringsnämnden får inkomster om cirka 8 mnkr i form av exploateringsbidrag som täcker stadens kostnader för ombyggnationen och anpassningen av anslutande gator. Exploateringsavtal är tecknat med exploatören. Totalt sett innebär gatu-utbyggnaden ett nollresultat för exploateringsnämnden. Exploateringsnämnden får inkomster om cirka 8,5 mnkr i form av exploateringsbidrag för en framtida park öster om Hisningsbron. Utbyggnaden av parken kan först ske i ett senare skede eftersom ny detaljplan för park krävs. Exploateringsavtal är tecknat med exploatören. Stadsmiljönämnden får generellt ökade kostnader i takt med Centralenområdets utveckling. Driftskonsekvenser kopplat till detaljplanen beräknas uppgå till cirka 152 tkr per år. Kretslopp och vattennämnden får inkomster i form av anläggningsavgifter för vatten och avlopp samt utgifter för utbyggnad av en eller flera förbindelsepunkter för ändamålen dricks-, spill- och dagvatten. Kretslopp och vattennämnden får intäkter från brukningstaxan samt kostnader för ränta och avskrivningar samt driften av vatten-, dagvatten- och spillvattenledningar. Bedömning ur ekologisk dimension Detaljplanen innehåller inte någon allmän plats och påverkar inte någon befintlig grönyta. Den höga exploateringen innebär begränsad möjlighet till att skapa friytor inom planområdet. Exploateringsgraden medger inte att några nya friytor i marknivå tillskapas på kvartersmark utöver den befintliga innergården vid Kilsgatan 10. Detaljplanen bidrar inte till att skapa ny natur- eller parkmark i området, men tillför viss grönska på takterrasser. Eftersom behovet av park inte kan lösas inom planområdet är hanteringsordningen att detaljplanen i stället ska bidra ekonomiskt till att utveckla allmän plats utanför planområdet. I närområdet finns det bland annat ett tidigt förslag på en eventuell framtida park vid Gullbergskajen. Detaljplanen möjliggör stadsutveckling i ett centralt läge nära kollektivtrafik. Detta innebär att planen bidrar till att skapa centrumverksamheter som medger kontor, hotell, handel och mindre bostäder i ett läge med mycket goda förutsättningar för hållbart resande. Detaljplanen överskrider inte miljökvalitetsnormer för luft. Planen bedöms medföra begränsad mängd ökad personbilstrafik till området, vilket är positivt för hela områdets luftkvalitet och ljudmiljö. Bedömning ur social dimension Detaljplanen är en av de första som skapar ett antal mindre bostäder i ett område som idag är ett kontorsintensivt område med brist på offentlig service. Detaljplanen innehåller inte någon allmän plats vilket försvårar för att anordna grönyta eller park i området. Under utveckling av Gullbergsvass anses det ha negativa konsekvenser ur ett socialt perspektiv. Det finns bland annat ett tidigt förslag på en eventuell framtida park vid Gullbergskajen. Det alternativet skulle i så fall kunna innebära att planområdet kan få god tillgång till en bostadsnära park vilket blir en positiv lösning för hela området. Detaljplanen omfattar ett mindre tillskott av mindre bostäder vilket det idag råder brist på i bland annat centrala delar av staden. Det bedöms positivt ur ett bostadsförsörjningsperspektiv. Barn och unga möter en plats i direkt närhet till hårt trafikerad led med mestadels hårdgjorda ytor. Detaljplanen är dock ett första steg att tillskapa en boendemiljö där det finns möjlighet att röra sig och leka i området utan att komma i konflikt med nuvarande trafiklösning. På sikt planeras för en park för området som bedöms gynna barn och ungas rörelsefrihet i området. Bilagor 1. Stadsbyggnadsnämndens handlingar 2025-02-25 § 74 2. Plankarta med bestämmelser 3. Planbeskrivning 4. Grundkarta 5. Illustrationsritning 6. Samrådsredogörelse 7. Granskningsutlåtande Samtliga handlingar i detaljplaneärendet finns tillgängliga i planpärm på stadsbyggnadsförvaltningen. Handlingarna finns även möjliga att hämta från www.goteborg.se/planochbyggprojekt. Genomförande- och/eller exploateringsavtal finns tillgängligt på exploateringsförvaltningen, Postgatan 10. Ärendet Stadsbyggnadsnämnden beslutade 2024-09-25 § 74 att tillstyrka och översända detaljplan för centrumutveckling vid Kilsgatan inom stadsdelen Gullbergsvass till kommunfullmäktige för beslut om antagande. Anledningen är att den är av allmänt intresse utifrån platsens kulturhistoria. Beskrivning av ärendet Stadsbyggnadsnämnden har tidigare beslutat: BN 2016-03-22 att anteckna Stadsutvecklingsprogram Centralenområdet v 2.0, till byggnadsnämndens protokoll. BN 2017-11-28 beslut om planbesked i BN för Gullbergsvass 5:23. I planbeskedet för Gullbergsvass 5:23 (nuvarande 5:27) yrkade majoriteten i nämnden för att ett krav för att påbörja detaljplanearbetet att inriktningen i detaljplanen ska vara att det äldre bostadshuset inom fastigheten ska bevaras samt att studier för offentlig service och grönska skulle tas fram. BN 2018-11-27 beslut om planbesked i BN för Gullbergsvass 5:17. BN 2020-12-15 att godkänna startplan för år 2020 där detaljplanen ingår som Kilsgatan/Kämpegatan (0211/18) + Kilsgatan (0357/16). SBN 2023-01-31 att genomföra samråd om detaljplanen. SBN 2023-12-19 att genomföra granskning om detaljplanen. Detaljplanen upprättas enligt plan- och bygglagen (PBL 2010:900) och överensstämmer med Översiktsplan för Göteborg (2022). Översiktsplanen anger att planområdet ingår i stadskärnan, som del av innerstaden, och ska kompletteras så att bostäder, service och arbetsplatser även fortsättningsvis blandas. Stadsbyggnadsnämnden har genomfört en undersökning enligt Miljöbalken 6 kap 6 § och fattat ett särskilt beslut enligt Miljöbalken 6 kap. 7 §. Beslutet fattades på delegation 2023-01-05 av enhetschef vid detaljplaneavdelning. Nämnden finner att detaljplanens genomförande inte kan antas medföra betydande miljöpåverkan. Stadsbyggnadsnämndens bedömning är att en miljöbedömning med tillhörande miljökonsekvensbeskrivning inte behövs för aktuellt planförslag. För planområdet gäller Stadsplanen för del av stadsdelen Gullbergsvass, akt 1480K-II-3556 som vann laga kraft år 1984. Enligt stadsplanen tillåts endast handelsändamål med undantag livsmedel samt viss typ av industriändamål. Syftet med stadsplanen var att skapa möjligheter för verksamheter som befann sig i området att utvidga sina verksamheter och ge utrymme för nya handels- och industriverksamheter. Genomförandetiden har gått ut. Planområdet omfattar fastigheterna Gullbergsvass 5:17, 5:27, 5:28 samt del av Gullbergsvass 5:26. Alla fastigheterna ägs av bolag inom Skanska koncernen förutom en mindre markremsa inom Gullbergsvass 5:26 som ägs av Platzer AB. Planområdet utgör cirka 2 300 kvadratmeter. Tidigare utgjorde Gullbergsvass 5:27 och 5:28 en gemensam fastighet och hette då Gullbergsvass 5:23. Fastighetsindelningen gjordes 2022-07-22. Detaljplanens syfte, innehåll och utformning Syftet med planen är att ge möjlighet för att förtäta och utveckla området med centrumverksamheter som medger bland annat kontor, hotell och handel. Detaljplanen möjliggör även för mindre bostäder (bestämmelser i planen begränsar bostadsändamålet till max 2000 m2 BTA.). Planområdet innehåller en äldre kulturhistorisk byggnad från 1880-talet (Kilsgatan 10) som bevaras. Detaljplanen syftar även till att bidra till en framtida attraktiv stadsmiljö. Detaljplanen medger att en befintlig markparkering samt en byggnad (Gullbergsvass 5:17) från 1970-talet rivs och möjliggör för ny bebyggelse i cirka 5-18 våningar. Fastighetsägaren fick 2023-04-05 beviljat rivningslov för Gullbergsvass 5:17. Rivningen av byggnaden inom fastigheten färdigställdes under kvartal 1, 2024. Den nya byggnaden ligger i den södra delen av kvarteret och trappar upp mot öster vid Kämpegatan. Byggnaden är lägre mot väster efter anpassning till befintlig bebyggelse med kulturmiljövärden. Ett möjligt exempel på byggnation inom planområdet med vy från Kilsgatan. Nytillkommande bebyggelse utformas genom olika volymer och skalor med en nedtrappning mot befintlig byggnad inom Kilsgatan 10. Projektet omfattar byggnation av kontorslokaler om 20 000 kvadratmeter bruttoarea (BTA). Delar av gatuplanet omfattas av handel samt möjliggör för tekniska anläggningar. Vidare finns 1 500 kvadratmeter kontorsbebyggelse i befintlig byggnad. Planen möjliggör även för en alternativ användning med småbostäder, som begränsats till 2000 m2 BTA. För att uppfylla riktlinjerna för utrymning vid höga vattenstånd i Göta älv behöver Kilsgatan i öst-västlig sträckning höjas. Höjningen behöver säkerställa att minst en av byggnadens entréer ligger på minst +2,1. Höjdsättningen av gatan behöver justeras för att uppnå tillräcklig plushöjd vid fastighetens entré så att räddningstjänstens möjlighet till utrymning och utryckning vid extrema högvatten tillgodoses. Staden har valt att studera höjdalternativet +2,5 för antagen placering av entré. Bedömningen är att det alternativet skapar de bästa förutsättningarna för helheten, för gatumiljön och kopplat till anslutningen till det nya entréläget då det innebär att byggnaden inte behöver ta upp så mycket höjd inne i byggnaden. Ingen allmän plats ingår i planområdet. För omgivande allmän plats är kommunen huvudman och ansvarar för utbyggnad och framtida drift och underhåll. Exploatören ansvarar för utbyggnad av kvartersmark. Planen bedöms generera ett litet behov av skolplatser och förskoleplatser då möjliga bostäder är smålägenheter (bostadsändamålet inom användningen bostäder begränsas till 2000 m2.), troligen studentbostäder, för vilka behovet är lägre jämfört med bostäder. Dock fordrar studentbostäder ändå några platser vilka inte kommer tillgodoses inom planen. Förskola tillskapas inom Detaljplan för överdäckning av Götaleden som vann laga kraft 2023-11-16. Inom staden har en Centralenområdet-övergripande förstudie gjorts gällande kartläggning av behov och förslag till övergripande lösning, samt möjliga platser för förskola och skola. Förstudien har studerat möjligheterna att lösa Centralenområdets behov av förskolor och skolor i första hand inom det egna området. I stort gör man bedömningen att det är möjligt, men lösningarna måste detaljstuderas i respektive planarbeten. Studien ger ett förslag till fortsatt arbete där förskola och skola utreds vid Packhuskajen. Detaljplanens höga exploatering skapar ett tillkommande behov av friytor. Det saknas förutsättningar för att tillskapa tillräcklig friyta inom planområdet och det råder en brist på friytor i närområdet. Därför begränsas lägenhetsstorlekar, då studentbostäder anses ha ett mindre behov av friyta genom planbestämmelsen (v1). Då detaljplanen medger en hög exploateringsgrad men förutsättningarna är begränsade att ordna friyta på marknivå reglerar detaljplanen att minst 350 m2 av takytan ska utformas för utomhusvistelse. Eftersom behovet av park inte kan lösas inom planområdet är bedömningen att detaljplanen i stället ska bidra ekonomiskt till att utveckla allmän plats utanför planområdet. I närområdet finns det ett tidigt förslag på en eventuellt framtida allmän park vid Gullbergskajen som skulle kunna bli en kvalitativ friyta i närområdet. Denna detaljplan är med och bidrar till utbyggnad av allmän plats utanför planområdet genom exploateringsbidrag. Utan bidraget till parken ligger planförslaget inte helt i linje med Göteborgs översiktsplan eller Stadens mål “Alla göteborgare ska ha en hälsosam livsmiljö”, då planförslaget möjliggör för bebyggelse i ett område som helt saknar parker. Planområdet är beläget i stadsdelen Gullbergsvass cirka 500 meter nordöst om centralstationen. Området ingår i ett av stadens större stadsomvandlingsområden, Centralenområdet inom Älvstaden. För området finns ett stadsutvecklingsprogram som presenterar en övergripande, samlad stadsbyggnadsidé för områdets utveckling över tid. Centralenområdet består av ett antal delområden med inbördes olika karaktär. Aktuell detaljplan ligger inom området ”Den nya staden”. Den övergripande inriktningen för området är att det kompletteras med inslag av bostäder, mötesplatser och stråk som binder samman området till omgivande stad. Närområdet är under stark utveckling där ett flertal nya byggnader både har byggts och planeras att uppföras inom de närmsta åren. Den överdäckning som genomförts över Götaleden har kopplat planområdet närmare centralstationen och innerstaden rent fysiskt. Volymskiss från väster från stadsbyggnadsförvaltningens modell (GDA) som visar pågående planer i området. Aktuellt planområde är markerat i rött. Relevanta planer i närområdet är markerade i gult (Detaljplan för överdäckning av Götaleden) och grönt (Detaljplan för bostäder, centrumutveckling och infrastruktur vid Kämpegatan). Överväganden som ligger till grund för detaljplanens utformning Inom planarbetet har flera överväganden och avvägningar gjorts där de huvudsakliga avvägningarna avser stadsbild, kulturmiljö, dagsljus och avsteg från tematisk översiktsplan för översvämningar. De värden som staden tillförs bedöms vägas upp mot de negativa effekter som förändringarna medför. Planförslaget medverkar till ett tillskott av människor som arbetar och ett visst tillskott av service i ett centralt kollektivtrafiknära läge. Den sammanfattade bedömningen är att det enskilda och allmänna intresset av förtätning och bevarande av kulturmiljövärden väger tyngre än den påverkan som sker på allmänna kulturmiljöintressen, stadsbild samt dagsljus och avsteg från tematisk översiktsplan för översvämning. Samråd och granskning av detaljplanen Detaljplanen har varit på samråd under perioden 8-29 mars 2023 och granskning 10 januari-2 februari 2024. Den allvarligaste invändningen bland inkomna synpunkter under samrådet framförs av Länsstyrelsen och gäller dels risk för översvämning kopplat till framkomlighet vid händelse av kraftigt skyfall och höga vattenflöden. Det har kommit nya rekommendationer från Boverket sedan Översiktsplan för Göteborg – Tematiskt tillägg för översvämningsrisker (TTÖP) antogs 2019. Det gör att Länsstyrelsen har inkommit med synpunkter och att staden och Länsstyrelsen inte längre har en samsyn kring de utpekade planeringsnivåerna för den centrala staden. Länsstyrelsen vill att staden ser över översiktsplanens planeringsnivåer. För att inte riskera överprövning lyfter Länsstyrelsen även behov av kompletteringar och förtydliganden gällande miljökvalitetsnorm (MKN) för vatten för berörda vattenförekomster. Det finns även större synpunkter gällande i första hand geoteknik kopplat till grundläggning och risk för påverkan av riksintresse för E45/Gullbergstunneln. Övriga samrådsyttranden gäller påverkan på kulturmiljö, byggnadens volym, utformning och gestaltning, dagvatten, samt dagsljus. Synpunkter finns också gällande att det i planförslagets närområde råder stor brist på parker, andra offentliga friytor samt samhällsservice och att planförslaget endast bidrar till ett ökat behov av dessa användningar och inte bidrar till att förbättra situationen i närområdet. Efter samrådet har ett Risk-PM kopplat till översvämning för Kilsgatan 10 tagits fram, dagvattenutredningen reviderats gällande påverkan på MKN för vatten, påverkan på Gullbergstunneln har behandlats i den geotekniska utredning och planförslaget har reviderats. De viktigaste synpunkterna som inkommit under granskningstiden framförs av Länsstyrelsen och Trafikverket och gäller att riksintresset för kommunikation kan riskera att skadas kopplat till påverkan för E45/Gullbergstunneln. Länsstyrelsen vill även se ett säkerställande av ett sammanhållet utrymningsstråk för att marken och bebyggelsen ska kunna bedömas som lämplig. Detta med hänsyn till risk för översvämning kopplat till framkomlighet vid händelse av kraftigt skyfall och höga vattenflöden. Det har även framförts synpunkter om att ett E-område behöver reserveras i plankartan för en ny transformatorstation. Vidare framförs också synpunkter om industribuller, eventuell störning i form av lukt från en närliggande industri, påverkan på kulturmiljö samt byggnadens volym och höjd. Likt i samrådskedet framförs även i granskningsskedet att det i planförslagets närområde råder stor brist på parker, offentliga friytor och samhällsservice och att detaljplanens innehåll endast bidrar till att öka behoven i området. Stadsbyggnadsnämndens bedömning i sammandrag Efter granskningen har ett avtal tecknats med Trafikverket för att säkerställa att riksintresset för E45/Gullbergstunneln inte påverkas. Ett avtal om exploateringsbidrag för höjning av Kilsgatan har vidare tecknats mellan staden och exploatören för att säkerställa finansiering av höjning av Kilsgatan. Kommunen har kommunalt huvudmannaskap och avser att bygga ut gatan och kan i och med det säkerställa rätt nivå på gatuhöjden för att säkra framkomlighet vid händelse av höga vattenflöden. I samband med att planen godkänns har stadsbyggnadsnämnden tagit ställning till att Kilsgatan 10 omfattas av ett undantag från riktlinjerna för tematisk översiktsplan för översvämningar. Ny användning, beteckning E (tekniska anläggningar) har införts i plankartan för att möjliggöra för teknisk anläggning för eventuellt behov av transformatorstation. Bullerutredningen har reviderats. Kvarstående erinringar som kan kopplas till planförslaget finns från kulturnämnden. Nämnden bedömer att de föreslagna tillkommande volymerna öster om Kilsgatan 10 är alltför höga för att kunna anses som väl anpassade till kulturmiljön. Socialnämnden Centrum, grundskolenämnden och förskolenämnden har också kvarstående erinringar. Merparten av dessa bedöms inte kunna omhändertas inom aktuellt planförslag, utan behöver hanteras övergripande för området. Synpunkter kopplat till områdets övergripande behov såsom kommunal service och offentlig friyta har därför översänts till huvudprogramgruppen för Centralenområdet inom Älvstaden. Stadsbyggnadsnämnden bedömer att framförda synpunkter till stor del har kunnat beaktas genom mindre revideringar och komplettering av planhandlingarna och tillhörande utredningar. Stadsbyggnadsnämnden bedömer att föreslagna ändringar inte innebär någon väsentlig ändring av planförslaget och att detaljplanen därför efter tillstyrkande kan antas. Stadsledningskontorets bedömning Det är en utmaning att påbörja omvandling av ett område som idag är kontorsintensivt och som avgränsas från övriga staden genom en trafikbarriär samt med brist på offentlig service. Området kommer initialt att bestå mestadels av hårdgjorda ytor med bristfällig tillgång till parkområde. Inom planarbetet har dock flera överväganden och avvägningar gjorts där de huvudsakliga avvägningarna avser stadsbild, kulturmiljö, dagsljus och avsteg från tematisk översiktsplan för översvämningar. Stadsledningskontoret bedömer att planens utformning ligger i linje med stadens större planering för en stadsomvandling avseende Centralenområdet inom Älvstaden. Stadsledningskontoret föreslår att detaljplanen antas av kommunfullmäktige. Jonas Kinnander Eva Hessman Direktör Ärende och utredning Stadsdirektör Stadsbyggnadsnämnden Protokollsutdrag Sammanträdesdatum: 2025-02-25 § 74 Ärendenummer SBF-2023-00085 Tillstyrkande av detaljplan för centrumutveckling vid Kilsgatan inom stadsdelen Gullbergsvass Beslut I stadsbyggnadsnämnden 1. Tillstyrka förslag till detaljplan för centrumutveckling vid Kilsgatan inom stadsdelen Gullbergsvass i Göteborg, upprättad den 22 december 2023 och reviderad den 27 januari 2025. 2. Översända förslag till detaljplan centrumutveckling vid Kilsgatan inom stadsdelen Gullbergsvass i Göteborg, upprättad den 22 december 2023 och reviderad den 27 januari 2025 till kommunfullmäktige för beslut om antagande. Skäl till beslut Nämnden beslutar i enlighet med de skäl som anges i förvaltningens tjänsteutlåtande. Handlingar 1. Förvaltningens tjänsteutlåtande daterat 2025-01-27, med bilagor. 2. Yrkande SD inskickat till SBN 2025-02-25, protokollets bilaga 6. Yrkanden Jörgen Fogelklou (SD) yrkar på att återremittera ärendet i enlighet med yrkande SD. Johannes Hulter (S) yrkar på att ärendet ska avgöras idag och bifall till tjänsteutlåtandet. Beslutsgång 1 Ordföranden ställer först proposition på yrkande om att avgöra ärendet idag mot yrkande om att återremittera ärendet och finner att nämnden beslutar att ärendet ska avgöras idag. Beslutsgång 2 Ordföranden föreslår vidare att nämnden ska besluta att bifalla tjänsteutlåtandet och finner att nämnden beslutar i enlighet med ordförandes förslag. Jäv Hampus Magnusson (M) anmäler jäv och deltar inte i ärendets överläggnings eller beslut. Stadsbyggnadsnämnden Återremissyrkande Sverigedemokraterna Datum 2025-02-20 Ärende nr SBF-2023-00085 Återremissyrkande angående – Tillstyrkande av detaljplan för centrumutveckling vid Kilsgatan inom stadsdelen Gullbergsvass Förslag till beslut I stadsbyggnadsnämnden Ärendet återremitteras till förvaltningen som får i uppdrag att reducera exploateringsgraden och att främja bostadsbyggandet i området. Yrkandet Den föreslagna detaljplanen beaktar inte tillräckligt de långsiktiga behov som finns för en hållbar och levande stadsdel. Området består idag och planeras i huvudsak till största delen att bestå av kontorsbyggnader, vilket innebär att det efter kontorstid kommer att vara tomt på människor. De aktuella planerna för levande bottenplan, som i teorin skulle kunna skapa en levande stadsmiljö, riskerar att inte uppfylla detta syfte då det inte kommer finnas någon större befolkning i rörelse efter arbetstid. Det finns en reell risk att dessa ytor blir övergivna, vilket inte skapar den önskade sociala dynamiken eller tryggheten för området. Den vikande efterfrågan på kontorslokaler gör det långsiktigt oklokt att bygga fler kontor i området. Det finns ett större behov av bostäder som kan bidra till en mer hållbar utveckling. Genom att minska exploateringsgraden och prioritera bostadsbyggande kan området få en mer balanserad användning och skapa förutsättningar för en levande och aktiv stadsdel under hela dygnet. Det älvnära läget gör området till ett av stadens mest åtråvärda och attraktiva områden för boende. Att utveckla bostäder här skulle inte bara möta behovet av fler bostäder utan också locka kapitalstarka köpare som söker en exklusiv boendemiljö med närhet till både natur och stadens puls. Denna typ av bostäder skulle bidra till en mer varierad och levande befolkning och ge området en hållbar utveckling i linje med de krav som dagens stadsutveckling ställer. Vi uppmanar därför förvaltningen att se över planen och prioritera bostäder framför kontor, vilket bättre speglar både marknadens behov och de långsiktiga målen för en hållbar stadsutveckling. Stadsbyggnadsförvaltningen Tjänsteutlåtande Handläggare Utfärdat 2025-01-27 Elisabeth Skogelind SBN 2025-02-25 Telefon: 031-368 817 66 Diarienummer SBF-2023-00085 E-post: elisabeth.skogelind@stadsbyggnad.goteborg.se (LIS diarienummer 0994/21) Tillstyrkande av detaljplan för centrumutveckling vid Kilsgatan inom stadsdelen Gullbergsvass Förslag till beslut I stadsbyggnadsnämnden 1. Tillstyrka förslag till detaljplan för centrumutveckling vid Kilsgatan inom stadsdelen Gullbergsvass i Göteborg, upprättad den 22 december 2023 och revi- derad den 27 januari 2025. 2. Översända förslag till detaljplan centrumutveckling vid Kilsgatan inom stadsdelen Gullbergsvass i Göteborg, upprättad den 22 december 2023 och revi- derad den 27 januari 2025 till kommunfullmäktige för beslut om antagande. Sammanfattning Planområdet är beläget i stadsdelen Gullbergsvass och inom Centralenområdet i Göteborg, cirka 500 meter nordöst om Göteborgs centralstation. Syftet med detaljplanen är att ge möjlighet för att förtäta och utveckla området med centrumverksamheter som medger bland annat kontor, hotell och handel. Detaljplanen möjliggör även för mindre bostäder. Planområdet innehåller en äldre kulturhistorisk byggnad från 1880-talet (Kilsgatan 10) som bevaras. Detaljplanen syftar även till att bidra till en framtida attraktiv stadsmiljö. En byggnad (Gullbergsvass 5:17) från 1970-talet rivs och möjliggör för ny bebyggelse i 5–18 våningar. Fastighetsägaren fick 2023-04-05 beviljat rivningslov för Gullbergsvass 5:17. Rivningen av byggnaden inom fastigheten färdigställdes under kvartal 1, 2024. Den tillkommande bebyggelsen faller i skala mot väster för att anpassas till befintlig bebyggelse, stadsbild och kulturmiljövärden. Den troligaste utvecklingen är att den tillkommande byggnaden innehåller en kontorsverksamhet på cirka 20 000 m2 BTA med handel i gatuplan. För att uppfylla riktlinjerna i TTÖP för utrymning vid höga vattenstånd i Göta Älv kommer Kilsgatan i öst-västlig sträckning att höjas. Ingen allmän plats ingår i planområdet men höjningen ryms i intilliggande detaljplan som är lagakraftvunnen. Inom planarbetet har flera överväganden och avvägningar gjorts där de huvudsakliga avvägningarna avser stadsmiljö, kulturmiljö, dagsljus samt avsteg från tematisk översiktsplan för översvämningsrisker. I samband med att planen godkänns kommer stadsbyggnadsnämnden föreslås ta ställning till att Kilsgatan 10 omfattas av ett undantag från riktlinjerna för tematisk översiktsplan för översvämningar. Bedömning ur ekonomisk dimension Planarbetet kan utföras inom förvaltningens budget. Planavtal har tecknats med intressent. Exploateringsnämnden får en inkomst i form av exploateringsbidrag. Exploateringsbidraget är för del av allmän plats utanför planområdet såsom gata och park. I samband med detaljplanens genomförande får nämnden utgifter för utbyggnad av allmän plats (gata), ledningsomläggningar samt dagvatten- och skyfallsåtgärder. Totalt sett innebär projektet ett nollresultat för exploateringsförvaltningen. Stadsmiljöförvaltningen får generellt ökade kostnader i takt med Centralenområdets utveckling. Kretslopp- och vattennämnden kan få inkomster i form av anläggningsavgifter för vatten och avlopp samt utgifter för utbyggnad av en eller flera förbindelsepunkter för ändamålen dricks-, spill- och dagvatten. Kretslopp och vattennämnden får intäkter från brukningstaxan samt kostnader för ränta och avskrivningar samt driften av vatten-, dagvatten- och spillvattenledningar. Detaljplanen förväntas tillskapa nya arbetstillfällen i området. Bedömning ur ekologisk dimension Detaljplanen innehåller inte någon allmän plats och påverkar inte någon befintlig grönyta, som kan antas utgöra livsmiljö för arter eller ha betydelse för biologisk mångfald. Detaljplanen bidrar inte till att tillskapa ny natur- eller parkmark i området men tillför viss grönska på takterrasser. Detaljplanen möjliggör för stadsutveckling och effektivare markanvändning i ett centralt läge nära mycket god kollektivtrafik. Detta innebär att planen bidrar till tillskapande av centrumverksamheter som medger bland annat kontor, hotell och handel i ett läge med mycket goda förutsättningar för hållbart resande. Detaljplanen möjliggör även för mindre bostäder. Detaljplanen överskrider inte miljökvalitetsnormer för luft och de goda förutsättningarna för hållbart resande innebär att planen bedöms medföra begränsad mängd ökad personbilstrafik till området vilket är positivt för hela områdets luftkvalitet och ljudmiljö. Detta medför även positiva konsekvenser avseende utsläpp av växthusgaser för resor och transporter. Den höga exploateringen innebär begränsad möjlighet till att tillskapa friytor inom planområdet. Exploateringsgraden medger inte att några nya friytor i marknivå tillskapas på kvartersmark utöver den befintliga innergården vid Kilsgatan 10. För att tillgodose behovet för de som kommer verka och eventuellt kommer bo i den nya bebyggelsen blir det därför särskilt viktigt att takterrasser med vistelsekvaliteter tillskapas där småskalig grönska tillämpas. Eftersom behovet av park inte kan lösas inom planområdet är det viktigt att det tillskapas i anslutning till planområdet. Det finns bland annat ett tidigt förslag på eventuell framtida park vid Gullbergskajen. Exploatören har tecknat ett exploateringsavtal med exploateringsförvaltningen som säkerställer en delfinansiering av en sådan park. Bedömning ur social dimension Centralenområdet utgör ett kontorsintensivt område med brist på offentlig service. Detaljplanen omfattar inte någon allmän plats vilket medför begränsade möjligheter till positiva sociala konsekvenser som kunde haft betydelse för såväl detaljplanen, närmiljön och stadsdelen. Detaljplanens negativa konsekvenser för sociala aspekter är främst avsaknaden av allmän plats och offentlig service. Detaljplanen bedöms kunna bidra till positiva konsekvenser genom exploateringsbidrag för framtida allmän plats utanför planområdet. Det finns bland annat ett tidigt förslag på en eventuell framtida park vid Gullbergskajen. Det alternativet skulle i så fall kunna innebära att planområdet kan få tillgång till en bostadsnära park med en god ljudmiljö. Detta har betydelse för boende och verksamma inom aktuell detaljplan, för barn som rör sig i området, och andra inom Centralenområdet Barnkonventionen är svensk lag sedan 2020. Barns bästa har bedömts och beaktats vid framtagande av planförslaget. Detaljplanens direkta närhet och närmiljö är inte lämplig miljö för barn med hänsyn till storskaliga trafikrum och hårdgjorda miljöer. Då detaljplanen inte innehåller allmän plats bidrar detaljplanen inte med tillskapande av miljöer för barn att leka eller röra sig fritt. Detaljplanen medför en något bättre gatumiljö för gångtrafikanter och barn då utformningen av Kilsgatan har som målsättning att tillföra grönska och minska fokus på biltrafik. Bilagor Planhandlingar 1. Plankarta med bestämmelser 2. Planbeskrivning Övriga handlingar 3. Grundkarta 4. Illustrationsritning 5. Samrådsredogörelse 6. Granskningsutlåtande 7. Fastighetsförteckning 8. Byggnadsnämndens och stadsbyggnadsnämndens tidigare fattade beslut Avtal 9. Avtal mellan Skanska Fastigheter Göteborg AB och Platzer fastigheter AB Utredningar 10. Bullerutredning inkl. bilagor 11. Riskanalys Kilsgatan 10 Ärendet Beslutet innebär beslut om tillstyrkande av detaljplan för centrumutveckling vid Kilsgatan inom stadsdelen Gullbergsvass. Beskrivning av ärendet Planförslaget Läge Detaljplanen innebär en förtätning och utveckling inom Centralenområdet och ligger inom 500 meter från centralstationen. Närområdet är under stark utveckling där ett flertal nya byggnader har både byggts och planeras att uppföras. Den överdäckning som genomförts över Götaleden har kopplat planområdet närmare centralstationen och innerstaden. Planområdet kommer i framtiden vara en del av en framtida innerstadsmiljö. Syfte Syftet med detaljplanen är att ge möjlighet för att förtäta och utveckla området med centrumverksamheter som medger bland annat kontor, hotell och handel. Detaljplanen möjliggör även för mindre bostäder. Planområdet innehåller en äldre kulturhistorisk byggnad från 1880-talet som bevaras genom planbestämmelser. Planförslagets innebörd Detaljplanen medger en rivning av en trevåningsbyggnad och att denna ersätts med ny byggnad i 5–18 våningar. Fastighetsägaren fick 2023-04-05 beviljat rivningslov för Gullbergsvass 5:17. Rivningen av byggnaden inom fastigheten färdigställdes under kvartal 1, 2024. Den nya byggnaden ligger i den södra delen av kvarteret och trappar upp från väster mot öst vid Kämpegatan. Kämpegatan är ett av stadens framtida större stråk och kopplar centralstationen ner mot vattnet och Gullbergsstrand. Den troligaste utvecklingen är att den tillkommande byggnaden innehåller en kontorsverksamhet på cirka 20 000 m2 BTA med handel i gatuplan. Detaljplanen är flexibel och möjliggör därför även för bland annat hotell och mindre bostäder. Bostadsändamålet begränsas till 2000 m2 BTA. Inom planområdet finns även en byggnad från 1880-talet som har kulturhistoriska kvaliteter, denna byggnad bevaras och skyddas i detaljplanen och byggnaden får även planbestämmelser för att öka kulturmiljövärdena vid en ombyggnation. Den tillkommande bebyggelsen som faller i skala mot väster, i synnerhet mot byggnaden från 1880-talet (Kilsgatan 10) anpassas till befintlig bebyggelse i området, stadsbild och kulturmiljövärden. Ingen allmän plats ingår i planområdet, men för att uppfylla riktlinjerna i TTÖP för översvämningsrisker kommer Kilsgatan i öst-västlig sträckning utanför planområdet höjas. Höjningen behöver minst ske så att någon av byggnadens entréer ligger på en marknivå på minst +2,1. Höjningen är möjlig att genomföra i gällande detaljplan och kostnaderna för ombyggnationen regleras i exploateringsavtalet mellan kommunen och exploatören. För omgivande allmän plats är kommunen huvudman och ansvarar för utbyggnad och framtida ombyggnad, drift och underhåll. Exploatören ansvarar för utbyggnad av kvartersmark. Undantag från riktlinjer för översvämningsskydd I samband med att planen tillstyrks föreslås stadsbyggnadsnämnden ta ställning till att bygganden från 1880-talet (Kilsgatan 10) omfattas av ett undantag från riktlinjerna för tematisk översiktsplan i staden. Möjligheterna till åtgärder för att säkerställa risk med särskild hänsyn till skyfall och högsta högvatten är begränsade för att inte den äldre byggnadens kulturmiljövärden ska förvanskas. Nivåer som anges i (TTÖP) kan säkerställas genom tekniska åtgärder inom och utanför byggnaden. Detta avser både krav kopplade till havsnivåer och skyfall. En viktig aspekt är att tekniska lösningar innebär att man bygger in en större risk då man förlitar sig på att tekniska åtgärder och att en beredskap skall finnas som skydd vid en händelse av att höga vattenflöden uppstår. De viktigaste stadsbyggnadsidéerna i förslaget är: • Anpassning av den tillkommande bebyggelsens gestaltning, volym och skala utifrån den befintliga miljön. Anpassningen i skala åt väster bidrar till att minska påverkan på kulturmiljövärden samt stadsbilden i området. • Anpassning till tillkommande exploatering i närområdet. • Säkra att prioriterade stråk/utrymningsvägar ska ligga på minst + 2.1 m. • Att tillkommande entréplan ska få verksamheter och bidra till en levande och trygg stadsmiljö. Förslaget överensstämmer med Översiktsplan för Göteborg antagen av kommunfullmäktige 2022-05-19. Exploateringen sker på redan ianspråktagen mark. För aktuellt planområde gäller stadsplan 1480K-II- som vann laga kraft år 1984. Planen anger handelsändamål med undantag livsmedel samt viss typ av industriändamål. Genomförandetiden har gått ut. Bakgrund och förändringar efter granskning Stadsbyggnadsnämnden beslutade 2023-12-19 att låta granska detaljplan för Centrumutveckling vid Kilsgatan, inom stadsdelen Gullbergsvass. Granskning har hållits under tiden 2024-01-10 – 2024-02-10. Förslaget till detaljplan har under granskningstiden funnits tillgängligt på kommunens webbplats samt varit utställt på stadsbyggnadsförvaltningen, Köpmansgatan 20. Ett granskningsutlåtande har tagits fram. Synpunkter från granskningen och förvaltningens kommentarer och förslag med anledning av dessa har sammanställts i ett granskningsutlåtande, upprättat 2025-01-27. Efter granskningen har följande mindre ändringar gjorts i detaljplanen. Utöver redaktionella ändringar har plankartan ändrats gällande: - Ny användning, beteckning E (tekniska anläggningar) har införts i plankartan. Användningen syftar till att möjliggöra för teknisk anläggning för eventuellt behov av transformatorstation för att försörja planområdet med el. - Plankartan har kompletterats med ny bestämmelse e4 för att reglera utnyttjandegrad för den tillkommande bebyggelsen i kvarteret för tekniska anläggningar. - Plankartan har kompletterats med ny bestämmelse e5 för att reglera utnyttjandegraden för tillkommande bostadsändamål. - Planbestämmelserna f8 och f9 har reviderats för att undanta den nya beteckningen E. Utöver redaktionella ändringar har planbeskrivningen förtydligats gällande: - Ovan beskrivna ändringar i plankartan. - Störning, lukt - Tillägg av risk för lukt med beskrivning av störning lukt med luktutredning och avseende Swedish Match verksamhet - Planbeskrivningen har reviderats avseende uppdatering av bullerutredningen - Förtydligande kring undersökning om betydande miljöpåverkan. Ärendets handläggning Detaljplanen upprättas enligt PBL (2010:900, SFS 2014:900). Detaljplanen ska antas av kommunfullmäktige eftersom den är av principiell beskaffenhet utifrån det allmänna intresset, utifrån platsens kulturhistoria. Stadsbyggnadsnämnden och byggnadsnämnden har tidigare beslutat: BN 2016-03-22 att anteckna Stadsutvecklingsprogram Centralenområdet v 2.0, till Byggnadsnämndens protokoll. BN 2017-11-28 beslut om planbesked i BN för Gullbergsvass 5:23. I planbeskedet för Gullbergsvass 5:23 (nuvarande 5:27) yrkade majoriteten i nämnden för att ett krav för att påbörja detaljplanearbetet att inriktningen i detaljplanen ska vara att det äldre bostadshuset inom fastigheten ska bevaras samt att studier för offentlig service och grönska skulle tas fram. BN 2018-11-27 beslut om planbesked i BN för Gullbergsvass 5:17. BN 2020-12-15 att godkänna startplan för år 2020 där detaljplanen ingår som Kilsgatan/Kämpegatan (0211/18) + Kilsgatan (0357/16). SBN 2023-01-31 att genomföra samråd om detaljplanen SBN 2023-12-19 att genomföra granskning om detaljplanen Miljöpåverkan Förvaltningen har genomfört en undersökning enligt Miljöbalken 6 kap 6 § och fattat ett särskilt beslut enligt Miljöbalken 6 kap 7 §. Beslutet fattades på delegation 2023-01-05 av Maria Lejon, enhetschef Detaljplan. Förvaltningen finner att detaljplanens genomförande inte kan antas medföra betydande miljöpåverkan. Kommunen bedömer att aktuell detaljplan inte bedöms medge ett sådant ianspråktagande som avses i PBL 4 kap. 34 § andra stycket. Planförslaget bedöms följaktligen inte utgöra ett annat stadsbyggnadsprojekt. Motiveringen till bedömningen grundar sig i att detaljplaneförslaget ligger i ett mycket centralt utvecklingsområde och bedöms medge en komplettering i en befintlig sammanhållen bebyggelse med verksamheter och kategoribostäder som inte anses vara i en omfattning som är betydande. Befintlig kulturmiljö bedöms få viss påverkan men i övrigt bedöms den största påverkan ske främst i höjd. Planförslaget bedöms vidare inte innebära ett sådant tillskott av trafik att det sker en omgivningspåverkan som kan anses var ett annat stadsbyggnadsprojekt. Hänsyn enligt förordningens 10 § 1-3 och 11-13 §§ bedöms därför inte behövas. Kommunens bedömning är att en miljöbedömning med tillhörande miljökonsekvensbeskrivning inte behövs för aktuellt planförslag. Stadsbyggnadsförvaltningens bedömning. GUI Planområdet berörs av Förslag till Göteborgs utvidgade innerstad baserat på en historisk stadsplaneanalys, dnr 0120/16, framtaget 2016 - 2018 på uppdrag av Byggnadsnämnden och Fastighetsnämnden. Förvaltningen bedömer att planförslaget stämmer någorlunda med intentionerna i Göteborgs utvidgade innerstad även om det inte stämmer exakt med förslaget. Planförslagets kvartersstruktur är något mindre då Kilsgatan i öst/västlig riktning kvarstår som allmänplats, gata. I GUI:n ligger fasaden på kvarteret mot Mårten Krakowgatan som inte möjliggör för entréer eller kopplingar. Avdelning detaljplan anser att det är viktigt med den öst/västliga gatusträckningen som Kilsgatan utgör och att entréer i detta läge ger bättre förutsättningar för stadsliv. Barnperspektiv, friyta, offentlig service Förvaltningen har bedömt och beaktat barns bästa vid framtagande av planen. I närområdet till planen finns det få bostäder samt stor brist på parker, offentlig friyta och skola och förskola. För att få en attraktiv och levande stad bedöms det som viktigt att tillskapa bostäder i området. Eftersom det är brist på förskola och friyta bedöms det i dagsläget inte lämpligt med många barn i planområdet och därför har det endast bedömts som lämpligt med småbostäder då de i regel genererar färre barn vilket genererar ett marginellt behov av skol- och förskoleplatser. Bristen på friyta i området gör även att bostadsändamålet har begränsats till maximalt 2000 m2. I denna avvägning av mängden bostäder har svårigheten med anordnandet av friytor på fastigheten vägts samman med den tillkommande friyta som detaljplanen är med och finansierar utanför planområdet. Volym och exploateringsgrad Ett viktigt övervägande i planarbetet har varit anpassningen av den tillkommande byggnadens volym och skala med den befintliga miljön. Den tillkommande exploateringen i närområdet som förväntas har också vägts in. Skalförändringen som sker i området kommer ge en påverkan på både stadsbild och kulturmiljö. Bedömningen är att det finns stöd för högre bebyggelse i detta läge i korsningen för de större gatorna: Mårten Krakowgatan/Kämpegatan och avfarten till/från E45 från Gullbergstunneln som tillsammans med Kämpegatan utgör ny entré till Centralenområdet och centralstationen. Förslaget avviker mot stadens generella inriktning mot att bebyggelsen ska trappa ner mot älven då den går upp betydligt i höjd jämfört med detaljplanen för bebyggelse på överdäckningen av Götaleden. Ett övervägande som gjorts är att i stället för att ha en jämnhög byggnad på tio våningar för hela fastigheten ska byggnaden trappas, både som volym och genom fasadindelningar. Byggnaden går ner i väster och upp i öster mot Kämpegatan som är ett av stadens framtida huvudstråk som bildar en ny entré till centralstationen och dess koppling mot älven. Den höga exploateringen samt närheten till Pagoden och gamla Tobaksmonopolets bebyggelse kräver hög kvalitet i utformningen på den tillkommande bebyggelsen. Kulturmiljö Öster om planområdet ligger kvarteret Bronsen med ett flertal kulturhistoriska byggnader bland annat Pagoden. Inom planområdet finns även en byggnad från 1880-talet (Kilsgatan 10) som innehåller stora kulturhistoriska kvaliteter. Trappningen av bebyggelsen bedöms minska påverkan på kulturmiljövärdena för Kilsgatan 10. Det finns även ett flertal utformningsbestämmelser för att skapa en övergång från tidigare skalan i kvarteret till en högre bebyggelse i öster. Förvaltningen anser att påverkan på nuvarande stadsbild och på kulturmiljön i området, genom planförslagets anpassningar med trappningar och utformningsbestämmelser minskar påverkan på kulturmiljön. Planområdet innehåller i väster en kulturhistoriskt intressant byggnad från 1880-talet i tre våningar. Byggnaden har dåliga dagsljusförhållanden, ej säkrade nivåer för högvatten och en tillgänglighet som inte uppfyller dagens krav. Särskilt svåra förhållanden gällande dagsljus och tillgänglighet gäller för de två flyglarna mot gården. Den framtagna kulturmiljöutredningen pekar på mycket höga värden för hela ursprungsvolymen vilket även inkluderar flyglarna. I avvägningen mellan att skapa en ändamålsenlig byggnad gällande dagsljus, följa tematisk översiktsplan för översvämningsrisker och skapa tillgängliga ytor i ett framtida kontor har förvaltningen landat i att kulturmiljövärdena i byggnaden väger tyngre då byggnaden är ensam i sitt slag i Gullbergsvass och därför ska bevaras. Översvämningsrisker I samband med att planen godkänns föreslås stadsbyggnadsnämnden ta ställning till att Kilsgatan 10 omfattas av ett undantag från riktlinjerna för tematisk översiktsplan i staden. En särskild riskutredning finns framtagen som beskriver risker och vilka åtgärder som kan genomföras för att minska konsekvenserna av avsteget. Dagsljus Den höga exploateringen som föreslås i planområdet påverkar möjligheten att skapa goda dagsljusförhållanden i och utanför området. Under arbetet med volymstudier har avvägningar gjorts gällande dagsljuset där byggnadens lägre delar fått anpassat sig efter möjligheten att får bra dagsljusförhållanden i den nytillkommande byggnaden men även påverkan på befintlig bebyggelse norr om planområdet har påverkat volymernas utformning. Dagsljusutredningarna som är framtagna visar på att dagsljuset framförallt är en utmaning för de kulturhistoriskt värdefulla byggnaderna. De framtagna utredningarna visar på att exploateringen kommer ge störst påverkan på före detta Tobaksmonopolets byggnad öster om planområdet och på Kilsgatan 10 inom planområdet. Att ändra byggnadernas fasader ses som svårt med hänsyn till de kulturhistoriska värdena. Dagljusstudien visar på att dagljusvärdena redan idag har svårt att uppfylla dagens krav på dagsljus och att det kommer det bli en negativ påverkan på befintlig bebyggelse även om den nya bebyggelsen är lägre än i förslaget. Påverkan från nuvarande förslag ses inte heller som exceptionell och det kan finnas åtgärder som exempelvis ändrade möbleringsplaner alternativt avsteg med hänsyn till att det är kulturhistoriska värden i byggnaderna. Påverkan gällande dagsljus blir även stor för byggnaden i direkt anslutning norr om bebyggelsen. En ombyggnad kommer att krävas av denna fastighet. Det som motiverar den högre bebyggelsen är att det möjliggör för en stadsutveckling och effektivare markanvändning i ett centralt läge nära mycket god kollektivtrafik. Intresset av att tillskapa en hög exploateringsgrad i området är både ett enskilt intresse och ett allmänt intresse. Att tillskapa den nya byggrätten enligt förslaget bedöms som helhet vara en rimlig avvägning. Påverkan intilliggande fastighet Till följd av att detaljplanen medför en stor påverkan på intilliggande fastighet, Gullbergsvass 5:26 har en överenskommelse mellan exploatören och fastighetsägaren bedömts som nödvändig för genomförandet av detaljplanen. Ett avtal har tecknats mellan exploatören och fastighetsägaren. Avtalet mellan parterna inkluderar: - Överenskommelse om att delar av fasaden av Gullbergsvass 5:26 byggs för i samband med kommande byggnation inom Gullbergsvass 5:28, - Överenskommelse om att byggnationen innebär att försämrat dagsljusinsläpp för plan 2–6 inom Gullbergsvass 5:26. - Exploatören åtar sig att utföra och bekosta bullerdämpande åtgärder på fläkthuvar på taket inom Gullbergsvass 5:26 i det fall det byggs bostäder - Exploatören åtar sig att bekosta behov av åtgärder för befintlig garagenedfart inom Gullbergsvass 5:26. - Överenskommelse om markköp - Parterna är i övrigt också överens om gemensamt utreda förutsättningarna för följande möjligheten för exploatören att köpa loss befintlig elkraft från Gullbergsvass 5:26 samt Samnyttjande av samtliga parkeringsplatser i husens källare. Gestaltning Planområdet ligger i ett område där det finns bebyggelse från sena 1800-talet och början av 1900-talet med stöd av detta bedömer förvaltningen att det finns lagstöd för att införa bestämmelser kopplade till anpassning till den befintliga miljön och som därigenom ger uttryck för klassiska kvarterstadens gestaltningsprinciper vad det gäller fasadarkitektur (nedan förkortad till: klassisk fasadarkitektur). Denna detaljplan bedöms mot bakgrund av kulturmiljön ha större möjligheter att reglera delar som anses vara klassisk fasadarkitektur än i andra delar av staden som inte ligger i samma sammanhang. Arbetet har kretsat kring frågor om materialitet, detaljrikedom, fönstersättning, horisontalitet, vertikalitet, sockelvåningar och takavslut. Många delar av diskussionerna har förts på en nivå som normalt sker vid ett projekterings- och bygglovsskede. Flera alternativ finns för att uppnå ett gott resultat och en klassisk fasadarkitektur. Förvaltningen har därför fått överväga varje bestämmelse noggrant till att inte bli mer detaljerad än nödvändigt då det samtidigt kan stänga andra lösningar och utförande som också kan anses vara klassisk fasadarkitektur. Förvaltningen bedömer i detta arbete att vikt ska läggas vid bestämmelser som reglerar de större greppen kring sockeln, byggnadens avslut mot himlen, byggnadens anpassning till intilliggande bebyggelse, fönstersättning och materialval. Men samtidigt undvika bestämmelser som i detalj kopplar till enbart ett förslag och en möjlig utformning. Föreslagna regleringar av utformningen kan dock komma att få konsekvenser i framtiden då bestämmelserna kan undanta andra utformningar som också hade kunnat anses som en klassisk fasadarkitektur men som under planarbetet inte gått att förutse. Ett par av planbestämmelserna har krävt extra överväganden. Förvaltningen har bland annat övervägt att reglera in takfall/sadeltak för delar av bebyggelsen. Förvaltningen ser det dock inte som lämpligt att styra det till sadeltak då takytorna behöver användas för takterrasser och hantering av dagvatten som annars är svårt att lösa på fastigheten. Att möjliggöra en attraktiv miljö att vistas i för de framtida verksamma i bygganden och att möjliggöra för en dagvattenhantering på taken bedöms som viktigare att tillgodose än att takfall ska finnas. Detaljplanen hindrar dock inte att takfall/sadeltak uppförs i byggnadens mellandel som regleras med byggnadshöjd i stället för nockhöjd, vilket inte ger minskad byggnadshöjd på byggnaden om sadeltak skulle väljas. Förvaltningen bedömer dock att avslutet av bygganden mot himlen är av betydelse att markera för att uppnå en klassisk fasadarkitektur. Planbestämmelser är införda som reglerar detta. Planbestämmelser som reglerar fasadmaterial har införts, som reglerar att övervägande del ska vara i tegel. En konsekvens av denna bestämmelse är att det kan försvåra att använda sig av t.ex. solcellsintegrerade fasadmaterial och träfasad som beklädnad försvåras. Exploatören har även framfört att det finns risk att en sådan bestämmelse kan leda till att det blir en ökad klimatpåverkan jämfört med andra materialval. Förvaltningen bedömer dock att närområdet och kulturmiljön ger anledning att reglera fasadmaterialet till övervägande del tegel. Andra bestämmelser som är kopplade till klassisk fasadarkitektur gäller regleringen av fönstersättningen som regleras till att i alla delar utöver gatuplan och mot innergård ska ha en vertikal fönstersättning. Det finns även bestämmelser för att ta upp horisontaliteten i närliggande byggnader, både från Tennet 2 och från Kilsgatan 10 samt bestämmelser kring att sockelvåningen ska vara markerad. Sammantagen bedömning Det blir ett tillskott av människor som arbetar, ett visst tillskott av service i ett centralt kollektivtrafiknära läge. Den sammantagna bedömningen är att intresset för förtätning med därmed förknippade miljöaspekter väger tyngre än den påverkan som sker på allmänna kulturmiljöintressen, stadsbild samt dagsljus. Sammantaget bedöms nyttan med förslaget överväga de negativa konsekvenserna. De viktigaste synpunkterna som inkommit under granskningstiden gäller att riksintresset för kommunikation kan riskera att skadas kopplat till påverkan för E45/Gullbergstunneln. Därtill säkerställande av ett sammanhållet utrymningsstråk för att marken och bebyggelsen ska kunna bedömas som lämplig. Detta med hänsyn till risk för översvämning kopplat till framkomlighet vid händelse av kraftigt skyfall och höga vattenflöden. Kvarstående erinringar från samråd och granskning som kan kopplas till planförslaget finns från Kulturförvaltningen. Stadsbyggnadsförvaltningen bedömer att föreslagna ändringar inte innebär någon väsentlig ändring av planförslaget och att detaljplanen därför kan antas med följande ändringar efter granskning. Plankartan har ändrats gällande: - Ny användning, beteckning E (tekniska anläggningar) - Ny bestämmelse e4 för att reglera utnyttjandegrad för teknisk anläggning - Ny bestämmelse e5 för att reglera utnyttjandegrad för bostadsändamål - Planbestämmelserna f8 och f9 har reviderats för att undanta den nya användningen E. I övrigt har följande ändringar skett: - Beskrivning av störning lukt avseende Swedish Match verksamhet har kompletteras planbeskrivningen - Undersökning av undersökning om betydande miljöpåverkan har reviderats i planbeskrivningen - Bullerutredningen har uppdaterats Berörda fastighetsägare har informerats om revideringarna. Eftersom revideringen inte innebär någon väsentlig ändring av förslaget erfordras inte någon ny granskning. Stadsbyggnadsförvaltningen Henrik Kant Henrik Levin Stadsbyggnadsdirektör Avdelningschef Detaljplan PLANBESTÄMMELSER f2 Ändringar ovan Utnyttjandegrad Dagvatten från hårdgjorda ytor, tak och byggnadens ursprungs- e1 Utrymmen i gatuplanet andra konstruktioner ska fördröjas och Följande gäller inom områden med volym ska utföras med intill 6.0 meter från fasad renas med en volym som motsvarar 10 nedanstående beteckningar. Endast särskild hänsyn till och längs 65 % av mm/m2 yta. angiven användning och utformning är tillåten. Där beteckning saknas byggnadens karaktärs- fasadlängden mot gata Utformning gäller bestämmelsen inom hela drag, i enlighet med det ska ha en minsta som anges i våningshöjd av 5.0 meter. Minst 350 m2 av takytan ska utformas planområdet. bestämmelse q1 och q2. för utomhusvistelse. Gäller ej inom e2 Största sammanlagda GRÄNSBETECKNINGAR område betecknat med q2. f3 Kvarterets fasad mot bruttoarea ovan mark Planområdesgräns söder ska vara vertikalt inom med e2 betecknade Utförande indelad i minst tre olika områden är 20 000 m2. Egenskapsgräns Byggnad ska utföras för att klara delar. e3 Om nockhöjden högvatten till nivån +2.8. Öppningar i ANVÄNDNING AV MARK OCH f4 Tekniska installationer överstiger 43.0 meter byggnad på en lägre nivå än +2.8 ska VATTEN ska integreras i över angivet nollplan får anordnas med översvämningsskydd. Kvartersmark takkonstruktionen, det översta våningsplanet Undantag för områden betecknade alternativt döljas bakom högst ha 500 m2 BTA. B Bostäder med q2 och ö1. sarg. e4 Största sammanlagda f5 Bostäder får ej placeras vid fasad där C Centrum Om nockhöjden är mellan bruttoarea för användning 53.0 och 63.0 meter över ekvivalent ljudnivå avseende e1 e2 e3 e4 e5 E inom med e4 E Tekniska anläggningar angivet nollplan ska trafikbuller överstiger 65 dBA. betecknade områden är indrag av fasaden ske i 25 m2. Om bostaden har en eller flera e2 e5 s1 f1 f3 f4 f5 f6 f7 f8 EGENSKAPSBESTÄMMELSER FÖR KVARTERSMARK de tre översta vånings- planen. Indragen ska ske i respektive fasadhörn e5 Största sammanlagda bruttoarea ovan mark för uteplatser ska buller för trafik vara högst 50 dBA ekvivalent ljudnivå och 70 dBA maximal ljudnivå vid minst en Begränsning av markens utnyttjande användning B är från ytan av under- 2 000 m2. uteplats. e2 e5 s1v1 f9 f11 f12 f13 s1v1 ö1 Marken får inte förses med byggnad. liggande byggnadskropp med sammantaget minst 60 m2. Minsta enskilda Varsamhet k1 Fönster och portar ska Bostäder får ej placeras vid fasad där ekvivalent ljudnivå för Byggnaders användning verksamhetsbuller överstiger 45 dBA fasadindrag för enskilt utföras i trä och till form, kvällstid (klockan 18-22) eller maximal e5 f2 k1 k2 k3 s1 Bostadslägenheter får inte finnas i gatuplan. Höjd på byggnadsverk f6 hörn är 10 m2. Om nockhöjden är mellan 63.0 och 73.0 meter över indelning och proportioner anpassas till byggnadens ursprungliga ljudnivå nattetid 55 dBA. Utnyttjandegrad r1 q1 q2 q3v1 h3 h1 Högsta byggnadshöjd är angivet nollplan ska indrag av fasaden ske i k2 karaktär. Taktäckning ska vara av Minst 100 m2 bruttoarea i gatuplan inom användningsområdet ska utgöras h6 24.2 meter över angivet nollplan. Därutöver får sarg samt räcke kring de tre översta vånings- planen. Indragen ska ske i respektive fasadhörn tegel eller plåt, som i kulör ska vara anpassad till byggnadens av lokaler för centrumändamål, dock ej kontor. h5 h2 terrasser uppföras. Högsta nockhöjd är 18.2 meter över angivet från ytan av under- liggande byggnadskropp med sammantaget minst k3 ursprungliga karaktär. Takkupor ska utföras i plåt med kulör som GENOMFÖRANDETID ö1 C BE h3 nollplan. Högsta nockhöjd är 60 m2. Minsta enskilda fasadindrag för enskilt stämmer med byggnadens ursprungliga Genomförandetiden är 10 år från den dag planen vinner laga kraft. h2 h4 h4 73.0 meter över angivet nollplan. Högsta byggnadshöjd är f7 hörn är 10 m2. Fasad i gatuplan ska utformas med särskild karaktär, och ska till antal och placering, anpassas till byggnadens 37.0 meter över angivet omsorg och med en proportioner. nollplan. tydligt markerad sockelvåning. EGENSKAPSBESTÄMMELSER FÖR h5 Högsta nockhöjd är h1 e1 e2 e4 e5 f3 f7 f8 21.0 meter över angivet nollplan. f8 Kvarterets fasader i gatuplan mot gata ska till minst 35% utgöras av ALL KVARTERSMARK Skydd mot störningar Vibrationsnivån i bostadsrum ska vara f9 f11f12 f14 s1 v1 h6 Högsta nockhöjd är 11.0 meter över angivet nollplan. transparent glasad yta, gäller ej för användningen E. högst 0.4 mm/s vägd RMS under en trafikårsmedelnatt (klockan 22-06) men värdet får överskridas högst fem Lägenhetsfördelning och storlek på lägenheter f9 Icke transparenta gånger per trafikårsmedelnatt med som e1 e2 e4 e5 f3 f8 v1 Största boarea för enskild bostad är 35 m2. fasadavsnitt i gatuplan mot gata får ha en högsta bredd på 12 meter, gäller högst 0.3 mm/s. BESLUT (Plankarta,-bestämmelser) Dagvatten einar D uimmer från hårdgjorda ytor, tak och SBF-2023-00085 PLANHANDLINGAR f9 f10 f11 f12 s1 v1 ej för användningen E. Pln a matk arebde ätsmm sler Rivningsförbud gi.d areiT n 0992/41 Plnn a bin vg esrk r1 Byggnad får inte rivas. f10 Byggnaden ska ha en atPln arts 2020-12-15 enhetlig horisontell Skydd av kulturvärden Aatngande fasaduppbyggnad. Ltagfra k q1 Byggnadens ursprungs- Fasadens uppbyggnad volym, i tre våningar mot ska ha en hög andel tät Patglip Bn ujate D 2 pL d ärln 0tp a e 19:0(S 0FS 20ötu 1k9:t4 a,00) gata och fyra våningar fasad i förhållande till arfnlörfp B d,e a olv p nks ertbe ätsmm sleoiv 2 kn a gter020-10-1 s mot gård i hästskoform fönster. Mot gatan ska kring en gård, ska byggnaden ha en väl GRUNDKARTAN bibehållas, med undantag avläsbar indelning mellan Grund atk ua ntrg p dte pränom dratug Latg B m n sit eicln eritä kn:gar för det som anges i sockel, fasad samt ha ett b alatskn d aris gtid ba u.rs Hrå agfnord m h arotäk tcki-b bestämmelse k1, k2, k3 artikulerat avslut vid Rerf:h d nja ösl/p n e ytsim (HMK-K m a)s ed ok aleriv m och f 2. takfot. SWERE9 FR 1 90 2/0H2000 betcnikre n gd a srntoi.av 2 -5642 st q2 Befintliga röda tegel- f11 Fönstersättning ska ha en fasader, portgångens vertikal ordning, gäller ej i gatuplan eller mot Stadsbyggnadsförvaltningen läge, kalkstensklädda socklar, mönstermurade innergård. 10 0 10 20 30m B C:dv atr nirk a S n drtdberg listverk samt den f12 Fasadmaterial ska vara proportionerliga av övervägande del i Detaljplanförcentrumutvecklingvid Skala 1:400 (A1), 1:800 (A3) indelningen dem emellan tegel, gäller ej mot ska bevaras. innergård. Kilsgataninomstadsdelen o pinsce m Ptrkeg d u atlo p nch q3 Trapploppen i f13 Byggandens avslut ska vå nin ga slp n byggnadens trapphus ska runt om ges en tydlig GulbergsvassiGöteborg i sin placering och markering vid takfot, Nockhöjd Göteborg 2023-12-22, rev. 2025-01-27 utformning bevaras. plan 2 (i meter över nollplanet) alternativt ska hela det Byggnadshöjd övre planet utgöra en (i meter över nollplanet) Utformning markering. f1 Byggnadens fasad ska plan 1 f14 Byggandens avslut ska mot gata i öster ha en tydligt markeras vid takfot tydlig horisontell alternativt ska hela det markering någonstans övre planet utgöra en ML o ajie nar siabh S Eltek niodgle gatuplan mellan höjden 19.0 och markering, gäller ej mot Golvnivå 24.0 meter över angivet E aclru p n ejtn m hst d elv ca häftes eta Plnik k ar Marknivå innergård. (i meter över nollplanet) nollplan. Principskiss över hur höjder beräknas Utnyttjandegrad PLANKARTA 2 -5642 Stadsbyggnadsförvaltningen Detaljplan för centrumutveckling vid Kilsgatan inom stadsdelen Gullbergsvass i Göteborg PLANBESKRIVNING Antagandehandling januari 2025 stadsdelen Gullbergsvass Dnr: SBF-2023-00085 ANTAGANDESHANDLING Innehållsförteckning INLEDNING ................................................................................................................................... 3 ÄRENDEINFORMATION .................................................................................................................. 3 SAMMANFATTNING ....................................................................................................................... 4 HANDLINGAR ................................................................................................................................ 5 DETALJPLANENS SYFTE .......................................................................................................... 6 BESKRIVNING AV DETALJPLANEN ...................................................................................... 6 HUVUDMANNASKAP ...................................................................................................................... 9 GENOMFÖRANDETID...................................................................................................................... 9 PLANFÖRSLAGETS HUVUDDRAG .................................................................................................... 9 ÖVERVÄGANDEN SOM LIGGER TILL GRUND FÖR DETALJPLANENS UTFORMNING ......................... 22 GESTALTNING ............................................................................................................................. 25 MOTIV TILL DETALJPLANENS REGLERINGAR .............................................................. 30 PLANERINGSFÖRUTSÄTTNINGAR ...................................................................................... 40 BESTÄMMELSER OCH TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN ............................................................. 41 BEFINTLIGA FÖRHÅLLANDEN ...................................................................................................... 43 SAMMANFATTNING AV INNEHÅLLET I PLANERINGSUNDERLAGEN ............................................... 52 KONSEKVENSER ....................................................................................................................... 75 ÖVERVÄGANDEN OCH KONSEKVENSER ....................................................................................... 75 SÄRSKILT BESLUT OM BETYDANDE MILJÖPÅVERKAN .................................................................. 76 MILJÖKVALITETSNORMER (MKN) .............................................................................................. 77 PÅVERKAN PÅ MILJÖMÅLEN ........................................................................................................ 77 SOCIALA KONSEKVENSER OCH BARNPERSPEKTIV ........................................................................ 78 GENOMFÖRANDEFRÅGOR .................................................................................................... 80 MARK- OCH UTRYMMESFÖRVÄRV ............................................................................................... 80 FASTIGHETSRÄTTSLIGA FRÅGOR ................................................................................................. 80 TEKNISKA FRÅGOR ...................................................................................................................... 82 EKONOMISKA FRÅGOR................................................................................................................. 87 ORGANISATORISKA FRÅGOR........................................................................................................ 89 KULTURVÄRDEN ......................................................................................................................... 91 PRÖVNING ENLIGT ANNAN LAGSTIFTNING I GENOMFÖRANDET .................................................... 91 UPPLYSNINGAR ........................................................................................................................... 92 PLANERINGSUNDERLAG .............................................................................................................. 92 stadsdelen Gullbergsvass Dnr: SBF-2023-00085 PLANBESKRIVNING ANTAGANDESHANDLING Inledning Figur 1: Bilden visar ett exempel på möjlig byggnation inom planområdet med vy från Kilsgatan. Nytillkommande bebyggelse utformas genom olika volymer och skalor med en nedtrappning mot befintlig byggnad inom Kilsgatan 10 (Arkitema). Ärendeinformation Planbeskrivning upprättad: 2023-12-22, rev. 2025-01-27 Aktbeteckning: 2 -5642 Detaljplanens namn: Detaljplan för Centrumutveckling vid Kilsgatan inom stadsdelen Gullbergsvass Kommunens namn: Göteborgs Stad Planstart: 2020-12-15 Detaljplanen är upprättad med standard planförfarande fram till samrådsskedet. Inför granskningsskedet gjordes bedömningen att planförslaget utifrån det allmänna intresset, utifrån platsens kulturhistoria ska handläggas med ett utökat planförfarande. Planen bedöms därför vara av den karaktären att den ska handläggas med utökat förfarande och antas av kommunfullmäktige. Göteborgs Stad har genomfört en omorganisation vid årsskiftet 2022/2023. Detta ärende hade fram till 2022-12-31 diarienummer 0994/21 hos Stadsbyggnadskontoret. Sedan 2023-01-01 hanteras ärendet i stället av stadsbyggnadsförvaltningen. Diarienummer stadsbyggnadsförvaltningen: SBF-2023-00085 Handläggare SBF: Elisabeth Skogelind Tel: 031-368 17 66 elisabeth.skogelind@stadsbyggnad.goteborg.se Projektledare SBF: Robin Sjöström Tel: 031-368 17 51 robin.sjoström@stadsbyggnad.goteborg.se stadsdelen Gullbergsvass Dnr: SBF-2023-00085 PLANBESKRIVNING ANTAGANDESHANDLING Diarienummer exploateringsförvaltningen: EXF-2023-00465 Handläggare EXF: Jacob Edwijn Tel: 031-368 13 78 jacob.edwijn@exploatering.goteborg.se Sammanfattning Syfte och förutsättningar Syftet med detaljplanen är att ge möjlighet för att förtäta och utveckla området med centrumverksamheter som medger bland annat kontor, hotell och handel. Detaljplanen möjliggör även för mindre bostäder. Planområdet innehåller en äldre kulturhistorisk byggnad från 1880-talet som bevaras. Detaljplanen syftar även till att bidra till en framtida attraktiv stadsmiljö. Planområdets läge Detaljplanen ligger inom Centralenområdet 500 meter norr om centralstationen. Närområdet är under stark utveckling där ett flertal nya byggnader har både byggts och planeras att uppföras inom de närmsta åren. Den överdäckning som genomförts över Götaleden har kopplat planområdet närmare centralstationen och innerstaden rent fysiskt. Figur 2: Volymskiss från väster från stadsbyggnadsförvaltningens modell (GDA) som visar pågående planer i området. Aktuellt planområde är markerat i rött. Relevanta planer i närområdet är markerade i gult och grönt. Planförslagets huvuddrag En befintlig markparkering samt en byggnad (Gullbergsvass 5:17) från 1970-talet rivs och möjliggör för ny bebyggelse i 5–18 våningar. Fastighetsägaren fick 2023-04-05 beviljat rivningslov för Gullbergsvass 5:17. Rivningen av byggnaden inom fastigheten färdigställdes under kvartal 1, 2024. stadsdelen Gullbergsvass Dnr: SBF-2023-00085 PLANBESKRIVNING ANTAGANDESHANDLING Den nya byggnaden ligger i den södra delen av kvarteret och trappar upp mot öster vid Kämpegatan. Byggnaden är lägre mot väster efter anpassning till befintlig bebyggelse med kulturmiljövärden. Inom planområdet finns en byggnad från 1880-talet som har kulturhistoriska kvaliteter, denna byggnad bevaras och skyddas i detaljplanen och byggnaden får även planbestämmelser för att öka kulturmiljövärdena vid en ombyggnation. Projektet omfattar byggnation av kontorslokaler om 20 000 m2 BTA. Delar av gatuplanet omfattas av handel samt möjliggör för tekniska anläggningar. Vidare finns 1 500 m2 kontorsbebyggelse i befintlig byggnad. Planen möjliggör även en mindre del av småbostäder men bostadsändamålet inom användningen bostäder begränsas till 2000 m2. Befintlig gata utanför planområdet kommer att behöva höjas och byggas om för att möjliggöra planens genomförande. Ingen allmän plats ingår i planområdet. För omgivande allmän plats är kommunen huvudman och ansvarar för utbyggnad och framtida drift och underhåll. Exploatören ansvarar för utbyggnad av kvartersmark. Överväganden som ligger till grund för detaljplanens utformning Inom planarbetet har flera överväganden och avvägningar gjorts där de huvudsakliga avvägningarna avser stadsbild, kulturmiljö, dagsljus och avsteg från tematisk översiktsplan för översvämningar. De värden som staden tillförs väger upp mot de negativa effekter som förändringarna medför. Planförslaget medverkar till ett tillskott av människor som arbetar och ett visst tillskott av service i ett centralt kollektivtrafiknära läge. Den sammanfattade bedömningen är att det enskilda och allmänna intresset av förtätning och bevarande av kulturmiljövärden väger tyngre än den påverkan som sker på allmänna kulturmiljöintressen, stadsbild samt dagsljus och avsteg från tematisk översiktsplan för översvämning. Överensstämmelse med översiktsplanen Detaljplanen är förenlig med Översiktsplan för Göteborg. Handlingar Planhandlingar • Planbeskrivning (denna handling) • Plankarta med planbestämmelser Övriga handlingar • Samrådsredogörelse stadsdelen Gullbergsvass Dnr: SBF-2023-00085 PLANBESKRIVNING ANTAGANDESHANDLING • Granskningsutlåtande • Fastighetsförteckning (publiceras ej på Internet) • Illustrationsritning • Grundkarta Planeringsunderlag Sist i handlingen finns en referenslista med samtliga utredningar och andra planeringsunderlag som legat till grund för detaljplanens omfattning och utformning. Detaljplanens syfte Syftet med detaljplanen är att ge möjlighet för att förtäta och utveckla området med centrumverksamheter som medger bland annat kontor, hotell och handel. Detaljplanen möjliggör även för mindre bostäder för att skapa en flexibilitet och ge möjlighet för en mer blandad stadsmiljö. Detaljplanen syftar till att bevara en äldre byggnad från 1880-talet med kulturhistoriska värden. Detaljplanen syftar även till att bidra till en framtida attraktiv stadsmiljö, där den tillkommande bebyggelsens volym, uttryck och skala ska ta stöd i befintlig struktur och kulturmiljövärden och samtidigt medge en tillkommande bebyggelse i linje med centralenområdets utveckling till en tät innerstadsmiljö. Beskrivning av detaljplanen Planområdets läge, avgränsning och markägoförhållanden Figur 3: Bild visar flygfoto från år 2020, där aktuellt planområde markeras med vit linje. stadsdelen Gullbergsvass Dnr: SBF-2023-00085 PLANBESKRIVNING ANTAGANDESHANDLING Figur 4: Foto visar planområdets sydvästra sida. Byggnaden inom Kilsgatan 10 som bevaras i detaljplanen markeras med streckad vit linje. Figur 5: Fotot t h visar Kämpegatan med aktuellt planområde till vänster i bild. Fotot t h visar Kilsgatan i öst-västlig riktning. Planområdet är beläget inom Gullbergsvass, cirka 500 meter rakt norr om Göteborgs Centralstation. Planområdet ligger nära Göta Älv och Hisingsbron. stadsdelen Gullbergsvass Dnr: SBF-2023-00085 PLANBESKRIVNING ANTAGANDESHANDLING Figur 6: Bild visar planområdets läge i Göteborg. Planområdet är markerat med röd linje. Figur 7: Bild visar grundkarta med planområdet markerat med fetare svart linje. Planområdet omfattar fastigheterna Gullbergsvass 5:17, 5:27, 5:28 samt del av Gullbergsvass 5:26. Alla fastigheterna ägs av bolag inom Skanska koncernen förutom en mindre markremsa inom Gullbergsvass 5:26 som ägs av Platzer AB. Planområdet utgör cirka 2 300 kvadratmeter. Tidigare utgjorde Gullbergsvass 5:27 och 5:28 en gemensam fastighet och hette då Gullbergsvass 5:23. Fastighetsindelningen gjordes 2022-07-22. Fastighetsägare och rättighetshavare framgår av fastighetsförteckningen. Inga kommunala arrenden eller nyttjanderätter inom planområdet. stadsdelen Gullbergsvass Dnr: SBF-2023-00085 PLANBESKRIVNING ANTAGANDESHANDLING Huvudmannaskap Kommunen är huvudman för allmän plats och ansvarar för utbyggnad och framtida drift och underhåll. Ingen allmän platsmark ingår i planområdet. I anslutning till planområdet finns allmän plats gata som förvaltas av kommunen. Genomförandetid Genomförandetiden är 10 år från den dag då beslutet att anta planen vinner laga kraft. Tio år bedöms vara en rimlig tid för utbyggnad enligt planförslaget. Under genomförandetiden har fastighetsägaren en lagstadgad rätt att bygga i enlighet med planen och detaljplanen får inte ändras, ersättas eller upphävas mot berörda fastighetsägares vilja. Ett undantag är dock om en ändring är nödvändig på grund av nya förhållanden av stor allmän vikt, vilka inte kunnat förutses vid planläggningen. Ett annat undantag är införande av fastighetsindelningsbestämmelser. Efter genomförandetidens slut fortsätter planen att gälla tills kommunen tar fram en ny plan, ändrar eller upphäver gällande plan. Fastighetsägaren äger efter genomförandetidens slut ingen rätt till ersättning för förlorade rättigheter som fanns i den ursprungliga planen och som försvinner när den ursprungliga planen ändras, ersätts eller upphävs. Planförslagets huvuddrag Detaljplanen innebär en förtätning och utveckling inom Centralenområdet och ligger inom 500 meter från centralstationen. Närområdet är under stark utveckling där ett flertal nya byggnader har både byggts och planeras att uppföras. Den överdäckning som genomförts över Götaleden har kopplat planområdet närmare centralstationen och innerstaden. Planområdet kommer i framtiden vara en del av en framtida innerstadsmiljö. Detaljplanen medger en rivning av en trevåningsbyggnad (Gullbergsvass 5:17) och att denna ersätts med en ny byggnad i 5–18 våningar. Fastighetsägaren fick beviljat rivningslov (2023-04-05) för byggnaden inom fastigheten Gullbergsvass 5:17. Rivningen av byggnaden färdigställdes under kvartal 1, 2024. Inom planområdet finns även en byggnad från 1880-talet som har kulturhistoriska kvaliteter, denna byggnad bevaras och skyddas i detaljplanen och byggnaden får även planbestämmelser för att öka kulturmiljövärdena vid en ombyggnation. Den troligaste utvecklingen är att den tillkommande byggnaden innehåller en kontorsverksamhet på cirka 15 000 - 20 000 m2 BTA med handel i gatuplan. Detaljplanen är flexibel och möjliggör därför även för bland annat hotell, en mindre andel bostäder samt möjliggör för teknisk anläggning. En viktig del i planarbetet är anpassningen av den tillkommande bebyggelsens volym och skala med den befintliga miljön men också tillkommande exploatering i närområdet med syftet att bidra till en framtida attraktiv stadsmiljö. Den nya byggnaden ligger i den södra delen av kvarteret. Bebyggelsen trappar ner i skala mot väster mot byggnaden från 1880- talet (Kilsgatan 10) för att anpassas till befintlig bebyggelse och kulturmiljövärden. En högre volym föreslås i kvarterets östra del mot Kämpegatan. Kämpegatan är ett av stadsdelen Gullbergsvass Dnr: SBF-2023-00085 PLANBESKRIVNING ANTAGANDESHANDLING stadens framtida större stråk i staden och kopplar an mot centralstationen och ner mot älven och Gullbergs Strand och bedöms utifrån sitt läge tåla en högre skala. Den tillkommande bebyggelsen faller även i skala mot älven i norr. Anpassningen i skala bidrar till att minska påverkan på kulturmiljövärdet och fångar upp det befintliga gaturummets upplevda horisontella och jämna prägel. Ingen allmän plats ingår i planområdet. För omgivande allmän plats är kommunen huvudman och ansvarar för utbyggnad och framtida drift och underhåll. Exploatören ansvarar för utbyggnad av kvartersmark. Markanvändning Detaljplanens huvudsakliga syfte är att möjliggöra för kontor med handel i gatuplan och regleras genom användningen C-centrum. Inom användningen centrum ryms verksamhet som bör ligga centralt, vilka bedöms ska vara lätta att nå för många människor. I användningen ingår butiker, service, gym, kontor, bio, bibliotek, bank, teatrar, föreningslokaler, restauranger, hotell, kyrkor samt andra typer av religiösa byggnader med mera. Med användningen centrum skapas förutsättningar för en stadsmiljö med inslag av servicefunktioner såsom butiker och restauranger, vilket kan bidra till fler människor i rörelse dagtid. Detaljplanen medger även användningen B – Bostäder för att möjliggöra för en flexibilitet. Bostadsändamålet begränsas genom planbestämmelse (e5) till 2000 m2 BTA. Största boarea för enskild bostad tillåts vidare vara 35 m2 för att vara anpassade för kategoribostäder så som studentbostäder vilket regleras genom planbestämmelse (v1). Detaljplanen medger vidare användningen tekniska anläggningar, i plankartan betecknad med E-tekniska anläggningar, som möjliggör för ett eventuellt behov av transformatorstation i gatuplan i kvarteret. Figur 8: Illustrationskarta som visar tänkt utformning inom planområdet. Bruna figurer avser tillkommande bebyggelse, röd figur avser befintlig byggnad på Kilsgatan 10. Beige yta avser befintlig gårdsyta. I Illustrationen visas också tänkt utveckling av den östvästliga sträckningen av Kilsgatans gatusektion. Berörd sträcka motsvaras ungefär av utpekad Shared Space-yta. Gatan ligger utanför planområdet men behöver höjas för att möjliggöra ett genomförande av detaljplanen kopplat till höga vattenflöden och säker utrymning. stadsdelen Gullbergsvass Dnr: SBF-2023-00085 PLANBESKRIVNING ANTAGANDESHANDLING Bebyggelse Detaljplanen möjliggör för ny bebyggelse i 5, 8 och 18 våningar mot Kilsgatan och Kämpegatan. Den befintliga byggnaden från 1880-talet i tre våningar på Kilsgatan 10 bevaras. För att harmoniera med den framtida stadsbilden i området föreslås en stegvis nedtrappning i tre volymer, från Kämpegatan i öster till Kilsgatan i väst, med syfte att den lägsta byggnadsvolymen ska inordna sig till den lägre bebyggelsen på Kilsgatan 10 och den befintliga skalan på 6 våningar i kvarteret. De före­slagna höjderna regleras i huvudsak genom tre höjd­bestämmelser (planbestämmelser h1, h3 och h4) mot Kilsgatan i söder. Byggnaden trappar även ner mot gården dels med hänsyn till Kilsgatan 10, dels för påverkan gällande dagsljus för befintlig byggnad i norr, Gullbergsvass 5:26 (Tennet 2) ska bli godtagbar. De olika nedtrappningarna skapar också möjlighet att tillskapa utomhusvistelser via terrasser i ett sydvästligt läge. Höjdbestämmelserna kombineras med utnyttjandegradbestämmelsen (e2) för att begränsa volymerna men samtidigt behålla en flexibilitet. I arbetet med byggnadens olika volymer har också avvägningar gjorts gällande dagsljus kopplat till den höga exploateringen (Läs mer under Planeringsförutsättningar). Figur 9: Bilden t v visar Bild visar ett möjligt exempel på byggnation inom planområdet med vy från Kilsgatan. Nytillkommande bebyggelse utformas genom olika volymer och skalor med en nedtrappning mot befintlig byggnad inom Kilsgatan 10. Bilden t h visar föreslagna byggnadsvolymer inom planområdet med vy från väst. Befintlig, bevarad bebyggelse vid Kilsgatan 10 har en mörkare grå färg. Nytillkommande bebyggelse utformas genom olika volymer (Arkitema) Volym och Skala De föreslagna högre volymerna i planförslaget innebär en påverkan på stadsbilden genom att kvarterets byggnadshöjder och totala volym ökar och det sker en skalförskjutning från den befintliga skalan i området. Detaljplanens placering norr om Götaleden med kommande bebyggelse i 8 - 18 våningar, E45 samt Mårten Krakowgatans trafikstruktur gör att bebyggelsen i söder bedöms ha en relativ tålighet för skalmässiga förändringar på höjden. För att motverka en för stor påverkan bedöms nytillkommande byggnadsvolymens skala behöva brytas ned. stadsdelen Gullbergsvass Dnr: SBF-2023-00085 PLANBESKRIVNING ANTAGANDESHANDLING Högdel En högre volym föreslås i byggrättens östra del mot Kämpegatan. Korsningen Mårten Krakowgatan/Kämpegatan och avfarten till/från E45 från Gullbergstunneln utgör ny entré till Centralenområdet och centralstationen. Högdelen, område h3 har en högsta nockhöjd om 73,0 meter över angivet nollplan vilket motsvarar cirka 18 våningar. Kontexten av Kämpegatan som ny entré samt de trafikala strukturerna gör att bebyggelsen bedöms tåla en högre volym mot söder i anslutningen till korsningen. Volymens utformning behöver därtill beakta befintlig miljö i norr och öster t.ex. utifrån dagsljuspåverkan, de kulturhistoriska värdena för f.d. Tobaksmonopolets bebyggelse med huvudbyggnaden Pagoden (Läs mer under Planeringsförutsättningar)). Högdelens volym och skala kräver att byggnadsvolymen har ett tydligt avslut för att skapa upplevelsen av en slankhet. Figur 10: Bild visar föreslagna byggnadsvolymer inom planområdet med vy från Kämpegatan från planerad bebyggelse inom Detaljplan för överdäckning av Götaleden. Nytillkommande bebyggelse inom aktuell detaljplan utformas genom olika volymer och skalor med en högdel mot Kämpegatan. Det bedöms vidare viktigt för att byggnaden kommer att synas på håll i stadsbilden samt för att bebyggelsen inte ska få en för hög påverkan på befintlig bebyggelse i närområdet. Planen reglerar därför högdelens volym, utformning samt takavslut ovan höjden 43,0 meter över angivet nollplan. Det säkerställs genom de tre stegrande bestämmelserna (e3, f5, och f6,). De stegrande bestämmelserna träder i kraft vid olika höjder beroende på vilken nockhöjd volymen får. Huvudsyftet är att säkerställa att högdelens volym får ett avslut ungefär när byggnaden passerar 10–12 våningar, men utan att styra avslutet i detalj för att skapa en viss frihet i projekteringsskedet. Vid en lägre nockhöjd bedöms inte avslutet lika viktigt kopplat till dess påverkan på stadsbilden. Om byggnadsvolymen blir (43,0–53,0 meter över angivet nollplan) regleras det övre våningsplanet till maximalt 500 m2 BTA, för att skapa en avtrappning av byggnaden (planbestämmelse e3). Bestämmelserna (f5, och f6) innebär att byggnaden blir högre (mellan 53,0–73,0 meter över angivet nollplan) vilket kräver hårdare reglering av byggnadens avslut kopplat till dess påverkan på stadsbilden. Bestämmelserna reglerar att indrag av fasaden med tre respektive fyra våningar sker i de översta våningsplanen. Indragen ska ske i respektive fasadhörn från ytan av underliggande byggnadskropp med sammantaget minst 60 m2. Minsta enskilda fasadindrag för varje fasadhörn är 10 m2. stadsdelen Gullbergsvass Dnr: SBF-2023-00085 PLANBESKRIVNING ANTAGANDESHANDLING Figur 11: Bild som visar ett exempel på avslut för högdelen. Illustrationen visar exempel på indrag av byggnadens fasadhörn enligt planbestämmelserna f5 och f6, samt begränsning av det översta planet enligt bestämmelse e3. Eftersom volymen ligger i ett exponerat läge där övrig bebyggelse i närområdet i synnerhet i norr och öster generellt är lägre bedöms det vidare av vikt att säkerställa att högdelen får ett avslut med en arkitektonisk kvalitet. Intentionen är att säkerställa att tekniska installationer som ventilation, hisstoppar och liknande element integreras i takkonstruktionen. Det regleras genom bestämmelse (f4). Lågdelen Den föreslagna byggnadsvolymen i fem våningar som regleras genom planbestämmelse (h1), vid hörnet Kilsgatan/Kilsgatan fordrar separat reglering då den angränsar till Kilsgatan 10 som kräver extra hänsyn utifrån byggnadens kulturmiljövärde. Det är viktigt att tillkommande bebyggelse förhåller sig till Kilsgatan 10s proportioner och skala för att skapa ett bra möte mellan byggnaderna och ta hänsyn till kulturmiljön. För att bidra till att visuellt fånga upp byggnadens skala och proportioner bör den horisontala behandlingen för volymens fasad vara tydligt överordnad den vertikala. Det regleras genom planbestämmelsen (f10), ”Byggnaden ska ha en enhetlig horisontell fasaduppbyggnad. Fasadens uppbyggnad ska ha en hög andel tät fasad i förhållande till fönster. Mot gatan ska byggnaden ha en väl avläsbar indelning mellan sockel, fasad samt ha ett artikulerat avslut vid takfot. ”Det kan åstadkommas på olika sätt t.ex. genom att fånga upp skalan Kilsgatans 10s fönsterstorlek och dess fönstersättning. Fasaden kan vidare tillskapas horisontella formelement med bäring till Kilsgatan 10 såsom friser, sockel och övriga kraftiga markeringar som visuellt kan bidra till anpassning till befintlig fasad på Kilsgatan 10. stadsdelen Gullbergsvass Dnr: SBF-2023-00085 PLANBESKRIVNING ANTAGANDESHANDLING Figur 12: Skiss som visar ett exempel på fasadutformning för lågdelen för att uppnå planbestämmelsen (f10). Det finns fler sätt att uppnå bestämmelsen (Arkitema 2023). Bevarande, rivning Planens genomförande innebär att en byggnad från 1970-talet (Gullbergsvass 5:17) rivs. Byggnaden bedöms inte ha några kulturhistoriska värden. Fastighetsägaren fick beviljat rivningslov (2023-04-05) och rivningen av byggnaden färdigställdes under kvartal 1, 2024. Detaljplanen innebär vidare att skyddsbestämmelser och rivningsförbud införs för Kilsgatan 10 (Gullbergsvass 5:27). Skydds-, bevarande och varsamhetsbestämmelser för detaljplanen beskrivs nedan. Skyddsbestämmelserna innebär att fastighetsägaren kan ha rätt till ersättning, det beskrivs mer ingående i avsnittet Ekonomiska frågor respektive Kulturmiljö i genomförandedelen. Avfasade hörn Framtagen kulturmiljöutredning (Göteborgs Stadsmuseum, 2022) pekar på att tillkommande bebyggelse utformas med avfasade hörn, vilket också framhålls i kulturmiljöutredningen som en företeelse med historisk förankring. Bebyggelsen volymer föreslås utgå från de befintliga fastighetsgränserna, vars gräns går i de avfasade hörnen. Skyddsbestämmelser Framtagen kulturmiljöutredning (Göteborgs Stadsmuseum, 2022) redovisar en prioriteringsordning för bevarande av Kilsgatan 10 samt antikvariska riktlinjer vid utveckling av byggnaden (se avsnittet Kulturhistoria och befintlig bebyggelse). Nedan anges hur detaljplanen säkerställer bevarande och antikvariska riktlinjer för Kilsgatan 10 genom skydds-, varsamhets- och utformningsbestämmelser. Skyddsbestämmelsen betecknad med (r1) innebär att byggnaden inte får rivas. Det framgår i kulturmiljöutredningen att byggnadens grundvolym i form av en trevåningsbyggnad i hästskoform kring en liten stenlagd gård bör bibehållas oförändrad för att upprätthålla byggnadens starka berättelseförmåga från såväl gatan som gårdsrummet och framtida bebyggelse i öster. Att bibehålla är byggnadens grundvolym framhålls som en av de åtgärder med störst vikt och som högst prioriterat. Byggnadens stadsdelen Gullbergsvass Dnr: SBF-2023-00085 PLANBESKRIVNING ANTAGANDESHANDLING ursprungsvolym i tre våningar mot gata och fyra våningar mot gård i hästskoform kring egen gård ska bevaras säkerställs via planbestämmelse (q1). Upplevelsen av den ursprungliga gården säkerställs via planbestämmelsen (ö1) som innebär att marken ovan mark inte får förses med byggnad. Det bör dock inte utgöra ett hinder för att exempelvis anlägga ett dagvattenmagasin under gården. Byggnadens ursprungliga byggnadshöjd regleras med en nockhöjd på 18,2 meter över angivet nollplan (h2). Figur 13: Fasadskisser med rödstreckad linje markerar byggnadens kvarvarande ursprungsvolym. Till höger, nybyggnadsritningar av bottenvåningen från år 1888 där byggnadens hästskoform runt gård framträder. Andra åtgärder som också bedöms av störst vikt och högst prioriterat är fasadmaterial samt fasadernas indelning och tydliga 1880-talskaraktär. Detaljplanen säkerställer att befintliga röda tegelfasader, portgångens läge, kalkstensklädda socklar, mönstermurade listverk samt den proportionerliga indelningen dem emellan ska bevaras (planbestämmelse q2). Byggnadens interiör har en relativt hög tålighet för förändringar då stora ändringar av planlös­ning har genomförts i omgångar och andelen synliga originalmaterial är låg. De två trapphusens placering och trapplopp pekas dock i kulturmiljöutredningen ut som särskilt värdefulla och känsliga för förändring. Känsliga delar är vangstycket av ljust målade järnbalkar, plansteg i polerad kalksten samt det dekorativa gjutjärnsräcket med profile­rad handledare i trä. Trapphusen med trapplopp säkerställas och bevaras i sin placering genom bestämmelse (q3). Varsamhetsbestämmelser Varsamhetsbestämmelserna, betecknade (k1, k2 och k3), innebär bland annat att underhåll och renoveringar ska ske på sätt som är anpassade till byggnadens ursprungliga eller tidstypiska karaktär. Bestämmelserna tillämpas för att reglera och definiera vilka karaktärsdrag och vilka värden i den befintlig byggnaden som varsamheten speciellt ska inriktas på. De symmetriskt inordnade fasaderna med en väl avläsbar indelning mellan sockel, fasad samt tak är mycket känsliga för förändring. Varsamhetsbestämmelserna i detaljplanen säkerställer att fönster och portar skall utföras i trä och till form, indelning och proportioner anpassas till byggnadens ursprungliga karaktär. Dagens takbeklädnad med takkupor av grön­målad plåt är sentida och saknar kul­turhistorisk signifikans. Ursprunglig takbeklädnad var av tegel men plåt bedöms utifrån ett kulturmiljöperspektiv också som ett lämpligt taktäckningsmaterial. Detaljplanen reglerar att taktäckning ska stadsdelen Gullbergsvass Dnr: SBF-2023-00085 PLANBESKRIVNING ANTAGANDESHANDLING vara i tegel eller plåt, som i kulör ska vara anpassad till byggnadens ursprungliga karaktär (k2). Takkupor ska utföras i samma material som taket men i plåt om det är tegeltak(k3). 1988 gjordes utvändiga ändringar av byggnadens fönstersättning samt tillägg av nya takkupor vilka frångår byggnadens ursprungliga symmetri. Byggnadens fönstersättning i den första samt tredje våningen mot gården har en relativt hög tålighet för förändringar och det kulturhisto­riska värdet skulle gynnas av en mer ursprunglig, symmetrisk fönstersättning i denna del. Tidigare nämnda bestämmelser (k1, k2 och k3) syftar till att öppna upp för dessa förändringar av fönstersättningen utifrån att placering, form och indelning anpassas till byggnadens ursprungsproportioner. Figur 14: Bygglovsritning från ombyggnationen 1988 som visar ny takbeklädnad, förhöjt tak samt tillägg av takkupor mot gata och innegård. På fasaden mot gården syns också förändringar i fönstersättningen, vilken frångår ursprunglig symmetri. Figur 15: Bilderna t v, fasadskisser mot gård visar den om- och påbyggnad av den södra flygeln och norra flygeln av uppglasade vindsvåningar som tillkom 1988. Röd streckad linje markerar förändringen. Bilder t h visar nulägesbilder på flyglarnas vindsvåningar från 1988. År 1988 gjordes även en större ombyggnad av byggnaden med utvändiga ändringar såsom nya fönster och entrépartier, ny takbeklädnad, förhöjda tak på gårdsflyglarna samt takkupor ut­med Kilsgatan och mot innergården. Dessa tillägg bedöms vara relativt tåliga för förändring så länge hel­hetskaraktären respekteras. De lyfta takfallen och upp­glasade vindsvåningarna är inte en del av byggnadens ursprungsvolym. Dessa tillägg bedöms därmed som relativt tåliga för förändring. För att skapa en flexibilitet i utformningen av den befintlig byggnaden men samtidigt anpassa till byggnadens kulturmiljövärde och bidra till en framtida attraktiv stadsmiljö tillämpas utformningsbestämmelsen (f2), ändringar ovan ursprungsvolym ska utformas med hänsyn till byggnadens karaktärsdrag i enligt med vad som anges i bevarandebestämmelserna. Bestämmelsen syftar till att möjliggöra för förändringar men en eventuell ombyggnad ska då värna byggnadens ursprungskaraktär. stadsdelen Gullbergsvass Dnr: SBF-2023-00085 PLANBESKRIVNING ANTAGANDESHANDLING Trafik, parkering, kollektivtrafik och tillgänglighet Planområdet nås idag med bil antingen från E45, via trafikmotet vid Kämpegatan och eller från Gullbergs Strandgata som via Kämpegatan leder till planområdets östra sida och via Kilsgatan leder till planområdets västra sida. För gång- och cykeltrafikanter nås planområdet nås via Kämpegatan och Kilsgatan som omger planområdet i både öst- västlig och nord-sydlig sträckning. Kilsgatan är idag en gata med låga trafikflöden och målsättningen och flödena beräknas inte påverkas av genomförandet av detaljplanen. Ett trafik- och utformningsförslag har tagits fram inom ramen för arbetet med Detaljplan för överdäckning av Götaleden (Sweco, 2023). För att anpassa trafikmiljön till den tillkommande exploateringen planeras och genomförs åtgärder för att säkerställa framkomligheten, trafiksäkerheten och tillgängligheten i närområdet. Trafikförslaget är till ytan begränsat och sträcker sig från korsningen Kilsgatan – Kämpegatan till korsningen Kilsgatan – Kilsgatan som ligger mitt på sträckan mellan Kämpegatan och Vikingsgatan. Målsättningen är att Kilsgatan planeras till en lågfartsgata med en gemensam golvnivå, vilket bedöms som möjligt utifrån gatans låga trafikflöden. Målet för Kilsgatan i östvästlig sträckning är att förbättra trafiksäkerheten och tillskapa ett tryggare gaturum, arbeta in vistelsekvaliteter och möjliggöra för verksamheter i bottenplan. Gatans huvudsakliga funktioner ska bevaras i den nya utformningen men med förbättringar för gång- och cykel och med mindre fokus på framkomlighet för motorfordon. Möjligheterna att förändra gatans uttryck och utformning begränsas till viss del av befintlig pumpstation och ledningsstråk. Längs Kilsgatan och sträckan som berörs av höjningen finns idag en yta för plantering längst i söder mellan stödmurar mot Norra Sjöfarten. Ytan ska om möjligt bevaras för att tillskapa mer grönska i sektionen och bevara en enhetlig utformning med Kilsgatan vidare västerut. Läs mer under Planeringsförutsättningar. Höjning av gata För att uppfylla riktlinjerna för utrymning vid höga vattenstånd i Göta Älv behöver Kilsgatan i öst-västlig sträckning höjas. Höjningen behöver säkerställa att minst en av byggnadens entréer ligger på minst +2,1. Höjdsättningen av gatan behöver justeras för att uppnå tillräcklig plushöjd vid fastighetens entré så att räddningstjänstens möjlighet till utrymning och utryckning vid extrema högvatten tillgodoses. Staden har valt att studera höjdalternativet +2,5 för antagen placering av entré. Bedömningen är att det alternativet skapar de bästa förutsättningarna för helheten, för gatumiljön och kopplat till anslutningen till det nya entréläget då det innebär att byggnaden inte behöver ta upp så mycket höjd inne i byggnaden. Läs mer under Planeringsförutsättningar. Gator, gång- och cykelvägar I genomförandestudien inom Detaljplan för överdäckning av Götaleden togs trafikföringsprinciper fram för Kämpegatan och Kilsgatan. Genomförandestudien visar hur principerna såg ut 2017. Längs Kämpegatan, öster om planområdet planerades för en dubbelriktad gång- och cykelväg. Trafikverket har färdigställt utbyggnaden av nedsänkningen av Götaleden och i samband färdigställt delar av gatorna, vilket inte helt följer principerna. Cykelbanans separerade läge enligt trafikföringsprinciperna från 2017 bibehålls i det trafik- och utformningsförslag som tagits fram för aktuell plan men stadsdelen Gullbergsvass Dnr: SBF-2023-00085 PLANBESKRIVNING ANTAGANDESHANDLING nivåskillnad mellan cykelbana och övriga lågfartsgatan tas delvis bort i samband med att gatan höjs. Planområdet kommer även framöver kunna nås med bil från E45, via trafikmotet vid Kämpegatan och från Gullbergs Strandgata som leder till både Kilsgatan och Kämpegatan. Befintligt trafiknät och regleringar behålls i det nya förslaget men sträckan utformas som lågfartsområde där fotgängare och motorfordon och till viss del cyklister samsas i gaturummet. Ytor fredade från motorfordonstrafik finns närmast fastigheten i norr och den separerade cykelbanan i söder behålls. Parkering / cykelparkering Framtagen mobilitets- och parkeringsutredning (Sweco, 2023) har utrett behovet av bil- och cykelparkering. Utredningen visar att detaljplanen innebär ett behov av 32 bilplatser och 200 cykelplatser. Bilparkeringsbehovet som uppstår av den tillkommande byggnationen planeras att anordnas i källarplan. Tre av parkeringsplatserna i garaget föreslås som PRH, parkering för rörelsehindrade. In- och utfart till parkeringsgaraget planeras via angränsande fastighet Gullbergsvass 5:26 (Tennet 2). Befintligt parkeringsgarage under Tennet 1 och 2 nyttjar en gemensam in- och utfart med angränsning mot Kämpegatans gång- och cykelbana. Det finns ett befintligt servitut för att nyttja den befintliga garagerampen vars källarvägg också är förberedd för att kunna anslutas till det nya parkeringsgaraget i den nya byggnaden. Då den befintliga in-/utfarten inte uppfyller dagens standardkrav på säker utfart enligt Stadens Tekniska Handbok har ett PM för Garage in-utfart har tagits fram (Sweco 2023) som redovisar hur trafikering till det framtida parkeringsgaraget under byggnaden kan lösas. Kravet kommer av att projektet föreslår ett avsteg från Stadens riktlinjer om att in- och utfarter till garage enbart får utföras, (Läs mer under avsnittet Planeringsförutsättningar). Cykelparkering är tänkt att anordnas i cykelgarage i markplan med entré från Kämpegatan eller Kilsgatan. Kollektivtrafik Detaljplanen innebär inte någon utbyggnad eller utökning av kollektivtrafik och hållplatser. Tillgänglighet Tillgänglighet till befintlig och nytillkommande bebyggelse ska tillgodoses på allmän plats där angöring möjliggörs, både i öst-västlig riktning och nord-sydlig riktning. Angöring för rörelsehindrade sker på Kilsgatan inom 25 meter från entré. Tillgänglig yta för korttidsangöring och parkering är dimensionerad för att inrymma en 15-meter lång angöring. För Kilsgatan 10, som ska bevaras i sin helhet, finns en befintlig angöringsmöjlighet längs Kilsgatan i nordsydlig riktning. Gatans profiljustering innebär en lutning på som mest 4% för att ta upp en höjdskillnad på precis över 0,5 meter vilket gör att gatan hamnar precis på gränsen mellan god stadsdelen Gullbergsvass Dnr: SBF-2023-00085 PLANBESKRIVNING ANTAGANDESHANDLING standard och mindre god standard på en kort sträcka. Gatan höjs som mest cirka 1 meter jämfört med befintligt men majoriteten av denna höjdskillnad tas upp av lutning 2% eller mindre. Inom ramen för Trafik- och utformningsförslaget har även en tillgänglighetsplan tagits fram för att tydliggöra tillgängliga stråk för synskadade och rörelsehindrade. Utformningen kommer att sträva efter att uppnå bästa möjliga tillgänglighet. Tillgängliga entréer Tillkommande bebyggelse Tillgänglighet till entréer för den tillkommande bebyggelsen har studerats och bedöms kunna lösas för höjdalternativet +2,5. Figur 16: Bild visar byggnadens entréplan - ramp/trappa vid höjdskillnad från +2.5 till +2.8. (Arkitema 2023). Befintlig bebyggelse Entréer till den befintliga byggnaden på Kilsgatan 10 ligger på innergården och nås via en port med portgång från gatan. Innergården ligger på samma marknivå som trottoaren. Tillgängligheten till byggnaden är idag begränsad. Service I arbetet med detaljplan har utgångspunkten varit att möjliggöra centrumändamål. I gatuplanet säkerställer detaljplanen att minst 100 kvm ska användas för något annat än kontor, som till exempel butik. Planen bedöms generera ett litet behov av skolplatser och förskoleplatser då bostadsändamålet begränsas till 2000 m2 BTA. Vidare regleras bostäderna till smålägenheter, troligen studentbostäder för vilka behovet av förskola/skola är lägre gentemot bostäder. Förskola tillskapas inom Detaljplan för överdäckning av Götaleden som vann laga kraft 2023-11-16.Inom staden har en Centralenområdet övergripande förstudie gjorts gällande kartläggning av behov och förslag till övergripande lösning, samt möjliga platser för förskola och skola. Förstudien har studerat möjligheterna att lösa Centralenområdets behov av förskolor och skolor i första hand inom det egna området. I stort gör man bedömningen att det är möjligt, men lösningarna måste detaljstuderas i respektive planarbeten. Studien ger ett förslag till fortsatt arbete där förskola och skola utreds vid Packhuskajen. Detaljplanen tillför ingen service mer än kommersiell service i bottenplan. stadsdelen Gullbergsvass Dnr: SBF-2023-00085 PLANBESKRIVNING ANTAGANDESHANDLING Behovet av service får tillgodoses i omgivningen men i dagsläget råder det en brist på samhällsservice i närområdet, både inom Centralenområdet och Gullbergsvass. Friytor och naturmiljö Den föreslagna bebyggelsen i detaljplanen innebär en hög exploatering. Planförslagets volymer är i förhållande till planerade kvarter i närområdet av en större densitet och högre skala. Detaljplanens mycket centrala läge som kan erbjuda andra kvaliteter bedöms motivera en hög exploatering. Den höga exploateringen innebär begränsad möjlighet till att tillskapa friytor inom planområdet. Exploateringsgraden medger inte att några nya friytor i marknivå tillskapas på kvartersmark utöver den befintliga innergården vid Kilsgatan 10. För att tillgodose behovet för de som kommer verka och eventuellt kommer bo i den nya bebyggelsen blir det därför särskilt viktigt att takterrasser med vistelsekvaliteter tillskapas där småskalig grönska tillämpas. Marken inom planområdet utgörs i dagsläget av byggnader och parkering. Friytor påverkas därför inte negativt av detaljplanen. Detaljplanens huvudsakliga syfte är att tillskapa kontor men detaljplanen möjliggör även för centrumverksamhet och har krav på handel. Vidare möjliggör planen även för en mindre andel bostäder då det bedöms viktigt för området som helhet och positivt med flexibilitet i detaljplanen. Detaljplanens höga exploatering skapar ett tillkommande behov av friytor. Det saknas förutsättningar för att tillskapa tillräcklig friyta inom planområdet och det råder en brist på friytor i närområdet. Därför begränsas bostadsändamålet till 2000 m2 BTA genom bestämmelsen (e5). Bedömningen av lämplig maximal bruttoarea för användningen bygger på svårigheten att anordna friytor inom planområdet vilken vägts samman med den tillkommande friyta som detaljplanen är med och finansierar utanför planområdet. Vidare regleras lägenhetsstorlekar, då studentbostäder anses ha ett mindre behov av friyta genom planbestämmelsen (v1). Då detaljplanen medger en hög exploateringsgrad men förutsättningarna är begränsade att ordna friyta på marknivå reglerar detaljplanen att minst 350 kvm av takytan ska utformas för utomhusvistelse. Eftersom behovet av park inte kan lösas inom planområdet är det viktigt att det tillskapas i anslutning till planområdet. Det finns bland annat ett tidigt förslag på eventuell framtida park vid Gullbergskajen. Exploatören har tecknat ett exploateringsavtal med exploateringsförvaltningen som säkerställer en delfinansiering av en sådan park (läs mer under Avtal). Naturmiljö Marken inom planområdet utgör i dagsläget endast parkering och befintlig bebyggelse. Naturmiljö påverkas därför inte negativt av detaljplanen. Sociala aspekter och åtgärder Detaljplanen har bedömts ha social komplexitetsnivå 2, enligt stadens bedömningskriterier av sociala komplexitetsnivåer. Social konsekvensanalys/barnkonsekvensanalys (SKA/BKA) sammanställningen har fokuserat stadsdelen Gullbergsvass Dnr: SBF-2023-00085 PLANBESKRIVNING ANTAGANDESHANDLING på en sammanställning av de sociala aspekterna kopplat till upplevelser, rekreation och identitet. Ett SKA och en BKA har genomförts med representanter från olika förvaltningar inom staden samt genom kontakt med representanter från olika verksamheter i närområdet. Resultatet från analyserna har sammanställts i kartbilder och i text och lyfts in i detta dokument. Under detta kapitel presenteras åtgärdsförslag. Nulägesbeskrivningen och målformulering presenteras under Befintliga förhållanden – sociala förutsättningar. Då detaljplanen inte innehåller någon allmän plats är möjligheterna begränsade att i detaljplanen bidra till att bevara eller stärka sociala kvaliteter. Flera identifierade åtgärder behöver därför hanteras vid sidan om aktuell detaljplan, dels inom Detaljplanen för överdäckningen över Götaleden, dels stadens arbete med Centralenområdet i stort. Sammanhållen stad I arbete med aktuell detaljplan har också Kilsgatans utformning studerats, för att bättre stämma överens med planerad bebyggelse inom aktuell detaljplan. Vid utformning av Kilsgatan finns möjlighet att tillskapa viss grönska. Detta hanteras tillsammans med utformningen av stödmuren med både grönska och konst- och ljussättning inom Detaljplanen för överdäckningen över Götaleden. Det är viktigt att minska barriäreffekten av stödmuren och inom trafikförslaget för Kilsgatan bör vistelsekvaliteter tillföras. Barriäreffekten kan också minska genom den planerade höjningen av Kilsgatan. Kilsgatans utformning och hantering av stödmurens barriäreffekt har betydelse för upplevelsen av platsen. Planerade åtgärder kan bidra till att skapa trivsamma gemensamma rum i staden, med god framkomlighet för gående och cyklister och där det går att stanna upp och mötas. Samspel Göteborgs Stad behöver arbeta med helheten inom Centralenområdet för att stärka orienterbarheten och för att få en mer sammanhållen karaktär. I detta arbete är det viktigt att utveckla tydliga passager och kopplingar inom området samt överbygga fysiska och mentala barriärer. Att skapa nya målpunkter i området bedöms också som viktigt, till exempel längs Gullbergskajen. I arbetet med att utveckla tydliga passager och kopplingar inom området behöver det också övervägas hur vägskyltar ska hanteras. Skyltningen inom området är idag anpassad för en storskalig trafikmiljö och behöver ändras för att bidra till målsättningen om en ökad stadsmässighet längs Kilsgatan och Kämpegatan. Genom stärkta kopplingar och nya målpunkter inom området bedöms en mer sammanhållen stad skapas som underlättar för ett fungerande vardagsliv. Vardagsliv Detaljplanen säkerställer att minst 100 kvm i gatuplanet ska vara handel, vilket syftar till att bidra till en mer blandad och aktiv gatumiljö. Detaljplanen möjliggör även för en mindre andel bostäder vilket ger flexibilitet i planen och möjliggör en mer blandad stadsmiljö. Samtidigt saknar detaljplanen förutsättningar att skapa tillräcklig friyta och detaljplanen tillskapar inte någon allmän plats. Inom detaljplanen tillskapas friyta på byggnadens tak och detaljplanen reglerar att minst 350 kvm av takytan ska utformas för utomhusvistelse. Väl utformade takterrasser kan stärka boendekvaliteten och har särskild betydelse när det saknas offentliga miljöer. stadsdelen Gullbergsvass Dnr: SBF-2023-00085 PLANBESKRIVNING ANTAGANDESHANDLING Identitet De kulturhistoriska värden som både omgivningen och Kilsgatan 10 besitter bidrar till stadsdelens identitet. Detaljplanen säkerställer ett bevarande av Kilsgatan 10 genom både rivningsförbud samt skydds-, varsamhets- och utformningsbestämmelser. Planbeskrivningen innehåller antikvariska riktlinjer för utveckling av byggnaden och för tillkommande bebyggelse, läs mer i avsnitten: Beskrivning av detaljplanen - Bebyggelse samt Gestaltning, samt avsnittet planeringsförutsättningar. Hälsa och säkerhet Göteborgs Stad behöver säkerställa parkmark för ett allmänt ändamål för att uppfylla behovet av parker och grönytor av hög kvalitet och robusthet inom Centralenområdet. I området finns ett tidigt förslag på en park längs Gullbergskaj som om den skulle planläggas som allmän plats - park skulle kunna tillgodose behovet av bostadsnära park i närområdet. I detta arbete bedöms det av stor vikt att Göteborgs stad bevakar att pågående projekt i området bidrar till utbyggnaden av allmän plats, i synnerhet för park genom exploateringsbidrag (läs mer under Genomförandefrågor - Organisatoriska frågor). En framtida större park i området skulle få en avgörande betydelse för att uppnå att erhålla gemensamma offentliga miljöer, som är trygga för barn och som bjuder in till rörelse, möten och vila. Överväganden som ligger till grund för detaljplanens utformning Volym och skala En generell inriktning inom staden är att bebyggelse ska falla i skala mot älven för att ta hänsyn till älvrummets topografi. Ett övervägande som gjorts i planarbetet är att delvis frångå den inriktningen då planens högdel i stället trappar upp i höjd gentemot intilliggande detaljplan för överdäckningen i söder. Bedömningen är att en trappning av den tillkommande bebyggelsen, både som volym och genom fasadindelningar av byggnadens volymer är bättre än att en jämnhög byggnad på tio våningar. Byggnaden föreslås trappa ner i väster och upp i öster mot Kämpegatan. Den sammanvägda bedömningen är att det finns stöd för en högre byggnad i detta läge vid korsningen för de större gatorna Kämpegatan och Mårten Krakowgatan. Den framtida funktionen av Kämpegatan som ett av stadens huvudstråk gör att bebyggelsen bedöms kunna tåla en högre bebyggelse i synnerhet i öster, delvis även i söder. Kämpegatan pekas ut som ett av stadens framtida huvudstråk som kommer bilda en ny entré till centralstationen och en direkt koppling mot älven. Det finns vidare ett positivt planbesked för ett högre hus på motsatt sida på Kämpegatan om att pröva lämpligheten för en byggnad upp till cirka 16–17 våningar. Dessa båda byggnadsvolymer bedöms tillsammans kunna utgöra en framtida fond mot Kämpegatan som en första entré till centralenområdet. Öster om planområdet ligger kvarteret Bronsen med ett flertal kulturhistoriska byggnader bland annat byggnaden Pagoden. Inom planområdet finns även en byggnad från 1880- talet (Kilsgatan 10) som innehåller stora kulturhistoriska kvaliteter. Trappningen av den tillkommande bebyggelsen bedöms minska påverkan på kulturmiljövärdena på Kilsgatan stadsdelen Gullbergsvass Dnr: SBF-2023-00085 PLANBESKRIVNING ANTAGANDESHANDLING 10. Det finns även ett flertal utformningsbestämmelser för att skapa en övergång från den tidigare skalan i kvarteret till en högre bebyggelse i öster. Genom planförslaget sker en påverkan på nuvarande stadsbild och på kulturmiljön i området, genom planförslagets anpassningar med trappningar och utformningsbestämmelser bedöms påverkan minska och förlaget bidrar starkt till intresset av att förtäta området med en stadsmässig bebyggelse och bidrar till att skapa en attraktiv stadsmiljö. Med de anpassningar som är genomförda exempelvis med trappningar är bedömningen att intresset av en attraktiv stadsmiljö med hög täthet väger tyngre än den påverkan som sker på nuvarande stadsbild och kulturmiljö. Utformning och gestaltning Den höga exploateringen, byggnaden på Kilsgatan 10 samt närheten till Pagoden och gamla Tobaksmonopolets bebyggelse kräver hög kvalitet i utformningen av den tillkommande bebyggelsen, inte minst den lägre delen i mötet mot Kilsgatan 10 samt den högre delen som föreslås gå upp mot 18 våningar mot Kämpegatan som kommer synas på långt håll i stadsbilden. Flertalet utformningsbestämmelser har införts för bebyggelsens form och utformning, för att säkerställa en anpassning till bebyggelsen i närområdet, bidra till ett levande gatuplan, samt fört att sträva mot den klassiska kvartersstadens gestaltningsprinciper vad det gäller fasadarkitektur. Planområdet ligger i ett område där det finns bebyggelse från sena 1800- talet och början av 1900-talet och varav förvaltningen bedömer att det finns lagstöd för att införa bestämmelser kopplade till anpassning till den befintliga miljön. I arbetet med gestaltningen har förvaltningen gjort bedömningen att bestämmelser som reglerar de större greppen kopplat till den tillkommande byggnadens fasaduppbyggnad och fasadindelning mot gata av störst vikt att reglera. En symmetrisk inordning med en väl avläsbar indelning mellan sockel, fasad samt ett en tydlig takfot, alternativt tydligt takfall bedöms ha störst betydelse. Vidare har fönstersättning, fasadens täthet i förhållandet mellan fönster och fasad samt fasadmaterial reglerats genom bestämmelser då dessa faktorer bedöms förstärka tillsammans med en tydlig fasasindelning bidrar till byggnadens anpassning till intilliggande bebyggelse och skapar förutsättningar för att uppnå en fasadarkitektur med bäring den klassiska kvartersstadens gestaltningsprinciper. Förvaltningen har även övervägt att reglera in takfall/sadeltak för delar av bebyggelsen. Förvaltningen ser det inte som lämpligt att styra det till sadeltak då takytorna behöver användas för takterrasser och hantering av dagvatten som annars är svårt att lösa på fastigheten. Detaljplanen hindrar dock inte att takfall/sadeltak uppförs i byggnadens mellandel som regleras med byggandshöjd i stället för nockhöjd, vilket inte ger minskad byggnadshöjd om sadeltak skulle väljas. Dagsljus Den höga exploateringen som föreslås i planområdet påverkar möjligheten att skapa goda dagsljusförhållanden i och utanför området. Under arbetet med volymstudier har avvägningar gjort gällande dagsljuset där byggnadens lägre delar fått anpassat sig efter möjligheten att får bra dagsljusförhållanden i den nytillkommande byggnaden men även stadsdelen Gullbergsvass Dnr: SBF-2023-00085 PLANBESKRIVNING ANTAGANDESHANDLING påverkan på befintlig bebyggelse norr om planområdet har påverkat volymernas utformning. Dagsljusanalysen visar att dagsljuset framför allt är en utmaning för de kulturhistoriskt värdefulla byggnaderna. De framtagna utredningarna visar på att exploateringen kommer ge störst påverkan på före detta Tobaksmonopolets byggnad öster om planområdet och på Kilsgatan 10 inom planområdet. Att ändra byggnadernas fasader ses som svårt med hänsyn till de kulturhistoriska värdena. Flera höjder har studerats för den nya bebyggelsen under planarbetets gång. Studierna visar att dagsljusvärdena redan idag har svårt att uppfylla dagens krav på dagsljus och att det kommer det bli en negativ påverkan på befintlig bebyggelse även om den nya bebyggelsen är lägre än i förslaget. Påverkan från nuvarande förslag bedöms inte vara ovanlig centralt i staden och det kan finnas åtgärder som exempelvis ändrade möbleringsplaner alternativt avsteg med hänsyn till att det är kulturhistoriska värden i byggnaderna. Att tillskapa den nya byggrätten enligt förslaget bedöms som helhet vara en rimlig avvägning. Kilsgatan 10 Planområdet innehåller i väster en kulturhistoriskt intressant byggnad från 1880-talet i tre våningar. Byggnaden har dåliga dagsljusförhållanden, ej säkrade nivåer för högvatten om inte tekniska åtgärder för att skydda byggnaden vidtas och en tillgänglighet som inte uppfyller dagens krav. Särskilt svåra förhållanden gällande dagsljus och tillgänglighet gäller för de två flyglarna mot gården. Den framtagna kulturmiljöutredningen pekar på mycket höga värden för hela ursprungsvolymen vilket även inkluderar flyglarna. I avvägningen mellan att skapa en ändamålsenlig byggnad gällande dagsljus, följa tematisk översiktsplan för översvämningsrisker och skapa tillgängliga ytor i ett framtida kontor har stadsbyggnadsförvaltningen landat i att kulturmiljövärdena i byggnaden väger tyngre då byggnaden är ensam i sitt slag i Gullbergsvass och därför ska bevaras. Sammantagen bedömning Sammanvägningen är att värden som staden tillförs väger upp mot förändringarna. Det blir ett tillskott av människor som arbetar, ett visst tillskott av service i ett centralt kollektivtrafiknära läge. Den sammanfattade bedömningen är att det enskilda ekonomiska intresset samt det allmänna intresset för förtätning med därmed förknippade miljöaspekter väger tyngre än den påverkan som sker på allmänna kulturmiljöintressen, stadsbild samt dagsljus. Överensstämmelse med översiktsplanen Detaljplanen är förenlig med Översiktsplan för Göteborg. Hushållning med mark- och vattenområden m.m. Vid utarbetande av denna detaljplan gjorde Stadsbyggnadskontoret (2022) gjort en lämplighetsprövning enligt 2 kap. plan- och bygglagen samt en avvägning enligt 3 och 4 kap. miljöbalken. Vidare har detaljplanen prövats mot kommunens översiktsplan i enlighet med 5 § förordningen om hushållning med mark och vattenområden m.m. stadsdelen Gullbergsvass Dnr: SBF-2023-00085 PLANBESKRIVNING ANTAGANDESHANDLING Inga riksintressen eller andra områden med särskilda natur- eller kulturintressen berörs. Kontoret bedömer att redovisad användning kan anses vara den från allmän synpunkt mest lämpliga utifrån planområdets förutsättningar och föreliggande behov. Planen bedöms inte medföra att miljökvalitetsnormerna överskrids. Detaljplanen är förenlig med Översiktsplan för Göteborg. Detaljplaneförslaget medger en ny byggrätt på mark som redan är ianspråktagen. Den påverkar inte områden eller natur med erkänd skyddsstatus och det finns inte några skyddsvärda eller rödlistade djurarter inom området. I dagsläget finns ingen grönska inom området och planens möjligheter att bidra till grönska är begränsad. Mindre planteringar och gröna inslag bedöms kunna tillföras på Kilsgatan i öst-västlig riktning samt utemiljöer på terrasser. Prövning enligt annan lagstiftning under planprocessen En undersökning om betydande miljöpåverkan enligt miljöbalken 6 kap. 6 § har genomförts under planprocessen och redovisas i avsnittet Konsekvenser. Gestaltning Inriktningen i arbetet med gestaltningen har varit att beakta den tillkommande bebyggelsen utifrån det tilläggsyrkande från samrådsbeslutet att beakta den klassiska kvartersstadens gestaltningsprinciper vad gäller fasadarkitektur. I planarbetet har en tolkning av innebörden av den klassiska kvartersstadens gestaltningsprinciper definierats med utgångspunkt till en bredare kontext av begreppstolkningen, därtill har definitionen definierats utifrån planområdets egen kontext med stöd i framtagen kulturmiljöutredning (2022). Bedömningen i planarbetet är att en klassisk byggnads fasaduppbyggnad och fasadindelning utifrån gata ska ha en symmetrisk inordning med en väl avläsbar indelning mellan sockel, fasad samt ett en tydlig takfot, alternativt tydligt takfall. Därtill bedöms fasadens täthet, t.ex. förhållandet mellan fönster och fasad som ytterligare aspekter att beakta. Traditionella fasadmaterial kopplat till klassisk arkitektur bedöms i huvudsak vara puts, sten och tegel. Teglet som material bedöms ha störst bäring för aktuell plan avseende platsens industrihistoria som avspeglas i den närliggande kulturmiljön genom Pagoden, F.d. tobaksmonopolets bebyggelse och Kilsgatan 10. stadsdelen Gullbergsvass Dnr: SBF-2023-00085 PLANBESKRIVNING ANTAGANDESHANDLING Figur 17: Bild visar ett exempel på möjlig byggnation inom planområdet med vy från Kilsgatan söderut mot Mårten Krakowgatan. Nytillkommande bebyggelse utformas genom olika volymer och skalor med en nedtrappning mot befintlig byggnad vid Kilsgatan 10. Fasadmaterial Kvarterets olika byggnadsvolymer ska ges en sammanhållen gestaltning. Planförslaget föreslår fasadmaterial i tegel (Bestämmelsen avser ej fasader mot innergård under plushöjden +33) i övervägande del vilket bedöms som en bra anpassning till platsen och närområdets kulturmiljö. Med övervägande del tegel menas att mer än 50 % av den täta fasadytan som berörs av bestämmelsen ska uppföras i tegel. Detta regleras med planbestämmelsen (f12). Bestämmelsen är särskilt viktig i område (h1), byggnadens möte med Kilsgatan 10 särskilt behöver beaktas vid utformningen. För övriga delar av planområdet bedöms även större inslag av material som puts, sten och natursten som lämpligt. Detaljer i andra material såsom plåt, trä och betong tillåts som kontrasterande material. Bestämmelsen gäller fasader mot gata samt övriga fasaddelar som är som är synliga från omgivningen. Detaljplanen avser inte reglera färg på tegel. Byggnadens lågdel bedöms dock med fördel få en tegelfasad i en avvikande kulörställning då det kan ge Kilsgatan 10 bättre förutsättningar att framträda som en egen volym. Det stärker även upplevelsen av den småskaliga fastighetsindelningen i området vilket är gynnsamt för skalan, på nära och på långt håll. En något mörkare tegelfasad med svärta i, kommer även att förstärka upplevelsen av lågdelens fasadindelning, vilket ytterligare påverkar upplevelsen av skalan. I det fall nyanser och toner om rött tegel väljs som kulör är bedömningen att nyansen på det röda teglet i relation till Kilsgatan 10 blir viktig. För att bättre kunna ansluta till färgsättningen för Kilsgatan 10 bör det röda teglet ha relativt mycket svärta i sig och undvika alltför klara kulörer. Områdets horisontella prägel Gaturummen i öster och väster innehåller många horisontella element som bidrar till ett jämnt intryck. Detta avspeglas exempelvis av att en merpart av bebyggelsen i området är stadsdelen Gullbergsvass Dnr: SBF-2023-00085 PLANBESKRIVNING ANTAGANDESHANDLING sam­manhållen med byggnader mellan 3–6 våningar. Områdets tydliga horisontella karaktär visar sig även genom att flertalet byggnader är försedda med element som utskjutande takutsprång samt markeringar vid takfoten i gatans längdriktning i området (se exempel från närområdet, se figur 18 nedan). Figur 18: Flera bildexempel från närområdet med skilda exempel på de horisontella karaktärselement som ger området sin prägel genom fasadindelning, markering av byggnadernas takfot t.ex. genom utskjutande takutsprång, indragna takvåningar samt brutna tak. Markerad takfot och gatuplan Att tillkommande bebyggelse förhåller sig till den horisontella prägel som finns i närområdet blir viktigt då det bidrar till att dels visuellt bryta ner bebyggelsens skala vilket kan bidra till att understödja en bättre anpassning till närområdet. Detta bedöms som särskilt viktigt i det direkta mötet mot den befintliga bebyggelsen vid Kilsgatan 10 samt i mötet mot den befintliga byggnaden Tennet 2 (Gullbergsvass 5:26) i öster vid Kämpegatan (område betecknat med planbestämmelse h3). Prägeln i området kan omhändertas t.ex. genom att tillkommande byggnadskroppar med fasadliv mot gaturummet utvecklas med exempelvis indrag av byggnadsvolymer, horisontella listverk i fasader eller anpassning i fasadmaterial. För Tennet 2, mot Kämpegatan säkerställs det genom planbestämmelsen (f1), se figur 19 nedan. Bestämmelsen syftar till att säkerställa en markering i fasad vid Tennets takfot ska ske någonstans mellan 19–24 meter över angivet nollplan. Bestämmelsen syftar till att säkerställa en anpassning och skapa ett bättre möte mellan byggnaderna. Figur 19: Skissen visar ett exempel på hur en horisontell markering i höjd med takfot på befintliga Tennet 2 skulle kunna ske enligt planbestämmelse f1 (Gullbergsvass 5:26) (Arkitema 2023). stadsdelen Gullbergsvass Dnr: SBF-2023-00085 PLANBESKRIVNING ANTAGANDESHANDLING Gatuplan/sockelvåning Planen syftar till att bidra till en framtida attraktiv men också trygg stadsmiljö. För att möjliggöra det har planbestämmelser införts som syftar till att bidra till att stärka gatuplanets publika karaktär och möjliggöra för verksamheter i bottenplanet. Användningen E, tekniska anläggningar syftar till att möjliggöra för byggnation av en eventuell transformatorstation i gatuplan får en viss motverkande effekt för gatuplanet. Anläggningen är inte av en aktiv och publik karaktär och bedöms därför få en negativ inverkan för stadsmiljön. För att begränsa påverkan på gatuplanet har bestämmelsen (e4) införts i plankartan som reglerar den största sammanlagda bruttoarean för användningen till max 25 m2. Bestämmelser som bidrar till gatuplanets publika karaktär är dels den generella bestämmelsen om att minst 100 kvm i gatuplanet ska vara handel, och inte kontor. Bostadslägenheter får vidare inte finnas i gatuplan (planbestämmelse s1), eftersom blandande funktioner och aktiva stadsmässiga bottenvåningar bidrar till att skapa stadsliv. Detta bedöms ha betydelse för att uppnå en trygg och attraktiv stadsmiljö. Kilsgatan 10 som ska bevaras tillåter till skillnad från resten av kvarteret även bostäder i bottenvåningen då första våningsplanet ligger en halv trappa upp från markplan. Planbestämmelsen (e1) syftar till att säkerställa att uppföra entrosolplan fram till 2 meter från fasad. Kvarterets fasader i gatuplan mot gata regleras därtill att minst 35 % ska utgöras av transparent glasad yta (planbestämmelse f8) och icke transparenta fasadavsnitt i gatuplan får ha en högsta bredd på 12 meter (planbestämmelse f9). Med den samlade fasadytan åsyftas kvarterets fasad i gatuplan mot gata, från fasadgränsen mot Kilsgatan 10 till fasadgränsen vid Tennet 2. Undantag gäller användningen E, som inte omfattas av bestämmelserna f8 och f9. Figur 20: Bild t v visar en definition av kvarterets samlade fasadyta i gatuplan för kvarteret. Fasadytan sträcker sig från fasadgräns vid Kilsgatan 10 till fasadgränsen för byggnaden Tennet 2. Bilden t h ett exempel på fönstersättning i gatuplanet som uppfyller bestämmelsen (f9). Nytillkommande bebyggelse ska även utformas med ett tydligt sockelvåningsmotiv då markering och behandling och ett tydligt sockelvåningsmotiv bedöms avgörande kopplat till den horisontella indelningen. Dels för att bryta ner bebyggelsens skala men det är även viktigt av andra aspekter som att bidra till att stärka gatuplanets publika karaktär som också ges av regleringen av bottenvåningens användning, och medför därtill till en variationsrik upplevelse i ögonhöjd. För den tillkommande bebyggelsen som i plankartan betecknas med planbestämmelserna (h3 och h4) säkerställs det genom utformningsbestämmelsen (f7),”Fasad i gatuplan ska utformas med särskild omsorg och med en tydligt markerad sockelvåning”. För området betecknat (h1) finns en separat bestämmelse (f13). stadsdelen Gullbergsvass Dnr: SBF-2023-00085 PLANBESKRIVNING ANTAGANDESHANDLING Figur 21: Skisser som visar ett exempel på utformning för hur sockelvåningen kan utformas (Arkitema 2023). Byggnadens avslut Tillkommande byggnadsvolymer ska ha ett tydligt avslut exempelvis genom ett tydligt takfall eller sadeltak. Det bedöms som en viktig komponent för att åstadkomma att skapa en symmetrisk inordning för byggnadens fasaduppbyggnad samt för att bebyggelsen ska få ett tydligt avslut mot himmeln som inte slutar i ett normalplan. I planen bedöms det som mest lämpligt att uppnå detta genom markering vid takfot då trolig användning av taken är för dagvattenhantering och vistelseytor med anledning av en hög exploateringsgrad. Den upplevda närmiljön präglas vidare av tydligt avläsbara tak och på olika sätt markerade takfötter. Det gäller inte bara den äldre bebyggelsen av kulturmiljövärde utan även nyare bebyggelse som genom påbyggnader också har plockat upp dessa element, t.ex. de markant utskjutande takutsprången. Bestämmelser för att säkerställa att byggnadens avslut tydligt ska markeras har införts i plankartan (bestämmelse f10 och f13). Det finns olika sätt att arbeta med byggnaders avslut genom takfot. Figur 22 nedan visar tre principer för avslut. Detaljplanen reglerar inte takutformning men hindrar dock inte att takfall/sadeltak uppförs i byggnadens mellandel (h4) som regleras med byggandshöjd i stället för högsta totalhöjd vilket inte ger minskad byggnadshöjd om sadeltak skulle väljas. Figur 22: Skisserna visar tre principer på avslut för hur avsluten för den tillkommande bebyggelsen kan utföras (Arkitema 2023). stadsdelen Gullbergsvass Dnr: SBF-2023-00085 PLANBESKRIVNING ANTAGANDESHANDLING Motiv till detaljplanens regleringar Nedan redovisas motiven till de enskilda regleringarna i detaljplanen. Samma planbestämmelse kan användas på flera ställen i planen med samma motiv eller med olika motiv. Redovisningen är ett krav enligt Boverkets föreskrifter och allmänna råd om planbeskrivning (BFS 2020:8) och gäller detaljplaner som påbörjas efter den 31 december 2021. Användningsbestämmelser för kvartersmark Beteckning Bestämmelse Motiv till reglering Läge i kartan C Centrum Planområdets läge med närhet till Motivet gäller regional kollektivtrafik är en viktig samtliga lokaliseringsfaktor för näringslivet. förekomster. Det är som mest attraktivt att etablera kontor i närheten av centralstationen. Detta ger också goda förutsättningar för resor utan bil. Centrum medger en flexibel användning där handel kan bidra till ett mer levande gatuplan. B Bostäder Bostäder medges för att ge flexibilitet Motivet gäller och möjlighet till en mer blandad samtliga stadsmiljö. Det goda kollektivtrafik- förekomster. läget skapar goda möjligheter för ett boende med lågt bilbehov. E Tekniska Användningen syftar till att möjliggöra Motivet gäller anläggningar för teknisk anläggning för eventuellt samtliga behov av transformatorstation för att förekomster. försörja området med el. Egenskapsbestämmelser Beteckning Bestämmelse Motiv till reglering Läge i kartan ö1 Marken får inte Syftar till att säkerställa att befintlig Motivet gäller förses med byggnad. gårdsmiljö med omkringliggande befintlig stenlagd byggnad i hästskoform inte förses med gård inom byggnad. Underjordiska tekniska hästskoformen som anläggningar får anläggas under mark, är en del av den såsom hantering av dagvatten. befintliga byggnaden inom Kilsgatan 10. s1 Bostadslägenheter får Syftar till att säkerställa ett aktivt Motivet gäller hela inte finnas i gatuplan. bottenplan med handel och planområdet, utom verksamheter i ett centralt läge. för befintlig äldre stadsdelen Gullbergsvass Dnr: SBF-2023-00085 PLANBESKRIVNING ANTAGANDESHANDLING Bostadskomplement såsom entréer byggnad på tillåts i gatuplan. Kilsgatan 10. h1 Högsta byggnadshöjd Reglering av höjd för ny bebyggelse Motivet gäller är 24,2 meter över syftar till att anpassa skala efter byggnadskroppen i angivet nollplan. befintlig kulturmiljö på Kilsgatan 10, planens sydvästra Därutöver får sarg enligt planens syfte om att bidra till en del. samt räcke kring framtida attraktiv stadsmiljö. terrasser uppföras. h2 Högsta nockhöjd är Höjdbestämmelsen är satt med hänsyn Motivet gäller 18,2 meter över till befintlig huvudbyggnads nockhöjd. befintlig byggnad angivet nollplan. Bestämmelsen syftar till att bevara inom planområdet, byggnadens karaktär och bidra till en Kilsgatan 10 framtida h3 Högsta nockhöjd är Bestämmelsen syftar till att möjliggöra Motivet gäller för 73,0 meter över en högdel mot en av stadens byggnadskroppen i angivet nollplan. huvudgator Kämpegatan och i ett läge planens östra del. i staden som bedöms tåla en högre volym. Detta bedöms vara enligt planens syfte att planen är en del av en framtida innerstadsmiljö i en omgivning som utvecklas parallellt. h4 Högsta byggnadshöjd Bestämmelsen syftar till att reglera Motivet gäller är 37,0 meter över byggnadshöjd och bidra till en volymen med angivet nollplan framtida attraktiv stadsmiljö. långsida mot Kilsgatan i öst- västlig riktning. h5 Högsta nockhöjd är Syftet med begränsningen byggnadens Motivet gäller den 21,0 meter över volym i höjd och säkerställa del av byggrätten angivet nollplan. dagsljusinsläpp. som vetter mot norr och befintlig byggnad inom Gullbergsvass 5:26. h6 Högsta nockhöjd är Syftet med begränsningen byggnadens Motivet gäller den 11,0 meter över volym i höjd och säkerställa del av byggrätten angivet nollplan. dagsljusinsläpp. som vetter mot norr och ny byggnad längs Kämpegatan. v1 Största boarea för Områdets brist på kommunal service i Motivet gäller enskild bostad är 35 form av skola och förskola och samtliga kvm. detaljplanens svårighet med att skapa förekomster. tillräcklig friyta inom och utanför fastigheten gör att lägenhetsstorleken begränsas till max 35 m2 för att medge mindre bostäder. Detta syftar till att möjliggöra bostäder och ge möjlighet till en mer blandad stadsmiljö. stadsdelen Gullbergsvass Dnr: SBF-2023-00085 PLANBESKRIVNING ANTAGANDESHANDLING r1 Byggnad får inte Syftar till att säkerställa att befintlig Motivet gäller rivas. byggnad av bevarandevärde inte rivs befintlig byggnad enligt 8 Kap. 13 § PBL inte rivs. på Kilsgatan 10. Kulturmiljövärdet har framkommit i kulturmiljöutredning. Bestämmelsen stödjer planens syfte att bevara byggnad som är viktig ur kulturmiljöperspektiv. q1 Byggnadens Byggnaden utgör särskilt värdefull Motivet gäller ursprungsvolym, i tre byggnad som omfattas av 8 Kap. 13 § befintlig byggnad våningar mot gata PBL. Kulturmiljövärdet har på Kilsgatan 10. och fyra våningar framkommit i kulturmiljöutredning. mot gård i hästskoform kring en Stödjer planens syfte att bevara gård, ska bibehållas, byggnad som är viktig ur med undantag för det kulturmiljöperspektiv. som anges i bestämmelse k1, k2, Se figur 13 i planbeskrivningen för k3 och f2. ytterligare definition av bestämmelsen. q2 Befintliga röda Byggnaden utgör särskilt värdefull Motivet gäller tegelfasader, byggnad befintlig byggnad portgångens läge, som omfattas av 8 Kap. 13 § PBL. på Kilsgatan 10. kalkstensklädda Kulturmiljövärdet har framkommit i socklar, kulturmiljöutredning. Stödjer planens mönstermurade syfte att bevara byggnad som är viktig listverk samt den ur kulturmiljöperspektiv. proportionerliga indelningen dem Se figur 13 och 14 i planbeskrivningen emellan ska bevaras. för ytterligare definition av bestämmelsen. q3 Trapploppen i Byggnaden utgör särskilt värdefull Motivet gäller byggnadens trapphus byggnad befintlig byggnad ska i sin placering som omfattas av 8 Kap. 13 § PBL. på Kilsgatan 10. och utformning Kulturmiljövärdet har framkommit i bevaras kulturmiljöutredning. Stödjer planens syfte att bevara byggnad som är viktig ur kulturmiljöperspektiv. f1 Byggnadens fasad Bestämmelsen syftar till att bryta ner Motivet gäller ska mot gata i öster den nytillkommande bebyggelsens högdelen, område ha en tydlig skala och volym för att säkerställa en h3 och dess östra horisontell markering bättre anpassning till närområdes skala fasad mot någonstans mellan i öster mot Kämpegatan. För aktuell Kämpegatan. höjden 19,0 och 24,0 bestämmelse gäller det anpassning meter över angivet nollplan. stadsdelen Gullbergsvass Dnr: SBF-2023-00085 PLANBESKRIVNING ANTAGANDESHANDLING mot den befintliga byggnaden norr om planområdet (Gullbergsvass 5:26). Bestämmelsen syftar till att skapa en markering som ska synas längs med Kämpegatan. Markeringen ska ske i fasad vid befintlig byggnads takfot, någonstans mellan höjden 19,0 och 24,0 meter över angivet nollplan. Se figur 19 i planbeskrivningen för ytterligare definition av bestämmelsen. f2 Ändringar ovan Syftar till att skapa en flexibilitet i Motivet gäller byggnadens utformning av befintlig byggnad men ändringar ovan ursprungsvolym ska samtidigt anpassa till byggnadens byggnadens utföras med särskild kulturmiljövärde och bidra till en ursprungsvolym för hänsyn till framtida attraktiv stadsmiljö. befintlig byggnad byggnadens på Kilsgatan 10. karaktärsdrag, i Se figur 14 och 15 i planbeskrivningen enlighet med det som för ytterligare definition av anges i bestämmelse bestämmelsen. q1 och q2. f3 Kvarterets fasad mot Bestämmelsen syftar till att bryta ner Motivet gäller för söder ska vara den nytillkommande bebyggelsens hela den sydöstra vertikalt indelad i skala och volym för att säkerställa en fasaden av minst tre olika delar. anpassning till närområdets nytillkommande småskaliga fastighets- och volymer mot gata i verksamhetsindelning samt skapa en söder. Områden bättre relation till gaturummet och betecknat med h1, omgivningen. h3 och h4 på plankartan. Vidare syftar bestämmelsen att bidra till att stärka gatuplanets karaktär genom att bidra till en variation i fasadutformningen vilket även bidrar till en attraktiv stadsmiljö. Bestämmelsen gäller kvarterets fasad mot Kilsgatan i östvästlig sträckning. f4 Tekniska Syftet med bestämmelsen är tekniska Motivet gäller för installationer ska installationer integreras i byggnadens högdelen i område integreras i volym i takets gestaltning eftersom h3. takkonstruktionen, byggnaden kommer att synas på håll i alternativt döljas stadsbilden. Intentionen är att bakom sarg. säkerställa att byggnadens siluett inte störs av tekniska byggnadsdelar samt säkra arkitektonisk kvalitet av byggnaden, som ligger i ett exponerat stadsdelen Gullbergsvass Dnr: SBF-2023-00085 PLANBESKRIVNING ANTAGANDESHANDLING läge där övrig bebyggelse i närområdet generellt är lägre. Flyghinderbelysning undantas dock bestämmelsen. Vidare bedöms byggnadsdelar på upp till två decimeter kunna sticka upp ovan eventuell sarg. f5 Om nockhöjden är Syftar till att säkerställa en anpassning Motivet gäller för mellan 53.0 och 63,0 av byggnadens högre del med högdelen, område meter över angivet intentionen att skapa upplevelsen av betecknat med h3 i nollplan ska indrag en slankhet, utan en allt för hög plankarta. av fasaden ske i de påverkan på bef. bebyggelse och tre översta samtidigt uppnå en god stadsmiljö. våningsplanen från nock. Indragen ska Se figur 11 i planbeskrivningen för att ske från respektive förståelse för planbestämmelsen fasadhörn för definition. byggnadskroppen med sammantaget minst 60 m2. Minsta enskilda fasadindrag för varje fasadhörn är 10 m2. f6 Om nockhöjden är Syftar till att säkerställa en anpassning Gäller område mellan 63.0 och 73,0 av byggnadens högre del med betecknat med h3 i meter över angivet intentionen att skapa upplevelsen av plankarta. nollplan ska indrag en slankhet, utan en allt för hög av fasaden ske i de påverkan på bef. bebyggelse och tre översta samtidigt uppnå en god stadsmiljö. våningsplanen. Indragen ska ske i Se figur 11 i planbeskrivningen för att respektive fasadhörn förståelse för planbestämmelsen från ytan av definition. underliggande byggnadskropp med sammantaget minst 60 m2. Minsta enskilda fasadindrag för enskilt hörn är 10 m2. f7 Fasad i gatuplan ska Bestämmelsen syftar dels till att bidra Motivet gäller för utformas med till aktiva och levande gatuplan vilket område h3 och h4. särskild omsorg och bedöms ha betydelse för trygg och med en tydligt attraktiv stadsmiljö. markerad sockelvåning. Vidare syftar bestämmelsen syftar till att den tillkommande bebyggelsen stadsdelen Gullbergsvass Dnr: SBF-2023-00085 PLANBESKRIVNING ANTAGANDESHANDLING anpassas och inordnar sig till närområdets befintliga karaktär vars gaturum har en tydligt upplevd horisontell och jämn prägel. f8 Kvarterets fasader i Syftar till att stärka gatuplanets Motivet gäller för gatuplan mot gata ska publika karaktär samt möjliggöra en byggnadsvolymerna till minst 35% trygg och attraktiv stadsmiljö. som vetter mot gata utgöras av inom områdena transparent glasad Med den samlade fasadytan åsyftas betecknat med h1, yta, gäller ej för kvarterets fasad i gatuplan mot gata, h3, h4 i plankarta. användningen E. från fasadgränsen mot Kilsgatan 10 till fasadgränsen vid Tennet 2. Se figur 20 i Planbeskrivningen för ytterligare definition av bestämmelsen. f9 Icke transparenta Syftar till att stärka gatuplanets Motivet gäller för fasadavsnitt i publika karaktär samt möjliggöra en byggnadsvolymerna gatuplan mot gata får trygg och attraktiv stadsmiljö. som vetter mot gata ha en högsta bredd på inom områdena 12 meter, gäller ej för Med den samlade fasadytan åsyftas betecknat med h1, användningen E. kvarterets fasad i gatuplan mot h3, h4 i plankarta. gata, från fasadgränsen mot Kilsgatan 10 till fasadgränsen vid Tennet 2. Se figur 20 i Planbeskrivningen för ytterligare definition av bestämmelsen. f10 Byggnaden ska ha en Bestämmelsen syftar till att säkerställa Motivet gäller för enhetlig horisontell att nytillkommande bebyggelse område betecknat fasaduppbyggnad. inordnar sig och skapar ett h1i plankarta. Fasadens upp- hänsynsfullt möte mot den befintliga byggnad ska ha en byggnaden Kilsgatan 10 inom hög andel tät fasad i planområdet. Vidare syftar förhållande till bestämmelsen att understödja en fönster. Mot gatan anpassning till närområdets ska byggnaden ha en horisontella prägel. väl avläsbar indelning mellan Kompositionen av fasadens sockel, fasad samt ha uppbyggnad, fönster och deras ett artikulerat avslut proportioner bedöms av ytterst stor vid takfot. vikt för att åstadkomma ett hänsynsfullt möte. Den befintliga byggnadens proportioner och skala t.ex. i dess fönsterstorlek och fönstersättning bedöms som viktiga aspekter att omhänderta. Fasaden kan vidare tillskapas horisontella stadsdelen Gullbergsvass Dnr: SBF-2023-00085 PLANBESKRIVNING ANTAGANDESHANDLING formelement med bäring till Kilsgatan 10. Fasadens fasadtäthet är särskilt viktigt för planen ovan gatuplanet. Se figur 12 i planbeskrivningen för att förståelse för planbestämmelsen definition. f11 Fönstersättning ska Bestämmelsen syftar till att säkerställa Motivet gäller hela ha en vertikal symmetrisk och vertikal planområdet utom ordning, gäller ej i fönstersättning för den befintlig äldre gatuplan eller mot nytillkommande bebyggelsen för att byggnad på innergård. säkerställa anpassning till närområdets Kilsgatan 10. befintliga kulturmiljö och dess karaktär samt säkerställa en framtida attraktiv stadsmiljö. Mot bakgrund av en attraktiv stadsmiljö behöver inte fönstersättningen följa vertikalitet i gatuplan. Bestämmelsen avser ej fasader mot innergård under plushöjden +33. f12 Fasadmaterial ska Bestämmelsen syftar till att säkerställa Motivet gäller hela vara av övervägande att nytillkommande bebyggelse planområdet utom del i tegel, gäller ej inordnar sig till områdets befintliga befintlig äldre mot innergård. karaktär med byggnader av byggnad på kulturmiljövärde inom och i Kilsgatan 10. anslutning till planområdet. Vidare syftar bestämmelsen till att möjliggöra för en framtida attraktiv stadsmiljö. Bestämmelsen är särskilt viktig i område (h1). För övriga delar av plan- området bedöms även större inslag av material som puts och stenmaterial som lämpligt. Detaljer i andra material såsom plåt, trä och betong tillåts som kontrasterande material. Bestämmelsen avser ej fasader mot innergård under plushöjden +33. Med övervägande del tegel menas att mer än 50 % av den täta fasadytan stadsdelen Gullbergsvass Dnr: SBF-2023-00085 PLANBESKRIVNING ANTAGANDESHANDLING som berörs av bestämmelsen ska uppföras i tegel. f13 Byggandens avslut Bestämmelsen syftar till att den Motivet gäller för ska runt om ges en tillkommande bebyggelsen anpassas område betecknat tydlig markering vid och inordnar sig till närområdets med h3 i plankarta. takfot alternativt ska befintliga karaktär vars gaturum har en hela det övre planet tydligt upplevd horisontell och jämn utgöra en markering. prägel. f14 Byggandens avslut Bestämmelsen syftar till att den Motivet gäller för ska tydligt markeras tillkommande bebyggelsen anpassas område betecknat vid takfot alternativt och inordnar sig till närområdets med h4 i plankarta. ska hela det övre befintliga karaktär vars gaturum har en planet utgöra en tydligt upplevd horisontell och jämn markering, gäller ej prägel. mot innergård. Bestämmelsen avser ej fasader mot innergård under plushöjden +33. e1 Utrymmen i Bestämmelsen syftar till att bidra till Motivet gäller hela gatuplanet intill 6,0 aktiva och levande gatuplan, med planområdet utom meter från fasad och ändamålsenliga lokaler för olika typer befintlig äldre längs 65 % av av verksamheter. Detta bedöms ha byggnad på fasadlängden mot betydelse för trygg och attraktiv Kilsgatan 10. gata ska ha en minsta stadsmiljö. våningshöjd av 5,0 meter. Inom syftet för bestämmelsen ryms möjligheten att uppföra entrosolplan fram till två meter från fasad. e2 Största sammanlagda Reglerar största bruttoarea inom Motivet gäller inom bruttoarea ovan mark planområdet, för att möjliggöra en respektive inom med e2 attraktiv stadsmiljö. byggrättsvolym. betecknade områden är 20 000 m2. e3 Om nockhöjden Syftar till att säkerställa en anpassning Motivet gäller överstiger 43,0 meter av byggnadens högre del med område betecknat över angivet nollplan intentionen att skapa upplevelsen av med h3 i plankarta. får det översta en slankhet, utan en allt för hög våningsplanet högst påverkan på bef. bebyggelse och ha 500 m2 BTA. samtidigt uppnå en god stadsmiljö. Se figur 11 i planbeskrivningen för att förståelse för planbestämmelsen definition. e4 Största sammanlagda Bestämmelsen syftar till att reglera Motivet gäller för bruttoarea för utnyttjandegraden för den tillkommande användning E inom tillkommande bebyggelsen inom bebyggelse inom med e4 betecknade planområdet för användnings-område planområdet. områden är 25 m2. E, tekniska anläggningar. stadsdelen Gullbergsvass Dnr: SBF-2023-00085 PLANBESKRIVNING ANTAGANDESHANDLING e5 Största sammanlagda Bestämmelsen syftar till att reglera Motivet gäller för bruttoarea ovan mark utnyttjandegraden för användningen B tillkommande för användning B är – bostäder, inom planområdet. Bristen bebyggelse inom 2 000 m2. på friyta i detaljplanens närområde gör planområdet. att behov finns att begränsa andelen bostäder till en maxnivå. k1 Fönster och portar Byggnaden utgör särskilt värdefull Motivet gäller skall utföras i trä och byggnad befintlig byggnad till form, indelning som omfattas av 8 Kap. 13 § PBL. på Kilsgatan 10. och proportioner Bestämmelse tillämpas för att reglera anpassas till vilka interiöra karaktärsdrag och byggnadens värden hos befintlig byggnad som ursprungliga varsamheten speciellt ska inriktas på. karaktär. Stödjer planens syfte att bevara byggnad som är viktig ur kulturmiljöperspektiv. k2 Taktäckning ska vara Byggnaden utgör särskilt värdefull Motivet gäller i tegel eller plåt, som byggnad befintlig byggnad i kulör ska vara som omfattas av 8 Kap. 13 § PBL. på Kilsgatan 10. anpassad till Bestämmelse tillämpas för att reglera byggnadens vilka interiörs karaktärsdrag och ursprungliga värden hos befintlig byggnad som karaktär. varsamheten speciellt ska inriktas på. Stödjer planens syfte att bevara byggnad som är viktig ur kulturmiljöperspektiv. k3 Takkupor ska utföras Byggnaden utgör särskilt värdefull Motivet gäller i plåt med kulör som byggnad befintlig byggnad stämmer med som omfattas av 8 Kap. 13 § PBL. på Kilsgatan 10. byggnadens Bestämmelse tillämpas för att reglera ursprungliga vilka interiörs karaktärsdrag och karaktär, och ska till värden hos befintlig byggnad som antal och placering, varsamheten speciellt ska inriktas på. anpassas till byggnadens Stödjer planens syfte att bevara proportioner. byggnad som är viktig ur kulturmiljöperspektiv. stadsdelen Gullbergsvass Dnr: SBF-2023-00085 PLANBESKRIVNING ANTAGANDESHANDLING Egenskapsbestämmelser (generella för planen) Beteckning Bestämmelse Motiv till reglering Läge i kartan Vibrationsnivån i Bestämmelser syftar till att Motivet gäller för bostadsrum ska vara skydda mot störningar i tillkommande högst 0,4 mm/s vägd form av vibrationer. bebyggelse inom RMS under en planområdet. trafikårsmedelnatt (klockan 22-06) men värdet får överskridas högst fem gånger per trafikårsmedelnatt med som högst 0,3 mm/s. Minst 350 m2 av takytan Bestämmelsen syftar till att Motivet gäller för ska utformas för säkerställa ytor för tillkommande utomhusvistelse. Gäller utomhusvistelse på tak med bebyggelse inom ej inom område hänsyn till detaljplanens planområdet. betecknat med q2. svårighet att skapa tillräcklig friyta inom och utanför fastigheten. Dagvatten från Bestämmelsen är generell Motivet gäller för hårdgjorda ytor, tak och för detaljplaner och syftar tillkommande andra konstruktioner ska till att säkerställa bebyggelse inom fördröjas och renas med dagvattenhantering. planområdet. en volym som motsvarar 10 mm per kvadratmeter yta. Byggnad ska utföras för Detta stämmer med Motivet gäller hela att klara högvatten till översiktsplanens tematiska planområdet utom nivån +2,8. Öppningar i tillägg för översvämnings- befintlig äldre byggnad på en lägre nivå risker (2019-04-25). byggnad på än +2,8 ska anordnas Bestämmelsen syftar till att Kilsgatan 10. med skydda bebyggelsen mot översvämningsskydd. översvämning. Undantag för områden betecknade med q2 och ö1. Bostäder får ej placeras Bestämmelsen är generell Motivet gäller vid fasad där ekvivalent för detaljplaner och syftar samtliga ljudnivå avseende till att säkerställa en god förekomster. trafikbuller överstiger 65 boendemiljö. dBA. Om bostaden har en eller Bestämmelsen är generell Motivet gäller flera uteplatser ska buller för detaljplaner och syftar samtliga för trafik vara högst 50 till att säkerställa god förekomster. dBA ekvivalent ljudnivå boendemiljö. och 70 dBA maximal stadsdelen Gullbergsvass Dnr: SBF-2023-00085 PLANBESKRIVNING ANTAGANDESHANDLING ljudnivå vid minst en uteplats. Bostäder får ej placeras Bestämmelsen är generell Motivet gäller vid fasad där ekvivalent för detaljplaner och syftar samtliga ljudnivå för till att säkerställa god förekomster. verksamhetsbuller boendemiljö. överstiger 45 dBA kvällstid (klockan 18–22) eller maximal ljudnivå nattetid 55 dBA. Minst 100 kvm Bestämmelsen syftar till att Gäller hela bruttoarea i gatuplan stärka gatuplanets publika planområdet utom inom karaktär genom att befintlig äldre användningsområdet ska säkerställa handel i byggnad på utgöras av lokaler för gatuplan för att möjliggöra Kilsgatan 10. centrumändamål, dock ej en attraktiv stadsmiljö. kontor. Genomförandetiden är 10 Genomförandetiden anger Motivet gäller år från den dag planen den tidsrymd inom vilken samtliga vinner laga kraft. en detaljplan är tänkt att förekomster. genomföras och ska bestämmas till mellan fem och femton år. Innan genomförandetiden har gått ut får planen inte ändras, ersättas eller upphävas mot berörda fastighetsägares vilja. Planeringsförutsättningar Planeringsförutsättningarna är de förutsättningar på platsen och i omgivningarna som har haft betydelse för planens utformning och omfattning. Med planeringsunderlag avses faktabetonat material som kommunen använder som underlag i detaljplaneringen. Det kan vara olika former av inventeringar, uppgifter om mark- och grundförhållanden, trafikförhållanden, VA-försörjning, ägostruktur, befintliga planförhållanden eller statistiska uppgifter. I det här avsnittet redovisas en sammanfattning av innehållet i planeringsunderlaget och vilka slutsatser som varit relevanta för detaljplanens utformning och omfattning. stadsdelen Gullbergsvass Dnr: SBF-2023-00085 PLANBESKRIVNING ANTAGANDESHANDLING Bestämmelser och tidigare ställningstaganden Planförhållanden Översiktsplan för Göteborg Arbetet med översiktsplanen för Göteborgs kommun och fördjupning av centrala Göteborg har bedrivits i en samlad process. Det innebär att fördjupningen av centrala Göteborg har arbetats in i sin helhet i översiktsplanen såväl markanvändningskartan som planbeskrivningen. Översiktsplan för Göteborg, antagen av kommunfullmäktige 2022-05- 19, anger att planområdet ingår i stadskärnan, som del av innerstaden, och ska kompletteras så att bostäder, service och arbetsplatser även fortsättningsvis blandas. Inriktningen för innerstaden som helhet är hög täthet och funktionsblandning. Tillgänglighet för fotgängare och cyklister ska stärkas. Vid förändringar ska hänsyn tas till den befintliga bebyggelsens karaktär och kulturhistoriska innehåll. Särskilt gäller detta i den historiska stadskärnan. All typ av handel ska främjas, men anpassas till den täta stadens premisser. För innerstaden beskrivs att det finns begränsningar för andelen bostäder i centrala staden med hänsyn till möjligheter att möta behov av kommunal service och att kunna tillskapa eller värna tillräckligt stora friytor och offentliga platser. Vidare beskrivs att bostadsutvecklingen i centrala Göteborg därför behöver styras till omvandlingsområdena längs älven. Här finns möjligheter och tillräckligt med plats att kunna tillgodose de behov som nya bostäder medför, även om boendetätheten förväntas bli hög. Småbostäder genererar ett mindre behov av samhällsservice och kan därför övervägas när behov av samhällsservice inte kan tillgodoses för nya bostäder. För innerstaden beskrivs också att regional tillgänglighet med kollektivtrafik är en viktig lokaliseringsfaktor för det kunskapsintensiva näringslivet. Det är som mest attraktivt att etablera kontor i närheten av centralstationen. Vision Älvstaden Älvstaden omfattar centrala Göteborg utmed älven. Här kan en modern innerstad växa fram med ett blandat innehåll och ett rikt stadsliv. Vision Älvstaden är riktningen för hur Göteborg ska utvecklas. Älvstaden ska vara öppen för världen. Den ska vara inkluderande, grön och dynamisk och den ska utformas så att den länkar samman staden, möter vattnet och stärker den regionala kärnan. Älvstaden ska även göra Göteborg synligt för världen. Visionen antogs av kommunfullmäktige i Göteborg den 11 oktober 2012. Stadsutvecklingsprogram för Centralenområdet Planområdet ingår i ett av stadens större stadsomvandlingsområden, Centralenområdet. För området finns ett stadsutvecklingsprogram som presenterar en övergripande, samlad stadsbyggnadsidé för områdets utveckling över tid. Programmet är vägledande för detaljplaner och andra projekt och ska betraktas som en kunskapssammanställning utifrån rådande läge, ett levande dokument som anpassas med tiden och när förutsättningar förändras. stadsdelen Gullbergsvass Dnr: SBF-2023-00085 PLANBESKRIVNING ANTAGANDESHANDLING Centralenområdet ska utvecklas som affärsdistrikt, regional mötesplats och kollektiv- trafiktyngdpunkt med ett rikt stadsliv med många gående, och där den växande stadskärnan ska främjas. Centralenområdet ska vara en välkomnande entré till Göteborg och regionen för både besökare och verksamma, med väl gestaltade och generösa stadsrum med aktiva bottenvåningar. Området utvecklas med en tät blandad bebyggelse med tyngdpunkt i kontor, hotell- och handelsverksamhet men även med bostäder. Centralenområdet består av ett antal delområden med inbördes olika karaktär. Planområdet ligger inom området ”Den nya staden”. Den övergripande inriktningen för området är att det kompletteras med inslag av bostäder, mötesplatser och stråk som binder samman området till omgivande stad. Figur 23: Kartan visar avgränsningen för Centralenområdet där aktuell detaljplan ingår. Kartan pekar även ut de tre delområden med innebörders olika karaktär som pekas ut för området. Aktuell plan ingår i området ”Den nya staden”. Detaljplan för Kilsgatan markeras med röd punkt. Detaljplaner och planbesked Stadsplan För aktuellt planområde gäller Stadsplanen för del av stadsdelen Gullbergsvass, akt 1480K-II-3556som vann laga kraft år 1984. Enligt stadsplanen tillåts endast handelsändamål med undantag livsmedel samt viss typ av industriändamål. Syftet med stadsplanen var att skapa möjligheter för verksamheter som befann sig i området att utvidga sina verksamheter och ge utrymme för nya handels- och industriverksamheter. Genomförandetiden har gått ut. Planbesked 2017-11-28 – beslut om planbesked i BN för Gullbergsvass 5:23 I planbeskedet för Gullbergsvass 5:23 (nuvarande 5:27) yrkade majoriteten i nämnden för att ett krav för att påbörja detaljplanearbetet att inriktningen i detaljplanen ska vara att det stadsdelen Gullbergsvass Dnr: SBF-2023-00085 PLANBESKRIVNING ANTAGANDESHANDLING äldre bostadshuset inom fastigheten ska bevaras samt att studier för offentlig service och grönska skulle tas fram. 2018-11-27 – beslut om planbesked i BN för Gullbergsvass 5:17 Omgivande detaljplaner Detaljplaneområdet angränsar och omges till stora delar av Detaljplan för överdäckning av Götaleden, som vann laga kraft 2023-11-16. Syftet med detaljplanen är att möjliggöra stadsutveckling genom att Götaleden sänks i tunnel och möjliggör en ny stadsbebyggelse ovanpå leden. Kvartersbebyggelsen innehåller i huvudsak bostads-, kontors- och centrumändamål. Där möjlighet finns ges även plats för skola, i första hand vuxenutbildning, skola för lägre åldrar eller förskola samt parkering. Figur 24: Bild visar en översiktsbild med föreslagna kvarter inom Detaljplan för överdäckning av Götaleden. Bild hämtad ur planbeskrivning för Detaljplan för överdäckning av Götaleden (White arkitekter). Befintliga förhållanden Alla utredningar som är relevanta för detaljplanens utformning och omfattning ska sammanfattas i planbeskrivningen under rubrik "Sammanfattning av innehållet i planeringsunderlagen" längre ner. Hänvisa till sammanfattningen för att undvika upprepningar i denna del. Mark, vegetation och fauna Inom planområdet finns inte biotop- eller artskydd eller annan vegetation. Planområdet ligger nära Gullbergs Strandgata, ett kajstråk vid Göta Älv som till viss del kantas av träd. Området ligger i det flacka älvdalsrummet i anslutning till Göta Älv. Det domineras av infrastrukturen i området och några landmärken, såsom Skansen Lejonet, Läppstiftet, Platinan och Regionens hus. Göta älvs dalgång karaktäriseras av låglänta områden med mäktiga sedimentavlagringar. Aktuellt område är sedan 1800-talet ett utfyllt vassområde i anslutning till Göta älv. stadsdelen Gullbergsvass Dnr: SBF-2023-00085 PLANBESKRIVNING ANTAGANDESHANDLING Marken inom planområdet utgörs av ett utfyllt vassområde och är sättningsbenägen. Utfyllnaden medför att krypsättningar pågår inom området och eventuellt tillkommande markbelastningar eller grundvattensänkningar kommer att bidra till långtidsbundna sättningar samt öka risken för påhängslaster på pålar på både befintliga som planerade byggnader och konstruktioner. En geoteknisk utredning (Afry, 2023) samt Markmiljöutredning (Relement, 2022) har tagits fram och bilagts handlingarna. En sammanfattning av dessa finns under Sammanfattning av innehåll i planeringsunderlagen. Dessa tar upp information kopplat till mark och vegetation. En grönstrukturutredning, samt en bedömning av kompensationsåtgärder har har också tagits fram och bilagts handlingarna (Göteborg stad, 2022). Resultatet av utredningen och bedömningen presenteras dels nedan dels under Sammanfattning av innehållet i planeringsunderlagen. Fornlämningar, kulturhistoria och befintlig bebyggelse Fornlämningar Inga kända fornlämningar finns inom planområdet. Kulturhistoria och befintlig bebyggelse Aktuell detaljplan befinner sig inom ett kvarter med kulturhistoriskt värdefull bebyggelse, bland annat ur ett industrihistoriskt perspektiv. Inom detaljplanen utgör befintlig byggnad, Kilsgatan 10, en ensam representant för 1800-talsbebyggelse inom närområdet vilket ökar dess betydelse för områdets helhetliga kulturhistoriska värde. Före detta Tobaksmonopolet Göteborgs Stads Kulturmiljöprogram för kulturhistoriskt värdefull bebyggelse i Göteborg (från år 1999) redogör för det före detta Tobaksmonopolets bebyggelse. Aktuellt detaljplaneområde befinner sig inom det före detta Tobaksmonopolets komplex, se figur 25 nedan. Huvudbyggnaden, Pagoden, som ligger mot Gullbergskajen uppfördes 1928. Hela området/-anläggningen är värdefull från såväl arkitekturhistorisk som industrihistorisk synpunkt och utgör en mycket viktig del av miljön längs Gullbergskajen. Med detta som bakgrund har det bedömt finnas ett behov av att ta fram en separat kulturmiljöutredning. Utredningen har bilagts handlingarna (Kulturmiljöutredning, Nordvästra Gullbergsvass, Stadsmuseet 2022) och en sammanfattning av utredningen där den kulturhistoriskt värdefulla bebyggelsen och antikvariska riktlinje redogörs, först för området som helhet och sedan specifikt för Kilsgatan 10 finns under Sammanfattning av innehåller i planeringsunderlagen. stadsdelen Gullbergsvass Dnr: SBF-2023-00085 PLANBESKRIVNING ANTAGANDESHANDLING Figur 25: Bild visar kvarter Bronsen och området för f.d. tobaksmonopolet. Sociala förutsättningar Socialkonsekvensanalys / barnkonsekvensanalys En social- och barnkonsekvensanalys (Stadsbyggnadskontoret, 2022) har tagits fram inom arbete med detaljplanen. Analysen identifierade värden att bevara och utveckla samt brister som behöver åtgärdas. Det finns inga bostäder inom planområdet eller i dess direkta närhet. Närområdet är präglat av kontorsbebyggelse och viss industriell verksamhet som Swedish Match med en stor andel dagbefolkning. Den äldre bebyggelsen, Kilsgatan 10, ger en identitet till planområdet och närmiljön utifrån sin historiska representation. I nuläget finns ingen kommunal service i direkt närhet till planområdet och endast ett fåtal kvällsöppna verksamheter i närområdet. Områdets funktionella ensidighet skapar otrygghet kvällstid. Det finns ett behov av en mer funktionsblandad stadsmiljö och mer aktiva bottenvåningar. Det finns i dagsläget få grönområden eller andra offentliga platser i anslutning till området. Det är en trafikintensiv plats med storskaliga trafikrum som inte uppfyller barns behov och barn har begränsade möjligheter att ta sig runt själva. Närheten till kajstråket längs älven ger en viss tillgång med lugnare miljöer, grönska och utblickar. Det finns ändå ett stort behov av parker och andra offentliga miljöer i området. I arbetet med social- och barnkonsekvensanalysen identifierades viktiga mål och åtgärder för planarbetet för att motverka identifierade risker eller stärka de kvaliteter som pekats ut. Hur detta tas om hand i planförslaget framgår under Sociala aspekter och åtgärder. stadsdelen Gullbergsvass Dnr: SBF-2023-00085 PLANBESKRIVNING ANTAGANDESHANDLING Trafik, parkering, kollektivtrafik och tillgänglighet Gångtrafik Planområdet nås som gående via en kombinerad gång- och cykelbana som finns på Kämpegatan, längs planområdets östra sida. Kilsgatan omger planområdet i både öst- västlig och nord-sydlig sträckning. Kilsgatan längs planområdets västra sida, kantas av gångbanor. Gångbana finns längs Kilsgatan i nord-sydlig riktning, enbart på norra sidan av gatan. Gångbanorna möter inte stadens krav. Cykeltrafik Planområdet nås som cyklist via en kombinerad gång- och cykelbana som finns på Kämpegatan, längs planområdets östra sida. Cykelflödet uppskattas till 300 cykeltrafikanter/ vardagsdygn på sträckan (Trafikmodell för centralenområdet, 2022-08- 19 av Sweco). Den dubbelriktade cykelbanan på Kilsgatan i öst-västlig riktning längs planområdets södra sida är anlagd på södra sidan av gatan. Den ingår i stadens övergripande cykelnät och är ett av inmatningsstråken till Hisingsbron. Cykelflödena på stråket uppskattats till 420 cykeltrafikanter/vardagsdygn (Trafikmodell för centralenområdet, 2022-08-19 av Sweco). Cykelbanorna möter inte stadens krav. Idag uppstår vissa konflikter mellan gång- och cykeltrafikanter för att gående genar på cykelbanan upp till korsningen Kämpegatan/Kilsgatan (se figur 26 nedan). Figur 26: Bilderna är hämtade från Genomförandestudie inom Detaljplan för överdäckning av Götaleden. Bilden t v ger en bild av hur trafikföringsprinciperna för Cykelbanor såg ut 2017. Heldragna linjer och rekommenderade stråk i blandtrafik/möjliga cykelfartsgator redovisas med streckade linjer. Bild t h ger en bild av hur trafikföringsprinciperna för gångstråk såg ut 2017. Biltrafik och kantparkering Planområdet kan nås med bil antingen från E45, via trafikmotet vid Kämpegatan och eller från Gullbergs Strandgata som via Kämpegatan leder till planområdets östra sida och via Kilsgatan leder till planområdets västra sida. Kilsgatan i öst-västlig riktning är enkelriktad åt väster. Även Kämpegatan är enkelriktad åt söder förbi aktuellt planområde. Kilsgatan i nord-sydlig riktning är dubbelriktad. I trafikmodellen för centralenområdet uppskattas bilflödena för de angränsande gatorna vid planområdet, Kilsgatan och Kämpegatan till 1000 fordon/dygn år 2035. Kantparkering finns idag både på Kilsgatan i nord-sydlig riktning längs planområdets västra sida, och på Kilsgatan i öst-västlig riktning längs planområdets södra sida. stadsdelen Gullbergsvass Dnr: SBF-2023-00085 PLANBESKRIVNING ANTAGANDESHANDLING Figur 27: Bild visar gator som angränsar planområdet. Aktuellt planområde markeras med röd linje. Svarta pilar visar vilka delar av Kilsgatan och Kämpegatan som är enkelriktade. Parkering inom planområdet Inom planområdet finns idag en parkeringsplats med cirka 42 parkeringsplatser för bil. I samband med rivning av fastigheten Gullbergsvass 5:17 som bedöms starta runt årsskiftet 2024 kommer dessa parkeringar att utgå. Det finns inte någon cykelparkering. Kollektivtrafik Närmaste kollektivtrafikhållplats är belägen vid Gullbergs Strandgata/Torsgatan ungefär 500 meters gångavstånd från planområdet. Centralstationen ligger ca 500 meter från planområdet. Tillgängligheten anses god. Utöver detta planeras inom andra pågående detaljplaner nya hållplatser vid Kämpegatan (söder om nedsänkningen av Götaleden) och vid Regionens hus. Tillgänglighet Kilsgatan har olika kantnivåer vid aktuellt planområde, vilket påverkar tillgängligheten för rörelsehindrade. Kilsgatan och Kämpegatan ingår i annan detaljplan Både Kilsgatan och Kämpegatan ingår i pågående Detaljplan för överdäckning av Götaleden. Detaljplan för överdäckning av Götaleden vann laga kraft 2023-11-16. I denna detaljplan ingår enbart kvartersmark. stadsdelen Gullbergsvass Dnr: SBF-2023-00085 PLANBESKRIVNING ANTAGANDESHANDLING Figur 28: Bild visar utklipp ifrån plankartan för Detaljplan för överdäckningen av Götaleden. Där framgår till exempel att E-området (blå färg) som avser pumpstationen som finns i området idag (se figur 45). De trafikala förutsättningarna för aktuell detaljplan skiljer sig stort mellan nuläge och pågående planering. I och med själva överdäckningen av Götaleden har det uppstått nivåskillnader i Kilsgatans förlängning söderut. Detta tas upp i en stödmur som också fungerar som hög­vattenskydd. Marknivåerna mellan Kilsgatan och Mårten Krakowgatan med överdäckning skiljer sig i höjd från cirka +1,3 till upp mot + 3,4 meter. Ett trafikförslag har tagits inom ramen för arbetet med Detaljplan för överdäckning av Götaleden som omfattar Kils­gatan i öst-västlig riktning samt korsningarna Kils­gatan/Kilsgatan och Kämpegatan/ Kilsgatan. Marknivåer Gatan vid Kilsgatan och Kämpegatan i direkt anslutning till planområdet är flackt och låglänt och marknivån ligger på cirka +1,3 meter. Omgivande gator ligger på mellan +1,2–1,7 meter vilka innebär risk för översvämning. Gatan vid hörnet Kilsgatan/Kämpegatan lutar upp mot Mårten Krakowgatan. Den dubbelriktade cykelbanan längs med gatan trappar upp i höjd mot Kämpegatan. För att planområdet ska uppnå riktlinjer i Översiktsplan för Göteborg – Tematiskt tillägg för översvämningsrisker (TTÖP) för skyfall, höga vattenflöden och högvattenstånd behöver Kilsgatan i öst-västlig sträckning höjas till en lägsta nivå på minst +2,1 vid någon entré till den nya byggnaden. stadsdelen Gullbergsvass Dnr: SBF-2023-00085 PLANBESKRIVNING ANTAGANDESHANDLING Figur 29: Foto visar den stödmur som finns mellan Mårten Krakowgatan och hur nivåskillnaderna skiljer sig åt mellan stödmuren, Gång- och cykelvägen och Kilsgatan. Service Det är en brist på samhällsservice i detaljplanens närhet. Inom en radie om drygt 500 meter från plan-området finns inte förskola, skola, äldreboende, idrottsanlägg­ningar eller bibliotek. Förskola, skola, lekplats och bibliotek finns inom 1000 meter från detaljpla­nen. Det råder även brist på offentlig friyta och framför allt tillgänglig parkyta inom Centralenområdet. Runt om planområdet pågår plane­ring av flera stora stadsutveckl­ingsprojekt som kommer att på­verka platsens framtida förutsätt­ningar och behov. I närområdet finns i dagsläget främst kontor och lunchrestauranger. Handel finns vid Nordstan, Centralstationen och omkring Stampen. stadsdelen Gullbergsvass Dnr: SBF-2023-00085 PLANBESKRIVNING ANTAGANDESHANDLING Figur 30: Bild visar avstånd till samhällsservice, som förskola, skola, bibliotek och vårdcentral. Röd linje avser planområdet, orange linje har en radie om 500 m, grön linje har en radio om 1000 meter. Teknisk försörjning VA Planområdet är försörjt med allmänt VA-ledningsnät och följer i huvudsak befintlig gatustruktur. Spillvattenpumpstation Intill Kilsgatan, vid korsningen mot Kämpegatan, finns en spillvattenpumpstation. Anläggningen påverkas av planerad höjning av Kilsgatan i öst-västlig riktning. Fjärrvärme, el, fiber Det finns fjärrvärme anslutet till fastigheterna Gullbergsvass 5:27 (tidigare 5:23) och 5:17. Fjärrkyla finns för en av fastigheterna. Det befintliga elnätet som finns framdraget skulle klara av att försörja ungefär 10 000 BTA kontor/hotell/bostäder, enligt GENAB:s uppskattningar. Fiber för data- och telekommunikation finns i området och fram till Kilsgatan 10, dock inte aktivt. Kilsgatan i öst-västlig sträckning planeras att höjas till en nivå på +2,5 vid entrén till den nya byggnaden. Inom gatusträckningen påverkas fjärrkyla och VA-anläggningar. Utöver stadsdelen Gullbergsvass Dnr: SBF-2023-00085 PLANBESKRIVNING ANTAGANDESHANDLING detta finns även två ventilpaket för fjärrkylaledningen, en signalkabel som ligger separat i trottoar som kan komma att påverkas och behöver studeras vidare i planarbetet. Dagvatten En dagvatten- och skyfallsutredning (Ramboll, 2023) har tagits fram inom arbete med detaljplan som även omfattar högsta högvatten. Området avvattnas idag via stuprör och vägbrunnar via det kommunala ledningsnätet som mynnar i Göta älv, Säveåns inflöde till mynningen vid Älvsborgsbron, vilken omfattas av miljökvalitetsnormer (MKN). Det finns inga berörda markavvattningsföretag i området. Översvämning Planområdet ligger relativt lågt och är ett område med risk för översvämning. Området kan översvämmas både med högsta högvatten (från havet) och från höga flöden (Mölndalsån och/eller Säveån). Figur 31: bilden visar högsta högvatten 2070 Figur 32: Bilden visar höga flöden stadsdelen Gullbergsvass Dnr: SBF-2023-00085 PLANBESKRIVNING ANTAGANDESHANDLING I översiktsplanens tematiska tillägg för översvämningsrisker (2019-04-25) finns riktlinjer för olika planeringsnivåer för hav, skyfall och vattendrag olika delar av Göteborg. Denna detaljplan ligger inom området centrala staden. Förplaneringsnivåerna för hav för Centrala staden anges att: • Samhällsviktiga anläggningar ska ligga på minst + 3.8m. • Lägsta golv för ny bebyggelse ska ligga på minst +2.8m. • Prioriterade stråk/utrymningsvägar ska ligga på minst + 2.1m. För planeringsnivåer för skyfall för översvämningsnivå vid 100 år händelse anges att: • Samhällsviktiga anläggningar måste ligga minst + 0,5 m över översvämningsnivån • Lägsta golv för ny bebyggelse ska ligga minst +0,2 m över översvämningsnivån. • Prioriterade stråk/utrymningsvägar max får översvämmas 0,2 m. Sammanfattning av innehållet i planeringsunderlagen Mark, vegetation och fauna Sammanfattning av geoteknisk utredning Framtaget geotekniskt PM (Afry, 2023) utgår från att antal våningsplan är mellan 10 och 18, att den nya byggnaden maximalt kan omfatta 21 500 kvm och att den kommer ha en källarvåning för bilparkering. De befintliga geotekniska förhållandena i området är väl undersökta i och med pågående kringliggande byggnation. Totalstabiliteten bedöms, för befintliga förhållanden, vara tillfredställande med hänsyn till jordlagerföljd, djup till fastbotten och marklutningar. Totalstabilitet mot Göta älv och mot Gullbergstunneln bedöms inte påverkas negativt av planerad byggnation. Ny byggnad grundläggs lämpligen med pålgrundläggning. Pålgrundläggningen utförs lämpligen med långa vertikala pålar för att inte påverka befintlig kringliggande pålgrundläggning samt för att undvika effektivspänningsökningar som medför sättningar. Då sättningsdifferenser skulle kunna uppkomma mellan pålade konstruktioner och omkringliggande mark kan åtgärder för att motverka dessa behöva vidtas. Ledningar bör utföras med flexibla anslutningar för att kunna ta upp sättningsdifferenser. Vidare innebär schakten för källarplanet att en avsevärd jordvolym kommer att avlägsnas vilket är positivt för totalstabiliteten. Tidigare kontroller av totalstabiliteten för byggnationen norr om aktuellt planområde visar på tillfredställande stabilitet. Källarvåningar bör utformas vattentäta för att grundvattensituationen ska påverkas så lite som möjligt. stadsdelen Gullbergsvass Dnr: SBF-2023-00085 PLANBESKRIVNING ANTAGANDESHANDLING Markhöjning av Kilsgatan Höjning av markyta bör lastkompenseras med till exempel lättfyllning (Afry 2023). I framtaget trafik- och utformningsförslag (Sweco 2023) föreslås lättfyllnad av skumglas för höjningen av Kilsgatan. Även fyllning mot befintlig mur mot E45 kompenseras med lättfyllnad och så inte belastningen på muren överskrids. Befintliga L-stöd för plantering byts till högre för att anpassa till ny höjd alternativt flyttas upp till högre grundläggningsnivå. Omgivningspåverkan En riskanalys med tillhörande föreskrifter avseende tillåtna markrörelser, med hänsyn till befintliga pålgrundläggningar ska tas fram inför planerade entreprenadarbeten i den fortsatta projekteringen av byggnaden. I riskanalysen ska behovet av syneförrättning och övervakningsmätning av närliggandebyggnadsverk och installationer utredas. Riskanalysen ska vidare omfatta krav angående vibrationer och förskjutningar från ledningsägare och Göteborgs stad. Bedömning av behovet av åtgärder för att begränsa omgivningspåverkan görs när riskanalysen är upprättad. I samband med detaljprojektering bör även en byggnadsteknisk beskrivning upprättas där de geotekniska frågeställningarna noga beaktas. Påverkan Gullbergstunneln I direkt anslutning söder om planområdet ligger Gullbergstunneln, som är Göteborgs Stads anläggning. Byggnation, anläggningar och andra markåtgärder i anslutning till tunnelkonstruktionen får inte utföras så att tunnelanläggningen skadas eller påverkas negativt. Gullbergstunneln bedöms i den framtagna geotekniska utredningen inte påverkas negativt av planerad byggnation (Afry 2023). Den planerade höjningen av Kilsgatan bedöms inte heller påverka konstruktionen. Ett skriftligt godkännande från den enhet inom stadsmiljöförvaltningen som förvaltar tunnelanläggningen kommer krävas. Vidare har ett avtal om bevakningsledare upprättats mellan kommunen och Trafikverket. I utförandeskedet ska även ett kontrollprogram tas fram utifrån upprättad riskanalys som följer upp omgivningspåverkan och som bland annat anger gränsvärden, mätintervall och ansvarsfördelning. Inga planbestämmelser med avseende på de geotekniska förhållandena bedöms vara nödvändiga. Sammanfattning av markmiljöutredning, PM förorenad mark Ett PM gällande förorenad mark (Relement, 2022) har tagits fram inom arbete med detaljplanen. Utredningen pekar på att vid en kommande exploatering kommer i princip alla fyllnadsmassor behöva schaktas ur för att ge plats åt källare. Detta innebär att marken automatiskt saneras till känslig markanvändning (KM). Merkostnaderna blir inte obetydliga men är att betrakta som normala vid nybyggnationer inom centrala Göteborg. Genomförda undersökningar visar med mycket stor säkerhet att området inte är kontaminerat av klorerade lösningsmedel. Några ytterligare undersökningar utöver sedvanlig avfallsklassning av kommande schaktmassor bedöms inte vara motiverade. Inför grundläggningsschakt ska dock en anmälan enligt 28§ förordningen om miljöfarlig verksamhet och hälsoskydd lämnas in till miljöförvaltningen. stadsdelen Gullbergsvass Dnr: SBF-2023-00085 PLANBESKRIVNING ANTAGANDESHANDLING Det underliggande jordlagret utgörs av svämsediment, ler-silt och grundlagret av jordarter utgörs av fyllning. Hela planområdet ligger inom normalriskområde för radon och därmed rekommenderas att radonmätningar utförs. Nybyggnation som medger stadigvarande vistelse inom detaljplanen rekommenderas att utföras med radonskyddade åtgärder. Den befintliga byggnaden på Kilsgatan 10, inom fastigheten Gullbergsvass 5:27, har enligt utförd inventering använts för bostäder och kontor. Inget tyder på att byggnaden är kontaminerad med föroreningar som kan innebära någon risk för människors hälsa. Förekomsten av farligt avfall i byggnaden är begränsad och i samband med ombyggnation eller rivning kan förekommande farligt avfall som kan utgöra risker för människors hälsa (asbest och PCB) saneras. Markföroreningar och förekomst av farliga ämnen i byggnaden innebär således inga hinder för en ny detaljplan för aktuella fastigheter. Sammanfattning av grönstrukturutredning En grönstrukturutredning (Park- och naturförvaltningen, 2022) har tagits fram inom arbete med aktuell detaljplan. Grönstrukturutredningen visar på att det råder brist på befintlig offentlig parkmark i Centralenområdet och detaljplanen skapar ytterligare behov. Parkmark för ett allmänt ändamål går inte att ordna inom planområdet och kommer därför behöva lösas i närområdet. Utredningen visar vidare att efter utbyggnad av Bergslagsparken (ca år 2027) kommer detaljplanen ha tillgång till en bostadsnära park inom 300 meter från planområdet om Götaledens överdäckning utformas med hänsyn till att överbrygga barriärer. Dock finns ett stort behov av skyfallshantering inom parken och parken är hårt belastad av samtliga detaljplaner i Centralenområdet, vilket påverkar hur attraktiv och kvalitativ parken kommer att bli. Fler parker behöver tillkomma för att uppfylla behovet av parker och grönytor av hög kvalitet och robusthet. Eftersom det både är en kortare sträcka och en tillgängligare koppling till kajstråket så skulle aktuell detaljplan kunna bidra till att realisera en eventuellt framtida park vid Gullbergskajen för att på ett tydligt sätt uppfylla målvärdet för bostadsnära park. Parken är ett tidigt förslag på park som är utpekad i målbild 2040 för Centralenområdet). Grönstrukturutredningen föreslår också att detaljplanen ska tillskapa gröna värden och vegetation på platser som i sig inte kan räknas som friytor, exempelvis inom gata. Detta kan bidra till att det blir enklare att röra sig mellan parker, platser och målpunkter. Detta kan också bidra till att tillföra ekosystemtjänster i området. Sammanfattning av bedömning av behov av kompensationsåtgärder En bedömning av behov av kompensationsåtgärder för ekosystemtjänster (Stadsbyggnadskontoret, 2022) har genomförts inom arbete med detaljplan. Vid exploateringar ska man i första hand försöka undvika eller minimera påverkan. Om inte detta är möjligt ska kompensation övervägas. I bedömningen för aktuell detaljplan framkom att det inte finns ekosystemtjänster inom planområdet idag, bortsett från kulturhistoria genom Kilsgatan 10 som i stället hanteras inom kulturmiljöutredningen i stadsdelen Gullbergsvass Dnr: SBF-2023-00085 PLANBESKRIVNING ANTAGANDESHANDLING detaljplanearbetet. Därmed är bedömningen att det inte förekommer något behov av kompensation. Fornlämningar. kulturhistoria och befintlig bebyggelse Sammanfattning av kulturmiljöutredning Nordvästra Gullbergsvass En kulturmiljöutredning (Göteborgs Stadsmuseum, 2022) har tagits fram inom planarbetet som omfattar nordvästra Gullbergsvass. Nedan listas antikvariska riktlinjer att beakta vid exploatering inom detaljplanen, för utredningsområdet i sin helhet. Figur 33: Karta över nordvästra delen av Gullbergsvass med utredningsområdet inom grön linje. Antikvariska ingångsvärden för utredningsområdet: Kulturmiljöutredningen ger förslag på antikvariska inriktningar för ett större utredningsområde. Utredningsområdets bebyggelsefront ut mot älven har en skalmässig jämnhet som respekterats vid samtliga tidigare förändringar. Förhållandet med intilliggande kvarter Bronsen med Fd Tobaksmonopolet med karaktärsbyggnaden ”Pagoden” som dominerande landmärke och underordnad övrig bebyggelse bör bibehållas. Ytterligare rivningar eller större på- och/eller tillbyggnader av äldre ursprunglig industribebyggelse (uppförd före år 1970) i kvarter Bronsen bör uteslutas. Väl anpassade tillägg i det sydöstra hörnet av kvarteret påverkar inte kulturmiljön negativt. I de södra delarna av utredningsområdet (kvarteren Platinan, Kopparn samt södra delarna av Tennet och Järnet) kan tillkommande bebyggelse vara godtagbar ur ett kulturmiljöperspektiv under följande förutsättningar: • Den kulturhistoriskt värdefulla byggnaden på Kilsgatan 10 och dess värdebärande uttryck och egenskaper inte påverkas negativt. • Att tillkommande byggnader anpassas till gaturummets upplevda horisontella och jämna prägel. Detta kan exempelvis göras med indrag av byggnadsvolymer, horisontella listverk i fasader eller anpassning i fasadmaterial. stadsdelen Gullbergsvass Dnr: SBF-2023-00085 PLANBESKRIVNING ANTAGANDESHANDLING Göta älvdalens topografi är delvis närvarande inom utredningsområdet och i vyer mot området. Detta bör bibehållas. Bevarande av befintliga, och tillägg av nya, träd som avskiljare mellan bebyggelse och trafik samt störande verksamheter har en historisk kontinuitet i området och verkar, och skulle verka, stärkande för kulturmiljön. Avfasade hörn i de södra hörnen på kvarteret Tennet är en företeelse med historisk förankring i det tidigare landshövdingehuset på platsen som gällande plan från år 1980 fastslog. Det vore positivt för kulturmiljöns berättarförmåga om denna struktur förs vidare. Figur 34: Karta över utredningsområdet med utmärkta gatunamn och kvartersnamn för orientering. Kilsgatan 10 Framtagen kulturmiljöutredning (Göteborgs Stadsmuseum, 2022) innehåller en närmare studie av den berörda befintliga byggnaden på Kilsgatan 10, inom fastighet Gullbergsvass 5:27. Byggnaden är från år 1889 som Vattenledningens stationshus efter ritningar av Georg Krüger. Byggnaden är i tre våningar, inordnad i en hästskoform kring en mindre, stenlagd gård. Byggnaden har symmetriska fasader i mörkt rött tegel med mönstermurade listverk, sockel i kalksten och stickbågeformade fönster. Exteriört är byggnaden välbevarad till sin karaktär, trots ett antal genomförda förändringar. Förändringar har skett såväl mot Kilsgatan som mot gårdssidan mot den idag öppna tomten åt öster. Genomförda förändringar är bland annat ändrad planlösning, byggda takkupor och förändrade takfall på flyglarna mot gården. Byggnadens interiör har en relativt hög tålighet för förändringar då stora ändringar av planlösning har genomförts i omgångar och andelen synliga originalmaterial är låg. För att inte framtida förändringar ska medföra ytterligare negativ påverkan på byggnadens kulturhistoriska värden är det dock av vikt att de delar och detaljer som besitter en känslighet respekteras och lyfts fram. Genom sin ålder, nedtonade utformning, läge samt relativt välbevarade karaktär bedöms byggnaden på Kilsgatan 10 som särskilt värdefull. Byggnaden bedöms även som stadsdelen Gullbergsvass Dnr: SBF-2023-00085 PLANBESKRIVNING ANTAGANDESHANDLING värdefull för den platsspecifika förståelsen och upplevelsen av framväxten av Gullbergsvass stadsmässiga struktur ut mot älven. Byggnaden är idag en ensam representant för 1800-talsbebyggelse inom området vilket ökar dess betydelse för områdets helhetliga kulturhistoriska värde. Ur ett göteborgskt perspektiv är byggnaden därtill en god representant för de nedtonade flerfamiljshus i nystilar som uppfördes längs mindre gator runt om i staden under slutet av 1800-talet. Den välbevarade 1800-talskaraktärens betydelse för byggnaden som sådan samt för området som helhet gör att byggnaden i stora delar har en relativt hög känslighet för ytterligare förändringar, medan den i redan förändrade delar är tålig för förändring. Potential finns att stärka det kulturhistoriskt värdefulla uttrycket genom väl anpassade detaljer och tillägg. Figur 35: Bilder visar Kilsgatan 10. Hanteringsordning vid förändring av Kilsgatan 10: Sammanställningen är hämtad från Kulturmiljöutredning Nordvästra Gullbergsvass (Göteborgs Stadsmuseum, 2022). Sammanställningen utgår ifrån att förändringar ska komma att ske för byggnaden på Kilsgatan 10. För att vissa åtgärder ska bedömas lämpliga förutsätter det en högre nivå av bevarande i andra delar enligt ordningen nedan tillsammans med de antikvariska riktlinjerna nedan: • Av störst vikt och högst prioriterat att bibehålla är byggnadens grundvolym, fasadmaterial samt fasadernas indelning och tydliga 1880-talskaraktär. • Därefter bör bevarande av portgångens läge och utbredning samt trapphusens trapplopp prioriteras. • Övriga interiörer och all planlösning bedöms kunna ges lägre prioritet för att anpassa byggnaden till dagens behov och samtidigt bevara dess värdebärande uttryck och egenskaper. • På samma sätt är det av låg prioritet utifrån ett kulturmiljöperspektiv att bibehålla byggnadens befintliga brandmurar intakta. Håltagning för att koppla byggnaden mot omkringliggande bebyggelse kan göras för att bibehålla byggnadens högre prioriterade egenskaper och uttryck. stadsdelen Gullbergsvass Dnr: SBF-2023-00085 PLANBESKRIVNING ANTAGANDESHANDLING Antikvariska riktlinjer för fortsatt hantering av byggnaden på Kilsgatan 10: • Byggnadens grundvolym i form av en trevåningsbyggnad i hästskoform kring en liten stenlagd gård bör bibehållas oförändrad för att upprätthålla byggnadens starka berättelseförmåga från såväl gatan som gårdsrummet och framtida bebyggelse i öster. • Befintliga röda tegelfasader, kalkstensklädda socklar, mönstermurade listverk samt den proportionerliga indelningen dem emellan bör bevaras, och vid behov renoveras. • Förändringar kan ur kulturmiljösynpunkt medges för byggnadens taktäckning, takkupor, flyglarnas takfall, portar samt fönster. Förändringar av dessa delar skall utgå från, och anpassas till, byggnadens övergripande karaktär. Detta innebär att: • Taktäckning ska utgöras av plåt i anpassad kulör. • Takkupor ska utföras i samma material som taket, fönster ska vara av samma typ som övriga byggnadens. • Portar till portgången bör utföras i målat trä. Glasningar kan medges. • Fönster skall vara av T-posttyp med yttermått lika befintligt och stickbågeformad överkant. Ytterkarm och -båge i trä förordas. • Förändringar av fönstersättningen i första och tredje våningen mot gården kan medges under förutsättning att den ursprungliga symmetrin eftersträvas och fönstertypen bibehålls. • Gården bör vara belagd med smågatsten för upprätthållen karaktär. • Kolluckan i sockeln mot gatan bör bevaras som tydlig funktionsförmedlande detalj. • Bottenvåningens exteriöra indelning med fönster och en ensam, centralt placerad port skall bibehållas mot gatan. Eventuella tillkommande entréer kan tillåtas från portgången. • Interiört bör portgångens läge och utbredning bibehållas samt trapphusens trapplopp bevaras. • Samtliga interiöra ytskikt och övrig planlösning kan förändras. Återställande till en 1880-talskaraktär i semioffentliga utrymmen förordas. Vindsvåningens takstolskonstruktion bör fortsatt vara synlig. • Vid upptäckt av dolda äldre ytskikt eller detaljer bör kontakt tas med antikvarie. Sammanfattning av Dagsljusstudien Krav på dagsljus finns i BBR avsnitt 6:322 Dagsljus. Där anges att rum eller avskiljbara delar av rum där människor vistas mer än tillfälligt, exempelvis utrymmen för daglig samvaro, matlagning, sömn och vila, ska utformas och orienteras så att god tillgång till direkt dagsljus är möjlig, om detta inte är orimligt med hänsyn till rummets avsedda användning. Kravet gäller alla typer av byggnader. För dagsljus på arbetsplatser gäller stadsdelen Gullbergsvass Dnr: SBF-2023-00085 PLANBESKRIVNING ANTAGANDESHANDLING Arbetsmiljöverkets föreskrifter AFS 2009:2 Arbetsplatsens utformning, som anger att vid stadigvarande arbetsplatser, i arbetslokaler och personalutrymmen som är avsedda att vistas i mer än tillfälligt, ska det normalt finnas tillfredsställande dagsljus och möjlighet till utblick (AFS 2009:2 § 9). Dagsljusförhållanden granskas i bygglovsskedet för att säkerställa att kontorsrum med bristande dagsljus inte används som stadigvarande vistelse. Detaljplanen medger ny bebyggelse, upp till 18 våningar och exploateringen kommer vara en del av en framtida innerstadsmiljö. Kämpegatans gaturum är smalt i förhållande till planerad bebyggelse och det finns utmaningar i att uppnå bra dagsljusinsläpp. En dagsljusutredning (Arkitema, 2023) har tagits fram för det nu aktuella förslaget och utgör en bilaga till detaljplanen. Det är en VSC-utredning (Vertical sky components) som har gjorts och den visar hur mycket dagsljus som träffar fasaden. Det är viktigt att veta att VSC-utredningen inte tar hänsyn till tjocklek eller form på huset och den ger således bara en indikation om dagsljuset kommer att klaras eller inte. VSC-modellen visar på svårigheter kan finnas i de lägre planen på både befintliga och tillkommande byggnad. Stadsbyggnadsförvaltningens anvisningar om dagsljus för tillämpning av dagsljuskrav vid planeringar anger riktvärden för acceptabel dagsljustillgång VSC på fasader i bostads- och kontorsbyggnader. För bebyggelse i kvarter gäller olika värden i olika delar av staden definierade i utbyggnadsplaneringen UP. För aktuellt område inom Älvstaden anger gällande bostäder att VSC under 10 % inte bör tillåtas. Under 12 % bör endast mindre ytor av fasaden tillåtas. För kontorsbyggnader anger inte riktlinjen lägsta acceptabel nivå för VSC för kontorsbyggnader men VSC under 15 % bör endast tillåtas på mindre delar av fasaden. Om byggnaderna är djupa med en husbredd över 18 meter riskerar de att få en mörk svåranvänd kärna. Figur 36: Bilder visar VSC analys för befintlig bebyggelse inom Gullbergsvass 5:26 (Tennet 1–2) och Kilsgatan 10s innergård i nuläget (Arkitema 2023). stadsdelen Gullbergsvass Dnr: SBF-2023-00085 PLANBESKRIVNING ANTAGANDESHANDLING Figur 37: Bild visar VSC analys för planerad bebyggelse inom detaljplanen samt påverkan på befintlig bebyggelse inom Gullbergsvass 5:26 (Tennet 1–2) och för Kilsgatan 10s innergård (Arkitema 2023). Figur 38: Bilden visar VSC analys för planerad bebyggelse och påverkan på befintlig bebyggelse inom Gullbergsvass 6:24 (Kv. Bronsen, med f.d. Tobaks-monopolets bebyggelse). Bilden visar en jämförelse mellannuläge och planerad bebyggelse i olika möjliga våningsantal där 17+ 1 våning motsvarar högsta tillåtna totalhöjd inom detaljplan (Arkitema 2023). stadsdelen Gullbergsvass Dnr: SBF-2023-00085 PLANBESKRIVNING ANTAGANDESHANDLING Figur 39: Situationskarta som visar de mest utsatta lägena avseende dagsljus. Till följd av resultatet i VSC-utredningen har fördjupade dagsljusberäkningar med plan- lösningar i de mest utsatta lägena tagits fram för kvarteret Tennet 2 och kvarteret Bronsen, md f.d Tobaksmonopolets bebyggelse öster om planområdet. Nytillkommande byggnad Dagsljusstudien visar på att det finns en lösning med bland annat nedtrappande byggnadskroppar mot gårdarna som bedöms ge goda dagsljusförhållanden för stora delar av byggnaden. Det finns vissa svårigheter i de lägre planen mot gårdarna och även mörka ytor i de inre delarna i byggnaden. Sammantaget bedöms dock andelen mörka ytor i förhållande till andelen ytor med goda dagsljusförhållanden som rimlig. Kilsgatan 10 Befintlig byggnad på Kilsgatan 10 har redan idag bristande dagsljusinsläpp mot gården. Värdena är särskilt dåliga på den norra fasaden i den södra flygeln. Med planerad bebyggelse sker ytterligare försämring som gör att stora delar av rummen som vetter mot innergården inte kommer uppfylla rimliga dagsljuskrav för stadigvarande vistelse. Byggnaden innehåller kulturhistoriska värden vilket gör att åtgärder så som uppglasningar inte är möjliga. Möjligt nyttjande av byggnaden kommer behöva hanteras i framtida bygglovsskede. Tennet 2 Planerad bebyggelse inom detaljplanen har också en negativ påverkan på dagsljusinsläpp för Tennet 2 som ligger direkt och i anslutning norr om detaljplanen. Idag finns glaspartier som leder in till det befintliga kontorshuset. Den fördjupade dagsljusstudien visar att delar av ytorna i Tennet 2 som idag är stadigvarande vistelse/arbetsplatser i stället behöver utformas för tillfällig användning. Andra delar av ytorna i Tennet 2 påverkas men har fortsatt goda dagsljusförhållanden och kan fortsatt användas för stadigvarande arbetsplatser. stadsdelen Gullbergsvass Dnr: SBF-2023-00085 PLANBESKRIVNING ANTAGANDESHANDLING Bronsen (före detta Tobaksmonopolet) Planerad bebyggelse inom detaljplanen har utifrån VSC-analysen en negativ påverkan på dagsljusinsläppet för Gullbergsvass 6:24 inom kvarteret Bronsen (före detta Tobaksmonopolet). En fördjupad dagsljusutredning är under framtagande men svårigheterna att nå goda dagsljusförhållanden för bebyggelsen bottnar sig i att Kämpegatans gaturum är smalt och byggnaden är q-märkt vilket innebär att byggnaden inte tål anpassningar likt det som kan ske i Tennet 2. Påverkan för olika höjder på den nya byggnaden ger en viss skillnad på fasaden i VSC- analysen men skillnaden mellan en 6 våningsbyggnad och en 18 våningsbyggnad bedöms inte som stor och det kan finnas åtgärder som exempelvis ändrade möbleringsplaner alternativt avsteg med hänsyn till att det är kulturhistoriska värden i byggnaderna. Sammanfattning av Solljus- och skuggstudie Solstudier har tagits fram (Arkitema 2023) inom arbetet med detaljplanen. Bilden nedan visar utdrag från solstudien vid vårdagjämning (omkring 20 mars) och redovisas vid tre tidpunkter under dagen. Figur 40: Bild visar utdrag ur en solstudie som tagits fram inom planarbetet. Bilderna är tagna från vårdagsjämning kl. 9, kl. 12 och kl. 15. (Bild: Arkitema, 2023-08-23) Kilsgatan i nord-sydlig riktning påverkas av skuggor både vid kl. 9, kl.12 och kl. 15. Kilsgatan i väst-östlig riktning skuggas inte under eftermiddagen då ljuset kommer ifrån sydväst. Bilderna visar att gården inom aktuell detaljplan är mörk redan idag och får vid planerad bebyggelse ytterst begränsat med solljus under dygnet. Bilderna för förhållandena kl. 9.00 visar att planerad högdel inom aktuell detaljplan skuggar befintlig bebyggelse åt norr under morgonen. Bilderna som visar förhållandena kl. 12.00 visar också att aktuell detaljplan tillsammans med Detaljplan för överdäckning av Götaleden skuggar större delen av Kämpegatan, i stadsdelen Gullbergsvass Dnr: SBF-2023-00085 PLANBESKRIVNING ANTAGANDESHANDLING detta läge norr om Mårten Krakowgatan. Högdelen i aktuell detaljplan innebär även skuggning på befintlig bebyggelse öster om Kämpegatan. Bilderna som visar förhållandena kl. 15 visar att aktuell detaljplan har negativ påverkan på Kämpegatan och att högdelen skapar ytterligare skuggning på kvarteret Bronsen. Risk och störningar Sammanfattning av dagvatten- och skyfallsutredning Dagvatten I framtagen dagvatten- och skyfallsutredning (Ramboll, 2023) föreslås grönt tak på den nya planerade byggnaden för att uppnå både reningskrav och stadens krav på fördröjning av 10 mm dagvatten per kvadratmeter hårdgjord yta. Fördröjningskravet på 10 mm fördröjning per kvadratmeter hårdgjord yta motsvarar erforderlig fördröjningsvolym 17,6 m3 om befintlig byggnad på Kilsgatan 10 bevaras och dess befintliga avvattningssystem behålls. Ett grönt tak kan anläggas på delar av eller hela den nya takytan. Viktigt är att det gröna takets fördröjningskapacitet beaktas vid val av tak så att krav på fördröjning kan uppfyllas inom området. Näringsläckage från gröna tak kan även variera beroende på typ av tak och det gröna taket föreslås utformas för att minimera näringsläckage. Detta kan göras genom att näringsfattiga substrat väljs. Gödsling kan även vara en källa till näringsläckage. För att minska behovet av gödsling ska vegetation väljas som kräver så lite gödsling som möjligt eller ingen alls. Aktuell recipient för området är Göta älv, söder om intaget vilken är klassad som Mindre känslig recipient enligt dokumentet "Reningskrav för dagvatten” framtaget av Göteborg stad (2021-03-11). Markanvändningen för området är bedömd till medelbelastad yta utifrån att området är ett kontor-/centrumområde och reningskravet ”enklare rening” för dagvattnet föreligger. ”Enklare rening” innefattar avskiljning av partiklar genom företrädesvis översilning genom växtlighet eller fördröjning Utbyggnaden av planområdet bedöms ej påverka flödesrelaterade kvalitetsfaktorer i recipienten negativt då planen fördröjer mer vatten efter exploatering än för befintlig situation. Således sker ingen försämring av kvalitetsfaktorn hydrologisk regim. Planområdet ligger inte i direkt anslutning till recipienten och bedöms därför inte påverka kvalitetsfaktorn morfologiskt tillstånd i vattendag negativt. Följaktligen påverkas inte heller kvalitetsfaktorn fisk av planen, då den baseras på de ovan två nämnda kvalitetsfaktorerna. Planområdet bedöms inte påverka fysikaliskt-kemiska kvalitetsfaktorer negativt och inte heller de prioriterade ämnena för bedömningen av kemisk status. Denna bedömning grundar sig i att totalmängderna som släpps ut per år minskar för samtliga studerade ämnen. Efter rening och fördröjning i föreslagna gröna tak bedöms mängden av samtliga undersökta föroreningsämnen minska, men målvärdet för fosfor uppnås ej. På grund av att mängderna inte bedöms öka för planområdet försämras därför inte möjligheterna att uppnå miljökvalitetsnormer (MKN) i recipienten. stadsdelen Gullbergsvass Dnr: SBF-2023-00085 PLANBESKRIVNING ANTAGANDESHANDLING Skyfall och högsta högvatten På grund av att området ligger låglänt behövs särskilda lösningar för att säkerställa risk för högsta högvatten och skyfall. Planområdets omkringliggande gator ligger idag på cirka +1,3 till +2. Detta betyder att det finns en risk för översvämning av gatorna vilket kan påverka framkomligheten till planområdet. För att planområdet skall uppnå riktlinjer i TTÖP för skyfall, högvattenflöden och högvattenstånd behöver nivån för färdigt golv för ny byggnad inom planområdet placeras på +2,8. Det säkerställs genom planbestämmelse. Utöver planeringsnivån för färdigt golv ska det också finnas en 0,2 meter marginal mellan förväntad översvämningsnivå vid en dimensionerande händelse och nivån för färdigt golv. Utifrån planerad höjdsättning av omkringliggande gator uppfylls erforderlig marginal vid en skyfallssituation för den nya byggnaden. Höjningen av gatan bedöms inte innebära någon försämring inom, uppströms, eller nedströms planområdet. Framkomlighet till och från planområdet Färdigt golv nivån på +2,8 ger en marginal på 50 cm för nivån för högvatten med 200 års återkomsttiden år 2070 som är +2,3. Utrymningsvägar ska ha ett maximalt vattendjup på 20 cm, vilket betyder att det måste finnas en utrymningsväg vid minst en entré till planområdet som har en lägsta marknivå på +2,1. En kvartersmarksintern anslutning från Kilsgatan 10 måste vidare säkerställas till denna entré. I samband med exploatering inom planområdet planeras Kilsgatan i öst-västlig sträckning att höjas enligt figur 42 för att för att skapa tillgänglighet till planområdet och lättare möta nivåer för färdigt golv och entréer för de nya byggnaderna. Nivån vid planerad entré ligger på +2,50 och körbanan utanför entrén på +2,45. Dessa nivåer ligger över dimensionerande högvattennivå enligt TTÖP på +2,3 (200 års återkomsttiden år 2070). Med de planerade nya nivåerna på Kilsgatan bedöms det därmed finnas säkra utrymningsvägar vid både en högvatten- och vid en skyfallssituation. I figur 41 visas den nya höjdsättningen av Kilsgatan tillsammans med läge för ny entré och utrymningsväg (blåa pilar). Utrymningsväg för räddningsfordon sker via gång- och cykelbanan på den södra sidan om Kilsgatan upp mot Kämpegatan och Mårten Krakowgatan. Gång- och cykelbanan bana kommer att ligga mellan +2,5 och +2,6 på sträckan för utrymningsvägen. Kämpegatan ligger på en nivå på cirka +3. Gatan bedöms kunna nås via flertalet gator som exempelvis Södra Sjöfarten och Hisingsbron. Dagvatten- och skyfallsutredningar (Ramboll 2023) visar generellt att den tillkommande bebyggelsen klarar stadens krav för översvämningssäkring. stadsdelen Gullbergsvass Dnr: SBF-2023-00085 PLANBESKRIVNING ANTAGANDESHANDLING Figur 41: visar ny höjdsättning av Kilsgatan i östvästlig sträckning (Ramboll 2023). Befintliga höjder är understrukna, nya höjder inte. Grönt streck markerar ny entré. Blå pilar visar utrymningsväg från ny entré vid en högvattensituation på +2,3. Sammanfattning av riskanalys Kilsgatan 10 Undantag från riktlinjer för översvämningsskydd Ett Risk-PM kopplat till avsteg från TTÖP för Kilsgatan 10 har tagits fram (Sweco 2023) och bilagts handlingarna. Riskanalysen har tagits fram för att klargöra vilka åtgärder som kan vidtas för att förbättra förutsättningarna för översvämningssäkring av Kilsgatan 10, med minsta möjliga påverkan på byggnadens kulturmiljö då byggnaden inne uppfyller rekommendationerna i TTÖP. Huvudprincipen för staden är att undvika risker med översvämningsproblematik genom att bygga på säker nivå. Kraven från TTÖP gäller för nybyggnation samt uppstår även för befintliga byggnader vid nya bygglov, marklov och ny detaljplaneläggning, varför även den byggnaden som bevaras i aktuell detaljplan berörs av riktlinjerna i TTÖP. Enligt TTÖP ska Kilsgatan 10 översvämningssäkras till nivån +2,8 samt utrymning måste säkerställas genom en kvartersintern passage till nytillkommande bebyggelse inom 5:17 och 5:28 via en entré på minst +2.1. Möjligheterna till åtgärder för att säkerställa risk med särskild hänsyn till skyfall och högsta högvatten för Kilsgatan 10 som en befintlig äldre, kulturhistoriskt värdefull byggnad bedöms vara begränsade för att inte den äldre byggnadens kulturmiljövärden ska förvanskas. Planbestämmelsen i detaljplanen för lägsta färdig golvnivå föreslår ett undantag för Kilsgatan 10 med utgångspunkt till byggnadens kulturvärde och den skyddsbestämmelse (q2), som säkerställs i detaljplanen. Det finns möjlighet till avsteg från rekommendationerna i TTÖP genom att göra tekniska åtgärder som närmar sig kraven vilket har utretts i framtagen riskutredning. I första hand föreslår utredningen en temporär vall runt fasad vilken installeras inför skyfall eller höga stadsdelen Gullbergsvass Dnr: SBF-2023-00085 PLANBESKRIVNING ANTAGANDESHANDLING nivåer i älven. Därmed hanteras översvämningsrisk för Kilsgatan 10, samtidigt som utrymningsvägar säkras till den nya byggnaden. För att uppnå en säkerhetsmarginal i händelse av att den temporära vallen ej skulle vara funktionell föreslås kompletterande åtgärder genom anläggandet av tillfälliga spänger på innergården för att möjliggöra utrymning via ny byggnad, installation av backventiler, tätning av fönster, dörrar, kokslucka samt sprickor i fasaden, tätning av ventilationsgaller samt installation av pumpsumpsystem. Genom de åtgärder som beskrivits bedöms risken kopplat till avsteget i TTÖP kunna minimeras. Detta avser både krav kopplat till höga havsnivåer och skyfall. En viktig aspekt i frågan är tekniska lösningar innebär att man bygger in en större risk då man förlitar sig på att tekniska åtgärder och att en beredskap skall finnas som skydd vid en händelse. I samband med att planen godkänns föreslås Stadsbyggnadsnämnden ta ställning till att Kilsgatan 10 omfattas av ett undantag från riktlinjerna för tematisk översiktsplan i staden. Det innebär att byggnaden inte säkras för högsta högvatten och skyfall och att byggnaden skulle kunna nå en högre vattennivå än riktlinjen. Sammanfattning av bullerutredning En trafikbullerutredning och en luftutredning har tagits fram. I delen Detaljplanens innebörd och genomförande beskrivs luft och trafikbullersituationen. En bullerutredning (Norconsult, 2024) har upprättats enligt PBL 4 kap 33a§. Bullerutredningen innehåller en redovisning av beräknade värden för omgivningsbuller. Utredningen sammanfattas nedan: Trafikbuller Det finns relativt mycket trafik inom och i nära anslutning till planområdet. Framför allt Götaleden och Mårten Krakowgatan genererar både trafikbuller och kvävedioxidutsläpp. Det finns även verksamhetsbuller i området. Utredningsområdet berörs av trafik från flera omgivande vägar samt spårväg. Kvarter inom pågående detaljplan för överdäckning av Götaleden har varit en förutsättning i bullerberäkningarna för Gullbergsvass 5:17. För kontor och hotell finns inget riktvärde för ljudnivåer utomhus. Riktvärdet för ekvivalent ljudnivå från trafikbuller för mindre lägenheter, 65 dBA, blir därmed dimensionerande om det planeras för att bygga bostäder. Planbestämmelsen (v1) reglerar lägenhetsstorleken begränsas max 35 m2. Beräkningar har gjorts utifrån planerat nytt hus i upp till 18 våningar. Beräkningarna visar att ekvivalent ljudnivå vid fasad klarar riktvärdet för trafikbuller (65 dBA) vid samtliga fasader. Eftersom samtliga byggnader klarar riktvärdet för ekvivalent ljudnivå vid fasad, 65 dBA, finns inga riktvärden för maximal ljudnivå från trafikbuller att förhålla sig till. Detaljplanen reglerar genom planbestämmelse att bostäder inte får placeras i fasad där ekvivalent ljudnivå avseende trafikbuller överstiger >65 dBA. Om bostadslägenheter förläggs mot norr mot gården klaras riktvärdena för uteplats på balkonger för flertalet lägenheter. Riktvärdena för uteplats klaras på gården och för vissa lägenheter även vid balkonger/ uteplatser mot gården morr norr. I detaljplanen finns planbestämmelse om att bostäder bostaden har en eller flera uteplatser ska ljudnivån vid minst en uteplats vara högst 50 dBA ekvivalent ljudnivå och 70 dBA maximal ljudnivå. stadsdelen Gullbergsvass Dnr: SBF-2023-00085 PLANBESKRIVNING ANTAGANDESHANDLING Verksamhetsbuller Buller från kringliggande verksamheter klassas som ”industriell verksamhet”. Beräkningarna av buller från verksamheter visar att riktvärdet för ekvivalent ljudnivå kvällstid och maximal ljudnivå nattetid för bostäder överskrids för fasader på den östra delen av det nya huset (i delen med 18 våningar) på de östra och norra fasaderna i våning 7 och uppåt. Vid övriga fasader på det planerade huset beräknas riktvärdena för bostäder klaras. För kontor finns inga riktvärden utomhus vid fasad för buller från verksamheter. I detaljplanen finns planbestämmelse om att bostäder inte får placeras i fasad där ekvivalent ljudnivå för verksamhetsbuller överstiger <45 dBA kvällstid och maximal ljudnivå nattetid <55 dBA. Buller från icke industriell verksamhet, teknisk utrustning Takfläktarna på kontorsfastigheterna Gullbergsvass 5:26 (Platzer) och Gullbergsvass 4:2 (Alecta) klassas som ”teknisk utrustning” då fastigheterna inte ligger inom ett industriområde med andra bullerkällor. Dessa källor har ett lägre riktvärde än verksamhetsbuller. Riktvärdet för teknisk utrustning (45 dBA) gäller för ekvivalent ljudnivå dagtid för bostäder vilket överskrids för fasader på den östra delen av det nya huset (i delen med 18 våningar) på de västra och norra fasaderna våning 6- 5 med 1-3 dBA. Riktvärdet överskrids även för ”mittenlängan” vid fasad mot norr i våning 6-9 med 1-4 dBA. Vid övriga fasader på det planerade huset beräknas riktvärdena för bostäder klara, se den vänstra bilden i figur 43. Utförda testberäkningar visar att källa 1 på Gullbergsvass 5:26 (Platzer) är tydligt dimensionerande för ljudnivåerna. Figur 42 visar bullerkällor (fläktar på tak) på intilliggande fastigheter. Bilden t v visar källor för Gullbergsvass 4:2 väster om planområdet. Bilden t h visar källor för Gullbergsvass 5:26 norr om planområdet. Den röda pilen visar källa 1, som definierats som den dimensionerande källan av alla källor. stadsdelen Gullbergsvass Dnr: SBF-2023-00085 PLANBESKRIVNING ANTAGANDESHANDLING Figur 43. Bilden t v visar total ekvivalent ljudnivå dagtid från teknisk utrustning. Utan åtgärd på källa 1. Bilden t h visar total ekvivalent ljudnivå dagtid från teknisk utrustning. Med åtgärd på källa 1. Sammanfattning buller - i det fall det byggs bostäder Detaljplanen är flexibel, och möjliggör även för en minde andel av användningen bostäder. Vid bostäder påverkas området av tre typer av buller, trafik- och verksamhetsbuller samt buller från tekniska anläggningar. De tre olika bullertyperna har hanterats i det fall bostäder byggs. Bullerutredningen avseende trafik visar att smålägenheter går att bygga i alla lägen inom planområdet. Planbestämmelsen (v1) har införts som reglerar lägenhetsstorleken till max 35 m2. Därigenom är hela planområdet lämpligt för bostäder utifrån trafikbuller. Verksamhetsbuller huvudsak från Swedish Matchs verksamhet belastar planområdet. En planbestämmelse avseende verksamhetsbuller har införts i plankartan som reglerar att ö ej får placeras i den övre delen av högdelen som vetter mot Swedish Match (öster och norr) där riktvärdena överskrids. Genom bestämmelsens utformning kommer det finnas två alternativ för att bygga ut området med bostäder. Alternativ ett är att inte utnyttja den fulla nockhöjden i byggrätten. Alternativ två är att åtgärder genomförs på bullerkällorna innan bostäder kan uppföras i de delar av högdelen som har bullerstörning som gör det olämpligt för bostäder. Högdelen kan då användas för andra användningar. Avseende buller från tekniska anläggningar från fläktar på intilliggande fastigheter (Gullbergsvass 5:26 och Gullbergsvass 4:2) är det framför allt en källa på Gullbergsvass 5:26 som medför att stora delar den nya exploateringen blir olämplig för bostäder. Efter granskningen har det upprättats en extra utredning som visar att om källa 1 åtgärdas kommer bullernivåerna mot norr bli lämplig för bostäder. Utredningen innehåller även en kostnadsuppskattning för åtgärden på mellan 20-40 kkr. Åtgärden ska genomföras i det fall användningen bostäder uppförs och då på exploatörens bekostnad. Detta regleras genom ett avtal mellan exploatören och fastighetsägaren till Gullbergsvass 5:26. Genom detta är det säkerställt att området kan bli lämpligt för bostadsändamålet och de åtgärder som i så fall krävs är reglerat i avtal. stadsdelen Gullbergsvass Dnr: SBF-2023-00085 PLANBESKRIVNING ANTAGANDESHANDLING Figur 44 Bilden t v visar en sammanställning av trafikbuller, verksamhetsbuller samt teknisk utrustning utan åtgärd på källa 1. Grön färg klarar alla riktvärden för de olika bullertyperna, avseende små lägenheter (≤35 m2). Röd färg visar ljudnivå som överstiger något av riktvärdena för bostäder. Bilden t h visar en sammanställning av trafikbuller, verksamhetsbuller samt teknisk utrustning med åtgärd på källa 1. Grön färg klarar alla riktvärden för de olika bullertyperna, avseende små lägenheter(≤35m2). Röd färg visar ljudnivå som överstiger något riktvärde och som gör den röda delen olämplig för bostäder. I detta fall är det riktvärdena för verksamhetsbuller som överskrids, vilket regleras genom planbestämmelse. Övrigt Aktuell bullerutredning utgår från att kvarteren inom pågående detaljplan för överdäckning av Götaleden har byggts ut. Det finns osäkerheter, både gällande bebyggelsestruktur och trafikutformning, som innebär att exploateringen riskerar att utföras inom ett område som skiljer sig från underlaget. Det gör att det finns en risk att resultaten från bullerutredningen inte längre stämmer med den verkliga situationen vid projektering och att riktvärdena därför inte uppnås. Det är därför viktigt att bullerfrågan utreds ytterligare i bygglovsskedet, för att säkerställa att planbestämmelser och riktvärden kan uppnås. Vibrationer och stomljud En vibrations- och stomljudsutredning (Afry, 2022) har tagits fram inom arbete med detaljplanen. Utredningen innefattar risk för vibrationsstörningar från fordonstrafik för planområdet. Inga vibrationsmätningar har utförts på plats. Bedömningar har utförts utifrån den kända geotekniska förutsättningar som finns på platsen samt vibrationsutredningar och mätningar utförda inom angränsande detaljplaner och vägprojekt. Indikerande beräkning har utförts med hjälp av semiempiriska beräkningsmodeller utvecklade av Efterklang. Det finns idag inga av myndigheter fastställda beräkningsmodeller för att beräkna vibrationer i omgivning av gator och vägar. Utredningen pekar på att byggnadens grundläggning och byggnadskonstruktion ska anordnas så att vibrationshastigheten inom bostadsrum högst ska vara vw = 0,4 mm/s vägd RMS nattetid (22–06). Värdet får överskridas högst fem gånger per trafikårsmedelnatt med som högst 0,3 mm/s. Det säkerställs genom planbestämmelse. stadsdelen Gullbergsvass Dnr: SBF-2023-00085 PLANBESKRIVNING ANTAGANDESHANDLING Vibrationer (kännbara) Beräkningsmässigt klaras Trafikverkets riktlinjer vw=0,4 mm/s [komfortvägt/RMS] vid planerad byggnad med marginal. Utredningen förutsätter att generella konstruktions- mässiga krav på byggnadens dynamiska stabilitet följs. Vägar förutsätts vara släta utan några gupp i närheten av bostadshus. Då utformningen av väg 45 och Mårten Krakowgatan ligger på en stor betongkonstruktion bedöms risk för vibrationer till detaljplanen som låg. Med en slät vägbana på Kilsgatan samt även en kompletterande utfyllnad är risken låg för störande vibrationer från denna gata. Det bedöms motiverat med planbestämmelse för vibrationer om planen innehåller bostäder på grund av ofördelaktiga markförutsättningar samt att det saknas tydligt myndighetskrav från Boverket eller Folkhälsomyndigheten. Stomljud (hörbara vibrationer via mark) Vid en jämförelse mot Trafikverkets riktlinjer samt Boverkets råd konstateras att kraven klaras med mycket god marginal. Fordonstrafik ovan mark har ett gemensamt ljudkrav för luftburet ljud och stomljud, på LpAFmax,nT = 45 dBA och stomljudsnivån från väg i tunnel till framtida byggnad är beräkningsmässigt lägre än LpAFmax,nT = 30 dBA vilket är med stor marginal lägre än Boverkets Råd gällande trafikbuller och klarar även stomljudskrav för trafik i tunneln, riktvärde LpAFmax,nT = 32 dBA. Trafikverket har endast redovisat krav för järnvägstunnel. Det bedöms inte krävas någon särskild planbestämmelse med avseende på stomljud inom detaljplanen. Sammanfattning av luftkvalitet Luft Inom arbete med detaljplan har en platsbedömning för luft (Stadsbyggnadskontoret, Miljöförvaltningen, 2022) tagits fram. Fördjupad luftmiljöutredning för Centralenområdet, överdäckningen av Götaleden samt norr om Nordstan har använts som underlag för platsbedömningen för aktuell detaljplan. Resultatet visar att med tanke på den goda marginalen upp till gränsvärdena bedömer miljöförvaltningen att det inte finns risk för att detaljplanens genomförande skapar överskridanden av miljökvalitetsnormerna för luft. I den fördjupade luftmiljöutredningen finns en serie beräkningar för olika scenarier framtagna för intilliggande detaljplaner, Norr om Nordstan och Överdäckningen. De beräknade halterna är kvävedioxid (98-percentil av dygnsmedelvärden) och PM10 (90- percentil av dygnsmedelvärden), utifrån för scenario 10B från utredningen från januari 2022. Urvalet av haltmått baseras på att dessa mått i regel är de som det är svårast att klara miljökvalitetsnormerna för i Göteborg. I Miljöförvaltningens utvärdering av luftsituationen bedömdes scenario 10B vara lämpligt att basera analysen på. Trafiksiffrorna för aktuell detaljplan stämmer i stort överens med de som använts i beräkningen. Den bebyggelsestruktur som använts i luftberäkningarna liknar den som planeras i den aktuella detaljplanen. stadsdelen Gullbergsvass Dnr: SBF-2023-00085 PLANBESKRIVNING ANTAGANDESHANDLING Halterna av kvävedioxid och PM 10 ligger enligt beräkningarna klart under gränsvärdena i planområdet. Byggnadsstrukturen i området kommer inte ha långa, kontinuerliga gaturum med höga fasader utan vara mer uppbruten, vilket är positivt för luftkvaliteten. Med tanke på den goda marginalen upp till gränsvärdena bedömer miljöförvaltningen att det inte finns risk för att detaljplanens genomförande skapar överskridanden av miljökvalitetsnormerna för luft. Inga ytterligare luftutredningar bedöms behövs. Lukt I anslutning till planområdet finns verksamheten Swedish Match vars snustillverkning historiskt genererat luktstörningar i närområdet. Frågan om lukt från verksamheten utreddes för närliggande Detaljplan för överdäckning av Götaleden. I utredningen bedömdes att 75 % av de totala luktutsläppen från verksamheten härrör anläggningens tobakskvarn (Luktutredning inför överdäckning av Götaleden i Göteborg, AFRY 2020. Stadsbyggnadsförvaltningen har under kvartal 1 2024 haft en avstämning med verksamhetsutövaren. Kvarnen har enligt uppgift från avvecklats från anläggningen under 2024. Merparten av luktproblematiken från anläggningen bedöms därmed hanterad. Stadsbyggnadsförvaltningen bedömer därför att det inte föreligger någon risk för eventuell luktstörning från verksamheten. Stadsbyggnadsförvaltningens bedömning är att det därmed inte föreligger någon risk för eventuell luktstörning från den närliggande verksamheten eller någon risk för olägenhet för boende eller arbetande i området. Övriga tekniska utredningar: Sammanfattning av trafik- och utformningsförslag Ett trafik- och utformningsförslag har tagits fram inom ramen för arbetet med Detaljplan för överdäckning av Götaleden och bilagts planbeskrivningen (Sweco, 2023). Trafikförslaget är till ytan begränsat och sträcker sig från korsningen Kilsgatan – Kämpegatan till korsningen Kilsgatan – Kilsgatan som ligger mitt på sträckan mellan Kämpegatan och Vikingsgatan. Kilsgatan är en gata med låga trafikflöden och målsättningen är att gatan planeras till en lågfartsgata med en gemensam golvnivå. Höjning av gata För att uppfylla riktlinjerna för utrymning vid höga vattenstånd i Göta Älv behöver Kilsgatan i öst-västlig sträckning höjas. Höjningen behöver säkerställa att minst en av byggnadens entréer ligger på minst +2,1. Höjdsättningen av gatan behöver justeras för att uppnå tillräcklig plushöjd vid fastighetens entré så att räddningstjänstens möjlighet till utrymning och utryckning vid extrema högvatten tillgodoses. Ett spann av höjder studerades inför samrådet: minsta möjliga höjning för planens genomförande som förutsätta en höjning till minst +2,1 samt maximal höjning av gatan som konstaterats till +2,5. stadsdelen Gullbergsvass Dnr: SBF-2023-00085 PLANBESKRIVNING ANTAGANDESHANDLING Figur 45: Bilden visar framtaget trafikförslag för Kilsgatan i östvästlig sträckning. Staden har valt att gå vidare med höjdalternativet +2,5 för antagen placering av entré. Bedömningen är att det alternativet skapar de bästa förutsättningarna för helheten, för gatumiljön och kopplat till anslutningen till det nya entréläget då det innebär att byggnaden inte behöver ta upp så mycket höjd inne i byggnaden. Höjning av gatan föreslås kompenseras med lättfyllnad av skumglas. Även fyllning mot befintlig mur mot E45 kompenseras med lättfyllnad så att inte belastningen på muren överskrids. Befintliga L-stöd för plantering byts till högre för att anpassa till ny höjd alternativt flyttas upp till högre grundläggningsnivå. Befintlig pumpstation behålls och synliga delar justerad i höjdled, gäller både brunnsringar med luckor och luftningsrör, förankringsbyglar och ventiler. Ytan minskas i plan och viss teknisk utrustning behöver flyttas. I gatan behöver brunnar och ventilbetäckningar höjas och spindlar förlängas gäller både VA och fjärrkyla. Elledningar och fiber som ligger längs med fasad kommer att behöva flyttas vid byggnation av huset och bör då anpassas så de senare kan höjas upp ovan kommande lättfyllnad. Gaturum och stadskaraktär Målet är att förbättra trafiksäkerheten och tillskapa ett tryggare gaturum, arbeta in vistelsekvaliteter och möjliggöra för verksamheter i bottenplan. Gatans huvudsakliga funktioner ska bevaras i den nya utformningen men med förbättringar för gång- och cykel och med mindre fokus på framkomlighet för motorfordon. Möjligheterna att förändra gatans uttryck och utformning till viss del av befintlig pumpstation och ledningsstråk. Längs Kilsgatan och sträckan som berörs av höjningen finns idag en yta för plantering längst i söder mellan stödmurar mot Norra Sjöfarten. Ytan ska om möjligt bevaras för att tillskapa mer grönska i sektionen och bevara en enhetlig utformning med Kilsgatan vidare västerut. Då gatans längsgående profil föreslås höjas kommer stödmuren mot planteringen hamna på en lägre höjd jämfört med cykelbanan än idag vilket ger en något minskad risk för stadsdelen Gullbergsvass Dnr: SBF-2023-00085 PLANBESKRIVNING ANTAGANDESHANDLING påkörning. Dagens pumpstation som ligger vid den sydöstra delen av Kilsgatan ska behållas men tekniska delar ovan mark justeras i höjdled då höjdskillnaderna mot cykelbanan föreslås jämnas ut. Då höjdskillnaden försvinner kan den befintliga stödmuren med tillhörande räcke mot pumpstationen tas bort vilket resulterar i en ökad trafiksäkerhet och minskad påkörningsrisk för cyklisterna. Befintlig vägvisningsskylt längst österut i pumpstationens yta behöver flyttas cirka 1 meter söderut för att uppnå fri bredd för körbanan. Större träd ryms inte inom gaturummet på grund av den stora mängd ledningar som finns i gatan. Däremot föreslås mindre buskar eller klätterväxter i planteringar på lågfartsgatan. I ytan mellan gatans körbara del och den fredade gångytan närmst byggnaden kan mindre planteringsytor tillskapas. Det finns även potential för plantering med buskar inom pumpstationens yta närmst Kämpegatan. I den befintliga upphöjda växtbädden utmed E45 planeras det även för lägre växtlighet. Figur 46: Exempel på utformning som kommer bearbetas vidare i projekteringen. Sammanfattning av mobilitet- och parkeringsutredning En mobilitet- och parkeringsutredning har tagits fram och bilagts planbeskrivningen (Mobilitet- och parkeringsutredning, Sweco, 2023). Inom planområdet finns idag 42 markparkeringar. Samtliga platser hyrs idag i av ett parkeringsbolag som i sin tur har hyrt ut platserna till besökande och företag. Platserna är inte reglerade via detaljplan och det finns inga servitut, arrenden eller parkeringsköp. Ingen av parkeringsplatserna medför besittningsrätt. I samband med rivning av fastigheten Gullbergsvass 5:17 som bedöms starta i november/december 2023 kommer dessa parkeringar att utgå. Samtliga hyresavtal för parkeringarna är uppsagda. Framtagen mobilitets- och parkeringsutredning visar behovet av bil- och cykelparkering. Utredningen har utgått från användningen kontor men även jämfört om delar av byggnaden skulle omvandlas till handel, vilket inte påverkade resultatet. Utredningen jämförde också parkeringsbehovet om byggnaden i stället skulle innehålla hotell eller studentlägenheter. Tabellen nedan visar att detaljplanen innebär ett behov av 32 bilplatser och 200 cykelplatser. stadsdelen Gullbergsvass Dnr: SBF-2023-00085 PLANBESKRIVNING ANTAGANDESHANDLING Figur 47: Tabell som redovisar uppskattad efterfrågan av bil- och cykelparkering mellan olika verksamheter i byggnaden utifrån olika scenarion att nyttja byggnaden. Mest trolig användning bedöms som scenario 1 och 2 (Sweco, 2023). Bilparkeringsbehovet som uppstår av den tillkommande byggnationen planeras att anordnas i källarplan. Tre av parkeringsplatserna i garaget föreslås som PRH, parkering för rörelsehindrade. Cykelparkering är tänkt att anordnas i cykelgarage i markplan med entré från Kämpegatan eller Kilsgatan. Sammanfattning av Garageutredning In- och utfart till kommande parkeringsgarage planeras via angränsande fastighet Gullbergsvass 5:26 (Tennet 2). Befintligt parkeringsgarage under Tennet 1 och 2 nyttjar en gemensam in- och utfart med angränsning mot Kämpegatans gång- och cykelbana. Det finns ett befintligt servitut för att nyttja den befintliga garagerampen vars källarvägg också är förberedd för att kunna anslutas till det nya parkeringsgaraget i den nya byggnaden. Då den befintliga in-/utfarten inte uppfyller dagens standardkrav på säker utfart enligt Stadens Tekniska Handbok har ett PM för Garage in-utfart har tagits fram (Sweco 2023) som redovisar hur trafikering till det framtida parkeringsgaraget under byggnaden kan lösas. Kravet kommer av att projektet föreslår ett avsteg från Stadens riktlinjer om att in- och utfarter till garage enbart får utföras med ett fält om de rymmer mindre än 70 bilparkeringsplatser. Utredningen bedömer att det är omotiverat att anlägga ytterligare en ramp utifrån och att det uppstår fler konfliktpunkter med oskyddad trafik längs Kämpegatan med två ramper ner från gatan. Vidare visar genomförd trafikanalys att det inte skapas några trafikköer som håller i sig en längre tid utan att fordon inom en rimlig tid hinner ta sig ut och in ur garaget utan att bli ståendes på Kämpegatan. För att öka trafiksäkerheten vid utfarten från garaget föreslås initialt endast enklare åtgärder. För att skapa bättre siktförhållanden kan exempelvis möjligheten att ersätta delar av fasaden med glaspartier utredas även befintlig varningslampa kunna utrustas med en ljudsignal. Sammanfattning av flyghinder- och CSN-analys En flyghinder- och CSN-analys är utförd av Luftfartsverket. Den visar att ingen flygtrafik kommer att störas av den nytillkommande bebyggelsen. Försvarsmakten har inte lämnat synpunkter på planförslaget med anledning av störd flygtrafik. stadsdelen Gullbergsvass Dnr: SBF-2023-00085 PLANBESKRIVNING ANTAGANDESHANDLING Luftfartsverket har som sakägare av CNS-utrustning inget att invända mot planerad etablering men förbehåller sig rätten att revidera yttrandet vid ny prövning om regelverk gällande störningar på CNS-utrustning förändras, eller om ny CNS-utrustning etableras i hindrets närhet. Enligt Luftfartslagen SFS (2010:500 6 kap 23§) ska en flyghinderanmälan skickas in före uppförandet av ett högt objekt. Anmälan skall göras till Försvarsmakten senast fyra veckor innan objektet når en höjd av 20 m (45m inom sammanhållen bebyggelse) och därmed kan utgöra fara för flygsäkerheten. Konsekvenser Överväganden och konsekvenser Avsnittet samlar de vanligaste och mest omfattande konsekvensbeskrivningarna. Beskrivningar av detaljplanens konsekvenser finns även i andra avsnitt. Kulturmiljö Planförslaget kommer att innebära påverkan på kulturmiljön. Byggnaden på Kilsgatan 10 besitter ett relativt stort kulturhistoriskt värde som ensamt bevarat bostadshus inom utredningsområdet. Byggnaden har renoverats under årens lopp och stora delar av interiören har påverkats. Byggnadens grundvolym i form av en trevåningsbyggnad i hästskoform kring en liten stenlagd gård säkerställs i detaljplanen för att upprätthålla byggnadens starka berättelseförmåga från såväl gatan som gårdsrummet och framtida bebyggelse i öster. Tillägg till befintlig ursprungsvolym ska utformas med hänsyn till byggnadens grundvolym. Detaljplanen säkerställer att befintliga röda tegelfasader, portgångens läge, kalkstensklädda socklar, mönstermurade listverk samt den proportionerliga indelningen dem emellan ska bevaras. Detaljplanen säkerställer att trapphusens trapplopp ska bevaras i sin placering och utformning vilket kulturmiljöutredningen pekar ut som viktigt i bevarandet av Kilsgatan 10. De karaktärsdrag och värden hos befintlig byggnad som varsamheten speciellt ska inriktas på regleras i detaljplanen. Detta omfattar att fönster och portar vid ombyggnation eller renovering ska överensstämma och anpassas till byggnadens ursprungliga karaktärsdrag. Taktäckning ska utgöras av plåt eller tegel i anpassad kulör och takkupor ska utföras i samma material som taket. Fönster ska vara av samma typ som övriga i byggnaden. Påverkan på luft Inom arbete med detaljplan har en platsbedömning för luft (Stadsbyggnadskontoret, Miljöförvaltningen, 2022) tagits fram. Resultatet visar att planen har en god marginal upp till gränsvärdena. Miljöförvaltningen bedömer att det inte finns risk för att detaljplanens genomförande skapar överskridanden av miljökvalitetsnormerna för luft. stadsdelen Gullbergsvass Dnr: SBF-2023-00085 PLANBESKRIVNING ANTAGANDESHANDLING Påverkan på vatten Framtagen dagvatten- och skyfallsutredning (Ramboll, 2023) redovisar att lösningar för att uppnå både reningskrav och stadens krav på fördröjning av 10 mm dagvatten per kvadratmeter hårdgjord yta. Utredningen föreslår ett grönt tak på den nya planerade byggnaden. Efter rening och fördröjning i föreslagna gröna tak bedöms mängden av samtliga undersökta föroreningsämnen minska, men målvärdet för fosfor uppnås ej. På grund av att mängderna inte bedöms öka för planområdet försämras därför inte möjligheterna att uppnå miljökvalitetsnormer för vatten i recipienten. Särskilt beslut om betydande miljöpåverkan Kommunen har genomfört en undersökning om betydande miljöpåverkan enligt PBL 5 kap. 11 § och Miljöbalken (MB) 6 kap. 6 § för aktuell detaljplan. Kommunen har bedömt att ett genomförande av detaljplanen inte kan antas medföra en betydande miljöpåverkan. Bedömningen har utgått från kriterierna i Miljöbedömningsförordningen (SFS 2017:966) 5 §. Undersökningssamråd har hållits med länsstyrelsen 7 oktober 2022. Länsstyrelsen delade då kommunens bedömning. Kommunen bedömer att aktuell detaljplan inte bedöms medge ett sådant ianspråktagande som avses i PBL 4 kap. 34 § andra stycket. Planförslaget bedöms följaktligen inte utgöra ett annat stadsbyggnadsprojekt. Motiveringen till bedömningen grundar sig i att detaljplaneförslaget ligger i ett mycket centralt utvecklingsområde och bedöms medge en komplettering i en befintlig sammanhållen bebyggelse med verksamheter och en mindre andel småbostäder som inte anses vara i en omfattning som är betydande. Befintlig kulturmiljö bedöms få viss påverkan. Planförslaget bedöms vidare inte innebära ett sådant tillskott av trafik att det sker en omgivningspåverkan som kan anses var ett annat stadsbyggnadsprojekt. Hänsyn enligt förordningens 10 § 1-3 och 11-13 §§ bedöms därför inte behövas. Kommunens bedömning är att en miljöbedömning med tillhörande miljökonsekvensbeskrivning inte behövs för aktuellt planförslag. Kort sammanfattning av platsens känslighet och planens påverkan sammanfattas nedan. Kommunens ställningstagande grundar sig bland annat på bedömningen att ett genomförande av detaljplanen: • Inte påverkar något Natura 2000-område och därmed inte kräver tillstånd enligt MB 7 kap. 28 §. • Inte bedöms negativt påverka möjligheterna att uppfylla nationella och regionala miljömål. • Inte bedöms ge upphov till en betydande miljöpåverkan på biologisk mångfald, landskap, fornlämningar, vatten etc. • Inte ger upphov till betydande risker för människors hälsa eller för miljön till följd av allvarliga olyckor eller andra omständigheter. stadsdelen Gullbergsvass Dnr: SBF-2023-00085 PLANBESKRIVNING ANTAGANDESHANDLING • Inte bidrar till att några miljökvalitetsnormer överskrids. • Inte påtagligt påverkar några områden eller natur som har erkänd nationell eller internationell skyddsstatus, t ex riksintressen eller naturreservat. • De sannolika miljöeffekterna kan minskas genom åtgärder som arbetas in i detaljplanen eller exploateringsavtalet. Ytterligare motiv till ställningstagandet är att planen följer intentionerna uppsatta i Översiktsplanen för Göteborgs kommun samt att planens genomförande ger upphov till påverkan på ett begränsat område och på begränsade intressen. Nedan följer därför en kort sammanställning av planens miljökonsekvenser. Planförslaget kommer att innebära påverkan på kulturmiljön. Betydande påverkan bedöms kunna undvikas genom varsam utformning med utgångspunkt i byggnadens och omgivningens kulturhistoriska värden och stöd i tydliga planbestämmelser. Det råder en brist på allmän plats i området i stort och tillgången till grönytor är sämre än önskvärt. Planen ökar behovet av allmän plats och bidrar samtidigt inte med någon större vistelseyta till området. Planen tillför viss grönska och bidrar till lokalklimatet i närmiljön på småskalig nivå. Planen möjliggör en effektivare markanvändning och exploatering nära mycket god kollektivtrafik, vilket är positivt för att främja ett hållbart resande. Planen bidrar till att förbättra framkomligheten för gångtrafikanter, tills viss del även för cykeltrafikanter. Planen påverkar inte nationalparker naturreservat, kulturreservat, naturminne, biotopskyddsområde, djur- och växtskyddsområde, strandskyddsområde, vattenskyddsområde eller Natura2000område. Planen påverkar inte heller skyddade djur- och växtarter. Det finns ingen risk för att detaljplanens genomförande skapar överskridanden av miljökvalitetsnormerna för luft, buller eller vatten. Miljökvalitetsnormer (MKN) Detaljplanen bedöms inte påverka någon miljökvalitetsnorm för luft, vatten eller buller. Påverkan på miljömålen I Göteborgs Stads miljö- och klimatprogram 2021–2030 anges de tre miljömålen Göteborg har en hög biologisk mångfald, Göteborgs klimatavtryck är nära noll och göteborgarna har en hälsosam livsmiljö. För varje miljömål finns delmål som fokuserar på Göteborgs Stads egen verksamhet. Detaljplanen innehåller inte någon allmän plats och påverkar inte någon befintlig grönyta, som kan antas utgöra livsmiljö för arter eller ha betydelse för miljömålet hög biologisk mångfald. Detaljplanen bidrar inte till att tillskapa ny natur- eller parkmark i området men tillför viss grönska på takterrasser och inom gatumiljön. stadsdelen Gullbergsvass Dnr: SBF-2023-00085 PLANBESKRIVNING ANTAGANDESHANDLING En möjlig positiv effekt för klimatavtrycksmålet är att detaljplanen möjliggör för stadsutveckling och effektivare markanvändning i ett centralt läge nära mycket god kollektivtrafik. Detta innebär att planen bidrar till tillskapande av kontor, handel- och verksamhetslokaler samt kategoribostäder i ett läge med mycket goda förutsättningar för hållbart resande. Detta medför positiva konsekvenser avseende utsläpp av växthusgaser för resor och transporter för boende och verksamma. De positiva effekterna kopplat till klimatavtrycksmålet står i viss målkonflikt till människomålet, som bedöms påverkas negativt. Detaljplanen innebär ett tillskott av verksamheter och möjliggör för en mindre andel kategoribostäder vilket generar en ökning av antalet boende och verksamma som lever och verkar i området som idag har få grönområden, jämfört med andra delar av staden. Detaljplanen bidrar inte till att öka eller bibehålla andelen blå och grön yta i staden. Inom detaljplanen finns inte någon allmän plats och därför finns inte heller någon angiven grönytefaktor. Ett delmål till Människomålet är att säkra en god ljudmiljö för göteborgarna. I nära anslutning till planområdet finns relativt mycket trafik och det finns även verksamhetsbuller i området. Omgivningsbuller är den störning i vår omgivning som påverkar flest, där trafikbuller är den största bullerkällan där bristen på en nära tillgång till grönområden kan påverka människors hälsa och välbefinnande negativt. Eftersom behovet av park inte kan lösas inom planområdet är bedömningen att detaljplanen i stället ska bidra till att utveckla parkytor utanför planområdet. I närområdet finns det ett tidigt förslag på en ny allmän park (Kajparken) vid Gullbergsstrand. Den framtida parken bedöms ha avgörande betydelse för att boende och verksamma i planområdet ska få god tillgång till en bostadsnära park med en god ljudmiljö. Inriktningen är att detaljplanen ska bidra ekonomiskt till utbyggnaden av den framtida parken. Detaljplanen överskrider inte miljökvalitetsnormer för luft och de goda förutsättningarna för hållbart resande innebär att planen bedöms medföra begränsad mängd ökad personbilstrafik till området vilket är positivt för hela områdets luftkvalitet och ljudmiljö. Sociala konsekvenser och barnperspektiv Riksdagen har beslutat att inkorporera konventionen om barnets rättigheter i svensk lag den 1 januari 2020. Lagen gäller vid byggnadsnämndens och kommunfullmäktiges beslut i planärendet från årsskiftet 2019/2020, oavsett när planarbetet påbörjades. I detta kapitel presenteras en konsekvensanalys som redogör för vilka sociala konsekvenser och konsekvenser för barn och unga, som ett genomförande av detaljplanen bedöms innebära. Analysen presenteras i fyra teman; sammanhållen stad, samspel och vardagsliv, identitet samt hälsa och säkerhet. Detaljplanen omfattar inte någon allmän plats vilket medför begränsade möjligheter till positiva sociala konsekvenser som kunde haft betydelse för såväl detaljplanen, närmiljön och stadsdelen. Detaljplanens negativa konsekvenser för sociala aspekter är främst avsaknaden av allmän plats och offentlig service. Detta innebär att detaljplanen inte bidrar till närmiljöns eller stadsdelens behov av friytor och service. Det innebär också att boende och verksamma inom detaljplanen inte kommer att erbjudas tillräcklig friyta. Detaljplanens direkta närhet och närmiljö är inte lämplig miljö för barn med hänsyn till storskaliga trafikrum och hårdgjorda miljöer. Då detaljplanen inte innehåller allmän plats stadsdelen Gullbergsvass Dnr: SBF-2023-00085 PLANBESKRIVNING ANTAGANDESHANDLING bidrar detaljplanen i sig självt inte till tillskapande av miljöer för barn att leka eller röra sig fritt. Detaljplanen kan emellertid skapa positiva konsekvenser i form av exploateringsbidrag för bostadsnära park inom en framtida kajpark. Detta har betydelse för såväl barn som rör sig i området, för boende och verksamma inom aktuell detaljplan och andra inom Centralenområdet. Sammanhållen stad Tillsammans med områdets stadsomvandling i stort kan detaljplanen bidra till positiva sociala konsekvenser, som till exempel omvandling av Kilsgatan till ett mer trivsamt gaturum och tillskapande av grönska både inom Kilsgatan, vid muren mot Mårten Krakowgatan samt på takterrasser inom detaljplanen. Detaljplanen medför något bättre gatumiljö för gångtrafikanter och barn då utformningen av Kilsgatan har som målsättning att tillföra grönska och minska fokus på biltrafik. Samspel Detaljplanen utvecklas parallellt med flera andra pågående projekt i staden och bidrar till en ökad stadsmässighet och sammanhållen stad i både närmiljön och stadsdelen. Vardagsliv Centralenområdet utgör ett kontorsintensivt område med brist på offentlig service. Detaljplanen medför inga positiva konsekvenser för offentlig service. Detaljplanen ger vissa positiva sociala konsekvenser för stadens intentioner att skapa en mer funktionsblandad stad i stort, med aktiva gatuplan. Även möjligheten att uppföra en mindre andel bostäder bedöms innebära positiva konsekvenser i form av blandad stadsmiljö. Identitet Detaljplanen fastställer gestaltningsmässiga principer där volym- och skalmässiga avvägningar gjorts mot både befintliga byggnad inom planområdet, närområdet med Pagoden och F.d Tobaksmonopolets lokaler och Centralenområdets utveckling i stort. Även ett säkerställande av kulturmiljövärden på Kilsgatan 10. Hälsa och säkerhet Detaljplanen skapar positiva konsekvenser i form av exploateringsbidrag för bostadsnära park inom framtida kajparken. Detta har betydelse för såväl boende som verksamma inom aktuell detaljplan och andra inom Centralenområdet. stadsdelen Gullbergsvass Dnr: SBF-2023-00085 PLANBESKRIVNING ANTAGANDESHANDLING Genomförandefrågor Mark- och utrymmesförvärv Det kommunala huvudmannaskapet innebär att kommunen har skyldighet att lösa in allmän plats på fastighetsägarens begäran. Kommunen har också rättighet att lösa in allmän plats. Skyldigheterna och rättigheterna kvarstår efter det att detaljplanens genomförandetid har gått ut. Anläggningar inom kvartersmark Exploatören ansvarar för utbyggnad av anläggningar inom kvartersmark. Anläggningar utanför planområdet Kommunen ansvarar för utbyggnad av anläggningar inom allmän plats gata och park i anslutning till planområdet. Åtgärderna finansieras genom exploateringsbidrag. Drift och förvaltning Exploatören har ansvaret för drift och förvaltning av anläggningar inom kvartersmark. Detta inkluderar inte användningen E på plankartan, avseende tekniska anläggningar. Om en transformatorstation byggs ut inom användningen E har Göteborg Energi ansvaret för drift och förvaltning av anläggningen. Kommunen, genom Stadsmiljöförvaltningen, svarar för drift och förvaltning av anläggningar inom allmän plats. Fastighetsrättsliga frågor Planen avser inte reglera fastighetsindelning eller innehålla u-områden. Förändrad fastighetsindelning Detaljplanen möjliggör en fastighetsindelning där Gullbergsvass 5:27 och 5:28 kan utökas åt norr. Utökningen möjliggör att den tillkommande bebyggelsen inom planområdet kan byggas i fasadgräns mot befintliga byggnaden inom Gullbergsvass 5:26 som inte är uppförd i fastighetsgräns. Tabellen nedan visar på en möjlig förändring av fastigheternas ytor. Detaljplanen är genomförbar även om fastighetsindelningen inte förändras. Fastighetsbeteckning Erhåller mark Avstår mark Markanvändning Gullbergsvass 5:17 Ingen förändring Ingen förändring Kvartersmark Gullbergsvass 5:27 Ca: 10 m2 Ingen förändring Kvartersmark Gullbergsvass 5:28 Ca: 27 m2 Ingen förändring Kvartersmark Gullbergsvass 5:26 Ingen förändring Ca 37 m2 Kvartersmark stadsdelen Gullbergsvass Dnr: SBF-2023-00085 PLANBESKRIVNING ANTAGANDESHANDLING Gemensamhetsanläggningar Ingen gemensamhetsanläggning bedöms behövas för området i nuläget. Det kan uppstå ett behov av gemensamma lösningar eller att ytor för avfallshantering genom till exempel gemensamhetsanläggning eller servitut då planområdet i nuläget är uppdelat i flera fastigheter. Exploatörens utgångspunkt är att planområdet i framtiden ska ingå i samma fastighet, om det ej sker är det viktigt att exploatören ser över avfallshanteringen utifrån om det behövs avsättas yta för avfallsutrymmen i bottenplan för bostäder och verksamheter på högre våningsplan i byggnaderna. Servitut Det finns ett befintligt avtalsservitut avseende garagenedfart som belastar fastigheten Gullbergsvass 5:26 till förmån för Gullbergsvass 5:27 och 5:28 som kan påverkas, och kan komma att behöva justeras. Ett nytt servitutsavtal kan behöva inrättas avseende belysning som skulle belasta fastigheten Gullbergsvass 5:17, 5:27 och 5:28. Frågan behandlas i Exploateringsavtalet mellan exploatör och kommunen. I övrigt bedöms inga ytterligare behov av servitut finnas som berör kvartersmarken. Ledningsrätt Inom området som på plankartan markerats med E kan tekniska anläggningar placeras. Dessa ska säkerställas med ledningsrätt. Vid omläggning av ledningar till följd av exploateringen ska eventuell ledningsrätt omprövas att gälla ledningens nya läge. De delar av befintliga allmänna ledningsområden som hamnar på kvartersmark till följd av den nya detaljplanen ska säkerställas med ledningsrätt, till förmån för respektive ledningsägare. Markavvattningsföretag Inte aktuellt inom planområdet. Ansökan om lantmäteriförrättning Respektive ledningsägare ansvarar för ansökan om lantmäteriförrättning avseende ny ledningsrätt samt ändring alternativt upphävande av befintliga ledningsrätter. Ansvar för att ansöka om och bekosta lantmäteriförrättning för övriga eventuella åtgärder regleras i exploateringsavtalet. stadsdelen Gullbergsvass Dnr: SBF-2023-00085 PLANBESKRIVNING ANTAGANDESHANDLING Tekniska frågor Utbyggnad allmän plats Detaljplanen föreskriver att kommunen är huvudman för allmän plats och ansvarar för utbyggnad och framtida drift och underhåll. Tidplan, projektering, utbyggnadsordning samt samordning regleras i exploateringsavtal mellan kommun och exploatör. Utbyggnad vatten och avlopp Planområdet är försörjt med allmänt VA-ledningsnät och följer i huvudsak befintlig gatustruktur. Kapaciteten på allmänt ledningsnät bedöms i tidigt skede medge uttag av brandvatten. Byggnader högre än 40 m innebär större brandvattenkrav. Lägsta normala vattentryck i förbindelsepunkt motsvarar nivån + 50 m (RH2000). I de fall högre vattentryck önskas får detta ordnas och betalas av fastighetsägaren. Nytillkommande bebyggelse har behov av sprinklat vatten. Utredning behöver göras i tidigt skede för att se om ledningsnätets kapacitet medger uttag till sprinklers eller ej. Anslutning till allmänt ledningsnät sker i första hand till befintliga serviser i Kilsgatan samt Kämpegatan. Fastigheten Gullbergsvass 5:27 har serviser för samtliga ändamål i Kilsgatan. Fastigheten Gullbergsvass 5:17 har serviser för samtliga ändamål i Kilsgatan samt serviser för spill- och dagvatten i Kämpegatan. Fastigheten Gullbergsvass 5:28 saknar serviser varav nya behöver byggas i Kämpegatan. Avloppsnätet inom kvartersmark ska utformas som duplikatsystem med skilda ledningar för dag- och dräneringsvatten respektive spillvatten. För att anslutning med självfall ska tillåtas ska färdigt golv vara minst 0,3 meter över marknivå i förbindelsepunkt, med hänsyn till risk för uppdämning i allmänt dag- och spillvattensystem. Om ledningsnätet är kombinerat krävs ytterligare hänsyn. Kretslopp och vattens fördröjningskrav för dagvatten ska uppfyllas innan anslutning till allmänt ledningsnät. Krav vad gäller avskiljning av föroreningar i dagvattnet ska vara uppfyllt. Om markarbeten planeras närmare än 10 m från VA-anläggning ska Kretslopp och vatten få möjlighet att granska arbetet enligt rutin. Inför byggnation ska berörd fastighetsägare/exploatör kontakta Kretslopp och vatten för information om de tekniska förutsättningarna avseende VA-anslutningen. Dialog och involvering från Kretslopp och vatten krävs vidare i både projekterings- och byggskede för att säkerställa funktion för det befintliga allmänna VA-ledningsnätet även efter ombyggnation av Kilsgatan. Spillvattenpumpstation Befintlig Spillvattenpumpstation intill Kilsgatan, vid korsningen mot Kämpegatan bibehålls. Anläggningen påverkas av planerad höjning av Kilsgatan i öst-västlig riktning. Påverkan på spillvattenpumpstationen har beaktats i trafik- och utformningsförslaget kopplat till manövrering av anläggningen och tillhörande ledningar. Synliga delar av stationen kommer behöva justeras i höjdled, gäller både brunnsringar med luckor och stadsdelen Gullbergsvass Dnr: SBF-2023-00085 PLANBESKRIVNING ANTAGANDESHANDLING luftningsrör, förankringsbyglar och ventiler. Därtill kan viss teknisk utrustning och tillhörande ledningar komma att påverkas och kan behöva flyttas. Angöring till pumpstationen säkerställs för möjlighet till uppställning för fordon vid drift och akuta åtgärder under dygnets alla timmar. Vidare dialog med Kretslopp och vatten krävs vid projekterings- och byggskede för att säkerställa funktionen av spillvattenpumpstationen även efter ombyggnationen av Kilsgatan Figur 48: Bild visar befintlig spillvattenpumpstation vid Kilsgatan. Tekniska åtgärder Dagvatten, skyfall och högsta högvatten En dagvattenutredning har tagits fram och bilagts handlingarna (Ramboll, 2023). I framtagen dagvatten- och skyfallsutredning föreslås grönt tak på den nya planerade byggnaden för att uppnå både reningskrav och stadens krav på fördröjning av 10 mm dagvatten per kvadratmeter hårdgjord yta. Fördröjningskravet på 10 mm fördröjning per kvadratmeter hårdgjord yta motsvarar erforderlig fördröjningsvolym 17,6 m3 om befintlig byggnad på Kilsgatan 10 bevaras och dess befintliga avvattningssystem behålls. Viktigt är att det gröna takets fördröjningskapacitet beaktas vid val av tak så att krav på fördröjning kan uppfyllas inom området. Näringsläckage från gröna tak kan även variera beroende på typ av tak och det gröna taket föreslås utformas för att minimera näringsläckage. Detta kan göras genom att näringsfattiga substrat väljs. Efter rening och fördröjning i föreslagna gröna tak bedöms mängden av samtliga undersökta föroreningsämnen minska, men målvärdet för fosfor uppnås ej. På grund av att mängderna inte bedöms öka för planområdet försämras därför inte möjligheterna att uppnå miljökvalitetsnormer (MKN) i recipienten. På grund av att området ligger låglänt behövs särskilda lösningar för att säkerställa risk för högsta högvatten och skyfall. Planområdets omkringliggande gator ligger idag på cirka +1,3 till +2. Detta betyder att det finns en risk för översvämning av gatorna vilket kan påverka framkomligheten till planområdet. För att planområdet skall uppnå riktlinjer i TTÖP för skyfall, högvattenflöden och högvattenstånd behöver nivån för färdigt golv för ny byggnad inom planområdet placeras på +2,8. Det säkerställs genom planbestämmelse. Utöver planeringsnivån för färdigt golv ska det också finnas en 0,2 stadsdelen Gullbergsvass Dnr: SBF-2023-00085 PLANBESKRIVNING ANTAGANDESHANDLING meter marginal mellan förväntad översvämningsnivå vid en dimensionerande händelse och nivån för färdigt golv. Utifrån planerad höjdsättning av omkringliggande gator uppfylls erforderlig marginal vid en skyfallssituation för den nya byggnaden. Höjningen av gatan bedöms inte innebära någon försämring inom, uppströms, eller nedströms planområdet. Färdigt golv nivån på +2,8 ger en marginal på 50 cm för nivån för högvatten med 200 års återkomsttiden år 2070 som är +2,3. Utrymningsvägar ska ha ett maximalt vattendjup på 20 cm, vilket betyder att det måste finnas en utrymningsväg vid minst en entré till planområdet som har en lägsta marknivå på +2,1. En kvartersmarksintern anslutning från Kilsgatan 10 måste vidare säkerställas till denna entré. Höjning av Kilsgatan I samband med exploatering inom planområdet planeras Kilsgatan i öst-västlig sträckning att höjas för att skapa tillgänglighet till planområdet och lättare möta nivåer för färdigt golv och entréer för de nya byggnaderna. Nivån vid planerad entré ligger på +2,50 och körbanan utanför entrén på +2,45. Dessa nivåer ligger över dimensionerande högvattennivå enligt TTÖP på +2,3 (200 års återkomsttiden år 2070). Med de planerade nya nivåerna på Kilsgatan bedöms det därmed finnas säkra utrymningsvägar vid både en högvatten- och vid en skyfallssituation. Översvämningssäkring av Kilsgatan 10 I framtaget Risk-PM kopplat till avsteg från TTÖP för Kilsgatan 10 (Sweco 2023) har tekniska åtgärder som kan vidtas för att förbättra förutsättningarna för översvämningssäkring av Kilsgatan 10, med minsta möjliga påverkan på byggnadens kulturmiljö studerats då byggnaden inne uppfyller rekommendationerna i TTÖP. I första hand föreslår utredningen • En temporär vall runt fasad vilken installeras inför skyfall eller höga nivåer i älven. Därmed hanteras översvämningsrisk för Kilsgatan 10, samtidigt som utrymningsvägar säkras till den nya byggnaden. För att uppnå en säkerhetsmarginal i händelse av att den temporära vallen ej skulle vara funktionell föreslås följande kompletterande åtgärder: • Anläggandet av tillfälliga spänger på innergården för att möjliggöra utrymning via ny byggnad. • Installation av backventiler • Tätning av fönster, dörrar, kokslucka samt sprickor i fasaden • Tätning av ventilationsgaller • Installation av pumpsumpsystem. Genom de åtgärder som beskrivits bedöms risken kopplat till avsteget i TTÖP kunna minimeras. Detta avser både krav kopplat till höga havsnivåer och skyfall. En viktig aspekt i frågan är tekniska lösningar innebär att man bygger in en större risk då man stadsdelen Gullbergsvass Dnr: SBF-2023-00085 PLANBESKRIVNING ANTAGANDESHANDLING förlitar sig på att tekniska åtgärder och att en beredskap skall finnas som skydd vid en händelse. Värme Fjärrvärme finns för fastigheterna 5:27 och 5:17. Förutsättningarna för att anslutna fastigheterna i framtiden är goda men det kan krävas ledningsförstärkning. El och tele Det befintliga elnätet som finns framdraget klarar av att försörja ungefär 10 000 BTA kontor/hotell/bostäder, enligt GENAB:s uppskattningar. Då aktuell detaljplan omfattar en exploatering på cirka 20 000 BTA planerar exploatören om möjligt att i första hand nyttja det befintliga lågspänningselnätet genom överskott från intilliggande fastigheter. Genom att nyttja överskottet i elnätet behöver inte en ny transformatorstation uppföras. Enligt uppgifter från GENAB är alternativet genomförbart under förutsättning att den nya exploateringen inte beställer mer än 750A samt att någon av de befintliga kunderna kan avvara en kabel på 250A. Dessa förutsättningar kan ändras med tiden. Om föreslagen lösning ovan inte är genomförbar tillåts tekniska anläggningar att uppföras inom planområdet genom beteckningen E (tekniska anläggningar). Användningen syftar till att möjliggöra för teknisk anläggning för ett eventuellt behov av transformatorstation som en alternativ plan för att försörja området med el. Om en transformatorstation inkorporeras i byggnaden kommer den placeras i gatuplan. I det fall att en transformatorstation tillkommer i byggnaden kommer den innebära vissa begränsningar av byggnaden på grund av förhöjda elektromagnetiska fält från anläggningen. Förhöjda magnetfält innebär att stadigvarande vistelse inte är möjlig närmast stationen, på sidorna eller på våningen ovanför om en radie om cirka 3-4 meter från stationen. Befintliga ledningar som behöver beaktas, nya ledningar samt ansvar för flytt och framdragande av ledningar. Inför nybyggnation och höjning av gata kommer elledningar behöva flyttas i sidled för att inte påverkas av byggplatsåtgärder. Beställning av utsättning respektive undanflyttning av ledningar ska ske till Göteborg Energi Nät AB / Ellevio (beroende på planens geografiska läge) i god tid innan arbetena ska påbörjas. Vid utförande av arbeten i närheten av Göteborg Energi Nät AB:s / Ellevios (beroende på planens geografiska läge) anläggningar ska bestämmelser för markarbeten vid elkablar följas. Övriga ledningar Göteborg Energi har befintliga fjärrkylaledningar inom det aktuella området. Fjärrkylaledningar bedöms av Göteborg energi i detta fall kunna ligga kvar i befintligt läge efter byggnation, förutsatt att åtkomst till de två ventilpaketen säkerställs. Det finns vidare en signalkabel tillhörande fjärrkylaledningen. Göteborg Energi Gasnät AB har gasledningar som är tagna ur drift i området. stadsdelen Gullbergsvass Dnr: SBF-2023-00085 PLANBESKRIVNING ANTAGANDESHANDLING Skanova har markförlagda teleanläggningar i anslutning till detaljplaneområdet. Anläggningarna är belägna i Kilsgatan i nord-sydlig och västöstlig riktning. Befintlig fjärrkylaledning, gasledning samt signalkabel behöver beaktas i utbyggnad av kvarter och gata. Inför nybyggnation kommer även fiber behöva flyttas i sidled för att inte påverkas av byggplatsåtgärder. Avfall Leveranser och avfallshantering Avfallshantering och leverans sker på allmänplats gata via dels befintlig lastplats på Kilsgatan i nordsydlig sträckning, samt via ny angöringsyta i östvästlig streckning. Avfallshanteringen anordnas inom planområdet. Utgångspunkten är att avfall ska hämtas från respektive fastighet. En möjlig lösning för avfallshanteringen har tagits fram utifrån kontor som den mest troliga användningen. Exploatörens intention i nuläget är att fortsatt hantera avfallshanteringen för Kilsgatan 10 via den befintliga avfallslösningen som finns för fastigheten idag. Avfallshanteringen för den nytillkommande bebyggelsen är tänkt att lösas separat i den sydöstra delen av planområdet. Om den befintliga avfallshantering för Kilsgatan 10 inte bedöms som lämplig i fortsättningen föreslås den förläggas tillsammans med avfallshanteringen för den tillkommande bebyggelsen. Vid användning bostäder är även bedömningen att det går att lösa ett grovavfallsrum i gatuplan. Slutgiltig lösning hanteras i bygglovsskedet. Renhållningsfordon kommer ha angöringsmöjlighet och utrymmen som ska kunna nås med avfallsbil placeras i anslutning till möjlig angöring. Det befintliga gatunätet är relativt förgrenat och tillgängligheten för renhållningsfordon bedöms som acceptabel inom hela planområdet. Rundkörning kan ske till såväl nytillkommande bebyggelse samt befintlig bebyggelse inom planområdet. Inga vändytor bedöms behövas. Höjningen av Kilsgatan i östvästlig sträckning bedöms inte påverka hämtningen av avfall. Lutningen kommer inte att överskrida kravet på maxlutning (max 1 meter på 12 meter vid nybyggnation. Geotekniska åtgärder En geoteknisk utredning (Geoteknisk utredning, (Afry 2023), samt en markmiljöutredning, PM förorenad mark, (Relement 2022) har tagits fram och bilagts handlingarna. De befintliga geotekniska förhållandena i området är väl undersökta i och med pågående kringliggande byggnation. Totalstabiliteten bedöms, för befintliga förhållanden, vara tillfredställande med hänsyn till jordlagerföljd, djup till fastbotten och marklutningar. Markmiljöutredningen pekar på att vid en kommande exploatering kommer i princip alla fyllnadsmassor behöva schaktas ur för att ge plats åt källare. Detta innebär att marken automatiskt saneras till känslig markanvändning (KM). stadsdelen Gullbergsvass Dnr: SBF-2023-00085 PLANBESKRIVNING ANTAGANDESHANDLING Markhöjning av Kilsgatan Markytan bör lastkompenseras med till exempel lättfyllning. Även fyllning mot befintlig mur mot E45 kompenseras med lättfyllnad och så inte belastningen på muren överskrids. Omgivningspåverkan En riskanalys med tillhörande föreskrifter avseende tillåtna markrörelser, med hänsyn till befintliga pålgrundläggningar ska tas fram inför planerade entreprenadarbeten i den fortsatta projekteringen av byggnaden. Bedömning av behovet av åtgärder för att begränsa omgivningspåverkan görs när riskanalysen är upprättad. Gullbergstunneln Gullbergstunneln i direkt anslutning söder om planområdet. Tunneln är Göteborgs Stads anläggning. Byggnation, anläggningar och andra markåtgärder i anslutning till tunnelkonstruktionen får inte utföras så att tunnelanläggningen skadas eller påverkas negativt och åtgärder ska stämmas av med Göteborgs stads stadsmiljöförvaltning inför och för att få marklov. Skriftligt godkännande från den enhet inom stadsmiljöförvaltningen som förvaltar tunnelanläggningen kommer krävas vid byggnation. I utförandeskedet ska även ett kontrollprogram tas fram utifrån upprättad riskanalys som följer upp omgivningspåverkan och som bland annat anger gränsvärden, mätintervall och ansvarsfördelning. Inga planbestämmelser med avseende på de geotekniska förhållandena bedöms vara nödvändiga. För mer info om geoteknik, se Sammanfattning av innehållet i planeringsunderlagen. Buller Bullerutredning har upprättats enligt 4 kap 33a § Plan- och bygglagen 2010:900 och sammanfattas i avsnittet Planeringsförutsättningar. Aktuell bullerutredning utgår från att kvarteren inom pågående detaljplan för överdäckning av Götaleden har byggts ut. Det finns osäkerheter, både gällande bebyggelsestruktur och trafikutformning, som innebär att exploateringen riskerar att utföras inom ett område som skiljer sig från underlaget. Det gör att det finns en risk att resultaten från bullerutredningen inte längre stämmer med den verkliga situationen vid projektering och att riktvärdena därför inte uppnås. Det är därför viktigt att bullerfrågan utreds ytterligare i bygglovsskedet, för att säkerställa att planbestämmelser och riktvärden kan uppnås. Ekonomiska frågor Exploateringsnämnden får inkomster i form av exploateringsbidrag. Exploateringsbidraget är för del av allmän plats utanför planområdet såsom gata och park. I samband med detaljplanens genomförande får nämnden utgifter för ledningsomläggningar, utbyggnad av allmän plats (GATA och PARK), samt dagvatten- och skyfallsåtgärder. Exploateringsnämnden får även utgifter för projektledningstid. stadsdelen Gullbergsvass Dnr: SBF-2023-00085 PLANBESKRIVNING ANTAGANDESHANDLING Kretslopp- och vattennämnden får inkomster i form av anläggningsavgifter för vatten och avlopp samt utgifter för utbyggnad av en eller flera förbindelsepunkter för ändamålen dricks-, spill- och dagvatten. Kommunens drifts- och förvaltningsekonomi Exploateringsnämndens drifts- och förvaltningsekonomi bedöms inte påverkas av detaljplanen. Stadsmiljönämnden får kostnader för driften av anläggningen i form av ränta och avskrivningar samt för skötsel och underhåll av Kilsgatan. Kretslopp och vattennämnden får intäkter från brukningstaxan samt kostnader för ränta och avskrivningar samt driften av vatten-, dagvatten- och spillvattenledningar. Kommunens övriga investeringar Stadsmiljönämnden får inga utgifter med anledning av genomförandet av detaljplanen. Inga övriga kommunala investeringar bedöms krävas för genomförandet av detaljplanen. Ekonomiska konsekvenser för exploatören Exploatören bekostar samtliga åtgärder inom kvartersmarken och får utgifter för exempelvis projektering, byggnation, lantmäteriförrättning, eventuella ledningsflyttar, anslutningsavgifter för el-, tele- och VA-ledningar mm. Dessutom får exploatören erlägga exploateringsbidrag för åtgärder inom allmän plats som är direkt kopplade till planens genomförande. Detta regleras i exploateringsavtalet som ska tecknas mellan kommunen och exploatören innan detaljplanen antas. Ekonomiska konsekvenser för enskilda fastighetsägare Fastighet Gullbergsvass 5:17 Fastigheten får utgifter och avgifter för eventuella förrättningskostnader, gemensamma anläggningar och för VA, el, tele, fjärrvärme, fjärrkyla. Fastighet Gullbergsvass 5:27 Fastigheten får utgifter och avgifter för eventuella förrättningskostnader, gemensamma anläggningar och för VA, el, tele, fjärrvärme, fjärrkyla. Fastigheten skyddas med bestämmelser i planen avseende befintlig byggnads kulturvärden. Fastighet Gullbergsvass 5:28 Fastigheten får utgifter och avgifter för eventuella förrättningskostnader, gemensamma anläggningar och för VA, el, tele, fjärrvärme, fjärrkyla. Fastighet Gullbergsvass 5:26 Fastigheten får eventuella inkomster i form av försäljning av kvartersmark. stadsdelen Gullbergsvass Dnr: SBF-2023-00085 PLANBESKRIVNING ANTAGANDESHANDLING Organisatoriska frågor Exploateringsavtal Enligt PBL ska kommunen redovisa vilka exploateringsavtal som i samband med detaljplanen genomförande ska tecknas och dess huvudsakliga innehåll. Innehåll kan vara utbyggnad av allmän plats, fastighetsbildningsåtgärder, ledningsflytt m.m. Detaljplanens konsekvenser för exploatören avseende ekonomi, åtaganden mm ska beskrivas. I enlighet med kommunens riktlinjer för exploateringsavtal, har ett avtal tecknats mellan kommunen och Skanska Fastigheter Göteborg Ab angående genomförandet av planen. Genom exploateringsavtalet regleras bl.a. utbyggnaden av kommunaltekniska anläggningar inom och utanför avtalsområdet. Exploatören förbinder sig också att betala ett exploateringsbidrag för att utveckla allmän plats i framtida planläggning då behovet av friyta/park inte kan tillgodoses inom planområdet. I närområdet finns det bland annat ett tidigt förslag på en eventuell framtida park vid Gullbergskajen. Därtill reglerar exploateringsavtalet hur exploatören ska förhålla sig till Gullbergstunneln för att inte ha en negativ åverkan på tunnelns konstruktion och funktion. Genom exploateringsavtalet har exploatören förbundit sig att betala ett exploateringsbidrag till kommunen och att i förekommande fall ställa en ekonomisk säkerhet i samband med avtalets tecknande. Exploateringsavtalet medför bland annat att planens genomförande säkerställs ekonomiskt samt att samordningen mellan exploatören och kommunen regleras avseende utbyggnad av kvartersmark respektive allmän plats. För exploatören innebär exploateringsavtalet att kostnader för planens genomförande tydliggörs och att exploatören känner till kommunens intentioner avseende utbyggnad av allmän plats mm. I den aktuella detaljplanen avses åtgärder för höjning av gata i anslutning till planområdet samt anläggande av park vid Gullbergskaj, öster om Hisingsbron. Parkområdet är utpekat i Översiktsplan för Göteborg som förordar ett älvstråk längst Gullbergs Strandgata innehållandes park. Åtgärderna längst Gullbergskaj behövs emellertid utredas vidare i kommande detaljplaner för att få ett helhetsgrepp kring utvecklingen i området. Avtal angående avstående av ersättningskrav på kommunen på grund av att skyddsbestämmelser och rivningsförbud införs för fastigheten har träffats mellan kommunen och ägaren till fastigheten Gullbergsvass 5:27. Tre mobilitetsavtal har tecknats mellan kommunen och fastighetsägaren för Gullbergsvass 5:17, 5:27 och 5:28. Avtalen säkerställer att de mobilitetsåtgärder som presenteras i mobilitets- och parkeringsutredningen genomförs. Andra genomförandeavtal Avtal mellan kommun och Trafikverket Ett avtal om bevakningsledare har upprättats mellan kommunen och Trafikverket. Syftet med avtalet är att säkerställa Gullbergstunnelens funktion och konstruktion. stadsdelen Gullbergsvass Dnr: SBF-2023-00085 PLANBESKRIVNING ANTAGANDESHANDLING Avtal mellan exploatör och övriga fastighetsägare Ett avtal mellan exploatören och fastighetsägaren för Gullbergsvass 5:26 har upprättats. Avtalet mellan parterna inkluderar överenskommelse om: • Markköp • Behov av ombyggnation av Gullbergsvass 5:26 kopplat till dagljuspåverkan • Behov av åtgärder för befintlig garagenedfart inom Gullbergsvass 5:26 • Behov av åtgärder dimensionerande bullerkällor för teknisk utrustning (takfläktar) på Gullbergsvass 5:26s byggnad i det fall det byggs bostäder. • Avtal om att utreda möjligheten att nyttja överskott i elnätet från Gullbergsvass 5:26. Avtal mellan ledningsägare och exploatör Inom kommunägda fastigheter kan det finnas ledningar som omfattas av markupplåtelseavtal mellan Göteborg Stad och Göteborg Energi som reglerar Göteborg Energikoncernens ledningar inklusive tillbehör i Göteborgs Stad. Nytt servitutsavtal kan behöva inrättas för att säkerställa möjlighet till belysning med infästning i fasad. Ledningsägare är skyldiga att bevaka sina rättigheter och samråda med kommunen/exploatören avseende projektets påverkan på det egna ledningsinnehavet. Vid omläggning av ledningar bör avtal tecknas mellan ledningsägaren och kommunen/exploatören för att säkerställa åtaganden vad gäller kostnader, utförande samt ledningsrätt. Befintliga avtal som berörs Det befintliga avtalsservitut avseende garagenedfart som belastar fastigheten Gullbergsvass 5:26 till förmån för Gullbergsvass 5:27 och 5:28 bedöms kunna påverkas, och kan komma att behöva justeras. Utformning av garagenedfarten har studerats i planarbetet. Exploatören kan ha avtal för hyresgäster som behöver sägas upp inför genomförandet av planen. Exploatören har haft avtal för uthyrning av parkeringsplatser. Samtliga parkeringsavtal sades upp inför rivningen av Gullbergsvass 5:17. Inga övriga befintliga avtal bedöms beröras av planen. stadsdelen Gullbergsvass Dnr: SBF-2023-00085 PLANBESKRIVNING ANTAGANDESHANDLING Tidplan Tidplanen för genomförandet är en tidig uppskattning baserad på tillgängliga uppgifter i planeringsskedet. Tidplanen kan komma att påverkas av strategiska beslut hos inblandade aktörer, nya omständigheter som framkommer i projekteringsfasen samt omvärldsfaktorer som inte går att förutsäga under planarbetet. Samråd: 1: a kvartalet 2023 Granskning: 1:e kvartalet 2024 Antagande: 2: a kvartalet 2025 Om planen inte överklagas vinner den laga kraft cirka fem veckor efter antagande. Förväntad byggstart: som tidigast, andra halvan av 2025. Kulturvärden Avtal angående avstående av ersättningskrav på kommunen på grund av att skyddsbestämmelser och rivningsförbud införs för fastigheten har träffats mellan kommunen och ägaren till fastigheten Gullbergsvass 5:27. Prövning enligt annan lagstiftning i genomförandet Prövning enligt annan lagstiftning under planprocessen En undersökning om betydande miljöpåverkan enligt miljöbalken 6 kap. 6 § har genomförts under planprocessen och redovisas i avsnittet Konsekvenser. Fastighetsrätt, anläggningsrätt och ledningsrätt Marköverföringar mellan fastigheter och bildande av nya fastigheter innebär prövning enligt fastighetsbildningslagen. Om planens genomförande kräver att gemensamhetsanläggningar inrättas eller att ledningsrätter bildas blir även prövningar enligt anläggningslagen eller ledningsrättslagen aktuella. Mark ingående i allmän plats, inlösen Ingen mark kommer att lösas in i planområdet. Fastighetsbildning Fastighetsbildning ska ske i enlighet med detaljplanen. Exploatören kommer utreda vidare behovet av fastighetsbildningsåtgärder avseende befintliga fastigheter inom detaljplanen. Före beviljande av bygglov kan fastighetsbildningsåtgärder enligt ovan behöva vara genomförda. stadsdelen Gullbergsvass Dnr: SBF-2023-00085 PLANBESKRIVNING ANTAGANDESHANDLING Ledningsrätt Teknisk anläggning, E (transformatorstation), kan upplåtas med ledningsrätt. Dispenser och tillstånd Behov av dispenser från biotopskydd eller artskydd, tillstånd för arkeologisk undersökning bedöms inte föreligga för genomförandet av planen. Upplysningar Gullbergstunneln Utifrån planområdets närhet till Gullbergstunnelns anläggning är bedömningen att det inför och för att få marklov krävs ett skriftligt godkännande från den enhet inom Stadsmiljöförvaltningen som förvaltar tunnelanläggningen för att säkerställa att markarbeten, grundläggningsarbeten och byggnation inte påverkar anläggningen. Avloppsnät Avloppsnätet inom kvartersmark ska utformas som duplikatsystem med skilda ledningar för dag- och dräneringsvatten respektive spillvatten. För att anslutning med självfall ska tillåtas ska färdigt golv vara minst 0,3 meter över marknivå i förbindelsepunkt, med hänsyn till risk för uppdämning i allmänt dag- och spillvattensystem. För planer som följer BFS 2020:5 och 2020:8 finns upplysningar i planbeskrivningen i stället för på plankartan. Vattenverksamhet Vid pålning och anläggande av byggnader med djup grundläggning kan bortledning av grundvatten under anläggningsskedet och/eller driftskedet bli aktuellt. Bortledning av grundvatten är tillståndspliktig om det inte är uppenbart att vare sig allmänna eller enskilda intressen skadas genom vattenverksamhetens inverkan på vattenförhållandena. I det fall åtgärden bedöms vara tillståndspliktig ska samråd utföras i tidigt skede med Länsstyrelsens vattenvårdsavdelning. Det är verksamhetsutövarens ansvar att göra denna bedömning. Planeringsunderlag Följande planeringsunderlag har legat till grund för detaljplanens utformning och omfattning. När planprocessen är avslutad förvaras underlagen i kommunens e-arkiv. 1. Projekterings PM Geoteknik, Afry, organisationsnummer: 556120–6474, 2023- 09-28, beställd av Skanska (exploatör) 2. Parkering- och mobilitetsutredning, Sweco, organisationsnummer: 556767–9849, 2023-11-23, beställd av Skanska (exploatör) 3. Dagvatten- och skyfallsutredning, Ramboll, organisationsnummer: 556133–0506, 2023-10-16, beställd av Skanska (exploatör) 4. Kulturmiljöutredning, Göteborgs Stadsmuseum, 2022-09-07, beställd av Stadsbyggnadskontoret Markmiljöutredning, 5. PM förorenad mark, Relement, organisationsnummer: 556747–0181, 2022-05- 30, beställd av Skanska (exploatör) stadsdelen Gullbergsvass Dnr: SBF-2023-00085 PLANBESKRIVNING ANTAGANDESHANDLING 6. Bullerutredning, Norconsult, organisationsnummer: 556405–3964, 2024-03-25, (reviderad 2024-06-25) beställd av Skanska (exploatör) 7. PM vibrationer, Afry, organisationsnummer: 556120–6474, 2022-10-03, beställd av Skanska (exploatör) 8. Grönstrukturutredning, Park- och Naturförvaltningen, organisationsnummer: 212000–1355, 2022-07-12 9. Dagsljusstudie för nybyggnad av Tennet 3 och dess påverkan på befintliga byggnader, Arkitema, organisationsnummer: 556162–6150, 2023-10-20, beställd av Skanska (Exploatör) 10. Solstudie, Arkitema, organisationsnummer: 556162–6150, 2023-08-29, beställd av Skanska (exploatör) 11. Platsbedömning luft, Stadsbyggnadskontoret och Miljöförvaltningen, organisationsnummer: 212000–1355, 2022-05-03 12. Bedömning av behov av kompensationsåtgärder, Stadsbyggnadskontoret, organisationsnummer: 212000–1355, 2022-05-20 13. Undersökning om betydande miljöpåverkan med beslut, Stadsbyggnadskontoret, organisationsnummer: 212000–1355, 2023-01-05 14. Social- och barnkonsekvensanalys (SKA/BKA) inför samråd, Stadsbyggnadskontoret, organisationsnummer: 212000–1355, 2022-10-25 15. Kilsgatan – PM Trafik- och utformningsförslag, Sweco, organisationsnummer: 556767–9849, 2023-11-28, beställd av Stadsbyggnadskontoret via Trafikkontoret Tennet 3 16. PM Garage In-utfart, Sweco, organisationsnummer: 556767–9849, 2023-11-23, beställd av Skanska (Exploatör) 17. Riskanalys Kilsgatan 10, Sweco, organisationsnummer: 556767–9849, 2023-10- 16, beställd av Skanska (Exploatör) 18. Flyghinder- och CSN-analys, Luftfartsverket, organisationsnummer: 202100– 0795, 2023-06-07, beställd av Skanska (Exploatör) För Stadsbyggnadsförvaltningen Maria Lejon Enhetschef detaljplan Centrum Väst Elisabeth Skogelind Planarkitekt För Exploateringsförvaltningen Per-Anders Käll Projektägare Jacob Edwijn Projektledare stadsdelen Gullbergsvass Dnr: SBF-2023-00085 PLANBESKRIVNING BETECKNINGAR Plnområdesgräns a Användningsgräns giF hsate gräsns Befintlig byggnad, fasadliv Befintlig byggnad, takkontur GRUNDKARTAN Grund atk ua ntrg p dte pränom dratug Latg B m n sit eicln eritä kn:gar b alatskn d aris gtid ba u.rs Hrå agfnord m h arotäk tcki-b Rerf:h d njaö sl/p n eytsim (HMK-K m a)s ed ok aleriv m SWERE9 FR 1 9 0 2/0H 2000 betcnikre n gd a srntoi.av Geodatav nid ng 2le 0n 23-04-21 Andreas Jonsson Elisabeth Charlez Avdelningschef Stereooperatör 2 -5642 st Stadsbyggnadsförvaltningen Detaljplanförcentrumutvecklingvid Kilsgataninomstadsdelen GulbergsvassiGöteborg Göteborg 2023-12-22 ML o ajie nar siabh S Eltek niodgle 10 0 10 20 30m n S a drtdberg nirk atr C:dv B E chäftes a elv d hst m ejtn n p aclru Plnik eta k ar Skala 1:400 (A1), 1:800 (A3) GRUNDKARTA 2 -5642 Tennet 2 Kä mp eg ata n XVIII Kil ata VIII n sg ta BETECKNINGAR n sga Kil Plnområdesgräns a Fa örelg seb nyggnad V b gyiggln stlg a niptB a d 1 Kif0 n å e Gårda sty n V - XVIII Vå nin gsaltn ata b gyigglnta niB dfe wg ko Plnerab a deby alg pna gtu s o örlefn mrådte r a Shared Ss plg aptcn Kie- å y e nK alp nolmlG råidåtengia ntu bla sina Mårt n Cyb oic g kle ana a-Plh migö ertn s erlzb son nig Pls aertn y 2 -5642 st Stadsbyggnadsförvaltningen Detaljplanförcentrumutvecklingvid Kilsgataninomstadsdelen GulbergsvassiGöteborg Göteborg 2023-12-22 ML o ajie nar siabh S Eltek niodgle 10 0 10 20 30m n S a drtdberg nirk atr C:dv B E chäftes a elv d hst m ejtn n p aclru Plnik eta k ar Skala 1:400 (A1), 1:800 (A3) ILLUSTRATIONSRITNING 2 -5642 Stadsbyggnadsförvaltningen Samrådsredogörelse Utfärdat: 2023-10-27 Diarienummer: SBF-2023-00085 Elisabeth Skogelind Aktbeteckning: 2-xxxx Telefon: 031-368 17 66 E-post: elisabeth.skogelind@stadsbyggnad.goteborg.se Detaljplan för centrumutveckling vid Kilsgatan inom stadsdelen Gullbergsvass i Göteborg Samrådsredogörelse Handläggning Stadsbyggnadsförvaltningen har, på uppdrag av Stadsbyggnadsnämnden, genomfört samråd för detaljplaneförslaget med standard planförfarande. Förslaget har sänts för yttrande under tiden 8 mars 2023 – 29 mars 2023. Göteborgs Stad har genomfört en omorganisation vid årsskiftet 2022/2023. Detta ärende hade fram till 2022-12-31 diarienummer 0994/21 hos Stadsbyggnadskontoret. Sedan 2023-01-01 hanteras ärendet istället av Stadsbyggnadsförvaltningen med nytt diarienummer: SBF-2023-00085. Planförslaget har skickats ut enligt bifogad lista över samrådskrets. Förslaget har under samma tid varit tillgängligt på Stadsbyggnadsförvaltningen. Förslaget finns även tillgängligt på Göteborgs Stads hemsida: www.goteborg.se/planochbyggprojekt. Sammanfattning Allvarligaste invändningen bland inkomna synpunkter framförs av Länsstyrelsen och gäller dels risk för översvämning kopplat till framkomlighet vid händelse av kraftigt skyfall och höga vattenflöden. Det har kommit nya rekommendationer från Boverket sedan Översiktsplan för Göteborg – Tematiskt tillägg för översvämningsrisker (TTÖP) antogs 2019. Det gör att Länsstyrelsen har inkommit med synpunkter och att Staden och Länsstyrelsen inte längre har en samsyn kring de utpekade planeringsnivåerna för den centrala staden. Länsstyrelsen vill att staden ser över översiktsplanens planeringsnivåer. För att inte riskera överprövning lyfter Länsstyrelsen även behov av kompletteringar och förtydliganden gällande MKN för vatten för berörda vattenförekomster. Det finns även större synpunkter gällande i första hand geoteknik kopplat till grundläggning och risk för påverkan av riksintresse för E45/Gullbergstunneln. Övriga yttranden Samrådsyttrandena framför även synpunkter på påverkan på kulturmiljö, byggnadens volym, utformning och gestaltning, dagvatten, samt dagsljus. Synpunkter finns också gällande att det i planförslagets närområde råder stor brist på parker, andra offentliga friytor samt samhällsservice och att planförslaget endast bidrar till ett ökat behov av dessa användningar och inte bidrar till att förbättra situationen i närområdet. I övrigt har endast synpunkter av mer redaktionell art inkommit. Till följd av inkomna yttranden har ett Risk-PM kopplat till översvämning för Kilsgatan 10 tagits fram som visar att kraven för de riktlinjer som anges i (TTÖP) kan säkerställas genom tekniska åtgärder inom och utanför byggnaden. Detta avser både krav kopplade till havsnivåer och skyfall. En viktig aspekt i frågan är tekniska lösningar innebär att man bygger in en större risk då man förlitar sig på att tekniska åtgärder och att en beredskap skall finnas som skydd vid en händelse av att höga vattenflöden uppstår. Förvaltningen gör bedömningen att de nivåer som anges i TTÖP fortsatt ska utgöra grund för denna detaljplan. Dagvattenutredningen har reviderats gällande påverkan på MKN för vatten och påverkan på Gullbergstunneln har behandlats i den geotekniska utredningen och besvarar de synpunkter som inkommit. Planförslaget har även reviderats med anledning av Stadsbyggnadsnämndens tilläggsyrkande i samband med samrådsbeslutet. Byggnadens högdel har höjts med cirka två våningar. Flertalet utformningsbestämmelser har införts, delvis för att för att bryta ner bebyggelsens skala och volym och säkerställa anpassning till närområdet samt bidra till ett levande gatuplan samt sträva mot den klassiska kvartersstadens gestaltningsprinciper vad det gäller fasadarkitektur. Övriga framförda synpunkter har i övrigt till stor del kunnat beaktas genom revideringar och kompletteringar av planhandlingarna och tillhörande utredningar. Förvaltningen bedömer därmed att detaljplanen kan ställas ut för granskning Kopior av samtliga yttranden har överlämnats till Exploateringsförvaltningen, fastighetsägare och berörda konsulter för kännedom och eventuellt beaktande vid planens genomförande. Inkomna synpunkter och Stadsbyggnadsförvaltningens kommentarer Inkomna synpunkter har sammanfattats nedan. Vid publicering på Stadens webbplats anges inte personuppgifter så som namn, fastighetsbeteckning eller adress. Synpunkterna finns i sin helhet på Stadsbyggnadsförvaltningen. Kommunala nämnder och bolag m.fl. 1. Exploateringsnämnden Exploateringsförvaltningen ställer sig positiva till genomförande av rubricerat ärende. För att uppfylla riktlinjerna för utrymning vid höga vattenstånd i Göta Älv behöver Kilsgatan i öst-västlig sträckning höjas. Någon av byggnadens entréer behöver därför ligga på minst på +2,1m. För att skapa en attraktiv gatumiljö är bedömningen att det är motiverat att höja en längre sträcka av gatan. En höjdstudie har tagits fram och visar att gatan kommer att behöva höjas med upp till en meter. Målsättningen är att skapa ett funktionellt, tryggt, tillgängligt och trafiksäkert gaturum, med grönska och stadsmässighet. Att få in grönska i gaturummet är av särskild vikt då närområdet präglas av hårdgjorda ytor med få inslag av träd och annan växtlighet. Mobilitet- och parkeringsutredningen visar att 41 bilparkeringsplatser planeras i källarplan i den nya byggnaden. In- och utfart till garaget ligger in anslutning till allmänplats gata och bör utredas mellan samråd och granskningsskedet. I området kring detaljplanen är det stor brist på parker och andra offentliga friytor och planförslaget förbättrar inte tillgången till sådana ytor. Planförslagets innehåll av bostäder och verksamheter bidrar till ett ökat behov av parker och andra rekreativa vistelseytor i närområdet. Eftersom behov av park inte kan lösas inom planområdet behöver detaljplanen i stället bidra till att utveckla parkytor utanför planområdet. I närområdet finns det ett tidigt förslag på en ny allmän park (Kajparken) vid Gullbergsstrand. Den framtida parken har avgörande betydelse för att boende och verksamma i planområdet ska få god tillgång till en bostadsnära park. Inriktningen är att detaljplanen ska bidra ekonomiskt till utbyggnaden av den framtida parken. Frågan kring Kajparken och finansiering av denna kommer utredas vidare i fortsatt planarbete. Kommentar: Stadsbyggnadsförvaltningen delar Exploateringsförvaltningens bedömning och målsättning avseende omdaningen av Kilsgatan i öst-västlig sträckning. Ett trafik- och utformningsförslag har tagits fram till granskningsskedet som beaktar frågan. Inför granskningsskedet har en garageutredning tagits fram som studerat förutsättningarna för den befintliga garagenedfart som berörs. Utredningen bedömer att förutsättningarna för att öka belastningen på den befintliga anläggningen är acceptabla under förutsättning att vissa tekniska åtgärder genomförs för att förbättra trafiksäkerheten vid platsen. Stadsbyggnadsförvaltningen delar Exploateringsnämndens uppfattning att planförslaget bör bidra till utbyggnad av ny allmänplats, park. Finansiering av utbyggnad av allmän plats kommer att regleras i exploateringsavtalet mellan exploatören och Staden. 2. Kulturnämnden Kulturförvaltningen ser positivt på att byggnaden på Kilsgatan 10 avses bevaras i planförslaget. Byggnadens kulturhistoriska värden bedöms ha goda möjligheter att tillgodoses genom föreslagna skydds- och varsamhetsbestämmelser samt rivningsförbud. Förvaltningen ser också positivt på att byggnadens gård lämnas obebyggd i planförslaget samt att tillkommande bebyggelse föreslås gestaltas med avfasade hörn mot kvarterets utsidor. I samband med att ny bebyggelse växer fram i Gullbergsvass behöver det tas stor hänsyn till befintliga äldre byggnader, så att tidigare epoker fortsatt är tydligt framträdande, och tillsammans med nytillskott skapar ett harmoniskt och intressant stadsrum. Förvaltningens bedömning är att de byggnadsvolymer som föreslås öster om byggnaden på Kilsgatan 10 avviker i alltför hög grad i höjd mot den äldre byggnaden och riskerar att förminska den i relation till det tillkommande. Den föreslagna upptrappningen från lägre till högre i väst-östlig riktning ses som positiv ur ett kulturmiljöperspektiv, men förvaltningen anser att förslaget innebär en alltför stor kontrast mot den äldre byggnaden. Förvaltningen anser att föreslagen exploatering ut mot gaturummen bör minskas i höjd. Hur tillkommande bebyggelse kan gestaltas för att åstadkomma en karaktär som understödjer gaturummets upplevda horisontella och sammanhållna prägel behöver studeras vidare i det fortsatta planarbetet. Horisontell fasadindelning, markering av takfot, indragna takvåningar samt brutna tak är exempel på uttryck som kan anknyta till den äldre byggnaden på Kilsgatan 10. Inom planområdet finns inga kända fornlämningar. Kommentar: Förslaget för den nya byggnaden har fram till granskningen bearbetats gällande utformning och fasadutformning. Bland annat har en bestämmelse (f12) införts om att tillkommande byggnads fasadmaterial ska vara av övervägande del tegel. Gaturummets horisontella och sammanhållna prägel understödjs dels genom att sockelvåningen ska bearbetas och ges särskild omsorg. Bestämmelsen kring sockelvåning har till granskningen kompletteras med att en bestämmelse för byggnadens avslut, bestämmelse (f13). För att ytterligare skapa hänsyn till Kilsgatan 10 har en ny bestämmelse införts specifikt för den nytillkommande bebyggelsen som anknyter till Kilsgatan 10 genom bestämmelsen (f10): Byggnaden ska ha en enhetlig horisontell fasaduppbyggnad. Fasaden ska ha en hög andel fasadyta i förhållande till fönster. Mot gatan ska byggnaden ha en väl avläsbar indelning mellan sockel, fasad samt ha ett artikulerat avslut mot himmeln. Stadsbyggnadsförvaltningen bedömer den höga exploateringsgraden som lämplig för området och den påverkan som sker på kulturmiljön bedöms som väl avvägd. Bedömningen är att det finns stöd för högre bebyggelse i detta läge i korsningen för huvudgatorna: Mårten Krakowgatan/Kämpegatan och avfarten till/från E45 från Gullbergstunneln som tillsammans med Kämpegatan utgör ny entré till Centralenområdet och centralstationen. Kämpegatan utgör även en direkt koppling mot älven. Hänsyn bedöms ha tagits genom bevarandet av Kilsgatan 10 samt den nedtrappning som sker i det närmsta gaturummet som tillsammans med bestämmelserna för att stärka gaturummets horisontella och sammanhållna prägel som finns i närområdet. 3. Grundskolenämnden Tillstyrker detaljplanen för smålägenheter/studentlägenheter. Användningen bostäder planeras i planförslaget att begränsas till en storlek om 35 kvadratmeter. Om det förändras finns incitament att även familjer med barn skulle kunna bosätta sig här. Grundskoleförvaltingens bedömning är att aktuell plan skapar ett litet eller inget behov av skolplatser. Detaljplanen innebär ett okänt antal mindre tillskapas i ett område med avsaknad av kommunal service i form av skola. Grundskoleförvaltningen vill uttrycka sin oro över att en fortsatt expansion i området behöver innehålla markreservation för friyta, skolor- och idrottsbyggnad för att säkerställa det tillkommande behovet av skolplatser. Kommentar: Synpunkten noteras och översänds till huvudprogramgruppen för Centralenområdet inom Älvstaden som hanterar det övergripande arbetet med Centralenområdet. 4. Kretslopp och vattennämnden Avfall Kretslopp och vatten anser att finns förutsättningar att ordna en fungerande avfallshantering i området men delar inte bilden att tillgängligheten för avfallsfordon är god inom hela planområdet Angöring till kvarteret behöver säkerställs i trafik och utformningsförslaget. Dagens avfallshantering från Kilsgatan 10 fungerar med dagens avfallsmängder men är inte tillräcklig för större mängder avfall. Tillkommande bebyggelse behöver säkerställa annan avfallslösning, eller en förbättring av den befintliga. Höjning av Kilsgatan kan påverka var hämtning av avfall, dragvägen inte får luta för mycket. Utgångspunkten är att avfall ska hämtas från respektive fastighet. Kvarteret är uppdelat i flera fastigheter, men det framgår inte om det kan bildas 3D-fastigheter. Planbeskrivningen bör kompletteras med att behov av gemensamma lösningar eller att ytor för avfallshantering säkras genom gemensamhetsanläggning eller servitut. Information inför detaljutformning av avfallshanteringen Exploatören behöver se över hur bostädernas grovavfallshantering ska lösas om avfallshantering ska ske gemensamt samt var ytor för respektive avfallshantering ska placeras. Det är en fördel om verksamheters avfallshantering är skild från boendes. Angöring för grovavfallsrum behöver ske med max 10 meters dragväg. Om utplacering av container väljs, behövs dels en yta för containern, som också behöver vara enkel att hämta ifrån. Det finns dock begränsat med ytor för uppställning av container i området. Det är fastighetsägaren som ansvarar för att avfall som uppkommer tas omhand på rätt sätt samt att tillräckliga utrymmen finns för de som lämnar avfall och för de fordon som hämtar. Avfallsutrymmen behöver anpassas utifrån vilket insamlingssystem som ska användas. Kretslopp och vatten rekommenderar att alla avfallsfraktioner ska kunna lämnas på samma plats. Vid val av insamlingssystem med kärl ska avfallsutrymmet placeras med max 25 meter dragväg med kärlen. Dragväg mäts från mitten av avfallsutrymmet till sopbilens bakända. Manuell hämtning av sopkärl kräver jämn, hårdgjord samt upplyst dragväg utan trösklar och trappsteg eller trånga passager. Dragvägen ska vara lättframkomlig, så plan som möjligt och lutningen får vara max 1 meter på 12 meter vid nybyggnation. Verksamheter som riskerar att släppa ut mer fett än vad normalt hushållsavloppsvatten behöver fettavskiljare som töms med slambil. Viktigt att se över var tömningen ska ske, slambilens slang når max 20 meter. Allmänna VA-ledningar Planområdet är väl försörjt med allmänt VA-ledningsnät, anslutning sker i första hand till befintliga förbindelsepunkter i Kilsgatan och Kämpegatan. Allmän VA- ledningsutbyggnad bedöms inte krävas då kapaciteten på befintligt ledningsnät bedöms vara god. Spillvattenpumpstation Kretslopp och vatten har en pumpstation och befintliga VA-ledningar som påverkas av planerade markhöjningar. Kretslopp och vatten behöver fortsatt vara med i frågor där VA-anläggningar berörs av planerade markhöjningar. Brandvatten Kapaciteten på allmänt ledningsnät för dricksvatten medger uttag av brandvatten enligt tabell 3.3, VAV publikation P 114. Skyfallshantering Val av vilken höjning detaljplanen förordar blir viktig för skyfallsfrågan och behöver studeras vidare inför granskning. I dagvatten- och skyfallsutredningen som tagits fram för detaljplanen förutsätts att nivå +2,1 väljs. Väljs den högre nivån (+2,5) behöver utredningen uppdateras och anpassas till rätt nivå. Framkomlighet till och från planområdet har inte säkerställts inom planen och behöver tydligare beskrivas i planhandlingarna. Dagvatten- och skyfallsutredningen visar på risken för begränsad framkomlighet men det saknas förslag på hantering av denna risk. Trädplantering Vid trädplantering gäller som grundregel att ett skyddsavstånd på minst 4 m mellan trädets rothals och ytterkant ledning ska hållas. Avsteg från grundregeln kan göras endast i speciella fall och efter godkännande från Kretslopp och vatten. Krav på skyddsåtgärder kan komma att ställas. Förutsättningar för anslutning Anslutning till allmänt ledningsnät sker i första hand till befintliga förbindelsepunkter i Kämpegatan och Kilsgatan. Avloppsnätet inom kvartersmark ska utformas som duplikatsystem med skilda ledningar för dag- och dräneringsvatten respektive spillvatten. För att anslutning med självfall ska tillåtas ska färdigt golv vara minst 0,3 meter över marknivå i förbindelsepunkt, med hänsyn till risk för uppdämning i allmänt dag- och spillvattensystem. Om ledningsnätet är kombinerat krävs ytterligare hänsyn. Kretslopp och vattens fördröjningskrav för dagvatten ska uppfyllas innan anslutning till allmänt ledningsnät. Krav vad gäller avskiljning av föroreningar i dagvattnet ska vara uppfyllt. Vid det fall som anslutning av bebyggelse sker genom samfällighet med en gemensam servis gäller att varje byggnad bör vara placerad 0,3 meter över kringliggande marknivå/gata. Lägsta normala vattentryck i förbindelsepunkt motsvarar nivån +50 m (RH2000). I de fall högre vattentryck önskas får detta ordnas och betalas av fastighetsägaren. Ledningsnätets kapacitet medger/medger ej uttag till sprinklers. Ekonomi Åtgärder och ändringar av den allmänna VA-anläggningen till följd av höjning av gata bekostas inte av VA-kollektivet utan av påkallande part. Kommentar: Avfall Stadsbyggnadsförvaltningens bedömning i planskedet är att det finns flera möjliga lösningar för avfallshanteringen inom planområdet. En möjlig lösning för avfallshanteringen har tagits fram utifrån den mest troliga användningen, kontor vilken har stämts av med kretslopp och vatten innan granskning. Vid användning bostäder är även bedömningen att det går att lösa ett grovavfallsrum i gatuplan. Slutgiltig lösning hanteras i bygglovesskedet. Synpunkten om att utgångspunkten är att avfall ska hämtas från respektive fastighet noteras och informationen översänds till exploatören. Höjningen av Kilsgatan i östvästlig sträckning bedöms inte påverka hämtningen av avfall. Lutningen kommer inte att överskrida kravet på maxlutning (max 1 meter på 12 meter vid nybyggnation.). Angöring Kretslopp och Vattens synpunkt om att tillgängligheten inom hela planområdet inte är god har beaktats och planbeskrivningen har reviderats till granskningsskedet. Synpunkten har även översänts till exploateringsförvaltningens avdelning trafik för inarbetande i trafik- och utformningsförslaget. Spillvattenpumpstation Påverkan på spillvattenpumpstationen har beaktats i trafik- och utformningsförslaget som tagits fram till granskningsskedet. Manövrering av anläggningen, tillhörande ledningar samt möjlighet till uppställning för fordon vid drift och akuta åtgärder under dygnets alla timmar bedöms ha säkerställts. Fortsatt diskussion och dialog med Kretslopp och Vatten i frågor där VA-anläggningar berörs av planerad markhöjning krävs, i synnerhet i kommande projekteringsfas. Skyfallshantering Föreslagna markhöjder för Kilsgatan som berörs av höjningen kan ses i det PM för trafik- och utformning som tagits fram inför granskningsskedet. Det planeras därtill att tecknas ett avtal med exploatören om utbyggnaden/ombyggnaden av den högre gatuhöjden innan planen vinner laga kraft. Aktuell gata, Kilsgatan ingår inte i aktuell detaljplan, utan ingår i Detaljplan för överdäckning av Götaladen som står inför antagande i kommunfullmäktige under kvartal 4, 2023. Markhöjder är inte bestämda genom planbestämmelser i planhandlingarna där gatan ingår. Valet att inte låsa höjderna i plankartan är gjort för att inte sätta begräsningar inför detaljprojekteringen. Detta eftersom höjdförhållanden i området är komplexa. I planen för överdäckningen kommer Kilsgatan betecknas som allmänplats, huvudgata där kommunen är väghållare och har huvudmannaskap. Dagvatten- och skyfallsutredningen har inför granskningsskedet kompletteras för den högre nivån (+2.5). Utredningen har även kompletterats avseende framkomlighet. Genom höjningen av gatan kommer det gå att utrymma huset på nivåer som ligger på eller över +2,1 och Stadsbyggandsförvaltningen bedömer därmed att de nivåer som anges i TTÖP uppnås. Exploatören har låtit upprätta ett risk-PM gällande utrymning vid höga vattenstånd och skyfall. Planbeskrivningen har också uppdaterats och kompletteras med förslag på hantering av denna risk. Övrigt: Information från Kretslopp och vatten om det allmänna VA-ledningsnätet, detaljutformning av avfallshanteringen, brandvatten, information om skyddsavstånd för Trädplantering, ekonomi - åtgärder och ändringar av den allmänna VA-anläggningen noteras och har i sin helhet vidarebefordrats till exploatören och Exploateringsförvaltningen för beaktande i genomförandeskedet. Kretslopp och vatten framför i övrigt information som framgår i planbeskrivningen gällande anslutning till allmänt ledningsnät, avloppsnätet inom kvartersmark, anslutning med självfall, fördröjningskrav för dagvatten, avskiljning av föroreningar i dagvattnet samt att det lägsta normala vattentrycket i förbindelsepunkt motsvarar nivån +50 m (RH2000). 5. Göteborg Energi Göteborg Energi Nät AB (GENAB) Inom området för detaljplanen har Göteborg Energi Nät AB har befintliga ledningar på 12 kV, 0,4 kV och styrkablar. De befintliga ledningarna är i vägen för byggnationen av de nya huskropparna och måste hanteras alternativt flyttas tillfälligt eller permanent. Exploateringen är så pass stor att GENAB anser att exploateringen inte kan anslutas till det befintliga lågspännings elnätet och då behöver ett E-område för en ny transformatorstation reserveras inom planområdet. Ledningsstråken för el skall placeras inom bestående vägstruktur, i första hand inom GC- banors markområde och i andra hand inom gatumark. Detta för att minimera störningarna för bil- och kollektivtrafik vid framtida reparationer på elnätet. GENAB vill delta i planeringen inför detaljplanen i ett tidigt skede för placering av ledningsstråk. Då det redan vid byggstart behövs elström, är det synnerligen viktigt att ledningslägen kommer in i planeringen på ett så tidigt stadium som möjligt. För att med säkerhet kunna bedöma hur stor den tillkommande belastningen är till elnätet behövs mer detaljerade uppgifter om bostädernas uppvärmningsform. Respektive byggherre förutsätts initiera och bekosta erforderliga flyttar av befintliga ledningar för möjliggörande av förändrad markanvändning enligt förslag till detaljplan. Vidare förutsätts att ledningsrätt erhålls för bolagets ledningar med tillbehör inom planområdet. För befintliga och nya elanläggningar inom kvartersmark skall ledningsrätt upplåtas. Fjärrvärme Göteborg Energi har befintliga fjärrvärmeledningar inom det aktuella området och befintliga fastigheter inom planområdes är anslutna till fjärrvärmenätet. Innan rivningsarbeten påbörjas behöver avtalen för de byggnader som är anslutna till fjärrvärmenätet sägas upp. Anslutning av den nya byggnationen får utredas vidare när vi får till oss fler uppgifter från exploatörerna. Fjärrkyla Göteborg Energi har befintliga fjärrkylaledningar inom det aktuella området och befintliga fastigheter inom planområdes är anslutna till fjärrkylanätet. Innan rivningsarbeten påbörjas behöver avtalen för de byggnader som är anslutna till fjärrkylanätet sägas upp. Anslutning av den nya byggnationen får utredas vidare när vi får till oss fler uppgifter från exploatörerna. Fjärrkylaledningarna kan i detta fall ligga kvar i befintligt läge förutsatt att åtkomst till de två ventilpaketen säkerställs. Det finns en signalkabel tillhörande fjärrkylaledningen. Signalkabeln är förlagd nära fastighetsgränsen och behöver flyttas om den kommer i konflikt med byggnationen. Gasnät AB Göteborg Energi Gasnät AB har gasledningar som är tagna ur drift i området. Dessa måste beaktas. Kommentar: Lågspänningsnät, E-område Exploatören har i dialog med Göteborg Energi efter samrådet sett över möjligheten att nyttja det befintliga lågspänningselnätet genom överskott från intilliggande fastigheter. Lösningen har bedömts som möjlig av Göteborg Energi Nät AB i nuläget under förutsättning att den nya exploateringen inte beställer mer än 750A samt att någon av de befintliga kunderna kan avvara en kabel på 250A. Göteborg Energi Nät AB framhåller att dessa förutsättningar kan ändras med tiden och det går inte helt utesluta att exploatören behöver bli högspänningskund. Ett E-område inom planområdet för ny transformatorstation bedöms i nuläget inte behövas. Fortsatt dialog mellan GENAB och exploatören behöver ske fortsättningsvis. Fjärrkyla Synpunkten om befintliga fjärrkylaledningar noteras och infon översänds till exploatören och Exploateringsförvaltningen. Åtkomst till de två ventilpaketen beaktas i det trafik- och utformningsförslag som tagits fram till granskningsskedet. Befintlig fjärrkylaledningen samt signalkabel behöver beaktas och samordnas i förprojekteringen för utbyggnad av kvarter och gata. Uppvärmningsform vid bostäder Tillkommande uppvärmningsform om det byggs bostäder är fjärrvärme, därutöver planeras för anslutning till fjärrkyla. Synpunkterna om befintliga ledningar och styrkablar, placering av ledningsstråk för el, behov av elström vid byggstart, befintliga gasledningar tagna ur drift, krav på ledningsrätt för befintliga och nya elanläggningar inom kvartersmark samt att befintliga avtal för de byggnader som idag är anslutna till fjärrvärmenätet behöver sägas upp noteras och infon översänds till exploatören och Exploateringsförvaltningen. 6. Räddningstjänsten Räddningstjänsten Storgöteborg har granskat frågeställningarna för riskhänsyn, framkomlighet och brandvattenförsörjning för aktuell detaljplan. Räddningstjänsten har inget att erinra. Kommentar: Noteras. 7. Socialnämnden centrum Anser att det råder brist på studentbostäder i Göteborg och planförslaget möjliggör ett tillskott av denna boendeform. Detaljplanen kan dock bara reglera bostadsstorleken och inte till exempel vilken upplåtelseform de små bostäderna ska ha eller vem de riktar sig till. Eftersom det inte är kommunal mark så har staden inte heller någon möjlighet att styra bostadsinnehållet genom markanvisning. Därför går det inte att garantera att det blir en viss typ av kategoribostäder på platsen, som exempelvis studentbostäder. Planhandlingarna specificerar inte hur många bostäder det rör sig om, utan fokuserar på en framtida flexibilitet genom att tillåta flera olika användningar på samma yta. Förvaltningen ser att utformningen av vistelseytor på takterrasser är viktig oavsett innehåll i byggnaden, men särskilt om det blir bostäder eftersom det är brist på kvalitativa grönytor i närområdet. För små bostäder är den bostadsnära utomhusmiljön en viktig förlängning av bostaden. I det aktuella ärendet ser förvaltningen även att det är viktigt att säkerställa goda vistelsekvaliteter på terrasserna sett till ljudnivå och dagsljus om det ska byggas bostäder i planområdet. Förvaltningen har i sin behovsanalys över livsvillkor och hälsa pekat ut studenter som en prioriterad målgrupp att uppmärksamma. Studenter rankar en trygg bostadssituation som en av de viktigaste påverkansfaktorerna på den psykiska hälsan. fler faktorer som av är exempelvis tillgång till grönområden och goda ljudnivåer vid bostaden. Projektets arbete med sociala konsekvenser och barnkonsekvenser följer stadens metodik. Förvaltningen ser positivt på att åtgärdsförslagen i bilagan kopplas till en ansvarsfördelning i det fortsatta arbetet. Förvaltningen ser inte att det finns möjlighet att skapa goda bostadsmiljöer för barn i området sett till planens nuvarande exploateringsgrad och de utmaningar som har beskrivits i tidigare avsnitt av förvaltningens bedömning. Förvaltningen ser inte heller att planens föreslagna innehåll med centrumverksamheter och eventuellt små bostäder riktar sig till barn, så om boendemiljön ska förbättras ur ett barnperspektiv kräver det ett omtag kring hela planens inriktning. Kommentar: Användningen Bostäder Bostäder är inte den primära inriktningen för detaljplanen, användningen bostäder möjliggör en flexibilitet. Huvudinriktningen i planförslaget är kontorsbebyggelse. Om ändamålet bostäder väljs innebär det troligtvis en mycket lägre BTA totalt, jämfört med kontor. En grov uppskattning är att användningen bostäder skulle generera cirka 10 000 BTA. Stadsbyggnadsförvaltningen delar Socialnämnden centrums bedömning avseende att det inte går att garantera att det blir studentbostäder om bostäder byggs ut inom planen. Utformning vistelseytor Utformning av vistelseytor på takterrasser bevakas inom planarbetet och regleras genom planbestämmelse om att minst 350 m2 av tillkommande takyta ska utformas för utomhusvistelse. Frågan om grönytor i närområdet behöver hanteras övergripande inom Centralenområdet. Synpunkten noteras och översänds till huvudprogramgruppen för Centralenområdet inom Älvstaden. Se även Exploateringsnämndens yttrande nummer 1 samt Stadsbyggnadsförvaltningen kommentar till synpunkten. Barnperspektivet Stadsbyggnadsförvaltningen delar Socialnämndens centrums bedömning. Hur barnperspektivet kopplat till goda vistelse- och bostadsmiljöer för barn kan förbättras i området. Frågan behöver hanteras övergripande inom Centralenområdet. Synpunkten om studenter som prioriterad målgrupp att uppmärksamma noteras. 8. Förskolenämnden Förskolenämnden lämnar synpunkter och tillstyrker detaljplanen. Förskoleförvaltningen vill påtala nödvändigheten av ett tydligt vägval i nästa fas av planarbetet. Ifall valet landar på kategoribostäder, kommer det även behövas viss samhällsservice som tillgång till förskola. I aktuell del av staden finns idag brist på förskoleplatser. Förskoleförvaltningen bedömer att det vid den tiden förr byggstart av detaljplanen kommer att finnas ett underskott på runt 100 förskoleplatser i området. År 2026 löper bygglovet ut för paviljongen på Engelbrektsgatan vilket genererar ett än större underskott. Att inte tillgodose behov av förskolelokaler kan innebära en ekonomisk konsekvens för staden genom att tillfälliga lösningar kan komma behöva tas fram. Som det framgår av detaljplanen, finns det i dagsläget få grönområden eller andra offentliga platser i anslutning till området. Det är en trafikintensiv plats med storskaliga trafikrum som inte uppfyller barns behov och barn har begränsade möjligheter att ta sig runt själva. Närheten till kajstråket längs älven ger en viss tillgång med lugnare miljöer, grönska och utblickar. Det finns ändå ett stort behov av parker och andra offentliga miljöer i området. Då detaljplanen inte innehåller någon allmän plats är möjligheterna begränsade att i detaljplanen bidra till att bevara eller stärka sociala kvaliteter. Flera identifierade åtgärder behöver därför hanteras vid sidan om aktuell detaljplan. I samband med detaljplanarbetet har det genomförts en kombination av socialkonsekvensanalys och barnkonsekvensanalys, vilket förskoleförvaltningen inte varit delaktig i. Förskoleförvaltningen anser det svårt att kunna läsa ut en tydlig barnkonsekvensanalys av underlaget. Kommentar: Bostäder är inte den primära inriktningen för detaljplanen och användningen möjliggör en flexibilitet. Bristen av samhällsservice som tillgång till förskola men också avsaknad av utemiljöer inom och i direkt anslutning till planområdet gör att Stadsbyggnadsförvaltningen har gjort bedömningen att inte möjliggöra för större bostäder än 35 kvm. Även om det kan förekomma barn i lägenheter om 35 kvm är bedömningen att aktuell plan skapar ett litet eller inget behov av förskoleplatser. Se även Socialnämnden centrums yttrande nummer 7 samt Stadsbyggnadsförvaltningen kommentar till synpunkten. Angående synpunkten kopplat till att planen inte innehåller allmänplats samt bristen på grönområden och andra offentliga platser i området, se Exploateringsnämndens yttrande nummer 1 samt Stadsbyggnadsförvaltningen kommentar till synpunkten. Stadsbyggnadsförvaltningen bedömer att planens arbete med sociala konsekvenser och barnkonsekvenser följer stadens metodik. Eftersom planen inte planerar för förskola samt att få barn förväntas vistas i området har inte förskoleförvaltningen bjudits in till BKA/SKA-arbetet. Barnperspektivet kan förbättras i området men perspektivet behöver hanteras övergripande. Barnperspektivet samt frågor kopplat till samhällsservice hanteras övergripande inom Centralenområdet. Synpunkterna noteras och översänds till huvudprogramgruppen för Centralenområdet inom Älvstaden. 9. Miljönämnden Luftkvalitet Den platsbedömning för luft som tagits fram för detaljplanen, i samverkan med miljöförvaltningen, utgick från förutsättningen med bebyggelse i tio till tolv våningar. I nuvarande förslag med upp till 16 våningar bedömer miljöförvaltningen att miljökvalitetsnormerna fortsatt klaras, då halterna är så pass långt från gränsvärdena och då planområdet ligger med tillräckligt avstånd från utsläppskällorna. Ljudmiljö För trafikbuller bedöms riktvärdet vid fasad kunna uppnås för små lägenheter (upp till 35 kvadratmeter, där kraven för buller från spårtrafik och vägar bör inte överskrida 65 dBA ekvivalent ljudnivå vid en bostadsbyggnads fasad). Det finns möjlighet att skapa gemensamma uteplatser mot norr som klarar riktvärdena för uteplats. Miljöförvaltningen håller med om bedömningen, men med en reservation. Bullerutredningen utgår från att kvarter inom pågående detaljplan för överdäckning av Götaleden har byggts ut. Det finns många osäkerheter, både gällande bebyggelsestruktur och trafikutformning, som innebär att exploateringen riskerar att utföras inom ett område som skiljer sig från underlaget i detaljplanen. Det gör att det finns en risk att resultaten från bullerutredningen i detaljplanen inte längre stämmer med den verkliga situationen vid projektering och riktvärdena därför inte uppnås. Det är därför viktigt att det understryks i planbeskrivningen att buller kommer att behöva utredas ytterligare i bygglovsskedet, för att säkerställa att planbestämmelser och riktvärden kan uppnås. Utredningen av verksamhetsbuller har utgått från bullerkällor som identifierats i bullerutredningen för ”Centralenområdet i Göteborg. Utredning av buller från verksamheter” (Norconsult 2017). Förutom Swedish Match verksamhet, som är lokaliserad öster om planområdet, inkluderades inga installationer på tak i planområdets omedelbara närhet. Endast bullerkällor som ligger längre bort har inkluderats. Det finns angränsande byggnader i kvarteret väster om planområdet (Gullbergsvass 4:2) samt på den befintliga fastigheten direkt norr om planområdet (Benämns som Tennet 2/Gullbergsvass 5:26 i planhandlingarna) med tekniska installationer som miljöförvaltningen bedömer kan ha betydelse i denna detaljplan. Bullerutredningen behöver kompletteras avseende dessa, inklusive en beskrivning av om verksamheten är industriell eller inte. Miljöförvaltningen bedömer att de kan ha betydelse eftersom skarpare riktvärden gäller för buller från installationer på verksamheter som inte är industriella I planbeskrivningen konstateras att buller från verksamheter överskrids för fasader på den östra delen av det nya huset (i delen med högst antal våningar), på de östra och norra fasaderna från våning sex och uppåt. Det finns planbestämmelser som ska säkerställa att riktvärdena uppnås. Miljöförvaltningen bedömer att frågan om verksamhetsbuller behöver vara löst innan detaljplanen kan antas. Alternativt behöver det regleras i detaljplanen att bostäder inte får uppföras innan bestämmelser för verksamhetsbuller kan klaras vid fasad. Dagvatten Miljöförvaltningen delar bedömningen att föreslagen dagvattenlösning klarar kraven på fördröjning och rening av dagvatten. Utredningen visar att dagvattenlösning med gröna tak som dagvattenrening innebär att samtliga föroreningsmängder minskar. Halterna klarar samtliga mål och riktvärden förutom för fosfor, där de överskrids med cirka tio 𝜇g/l. Bedömningen är att miljökvalitetsnormerna bör kunna klaras. Miljömål Detaljplaneförslaget beskriver påverkan på miljömålen. En möjlig positiv effekt på klimatmålet (Göteborgs klimatavtryck är nära noll), har beskrivits väl. Miljöförvaltningen vill tillägga att detta också står i viss målkonflikt till människomålet (Göteborgarna har en hälsosam livsmiljö), som påverkas negativt. Detta då planen innebär fler invånare i ett område där det redan idag finns få grönområden, jämfört med andra delar av staden. För delmålet Göteborgs Stad säkrar tillgången till grönområden och nyttjar ekosystemtjänster finns indikatorn andel invånare med tillgång till grönområde större än 0,2 hektar inom 300 meter, vars målvärde är 100 procent till år 2030. Bristen på tillgång till grönområden på platsen kan påverka framtida boendes hälsa och välbefinnande negativt. Även utifrån ljudmiljö finns negativa konsekvenser som bör omnämnas. Miljöförvaltningen rekommenderar att stadens arbetsmetod för grönytefaktorer i plan- och exploateringsprojekt ska används även på privat mark. Ambitionen att reglera detaljplanen så att minst 15 procent av takytan utformas för utomhusvistelse är positiv. Framför allt blir detta viktigt om detaljplanen medger bostäder. Miljökvalitetsnormerna för luft klaras för detaljplanen, vilket nämns under avsnittet för miljömålen. Miljöförvaltningen vill poängtera att miljömålen för luftkvalitet är skarpare än miljökvalitetsnormerna. Målvärdena för luftkvalitet är att kvävedioxidhalten (NO2) ska understiga 20 mikrogram per kubikmeter, och partikelhalterna (PM10) 15 mikrogram per kubikmeter. Miljömålen klaras därmed inte fullt ut för detaljplanen. Kommentar: Ljudmiljö Bullerutredningen har till granskningsskedet kompletteras avseende mätningar av utpekade tekniska installationer inom Gullbergsvass 4:2 väster om planområdet och Gullbergsvass 5:26, norr om planområdet. En beskrivning av om dessa verksamheter är av industriell karaktär eller inte ingår i kompletteringen. Planbestämmelsen kring verksamhetsbuller säkerställer att det så länge verksamheten har kvar sin bullerstörning inte kan uppföras bostäder i de utsatta lägena. Planbeskrivningen har kompletterats angående resonemang om att buller kommer att behöva utredas ytterligare i bygglovsskedet för att säkerställa att planbestämmelser och riktvärden kan uppnås. Miljömål Inför granskning har planbeskrivningen kompletterats med en beskrivning om målkonflikten mellan klimatmålet och människomålet där även delmålet Göteborgs Stad säkrar en god ljudmiljö för göteborgarna har beaktats. Detaljplanen avser uppfylla miljökvalitetsnormerna enligt 2 kap. 10 § PBL samt 5 kap. Miljöbalken och sträva mot att uppnå miljömålen. Inför granskningsskedet har miljömålsbeskrivningen i planbeskrivningen justerats. Angående synpunkten kopplat till bristen på grönområden. Se kommentar under Exploateringsnämndens yttrande nummer 1. Grönytefaktorer Planen innehåller inte allmän plats och är privatägd. Tillämpning av arbetsmetoden grönytefaktorer på privat mark är frivillig. Möjligheten för exploatören att tillämpa arbetsmetoden har framförts i det inledandet skedet av planarbetet. Statliga och regionala myndigheter m.fl. 10. Länsstyrelsen Länsstyrelsens samrådsyttrande har bilagts. Prövningsgrunder enligt PBL 11 kap. 10 § Riksintresse för kommunikationer Planområdet är cirka 20 meter norr om närmsta körbana tillhörande väg E45 i Gullbergstunneln för vilken Trafikverket är väghållare. E45 är utpekad som riksintresse för kommunikation enligt Miljöbalken kap 3 § 8 samt funktionellt prioriterad väg enligt samtliga kategorier. Det kan komma att krävas ett avtal om bevakningsledare med avseende på grundläggning och risk för påverkan på Gullbergstunneln. För att kunna föra en fortsatt diskussion gällande bevakningsledare anser Trafikverket att ett tydligare förslag gällande grundläggning bör göras. Miljökvalitetsnormer (MKN) för vatten Enligt 2 kap. 10 § PBL får planläggning inte medverka till att en miljökvalitetsnorm, MKN, enligt 5 kap Miljöbalken överträds. Staden måste därför visa hur planerade åtgärder påverkar vattenkvalitén inom de vattenförekomster som kan beröras av planområdet samt hur de påverkar möjligheterna att nå uppsatta MKN för Vatten. Staden ska visa på vilka grunder bedömningen har gjorts, exempelvis med stöd av uppgifter från dagvattenutredning eller annat underlag som berör vattenkvalitén. Detta gäller med avseende på såväl ytvatten som grundvatten. Bedömning ska göras på kvalitetsfaktornivå. Staden behöver redovisa hur genomförandet av detaljplanen påverkar möjligheten att uppnå MKN för vatten i berörda vattenområden. Länsstyrelsen önskar ett tydligare resonemang kopplat till faktiska kvalitetsfaktorer och inte enbart halt före och efter exploatering. Inför samrådsskedet har en dagvattenutredning tagits fram (Ramböll, 2022-09-28). Förslag för dagvattenhantering är att delar av de nylagda taken ska vara belagda med växtlighet. På plankartan har detta säkerställts med att hårdgjorda ytor ska utformas så att 10 mm/m2 dagvatten kan fördröjas och renas. Länsstyrelsen ifrågasätter om planbestämmelsen är lämplig. Detta främst kopplat till att det låser upp mängden vatten som ska fördröjas. Siffran är kopplad till de riktlinjer som finns nu från Göteborgs stad men om dessa uppdateras så blir siffran inte längre aktuell. Staden behöver motivera varför planbestämmelsen ska skrivas på detta sätt. Det behöver till granskningsskedet lyftas in en mer djupgående beskrivning av recipienten för dagvatten i planbeskrivningen tillsammans med en bedömning kring om möjligheten att uppnå satta miljökvalitetsnormer minskar med planförslaget. Vid de beräkningar som nu gjorts avseende rening av dagvatten från de gröna taken undrar Länsstyrelsen om det vid beräkningarna har vägts in näringsläckage från taken? Frågan anses relevant då det för aktuell recipient står angivet att en ökning av totalfosfor kan leda till sänkt status för recipienten. I nuvarande beräkningar är minskningen av mängden fosfor och kväve ut från området relativt liten och Länsstyrelsen anser därför att näringsläckaget från dagvattenlösningen behöver förtydligas ytterligare. Aktuell recipient har också miljökvalitetsnormer kopplat till att det är ett fiskvatten. En bedömning kring om planen kan påverka dessa negativt behöver genomföras. Säkerhet Högdelarna inom planområdet kan komma att påverka luftfart. Berörda flygplatser skall därför alltid tillfrågas som sakägare om byggnadsverk över 20 meter ingår i planer, eller om flygplatserna av annan anledning misstänks kunna bli påverkade av en etablering. Med berörd flygplats avses att etableringen hamnar inom flygplatsens MSA-yta ca 60 km ut från flygplatsen. Risk för översvämning Främsta utmaningen kopplat till översvämning ligger i hur frågan om framkomlighet går att lösa och säkerställande av åtgärder. I planbeskrivningen framgår att Kilsgatan i öst- västlig sträckning måste höjas till en lägsta nivå på minst +2,1 vid någon entré till den nya byggnaden för att uppfylla kraven. Länsstyrelsen vill påminna om att vi inte har samsyn i planeringsnivåer för framkomligheten. Länsstyrelsens tolkning av Boverkets rekommendationer är att tillgängligheten generellt ska säkerställas med tillfartsvägar som klarar översvämningen motsvarande den grundläggande utgångspunkten. Detta anser vi ska vara utgångspunkten vid planeringen. Vi noterar dock att handlingarna har studerat två alternativ. Alternativet med en höjdsättning av vägen till +2,5 ligger mer i linje med vad Boverket rekommenderar. Den nivå som kommunen väljer att utgå ifrån måste säkerställas. För att möjliggöra utrymning från Kilsgatan 10 krävs en invändig anslutning mellan den befintliga byggnaden på Kilsgatan 10 och ny bebyggelse för att nå entré som ligger i anslutning till den höjdsatta vägen. Länsstyrelsen efterfrågar en tydligare beskrivning om hur kommunen säkerställer denna utrymningsväg mellan byggnader och om en sådan lösning är möjlig i praktiken. Förslaget kräver tillexempel att det finns access mellan byggnader/inga ”låsgränser”. Hur upprätthålls detta över tid? Kommunen måste även kontrollera att det är möjligt att bara ha en utrymningsväg för dessa byggnader. Entréers placering går att reglera som planbestämmelser. Råd enligt 2 kap. PBL Förhållande till ÖP/FÖP Detaljplanen avviker i viss mån från kommunens översiktsplan samt tematiska tillägg för översvämningar. Kommunens bedömning är att det enskilda och allmänna intresset av förtätning och bevarande av kulturmiljövärden väger tyngre än den påverkan som sker på allmänna kulturmiljöintressen, stadsbild samt dagsljus och avsteg från tematisk översiktsplan för översvämning. Länsstyrelsen kan instämma i denna bedömning. Kulturmiljö I samband med framtagandet av detaljplanen har en kulturmiljöutredning tagits fram av Göteborgs Stadsmuseum för nordvästra Gullbergsvass. I utredningen beskrivs byggnaden på Kilsgatan 10 som uppfördes på 1880-talet. Byggnaden är den enda kulturhistoriskt värdefulla byggnaden inom planområdet. På plankartan säkerställs byggnadens kulturhistoriska värden med q-bestämmelser, rivningsförbud, utformnings- och varsamhetsbestämmelser. I utredningen redogörs för antikvariska riktlinjer för byggnaden. Rapporten innefattar ett utredningsområde om sex kvarter som beskriver värden och karaktär i området. I samband med fortsatt planläggning av området för Gullbergsvass är det viktigt att tillkommande byggnadsvolymer och höjder mot älven inordnar sig i stadsrummet så att kajstråket fortsatt hålls brett och öppet och att ”Pagoden” fortsatt är dominerande och framträdande i stadsrummet. MKN luft Länsstyrelsen instämmer i miljöförvaltningens bedömning i platsbedömningen för luftkvalitet att tidigare gjorda spridningsberäkningar för luftkvaliteten i området kan användas även för detaljplan Kilsgatan. Beräkningarna visar att miljökvalitetsnormerna för kvävedioxid och partiklar (PM10) kommer att klaras år 2028. Länsstyrelsen vill i sammanhanget informera om att det pågår en revidering av EU:s luftkvalitetsdirektiv. Enligt nuvarande förslag till nytt direktiv kan nivåerna för EU:s gränsvärden, och därmed de svenska miljökvalitetsnormerna, komma att skärpas avsevärt till år 2030. Det är därför angeläget att intensifiera arbetet med åtgärder för att minska utsläpp och halter i hela Centralenområdet. Markföroreningar Länsstyrelsen delar kommunens bedömning att inga vidare utredningar behövs då samtliga fyllnadsmassor inom planområdet kommer schaktas bort för att ge plats åt garage. Därmed kommer marken saneras ner till KM. Inför grundläggningsschakt ska dock en anmälan enligt 28§ förordningen om miljöfarlig verksamhet och hälsoskydd lämnas in till tillsynsmyndigheten, Miljöförvaltningen. Vibrationer Länsstyrelsen delar kommunens bedömning om att riktvärdena klaras inom planområdet, för att ytterligare säkerställa detta har planbestämmelser införts i plankartan vilket är bra. Buller Förutsättningen för att bullerriktvärdena kan klaras inom detaljplaneområdet är att bostäderna är högst 35m2. Detta har säkerställts i plankartan. Radon Inför granskningen av detaljplanen behöver radonmätningar utföras då hela planområdet ligger inom normalriskområde för radon. Detta för att utreda om radonskyddande åtgärder behövs inför planbyggnation. Ifall radonskyddande åtgärder behövs så bör det införas bestämmelser i plankartan som säkerställer detta. Dagvatten Då det enda förslaget på dagvattenlösning är gröna tak undrar Länsstyrelsen hur underhåll och funktion säkerställs? Detta kopplat till att dagvattenlösningen är placerad på kvartersmark. Till planens nästa skede vill Länsstyrelsen att en bedömning avseende befintligt dagvattennäts kapacitet ska göras för att det ska framgå om det är möjligt att koppla på planen. En utbyggnad inom planområdet får inte leda till att befintligt system överbelastas och att till exempel orenat dagvatten tillåts breddas någonstans. Länsstyrelsen önskar förtydligat hur stor mängd vatten den tänkta andelen grönt tak kan hantera? I nuvarande rapport står endast att den kan hantera det fördröjningsbehov som har beräknats men Länsstyrelsen vill få beräknat en faktisk siffra på takets teoretiska fördröjning beroende på val av täckningsgrad. Tillsammans med detta bör en beräkning avseende nuvarande flöde ut från planen samt framtida flöde ut från planen redovisas. Risk för översvämning Detaljplanen reglerar lägsta golvnivå +2,8 vilket ligger i linje med den planeringsnivå som tagits fram för byggnader inom aktuellt område enligt det tematiska tillägget för översvämningsrisker (TTÖP). Undantag lyfts för den befintliga byggnaden som enligt plankartan betecknas som q2. En fundering vi har är om det inte skulle gå att reglera +2,8 för hela området. Om den kulturhistoriskt värdefulla byggnaden skulle brinna ner och behöver byggas upp så kan det ske på ett sätt så att man följer kraven enligt TTÖP. Kommunen får gärna fundera på om en sådan lösning är möjlig. Det är bra att kommunen planerar för att inför åtgärder så som tekniska objektskydd i så stor utsträckning som det går. Geoteknik SGI har ur geoteknisk säkerhetssynvinkel inget att erinra mot planförslaget. Kommunen rekommenderas dock att relevanta stabilitetsberäkningar/bilagor ur tidigare handlingar biläggs Projekterings-PM Geoteknik, för att underlätta förståelsen för framtida läsare. Se SGIs yttrande, daterat 2023-03-29. Synpunkter enligt annan lagstiftning Vattenverksamhet Vid pålning och anläggande av byggnader med djup grundläggning kan bortledning av grundvatten under anläggningsskedet och/eller driftskedet bli aktuellt. Länsstyrelsen upplyser därför staden om att åtgärder som kan innebära bortledning av grundvatten innebär en vattenverksamhet som regleras i 11 kap Miljöbalken. Bortledning av grundvatten är tillståndspliktig om det inte är uppenbart att vare sig allmänna eller enskilda intressen skadas genom vattenverksamhetens inverkan på vattenförhållandena. I det fall åtgärden bedöms vara tillståndspliktig ska samråd utföras i tidigt skede med Länsstyrelsens vattenvårdsavdelning. Det är verksamhetsutövarens ansvar att göra denna bedömning. Undersökning om betydande miljöpåverkan Kommunen bedömer att förslaget inte innebär betydande påverkan på miljön. Länsstyrelsen delar kommunens åsikt. Kommentar: Riksintresse för kommunikationer och Säkerhet. För synpunkt om riksintresse för kommunikationer avseende på grundläggning och risk för påverkan på Gullbergstunneln samt synpunkt om bevakningsledare, se kommentarer till Trafikverkets yttrande nummer 11. Miljökvalitetsnormer (MKN) för vatten Dagvatten och skyfallsutredningen har till granskningsskedet kompletteras med: - En bedömning av kvalitetsfaktornivån samt utvecklat resonemang och förtydliganden för påverkan på MKN för vatten. - kompletteras avseende rening av dagvatten och gröna tak. - kompletterats med en bedömning av påverkan för fiskvatten. - En beskrivning av recipienten bedöms ha hanterats i den framtagna dagvatten- och skyfallsutredningen. Inför granskning har därtill planbeskrivningen kompletterats kopplat till MKN för vatten, påverkan för fiskvatten samt ett förtydligande av recipienten Gällande planbestämmelse för fördröjning av dagvatten bedömer Stadsbyggnadsförvaltningen att bestämmelsen är i linje med hur dagvattenfrågan regleras i dagsläget. Likt planbestämmelser kring buller, MKN för luft eller andra planeringsförutsättningar så sker en prövning av lämpligheten med exploateringen mot nu gällande krav och riktlinjer, genom att planen inte låser en lösning skapas flexibilitet till olika tekniska lösningar om det i framtiden finns andra sätt att fördröja och rena dagvattnet. Se även Miljöförvaltningens yttrande nummer 9 avseende dagvatten. Risk för översvämning Staden har i samband med att ny översiktsplan som antogs 2022 antagit nya planeringsnivåer för kustzonen och skärgården utanför för de yttre barriärerna. De planeringsnivåer som staden antagit i samband med TTÖP 2019 för framkomlighet är de som staden i de centrala delarna med planeringshorisont 2070 planerar för och de nivåer som ska uppnås i planeringen. För att kunna skapa en god stadsmiljö där planeringsnivåerna uppnås bedömer staden att gator behöver ligga lägre än entréer till byggnader för att kunna skapa avrinning från byggnaderna. Därför ser staden att planeringsnivåer för framkomlighet behöver ligga lägre än nivåer för färdigt golv och entréer. Vidare är stadbyggnadsförvaltningens bedömning att det i den befintliga staden också finns begräsningar för vilka anpassningar som kan göras för att säkra översvämning. För aktuell plan anger TTÖP att fastigheten skall kunna nås genom ett stråk på minst +2,1 för att Räddningstjänsten skall kunna nå fastigheten men även för att en evakuering av fastigheten skall kunna genomföras vid en eventuell högvattenhändelse. I området runt Kilsgatan behöver gatumiljön även kunna fungera för entréer till befintliga fastigheter. Till granskningsskedet har den mest troliga höjden (+2,5) studerats i ett trafik- och utformningsförslag och denna höjde har stöd i intilliggande detaljplan. Kommunen är väghållare och har huvudmannaskap. Ett avtal planeras därtill att tecknas ett avtal med exploatören om utbyggnaden/ombyggnaden av den högre gatuhöjden innan planens antagande. Dagvatten- och skyfallsutredningen har till granskningsskedet utvecklats avseende frågan om risk för översvämning kopplat till framkomlighet. Utredningen har även kompletterats avseende det högre höjdalternativet på +2.5 som studerats. Kvartersmarksintern utrymningsväg I framtaget risk-PM ges exempel på utrymningsvägar som kan ske kvartersinternt. Exploatören måste i bygglovsskedet visa vilket alternativ som väljs. Stadsbyggnadsförvaltningens bedömning är att en utrymningsväg är tillräcklig för att hantera utrymning inom planområdet. Kulturmiljö Synpunkten om vikten att tillkommande byggnadsvolymer i den fortsatta planläggningen av Gullbergsvass inordnar sig i stadsrummet för att hålla kajstråket fortsatt brett och öppet samt vikten av att Pagoden fortsatt blir framträdande i stadsrummet noteras och översänds även till huvudprogramgruppen för Centralenområdet inom Älvstaden som hanterar det övergripande arbetet med Centralenområdet. Se även kommentar till Kulturnämndens yttrande nummer 2. Radon Då planområdet ingår i normalriskområde för radon bedömer Stadsbyggnadsförvaltningen att det inte är nödvändigt att utreda mer i detta skede eller att reglera i plankarta. Radonmätningar bedöms med fördel kunna utföras i genomförandeskedet då man vet exakt var man ska mäta och kan använda resurserna rätt. Av planbeskrivningen framgår att radonmätningar och radonskyddade åtgärder rekommenderas. Dagvatten Avseende synpunkten om dagvattnets befintliga kapacitet har dagvatten- och skyfallsutredningen förtydligats till granskningsskedet. Planen innehåller inte någon allmän plats och är privatägd. Ett genomförande av planen bedöms minska flödet från området och fördröja mer vatten efter exploateringen än för befintlig situation. Då exploateringen inte ökar flödet till kretslopp och vattens ledningar, bedöms kapaciteten som god och fördröjningen tillräcklig. Det är ett separat system och det finns därmed ingen risk för att orenat dagvatten att tillåts breddas. Dagvatten- och skyfallsutredningen har till granskningsskedet kompletterats med en beskrivning av behov och omfattning av skötsel, drift och rekommendationer för funktionskontroll. Därtill har utredningen kompletterats med ett räkneexempel för hur det gröna taket kan dimensioneras samt en teoretisk lösning som visar att man löser dagvattenlösningen t.ex. vilket material, tjocklek, samt hur taket kan anläggas för att uppnå den volymen som behövs. Risk för översvämning – undantag från TTÖP för befintliga Kilsgatan 10 Stadsbyggnadsförvaltningen bedömer att kraven i översiktsplanen samt det tematiska tillägget för översvämningar riskerar att förvanska kulturmiljövärdena varav ett avsteg från översiktsplanen och det tematiska tillägget för översvämning bedöms motiverat. Färdigt golv i den befintliga byggnaden ligger idag på +2.78 och +2,81, vilket bedöms nära planeringsnivåerna för färdigt golv enligt TTÖP för en befintlig byggnad av kulturhistoriskt värde utifrån rådande planeringsnivåer för färdigt golv. Stadsbyggnadsförvaltningen bedömer därför inte att det finns skäl att reglera +2,8 även för den äldre byggnaden då det bedöms stå i stark kontrast mot syftet att bevara byggnaden. Stadsbyggnadsförvaltningen bedömer att det kulturhistoriska värdet väger tyngre. En Riskanalys kopplat till avsteg från TTÖP för Kilsgatan 10 har tagits fram för att studera möjliga tekniska objektskydd utan att byggnadens kulturvärden förvanskas. Vattenverksamhet Synpunkten om vattenverksamhet noteras. Inför granskning har planbeskrivningen kompletterats med informationen. Övrigt: Relevanta stabilitetsberäkningar/bilagor ur tidigare handlingar har bilagts Projekterings- PM Geoteknik. Synpunkten om pågående revidering av EU:s luftkvalitetsdirektiv noteras och infon översänds till huvudprogramgruppen för Centralenområdet inom Älvstaden som hanterar det övergripande arbetet med Centralenområdet. Synpunkter om Markföroreningar, vibrationer, och buller noteras och infon översänds till exploatören. 11. Trafikverket Trafikverket anser att det kan komma att krävas ett avtal om bevakningsledare med avseende på grundläggning och risk för påverkan på Gullbergstunneln. Detta kan dock inte sägas med säkerhet innan en tydligare beskrivning på hur pålsättning och grundläggning ska ske. Tills vidare utgår Trafikverket från att en bevakningsledare kommer krävas. Om snedställda pålar används så att dessa placeras inom vägområdet till Gullbergstunneln anser Trafikverket att kommunen ska bekosta bevakningsledare. Om inte intrång inom vägområdet krävs kommer Trafikverket stå för kostnad för bevakningsledare. Fortsatt diskussion kommer krävas i frågan. För att kunna föra en fortsatt diskussion gällande bevakningsledare anser Trafikverket att ett tydligare förslag gällande grundläggning bör göras. Högdelarna inom planområdet kan komma att påverka luftfart. Därför bör en CNS-analys göras genom Luftfartsverket, Landvetter flygplats remitteras, flyghinderanalys gällande civil och militär luftfart göras och flyghinderanmälan göras. Mer information kan inhämtas från Luftfartsverkets hemsida respektive Försvarsmaktens hemsida. Kommentar: Gullbergstunneln är Göteborgs stads anläggning. Frågan om vilken part som ska ha bekosta en bevakningsledare har stämts av med Trafikverket. Då Gullbergstunneln är kommunens anläggning är det Trafikverket som bekostar bevakningsledaren. Ett avtal om bevakningsledare kommer att upprättas mellan kommunen och Trafikverket innan antagandet av detaljplanen. Information om behov av bevakningsledare inför kommande byggnation har översänts till exploatören. Det geotekniska utlåtandet och planbeskrivningen för detaljplanen har kompletterats inför granskning avseende grundläggning och risk för omgivningspåverkan. Totalstabilitet mot Göta älv och mot Gullbergstunneln bedöms inte påverkas negativt av planerad byggnation. En CNS-analys samt flyghinderanalys har tagits fram av Luftfartsverket inför granskningsskedet. Berörda flygplatser ska ha fått möjlighet att inkomma med sin inställning till etableringen i egenskap av sakägare i samband med framtagandet av analyserna. Luftfartsverket och berörda flygplatser har utifrån analysen inget att invända mot planerad etablering. 12. Lantmäteriet Lantmäterimyndigheten har inga synpunkter på förslaget. Kommentar: Noteras. 13. Vattenfall Vattenfall Eldistribution har inga elanläggningar inom planområdet och har inget att erinra. Kommentar: Noteras. 14. Svenska kraftnät Svenska kraftnät har i dagsläget inga anläggningar eller intressen som berörs i det aktuella området och har därför inga synpunkter på rubricerad remiss. Kommentar: Noteras. 15. Luftfartsverket Luftfartsverket har i egenskap av sakägare för CNS-utrustning inget att erinra mot detaljplanen men förbehåller sig rätten att revidera sitt yttrande vid ny prövning om regelverk gällande störningar på CNS-utrustning förändras eller om ny CNS-utrustning etalberas i hindrets närhet. Kommentar: Noteras. Se även kommentarer till Trafikverkets yttrande nummer 11. 16. Swedavia Swedavia bedömer att aktuellt planförslag intet får någon påverkan på Göteborg Landvetter Airport. Swedavia har därmed inga synpunkter i ärendet. Kommentar: Noteras. 17. Skanova Skanova har markförlagda teleanläggningar i anslutning till detaljplaneområdet. Anläggningar är belägna i Kilsgatan i nord-sydlig och västöstlig riktning. Skanova önskar att så långt som möjligt behålla befintliga teleanläggningar i nuvarande läge för att undvika olägenheter och kostnader som uppkommer i samband med flyttning. Tvingas Skanova vidta undanflyttningsåtgärder eller skydda telekablar för att möjliggöra exploatering förutsätter Skanova att den part som initierar åtgärden även bekostar den. Kommentar: Behov av nya ledningar/utvidgning av befintliga beror på kapacitetsbehov i nybyggnation. Behov av flytt av ledningar samt nytt läge beror främst på höjning av gatan och närhet till gräns för byggrätten. Inför nybyggnation kommer fiber och el behöva flyttas i sidled för att inte påverkas av byggplatsåtgärder. Behov av samordning finns vid ombyggnad av gata då denna höjs. Sakägare Vid publicering på Stadens webbplats anges inte personuppgifter så som namn, fastighetsbeteckning eller adress. Synpunkterna finns i sin helhet på Stadsbyggnadsförvaltningen. 18. Platzer AB, Gullbergsvass 5:26 Platzer AB är i grunden positiva till förslaget, men bedömer att vår möjlighet att bedriva befintlig kontorsverksamhet påverkas. En förutsättning för planen är att vi kan fortsätta med vår kontorsverksamhet precis som idag och att de åtgärder som ska till bekostas av den som orsakar oss skadan. De aspekter av planen vi listat nedan är bara typexempel på negativa påverkansaspekter vi tyckt oss kunna utläsa. Området Lilla Bommen/Gullbergsvass är idag under omvandling till absolut innerstad och det är av yttersta vikt att detta perspektiv finns med i alla delar – oavsett om det gäller allmän gestaltning, utformning av utemiljöer med grönska, dimensionering och planering av trafiksituationer (inte minst för gående och cykel), verksamheter i markplan, analys av vind m.m. Dagsljus Enligt de dagsljusanalyser som ligger som samrådshandlingar kommer dagsljuset försämras i flera av våra befintliga kontorsytor, och delar av kontoren som vetter mot det nya huset kommer inte att kunna användas som stadigvarande arbetsplatser. Vi har idag tecknade hyresavtal på dessa ytor, utan denna inskränkning användning/inplacering. Detta skulle innebära ett stort problem på kort sikt. På lång sikt skulle det innebära bestående begränsning i hur kan utnyttja våra ytor effektivt. In- och utfart till garage Vår befintliga in- och utfart till garaget tänkt att användas även för den nya byggnaden. Vi kan i nuläget inte bedöma vad detta kommer att innebära avseende till exempel slitage av elektronik, portar och körbanor, om det kommer innebära inskränkning/begränsning av vårt garage för att få till bra anslutning till nytt garage etcetera. Kommentar: Lilla Bommen/Gullbergsvass Övergripande frågor för Lilla Bommen/Gullbergsvass behandlas i statsutvecklingsprogrammet och det övergripande arbetet med Centralenområdet. Se även kommentar till exploateringsförvaltingens yttrande nummer 1 gällande grönska, park. Dagsljus Framtagna dagsljusstudier visar att planerad bebyggelse inom detaljplanen har en negativ påverkan på dagsljusinsläppen på Platzer ABs fastighet Tennet 2. Kontorsytan intill den södra fasaden får en generell minskning av dagljustillgång. Även byggnadskärnan i Tennet 2 blir generellt mörkare då dagsljuset från fasad byggs för av den nya byggnaden Tennet 3. Delar av byggnadens ytor som får en försämring bedöms fortsatt ha goda dagsljusförhållanden vilka fortsatt bedöms kunna användas för stadigvarande arbetsplatser. Vidare finns vissa ytor på delar av plan 2–6 där försämringen är större som inte bedöms kunna användas för stadigvarande arbetsplatser. Dessa ytor kommer kräva åtgärder i samband med planens laga kraft då dagsljuskraven behöver säkerställas för både Platzers befintliga byggnad och den nytillkommande bebyggelsen. Större uppglasningar och utforma stadigvarande arbetsplatser för tillfällig användning är exempel på åtgärder för Platzers fastighet som lyfts av exploatören. In- och utfart till garage Skanska har befintligt servitut att nyttja in-utfarten. En garageutredning har tagits fram inför granskningsskedet som studerat frågorna. Frågan hanteras därtill i det trafik- och utformnings PM som har tagits fram till granskningsskedet. Tekniska åtgärder för att förbättra in- och utfarten kommer troligtvis att krävas. Avtal De åtgärder som behövs för att uppfylla dagljuskraven i Platzers befintliga byggnad samt de åtgärder som behövs för att förbättra förutsättningarna för den befintliga in-utfarten har studerats. Det förs samtal mellan parterna. En förutsättning för planens antagande i nuvarande form förutsätter ett avtal dem emellan. 19. KB Turkosen, Bygg Göta Göteborg AB, Gullbergsvass 6:24 Anser att den planerade bebyggelsen avsevärt påverkar dagsljusförhållandena i närliggande kv Bronsen öster om planområdet och då främst Kämpegatan 10-12, men även i viss mån Kämpegatan 14-16. En 16-våningsbyggnad inom kv Tennet synes påverkan vara störst och kan påverka byggnadernas användning på andra sidan Kämpegatan, i stor omfattning. I den fortsatta handläggningen bör denna fråga särskilt beaktas. Fasaderna på Kilsgatan 10, samt f.d. Holmens Herr som avses rivas, är utförda i rött tegel. Detsamma gäller intilliggande kv Bronsen och tillsammans utgör de en samlande enhet i fasadernas uttryck. Ett bibehållande av detta fasadmaterial på planerad nybyggnation är angeläget. Byggnadsnämnden har 2021-12-14 beslutat att inleda detaljplaneläggning för kontor inom vår fastighet vid Kämpegatan 14-16, det sydvästra hörnet av kv Bronsen. Inriktningen för planarbetet ska i första hand vara alternativet med rivning och nybyggnation, där man noga följer gestaltningsförslaget i klassisk stil. Vår vision är att Kämpegatan utformas med två lika höga torn med en sammanhanhållande arkitektur. Kommentar: Dagsljuset försämras för Kv Bronsen men försämringen bedöms som acceptabel. Den största alternativskillnaden avseende dagsljusåverkan för Kv Bronsen sker redan vid 6 våningar, som bedöms som den förväntade byggnadsskalan för kvarteret utifrån gällande stadsplan och omkringliggande bebyggelse. En ytterligare försämring av dagsljuset sker ovan våning 6, men den bedöms som mer marginell. Stadsbyggnadsförvaltningen bedömer därför att dagljusfrågan kopplat till Kv Bronsen är tillräckligt hanterad och att dagsljuset är acceptabelt. Gestaltningen har studerats inför granskningsskedet. En ny bestämmelse gällande fasadmaterial har införts (f12) ”Fasadmaterial ska vara av övervägande del i tegel. gäller ej mot innergård.” Kilsgatan 10, Pagoden med före detta tobaksmonopolets byggnader har bland andra utgjort referensexempel för gestaltningsprocessen. Övriga 20. Nordion Energi Nordion Energi har inga ledningar eller anläggningar i det aktuella planområdet och har därmed inget att erinra i rubricerad detaljplan Kommentar: Noteras. Ändringar I samband med beslut om samråd beslutade nämnden även bifall till ett yrkade med inriktningen att det fortsatta planarbetet ska vara att tillkommande bebyggelse ska följa den klassiska kvarterstadens gestaltningsprinciper vad det gäller fasadarkitektur, samt se över möjligheten att förbättra boendemiljön ur ett barnperspektiv. Ett något högre våningsantal i byggnadens högdel kan prövas i det fortsatta planarbetet. Stadsbyggnadsförvaltningen bedömer att det med följande ändringar är lämpligt att gå vidare med förslaget. Utöver mindre justeringar föreslås följande: • Flertalet utformningsbestämmelser har införts för att reglera den tillkommande bebyggelsens form, för att bryta ner bebyggelsen skala och volym för att säkerställa en bättre anpassning till närområdet. Vidare för att bidra till aktiva och levande gatuplan samt för att sträva mot att uppnå den klassiska kvartersstadens gestaltningsprinciper vad det gäller fasadarkitektur. • Byggnadens högdel har höjts med cirka två våningar. • Grundläggning och risk för omgivningspåverkan kopplat till Gullbergstunnelns konstruktion har utretts • Som en följd av en noggrannare inmätning inför granskningsskedet har plankartans plangräns utökats något. • Utredningar gällande dagvatten och skyfall, buller, geoteknik, parkering- och mobilitetsutredning har reviderats. Dagsljus- och Solstudier har uppdaterats utifrån de revideringar av planförslagets volymer som skett sedan samrådet. • Utredningar gällande Riskanalys för översvämning för Kilsgatan 10, CSN- och flyghinderanalys, PM trafik- och utformningsförslag och en garageutredning har tagits fram och kompletterats handlingarna. • Planbeskrivningen har genomgått en generell revidering med förtydliganden och komplettering av information. • Illustrationskartan har reviderats utifrån den något förändrade planstrukturen samt utifrån det trafik- och utformningsförslag som tagits fram sedan samrådet. Maria Lejon Elisabeth Skogelind Planchef Planarkitekt Sändlista Kommunala nämnder och Lantmäterimyndigheten bolag m.fl. Kretslopp och vatten Länsstyrelsen Förskoleförvaltningen Skanova Nätplanering D3N Grundskoleförvaltningen Swedavia AB Göteborg Energi AB (Fjärrvärme) Trafikverket Göteborg Energi GothNet AB Västfastigheter Ledningsstab, Flygplatschefen Göteborg Energi Nät AB Svenska Kraftnät Kulturnämnden/förvaltningen Vattenfall Eldistribution AB Miljö- och Sakägare klimatnämnden/Miljöförvaltninge Utsänt enligt fastighetsförteckning n Bostadsrättsinnehavare, Namnberedningen och GDA hyresgäster, boende adresser De som tidigare yttrat sig i Räddningstjänsten Storgöteborg ärendet, samt Stadsområde 02 Centrum Övriga De som tidigare yttrat sig i Exploateringsförvaltningen ärendet, samt Stadsmiljöförvaltningen Älvstranden Utveckling AB Statliga och regionala Skanska myndigheter m.fl. Försvarsmakten Högkvarteret, Platzer HKV Weum Gas AB Box 2554 stadsbyggnad@stadsbyggnad.goteborg.se 403 17 Göteborg 031-365 00 00 (kontaktcenter) goteborg.se Datum Ärendebeteckning 2023-03-28 402-9277-2023 Göteborgs kommun stadsbyggnad@stadsbyggnad.goteborg.se Förslag till detaljplan för Centrumutveckling vid Kilsgatan inom stadsdelen Gullbergsvass, Göteborgs kommun, Västra Götalands län Handlingar daterade mars 2023 för samråd enligt 5 kap. 11 och 11 c §§ plan- och bygglagen (PBL 2010:900), standardförfarande Länsstyrelsens samlade bedömning Länsstyrelsen lämnar följande bedömning enligt 5 kap. 14 § plan- och bygglagen (PBL 2010:900). Länsstyrelsen välkomnar att kommunen säkerställer bevarandet av en viktiga kulturhistorisk byggnad i staden. Kommunen behöver dock inför den fortsatt planeringen säkerställa att miljökvalitetsnormer för vatten för berörda vattenförekomster säkerställs samt att föreslagen exploatering blir tillgängligt vid händelse av kraftigt skyfall. Därutöver behöver en flyghindersanalys tas fram som säkerställer att byggnaderna inte påverkar flygtrafiken negativt. Länsstyrelsen vill också upplysa kommunen på att bortledning av grundvatten är en tillståndspliktig verksamhet och att samråd kan komma att behövas med länsstyrelsens vattenvårdsenhet. Synpunkter på sådant som kan aktualisera prövning Länsstyrelsen bedömer med hänsyn till ingripandegrunderna i 11 kap 10 § PBL och nu kända förhållanden att frågor som berör riksintresse, miljökvalitetsnormer samt säkerhet måste lösas på ett tillfredsställande sätt i enlighet med vad som anges nedan för att ett antagande inte skall prövas av Länsstyrelsen. Motiv för bedömningen Prövningsgrunder redovisar Länsstyrelsens synpunkter vilka ska uppfyllas för att det antagna planförslaget inte ska riskera överprövning. Råd och synpunkter handlar om anvisningar för att planförslaget ska uppfylla lagstiftningens krav. Postadress: 403 40 Göteborg Telefon: 010-224 40 00 E-post: vastragotaland@lansstyrelsen.se Webb: lansstyrelsen.se/vastra-gotaland www.lansstyrelsen.se/vastragotaland/personuppgifter 2023-03-28 402-9277-2023 Prövningsgrunder enligt PBL 11 kap. 10§ Enligt 11 kap. 10 § ska Länsstyrelsen överpröva kommunens antagandebeslut av en plan eller områdesbestämmelser om dessa kan antas strida mot någon av de fem prövningsgrunderna. • Riksintresse (både MB kap 3 och 4, se listan i webbgis) • Mellankommunala frågor och regionala förhållanden • Miljökvalitetsnormer (MKN) (MB 5 kap, luft och vatten) • Strandskydd (MB 7kap) • Hälsa och säkerhet (risk för olyckor, översvämning, erosion) geoteknik Länsstyrelsen anser att nedanstående prövningsgrunder är aktuella för föreslagen exploatering. Riksintresse för kommunikationer Planområdet är cirka 20 meter norr om närmsta körbana tillhörande väg E45 i Gullbergstunneln för vilken Trafikverket är väghållare. E45 är utpekad som riksintresse för kommunikation enligt Miljöbalken kap 3 § 8 samt funktionellt prioriterad väg enligt samtliga kategorier. Det kan komma att krävas ett avtal om bevakningsledare med avseende på grundläggning och risk för påverkan på Gullbergstunneln. Detta kan dock inte sägas med säkerhet innan en tydligare beskrivning på hur pålsättning och grundläggning ska ske. Tills vidare utgår Trafikverket från att en bevakningsledare kommer krävas. Om snedställda pålar används så att dessa placeras inom vägområdet till Gullbergstunneln anser Trafikverket att kommunen ska bekosta bevakningsledare. Om inte intrång inom vägområdet krävs kommer Trafikverket stå för kostnad för bevakningsledare. Fortsatt diskussion kommer krävas i frågan. För att kunna föra en fortsatt diskussion gällande bevakningsledare anser Trafikverket att ett tydligare förslag gällande grundläggning bör göras. Se Trafikverkets yttrande, daterat 2023-03-24. Miljökvalitetsnormer (MKN) för vatten Enligt 2 kap. 10 § PBL får planläggning inte medverka till att en miljökvalitetsnorm, MKN, enligt 5 kap Miljöbalken överträds. Staden måste därför visa hur planerade åtgärder påverkar vattenkvalitén inom de vattenförekomster som kan beröras av planområdet samt hur de påverkar möjligheterna att nå uppsatta MKN för Vatten. Staden ska visa på vilka grunder bedömningen har gjorts, exempelvis med stöd av uppgifter från dagvattenutredning eller annat underlag som berör vattenkvalitén. Detta gäller med avseende på såväl ytvatten som 2023-03-28 402-9277-2023 grundvatten. Bedömning ska göras på kvalitetsfaktornivå. Staden behöver redovisa hur genomförandet av detaljplanen påverkar möjligheten att uppnå MKN för vatten i berörda vattenområden. Länsstyrelsen önskar ett tydligare resonemang kopplat till faktiska kvalitetsfaktorer och inte enbart halt före och efter exploatering. Inför samrådsskedet har en dagvattenutredning tagits fram (Ramböll, 2022-09-28). Förslag för dagvattenhantering är att delar av de nylagda taken ska vara belagda med växtlighet. På plankartan har detta säkerställts med att hårdgjorda ytor ska utformas så att 10 mm/m2 dagvatten kan fördröjas och renas. Länsstyrelsen ifrågasätter om planbestämmelsen är lämplig. Detta främst kopplat till att det låser upp mängden vatten som ska fördröjas. Siffran är kopplad till de riktlinjer som finns nu från Göteborgs stad men om dessa uppdateras så blir siffran inte längre aktuell. Staden behöver motivera varför planbestämmelsen ska skrivas på detta sätt. Det behöver till granskningsskedet lyftas in en mer djupgående beskrivning av recipienten för dagvatten i planbeskrivningen tillsammans med en bedömning kring om möjligheten att uppnå satta miljökvalitetsnormer minskar med planförslaget. Vid de beräkningar som nu gjorts avseende rening av dagvatten från de gröna taken undrar Länsstyrelsen om det vid beräkningarna har vägts in näringsläckage från taken? Frågan anses relevant då det för aktuell recipient står angivet att en ökning av totalfosfor kan leda till sänkt status för recipienten. I nuvarande beräkningar är minskningen av mängden fosfor och kväve ut från området relativt liten och Länsstyrelsen anser därför att näringsläckaget från dagvattenlösningen behöver förtydligas ytterligare. Aktuell recipient har också miljökvalitetsnormer kopplat till att det är ett fiskvatten. En bedömning kring om planen kan påverka dessa negativt behöver genomföras. Säkerhet Högdelarna inom planområdet kan komma att påverka luftfart. Berörda flygplatser skall därför alltid tillfrågas som sakägare om byggnadsverk över 20 meter ingår i planer, eller om flygplatserna av annan anledning misstänks kunna bli påverkade av en etablering. Med berörd flygplats avses att etableringen hamnar inom flygplatsens MSA-yta ca 60 km ut från flygplatsen. Mer information kan inhämtas från Luftfartsverkets hemsida. 2023-03-28 402-9277-2023 Risk för översvämning Främsta utmaningen kopplat till översvämning ligger i hur frågan om framkomlighet går att lösa och säkerställande av åtgärder. I planbeskrivningen framgår att Kilsgatan i öst-västlig sträckning måste höjas till en lägsta nivå på minst +2,1 vid någon entré till den nya byggnaden för att uppfylla kraven. Länsstyrelsen vill påminna om att vi inte har samsyn i planeringsnivåer för framkomligheten. Länsstyrelsens tolkning av Boverkets rekommendationer är att tillgängligheten generellt ska säkerställas med tillfartsvägar som klarar översvämningen motsvarande den grundläggande utgångspunkten. Detta anser vi ska vara utgångspunkten vid planeringen. Vi noterar dock att handlingarna har studerat två alternativ. Alternativet med en höjdsättning av vägen till +2,5 ligger mer i linje med vad Boverket rekommenderar. Den nivå som kommunen väljer att utgå ifrån måste säkerställas. För att möjliggöra utrymning från Kilsgatn 10 krävs en invändig anslutning mellan den befintliga byggnaden på Kilsgatan 10 och ny bebyggelse för att nå entré som ligger i anslutning till den höjdsatta vägen. Länsstyrelsen efterfrågar en tydligare beskrivning om hur kommunen säkerställer denna utrymningsväg mellan byggnader och om en sådan lösning är möjlig i praktiken. Förslaget kräver tillexempel att det finns access mellan byggnader/inga ”låsgränser”. Hur upprätthålls detta över tid? Kommunen måste även kontrollera att det är möjligt att bara ha en utrymningsväg för dessa byggnader. Entréers placering går att reglera som planbestämmelser. Råd enligt 2 kap. PBL Förhållande till ÖP/FÖP Detaljplanen avviker i viss mån från kommunens översiktsplan samt tematiska tillägg för översvämningar. Kommunens bedömning är att det enskilda och allmänna intresset av förtätning och bevarande av kulturmiljövärden väger tyngre än den påverkan som sker på allmänna kulturmiljöintressen, stadsbild samt dagsljus och avsteg från tematisk översiktsplan för översvämning. Länsstyrelsen kan instämma i denna bedömning. Kulturmiljö I samband med framtagandet av detaljplanen har en kulturmiljöutredning tagits fram av Göteborgs Stadsmuseum för nordvästra Gullbergsvass. I 2023-03-28 402-9277-2023 utredningen beskrivs byggnaden på Kilsgatan 10 som uppfördes på 1880-talet. Byggnaden är den enda kulturhistoriskt värdefulla byggnaden inom planområdet. På plankartan säkerställs byggnadens kulturhistoriska värden med q-bestämmelser, rivningsförbud, utformnings- och varsamhetsbestämmelser. I utredningen redogörs för antikvariska riktlinjer för byggnaden. Rapporten innefattar ett utredningsområde om sex kvarter som beskriver värden och karaktär i området. I samband med fortsatt planläggning av området för Gullbergsvass är det viktigt att tillkommande byggnadsvolymer och höjder mot älven. inordnar sig i stadsrummet så att kajstråket fortsatt hålls brett och öppet och att ”Pagoden” fortsatt är dominerande och framträdande i stadsrummet. Luft Länsstyrelsen instämmer i miljöförvaltningens bedömning i platsbedömningen för luftkvalitet att tidigare gjorda spridningsberäkningar för luftkvaliteten i området kan användas även för detaljplan Kilsgatan. Beräkningarna visar att miljökvalitetsnormerna för kvävedioxid och partiklar (PM10) kommer att klaras år 2028. Länsstyrelsen vill i sammanhanget informera om att det pågår en revidering av EU:s luftkvalitetsdirektiv. Enligt nuvarande förslag till nytt direktiv kan nivåerna för EU:s gränsvärden, och därmed de svenska miljökvalitetsnormerna, komma att skärpas avsevärt till år 2030. Det är därför angeläget att intensifiera arbetet med åtgärder för att minska utsläpp och halter i hela Centralenområdet. Markföroreningar Länsstyrelsen delar kommunens bedömning att inga vidare utredningar behövs då samtliga fyllnadsmassor inom planområdet kommer schaktas bort för att ge plats åt garage. Därmed kommer marken saneras ner till KM. Inför grundläggningsschakt ska dock en anmälan enligt 28§ förordningen om miljöfarlig verksamhet och hälsoskydd lämnas in till tillsynsmyndigheten, Miljöförvaltningen. Vibrationer Länsstyrelsen delar kommunens bedömning om att riktvärdena klaras inom planområdet, för att ytterligare säkerställa detta har planbestämmelser införts i plankartan vilket är bra. 2023-03-28 402-9277-2023 Buller Förutsättningen för att bullerriktvärdena kan klaras inom detaljplaneområdet är att bostäderna är högst 35m2. Detta har säkerställts i plankartan. Radon Inför granskningen av detaljplanen behöver radonmätningar utföras då hela planområdet ligger inom normalriskområde för radon. Detta för att utreda om radonskyddande åtgärder behövs inför planbyggnation. Ifall radonskyddande åtgärder behövs så bör det införas bestämmelser i plankartan som säkerställer detta. Dagvatten Då det enda förslaget på dagvattenlösning är gröna tak undrar Länsstyrelsen hur underhåll och funktion säkerställs? Detta kopplat till att dagvattenlösningen är placerad på kvartersmark. Till planens nästa skede vill Länsstyrelsen att en bedömning avseende befintligt dagvattennäts kapacitet ska göras för att det ska framgå om det är möjligt att koppla på planen. En utbyggnad inom planområdet får inte leda till att befintligt system överbelastas och att till exempel orenat dagvatten tillåts breddas någonstans. Länsstyrelsen önskar förtydligat hur stor mängd vatten den tänkta andelen grönt tak kan hantera? I nuvarande rapport står endast att den kan hantera det fördröjningsbehov som har beräknats men Länsstyrelsen vill få beräknat en faktisk siffra på takets teoretiska fördröjning beroende på val av täckningsgrad. Tillsammans med detta bör en beräkning avseende nuvarande flöde ut från planen samt framtida flöde ut från planen redovisas. Risk för översvämning Detaljplanen reglerar lägsta golvnivå +2,8 vilket ligger i linje med den planeringsnivå som tagits fram för byggnader inom aktuellt område enligt det tematiska tillägget för översvämningsrisker (TTÖP). Undantag lyfts för den befintliga byggnaden som enligt plankartan betecknas som q2. En fundering vi har är om det inte skulle gå att reglera +2,8 för hela området. Om den kulturhistoriskt värdefulla byggnaden skulle brinna ner och behöver byggas upp så kan det ske på ett sätt så att man följer kraven enligt TTÖP. Kommunen får gärna fundera på om en sådan lösning är möjlig. 2023-03-28 402-9277-2023 Det är bra att kommunen planerar för att inför åtgärder så som tekniska objektskydd i så stor utsträckning som det går. Geoteknik SGI har ur geoteknisk säkerhetssynvinkel inget att erinra mot planförslaget. Kommunen rekommenderas dock att relevanta stabilitetsberäkningar/bilagor ur tidigare handlingar biläggs Projekterings-PM Geoteknik, för att underlätta förståelsen för framtida läsare. Se SGIs yttrande, daterat 2023-03-29. Synpunkter enligt annan lagstiftning Vattenverksamhet Vid pålning och anläggande av byggnader med djup grundläggning kan bortledning av grundvatten under anläggningsskedet och/eller driftskedet bli aktuellt. Länsstyrelsen upplyser därför staden om att åtgärder som kan innebära bortledning av grundvatten innebär en vattenverksamhet som regleras i 11 kap Miljöbalken. Bortledning av grundvatten är tillståndspliktig om det inte är uppenbart att vare sig allmänna eller enskilda intressen skadas genom vattenverksamhetens inverkan på vattenförhållandena. I det fall åtgärden bedöms vara tillståndspliktig ska samråd utföras i tidigt skede med Länsstyrelsens vattenvårdsavdelning. Det är verksamhetsutövarens ansvar att göra denna bedömning. Undersökning om betydande miljöpåverkan Kommunen bedömer att förslaget inte innebär betydande påverkan på miljön. Länsstyrelsen delar kommunens åsikt, således behöver inte en miljökonsekvensbeskrivning tas fram. De som medverkat i beslutet Företrädare för Vatten-, Miljöskydd- samt Samhällsavdelningen har bidragit till beredningen av detta yttrande. Detta yttrande har beslutats av planhandläggare Johanna Severinsson Bilaga för kännedom: Kopia av yttrande till Länsstyrelsen från Trafikverket, daterat 2023-03-24 Kopia av yttrande till Länsstyrelsen från SGI, daterat 2023-03-29 2023-03-28 402-9277-2023 Kopia (utan bilaga) till: Trafikverket, Martin Ingvert SGI, Ulrika Isacsson Länsstyrelsen/ Miljöskyddsavdelningen, Jonas Henriksson Samhällsavdelningen, Kulturmiljöenheten, Lena Emanuelsson Samhällsavdelningen, enhetens för samhällsskydd och beredskap, Rebecka Thorwaldsdotter Vattenavdelningen, Josefin Dannerstedt Funktionschef Plan och bygg, Nina Kiani Jansson Stadsbyggnadsförvaltningen Granskningsutlåtande Utfärdat: 2025-01-27 Diarienummer: SBF-2023-00085 Elisabeth Skogelind Aktbeteckning: 2 -5642 Telefon: 031-368 17 66 E-post: elisabeth.skogelind@stadsbyggnad.goteborg.se Detaljplan för centrumutveckling vid Kilsgatan inom stadsdelen Gullbergsvass i Göteborg Granskningsutlåtande Handläggning Stadsbyggnadsnämnden beslöt den 19 december 2023 att skicka ut detaljplaneförslaget för granskning. Förslaget har sänts för granskning under tiden 10 januari 2024 – 2 februari 2024. Göteborgs Stad har genomfört en omorganisation vid årsskiftet 2022/2023. Detta ärende hade fram till 2022-12-31 diarienummer 0994/21 hos stadsbyggnadskontoret. Sedan 2023-01-01 hanteras ärendet i stället av stadsbyggnadsförvaltningen med nytt diarienummer: SBF-2023-00085. Planförslaget har skickats ut enligt bifogad lista över samrådskrets. Förslaget har under samma tid varit tillgängligt på stadsbyggnadsförvaltningen. Förslaget finns även tillgängligt på Göteborgs Stads hemsida: www.goteborg.se/planochbyggprojekt. Sammanfattning De viktigaste synpunkterna som inkommit under granskningstiden framförs av Länsstyrelsen och Trafikverket och gäller att riksintresset för kommunikation kan riskera att skadas kopplat till påverkan för E45/Gullbergstunneln. Länsstyrelsen vill även se ett säkerställande av ett sammanhållet utrymningsstråk för att marken och bebyggelsen ska kunna bedömas som lämplig. Detta med hänsyn till risk för översvämning kopplat till framkomlighet vid händelse av kraftigt skyfall och höga vattenflöden. Det har även framförts synpunkter om att ett E-område behöver reserveras i plankartan för en ny transformatorstation. Vidare framförs också synpunkter om industribuller, eventuell störning i form av lukt från en närliggande industri, påverkan på kulturmiljö samt byggnadens volym och höjd. Likt i samrådskedet framförs även i granskningsskedet att det i planförslagets närområde råder stor brist på parker, offentliga friytor och samhällsservice och att detaljplanens innehåll endast bidrar till att öka behoven i området. I övrigt har endast synpunkter av redaktionell karaktär inkommit. Till följd av inkomna yttranden har ett avtal om bevakningsledare tecknats med Trafikverket för att säkerställa att riksintresset för E45/Gullbergstunneln inte påverkas. Ett avtal om exploateringsbidrag för höjning av Kilsgatan har vidare tecknats mellan staden och exploatören för att säkerställa finansiering av höjning av Kilsgatan. Kommunen har kommunalt huvudmannaskap och avser att bygga ut gatan och kan i och med det säkerställa rätt nivå på gatuhöjden för att säkra framkomlighet vid händelse av höga vattenflöden. Ny användning, beteckning E (tekniska anläggningar) har införts i plankartan för att möjliggöra för teknisk anläggning för eventuellt behov av transformatorstation. Förvaltningen har bedömt att framförda synpunkter till stor del har kunnat beaktas genom mindre revideringar och komplettering av planhandlingarna och tillhörande utredningar. Förvaltningen bedömer att detaljplanen därmed kan antas. Bullerutredningen har reviderats. Kvarstående erinringar som kan kopplas till planförslagets finns från Kulturförvaltningen. Socialnämnden Centrum, Grundskolenämnden och Förskolenämnden har även dem kvarstående erinringar. Merparten av dessa bedöms inte kunna omhändertas inom aktuellt planförslag, utan behöver hanteras övergripande för området. Synpunkter kopplat till områdets övergripande behov såsom kommunal service och offentlig friyta har därför översänts till huvudprogramgruppen för Centralenområdet inom Älvstaden. Stadsbyggnadsförvaltningen bedömer att planförslaget kan bidra till att förbättra förutsättningar i området genom exploateringsbidrag för allmän plats utanför planområdet samt genom ombyggnation av Kilsgatan i östvästlig sträckning. Kopior av samtliga yttranden har överlämnats till Exploateringsförvaltningen, fastighetsägare och berörda konsulter för kännedom och eventuellt beaktande vid planens genomförande. Inkomna synpunkter och Stadsbyggnadsförvaltningens kommentarer Inkomna synpunkter har sammanfattats nedan. Vid publicering på Stadens webbplats anges inte personuppgifter så som namn, fastighetsbeteckning eller adress. Synpunkterna finns i sin helhet på stadsbyggnadsförvaltningen. Kommunala nämnder och bolag m.fl. 1. Exploateringsnämnden Anser att tidigare synpunkter från exploateringsnämnden har blivit tillgodosedda i planarbetet. Exploateringsförvaltningen är i stort positiva till planförslaget. Under förutsättning att erforderliga avtal träffas före antagande kan exploateringsförvaltningen tillstyrka planförslaget. Detaljplanen möjliggör för kontor, handel, verksamhetslokaler och kategoribostäder i ett kollektivtrafiknära läge med goda förutsättningar för hållbart resande. Detta kan medföra positiva konsekvenser avseende utsläpp av växthusgaser för resor till och från planområdet, vilket ligger i linje med Göteborgs Stads mål om minskad klimatpåverkan från transporter. Förslaget överensstämmer med stadens mål “Göteborg har en hög biologisk mångfald” då ingen befintlig naturmark ianspråktas, samtidigt som viss växtlighet tillförs. I området kring detaljplanen är det stor brist på parker och andra offentliga friytor och planförslaget bidrar inte till att tillskapa sådana ytor. Detaljplanens innehåll bidrar också till ett ökat behov av parker. Eftersom planförslaget inte innehåller allmän plats behöver behov av offentliga friytor hanteras utanför planområdet. I närområdet finns det ett tidigt förslag på en ny allmän park (Kajparken) vid Gullbergsstrand. Utgångspunkten är att detaljplanen ska bidra till utbyggnaden av parken genom exploateringsbidrag. Utan bidraget till parken ligger planförslaget inte helt i linje med Göteborgs översiktsplan eller Stadens mål “Alla göteborgare ska ha en hälsosam livsmiljö”, då planförslaget möjliggör för bebyggelse i ett område som helt saknar parker. Frågan kring Kajparken behöver följas upp i fortsatt planarbete och finansiering av parken behöver delvis säkerställas i exploateringsavtal. Exploateringsförvaltningen godkänner genomförandet i detta skede. Kommentar: Noteras. 2. Kulturnämnden Förvaltningen ser fortsatt positivt på föreslagna bestämmelser i detaljplanen som avser ge ett långsiktigt skydd för den äldre byggnaden på Kilsgatan 10. Förvaltningen ser även positivt på ambitionen att hos den tillkommande nya bebyggelsen skapa en fasaduppbyggnad och materialitet som samspelar med den äldre bebyggelsen i väster. Kulturförvaltningen bedömde dock redan i samrådsskedet att de föreslagna tillkommande volymerna öster om Kilsgatan 10 var alltför höga för att kunna anses som väl anpassade till kulturmiljön. Inför granskningen har den föreslagna nya bebyggelsen höjts med ytterligare 2 våningar. Kulturförvaltningen ställer sig negativ till denna förändring och anser att förslaget behöver sänkas i höjd för att vara acceptabel ur kulturmiljösynpunkt. Planförslaget berör inga kända fornlämningar. Kommentar: Stadsbyggnadsförvaltningen står fast vid sin bedömning från samrådet. Den höga exploateringsgraden bedöms som lämplig för området och den påverkan som sker på kulturmiljön bedöms som väl avvägd. Det finns stöd för högre bebyggelse i detta läge i korsningen för huvudgatorna: Mårten Krakowgatan/Kämpegatan och avfarten till/från E45 från Gullbergstunneln som tillsammans med Kämpegatan utgör ny entré till Centralenområdet och centralstationen. Kämpegatan utgör även en direkt koppling mot älven. 3. Grundskolenämnden Förslaget innebär att ett okänt antal mindre bostäder kommer tillskapas i ett område med avsaknad av kommunal service i form av skola. Bostäderna planeras ju nu att begränsas till en storlek om 35 kvadratmeter, men om detta förändras finns incitament att även familjer med barn skulle kunna bosätta sig här. I samrådsskedet yttrande Grundskoleförvaltningen följande, vilket kvarstår: Den aktuella planen skapar enligt beräkningsmodeller ett litet eller inget behov av skolplatser, men Grundskoleförvaltningen vill påtala att en fortsatt expansion i detta område behöver innehålla en markreservation för friyta, skolhus och idrottsbyggnad för att säkerställa det tillkommande behovet av skolplatser. Göteborgs stad kan inte erbjuda en skolplats för elever F-3 enligt närhetsprincipen (inom 2 km från bostaden). Grundskoleförvaltningen vill lyfta följande: Om det blir aktuellt att tillskapa nya bostäder i planområdet behöver bostadsexpansion mötas av fler skolplatser. Säkra skolvägar behöver säkerställas genom planområdet. Det är positivt om trafikflöden kan separeras från skolvägarna. Kommentar: Som stadsbyggnadsförvaltningen framhöll till granskningen är bostäder inte den primära inriktningen för detaljplanen. Huvudinriktningen i planförslaget är kontorsbebyggelse. Bostadsändamålet begränsas vidare till maximalt 2000 m2 BTA. Om användningen bostäder väljs begränsas därtill bostäderna till en storlek om högst 35 kvm. Även om det kan förekomma barn i lägenheter om 35 kvm är bedömningen att aktuell plan skulle skapa ett litet eller inget behov av skolplatser. Gällande synpunkten om att säkra skolvägar genom planområdet har ett trafik- och utformningsförslag tagits fram som beaktar tillgänglighetsfrågan för utformningen av Kilsgatan i öst/västlig sträckning, som är den delen av gata som berörs av aktuellt planförslag. Målsättningen för gatans utformning är att ge motorfordon mindre plats i gaturummet och skapa ett funktionellt, tryggt, tillgängligt och trafiksäkert gaturum, med grönska och stadsmässighet. Utgångspunkten är att Kilsgatans utformning ska utgå från de övergripande tankarna och arbetet för hela Centralenområdet. Synpunkten om behov av markreservationer för kommunal service för att säkerställa skolplatser inför andra kommande expansioner i området kan inte omhändertas inom aktuellt planförslag. Synpunkterna noteras och översänds till huvudprogramgruppen för Centralenområdet inom Älvstaden som hanterar det övergripande arbetet med Centralenområdet. 4. Kretslopp och vattennämnden Avfall Kretslopp och vatten ser inga behov av ändringar kopplat till avfall. Kretslopp och vatten anser att det med detaljplanens utformning finns förutsättningar att ordna en fungerande avfallshantering för bebyggelsen. Det är begränsad angöringsmöjlighet till kvarteret men trafik- och utformningsförslaget visar att, och var, det kommer vara möjligt att angöra med avfallsfordon runt kvarteret. Det är viktigt att avfallsutrymmen och eventuella fettavskiljare placeras så att de går att nå från de platserna. Exploatörens utgångspunkt är att hela planområdet ska ingå i samma fastighet. Det är positivt att planbeskrivningen tydligt redogör för att om det i stället blir fler fastigheter kan det uppstå behov av att säkra ytor för avfallshantering genom till exempel gemensamhetsanläggning eller servitut. VA, dagvatten och skyfall, teknisk bedömning Kretslopp och vatten anser att det med detaljplanens utformning finns förutsättningar att tillhandahålla VA-försörjning för planerad bebyggelse. Det är positivt att avsteg från TTÖP hanterats på ett tydligt sätt genom framtagen riskutredning. Efter samråd har staden valt att gå vidare med att studera den högre nivån på höjning av Kilsgatan (+2,5). Dagvatten- och skyfallsutredningen har uppdaterats med denna förutsättning och Kretslopp och vatten anser att planhandlingarna tydliggjorts och hanterat skyfallsfrågorna inför granskning. I planbeskrivningen behöver det tydliggöras att det krävs dialog och involvering från Kretslopp och vatten i både projekterings- och byggskede för att säkerställa funktion för både befintligt allmänt VA-ledningsnät och spillvattenpumpstationen även efter ombyggnation av Kilsgatan. Ekonomisk bedömning Kretslopp och vatten kan få kostnader och intäkter för utbyggnad av nya serviser. Åtgärder och ändringar av den allmänna VA-anläggningen till följd av höjning av gata bekostas inte av VA-kollektivet utan av påkallande part. Information till exploatör I kommande bygglovsansökan ska det redovisas en fungerande avfallshantering för såväl verksamheter som eventuella bostäder. En hållbar avfallshantering bygger på sortering i flera fraktioner och avfallsutrymmen behöver anpassas och dimensioneras utifrån hur fastigheten används. Bostäder har från 2027 krav på fastighetsnära insamling av förpackningar och boende ska dessutom kunna slänga grovavfall. Utrymmen behöver vara lättillgängliga både för dem som lämnar avfall och för avfallsfordon som hämtar. Kretslopp och vatten rekommenderar att exploatörerna beaktar de kommentarer som framkom under samrådet samt följer de riktlinjer som finns i skriften Gör rum för miljön på stadens hemsida, www.goteborg.se. Kretslopp och vatten står gärna till tjänst framöver vad gäller planering av avfallshanteringen. Kontakta vid behov ansvarig avfallshandläggare. Kommentar: Planbeskrivningen har till antagandet förtydligats avseende att det kommer krävas dialog och involvering med Kretslopp och vatten i både projekterings- och byggskede. I övrigt noteras info och medskick kopplat till genomförandet av projektet, vilka översänds till exploatören och Exploateringsförvaltningen. 5. Göteborg Energi Göteborg Energi översänder information gällande schaktningsarbeten i närhet till i mark förlagda ledningar och hänvisar till sina gällande bestämmelser vid markarbeten samt deras hantering av projekteringsunderlag. Göteborg Energi Nät AB (GENAB) GENAB:s svar från samrådet gäller fortfarande i och med att de föreslagna åtgärderna för elanslutningen i Planbeskrivningen är väldigt osäkra. I plankartan behöver ett E-område reserveras för en ny transformatorstation, som förhoppningsvis inte behövs om elanslutningen går att lösa enligt planbeskrivningen. I övrigt har inte GENAB några invändningar mot planen. Göteborg Energi Fjärrvärme och Fjärrkyla samt Signalkablar. Göteborg Energi Gasnät AB (GEGAB Göteborg Energi Fjärrvärme och Fjärrkyla har ledningar i gatorna som omfattas av detaljplanen. Då markhöjderna planeras att justeras behöver det utredas i ett senare skede om ledningarna behöver läggas om eller inte. Utöver detta har vi inget att tillägga till det som redan framgår av planbeskrivningen. Göteborg Energi GothNet AB. Inom planområdet har Göteborg Energi GothNet AB befintliga ledningar och kanalisation som måste beaktas och hanteras inom projektet. Det är viktigt med korrekt utsättning. Göteborg Energis markbestämmelser skall följas. Kommentar: En ny beteckning E (teknisk anläggning) har införts i plankartan. Medskick kopplat till genomförandet av projektet noteras och översänds till exploatören och Exploateringsförvaltningen. 6. Räddningstjänsten Räddningstjänsten Storgöteborg (RSG) har tidigare deltagit i samband med samråd. Granskande frågeställningar i ärendet RSG har granskat följande frågeställningar i detta ärende: • Riskhänsyn • Framkomlighet • Brandvattenförsörjning RSG har inget att erinra mot planförslaget. Kommentar: Noteras. 7. Socialnämnden centrum De synpunkter som socialförvaltningen Centrum framförde under samrådet kvarstår i delar och vissa synpunkter behöver hanteras i ett eventuellt genomförande av detaljplanen. Det gäller exempelvis att säkerställa kvalitativa vistelseytor på takterrasser, särskilt utifrån ljudnivå och dagsljus. Detta blir särskilt viktigt om det ska byggas bostäder i planområdet. Den stadsutveckling som sker i området med tillkommande bebyggelse behöver även tillskapa friytor och grönytor, vilket det råder en stor brist på i området. Eftersom behovet av park inte kan lösas inom planområdet gör stadsbyggnadsförvaltningen bedömningen att detaljplanen i stället ska bidra till att utveckla parkytor utanför planområdet. Socialförvaltningen ser positivt på att detaljplanen ska bidra till utbyggnaden av kajparken genom exploateringsbidrag och på så sätt bidrar till en bostadsnära park på Gullbergskajen, cirka 200 meter norr om planområdet. Förvaltningen instämmer i att den framtida kajparken har en avgörande betydelse för att uppnå gemensamma offentliga miljöer som är trygga för barn och som bjuder in till såväl rörelse, möten och vila. Stadsbyggnadsförvaltningen påtalar att detaljplanens direkta närhet och närmiljö inte är lämplig miljö för barn med hänsyn till storskaliga trafikrum och hårdgjorda miljöer. Socialförvaltningen Centrum vill framhålla att barn är alla mellan 0 och 18 år. Det är en betydande andel av stadens invånare, vilka trots allt kan komma att röra sig i dessa miljöer. Därför vill förvaltningen påtala behovet av att verka för att alla våra stadsmiljöer blir tillgängliga och ska fungera för de människor som använder dem. Förvaltningen ser fortsatt positivt på processen för sociala konsekvensanalyser (SKA) och barnkonsekvensanalyser (BKA) som följer stadens metodik. Att åtgärdsförslagen kopplas till en ansvarsfördelning är positivt, dock anser förvaltningen att ansvarsfördelningen med fördel kan förtydligas ytterligare för att underlätta en uppföljning. Då flera av de föreslagna åtgärderna ligger utanför planområdet och behöver hanteras i andra processer, vill förvaltningen påtala vikten av överlämning till dessa processer samt att uppföljning genomförs. Kommentar: Som stadsbyggnadsförvaltningen framhöll i samrådsredogörelsen bevakas utformning av vistelseytor på takterrasser inom planarbetet och regleras genom planbestämmelse om att minst 350 m2 av tillkommande takyta ska utformas för utomhusvistelse. Dagsljus- och bullerförhållandena har studerats inom planarbetet. Ett trafik- och utformningsförslag har tagits fram som beaktar tillgänglighetsfrågan för utformningen av Kilsgatan i öst/västlig sträckning som är den del som berörs av aktuellt planförslag. Se även kommentar till Grundskolenämndens yttrande nummer 3. Åtgärdsförslag i dokumentationsstödet och ansvarsfördelning inom SKA/BKA ska stämmas av med projektgruppen i samband med antagandet av detaljplanen. 8. Förskolenämnden Förskoleförvaltningen lämnar anmärkning gällande att det i dag saknas ca 100 förskoleplatser i mellanområde Norra Centrum och att det från 2026 kommer vara underskott på ytterligare 90 platser då det tidsbegränsade bygglovet för Engelbrektsgatan 34 E löper ut. Att inte tillgodose behov av förskolelokaler kan innebära en ekonomisk konsekvens för staden genom att tillfälliga lösningar kan komma behöva tas fram. Inom en radie om drygt 500 meter från planområdet finns inte förskola, skola, lekplats eller bibliotek. Förskoleförvaltningen påtalade i samrådet nödvändigheten av tillskapandet av viss samhällsservice så som förskoleplatser om det byggs bostäder. I planen hänvisas till att det finns möjlighet till visst tillskapande av skolplatser eller förskoleplatser i detaljplanen kallad Överdäckningen. Förskoleförvaltningen vill påtala att fortsatt expansion i området behöver innehålla markreservation för att skapa förskoleplatser med erforderlig friyta. Att markreservationer inte ska tillfalla antingen grundskola eller förskola utan att det finns tillräcklig yta för båda verksamhetsformerna. I dagsläget finns det få grönområden eller andra offentliga platser i anslutning till området vilket framgår av detaljplanen. Platsen kommer fortsatt vara trafikintensivt med storskalig trafikrum och bedöms inte möjliggöra för barn att självständigt kunna ta sig runt själv. Närheten till kajstråket längs älven ger en viss tillgång till lugnare miljö, grönska och utblickar. Det kvarstår dock ett behov av parker och andra offentliga miljöer i området. Då detaljplanen inte innehåller någon allmän plats är möjligheterna begränsade att i detaljplanen bidra till att bevara eller stärka sociala kvaliteter. Flera identifierade åtgärder behöver därför hanteras vid sidan om aktuell detaljplan. I samband med detaljplanarbetet har det genomförts en kombination av socialkonsekvensanalys och barnkonsekvensanalys, vilket förskoleförvaltningen inte varit delaktig i. Förskoleförvaltningen anser det svårt att kunna läsa ut en tydlig barnkonsekvensanalys av underlaget det presenterade underlaget. Kommentar: Gällande synpunkterna att inte behov av samhällsservice tillgodoses såsom förskolelokaler om det byggs bostäder, behov av markreservation för kommunal service vid en fortsatt expansion av området samt säkra skolvägar, se grundskolenämndens yttrande nummer 3. Planförslaget kommer bidra till utbyggnad av ny allmänplats, park utanför planområdet. Finansiering av utbyggnad av allmän plats regleras i exploateringsavtalet mellan exploatören och Staden. Stadsbyggnadsförvaltningen bedömer att planens arbete med sociala konsekvenser och barnkonsekvenser följer stadens metodik. Barnperspektivet kan förbättras i området men perspektivet behöver hanteras övergripande. Barnperspektivet samt frågan om grönytor i närområdet behöver hanteras övergripande inom Centralenområdet. Synpunkten noteras och översänds till huvudprogramgruppen för Centralenområdet inom Älvstaden. 9. Miljönämnden Ljudmiljö Det är positivt att planbeskrivningen har kompletterats med resonemang om att buller kommer behöva utredas ytterligare i bygglovsskedet, för att säkerställa att planbestämmelser och riktvärden kan uppnås. Riktvärdet på 65 dBA, för trafikbuller gällande små lägenheter enligt trafikbullerförordningen, tangeras i delar av detaljplanen. Det går en skarp gräns vid 65 dBA som inte får passeras. Det är därför extra viktigt att buller kontrolleras även i bygglovsskedet. Det framgår i bullerutredningen och planbeskrivningen följande angående verksamhetsbuller: Beräkningarna av buller från verksamheter visar att riktvärdet för ekvivalent ljudnivå kvällstid och maximal ljudnivå nattetid för bostäder överskrids för fasader på den östra delen av det nya huset (i delen med 18 våningar) på de östra och norra fasaderna i våning 7 och uppåt. Det innebär att det inte har kunnat visas i detaljplanen att det är lämpligt att bygga bostäder över våningsplan sex i höghuset mot den östra delen av planområdet samt i delar av den norra sidan av höghuset, på grund av verksamhetsbuller. Miljöförvaltningen bedömer att det behöver framgå i detaljplanen att det finns förutsättningar för bostäder ur bullersynpunkt, det vill säga att riktvärdena kan klaras. Vidare finns olika riktvärden för nya bostäder beroende på om bullerkällan är en industriell verksamhet eller inte. Det påverkar vilka delar av beståndet som är lämpliga för bostäder. Är bullerkällan en industriverksamhet, såsom Swedish match, gäller riktvärden i tabell 1, enligt Boverkets allmänna råd (2020:2) om omgivningsbuller utomhus från industriell verksamhet och annan verksamhet med likartad ljudkaraktär. Är bullerkällan teknisk utrustning vid annat än industriell verksamhet gäller riktvärden i tabell 2. Då tillämpas värdena för ljuddämpad sida enligt tabell 2 också på den exponerade sidan. Miljöförvaltningen bedömer att de två nya bullerkällor som har inkluderats i den uppdaterade utredningen inte kan klassas som industrier. Det framgår inte tydligt i bullerutredningen vilka verksamheter som ger upphov till bullret i de olika delarna av detaljplanen, utan det som redovisats är en samlad bild av samtliga bullerkällor (både industriella och icke-industriella). Det behöver fastställas hur olika riktvärden ska hanteras inom samma detaljplan. Sammanfattningsvis bedömer miljöförvaltningen att bullerutredningen i denna detaljplan behöver uppdateras med följande: • Det behöver identifieras vilka installationer (i synnerhet på Swedish Match) som ger upphov till de för höga bullernivåerna vid fasad. Åtgärder behöver föreslås som är tillräckliga för att Boverkets riktvärden ska kunna uppnås. Åtgärderna behöver förankras hos verksamheten som möjliga att genomföra. • Riktvärdena för både buller från industriell verksamhet och icke industriell verksamhet behöver förtydligas och uppdateras med nya bilder som visar om riktvärden för bostäder klaras eller inte utifrån dessa två olika ”klasser” av källor. • Beräknad ekvivalent ljudnivå nattetid redovisas inte i bullerutredningen. Om riktvärdet för ekvivalent ljudnivå nattetid riskerar att överskridas, bedömer miljöförvaltningen att en planbestämmelse behövs även för den. • Det behöver bedömas om riktvärden för industribuller vid uteplats kan klaras (det är riktvärden i tabell 2 ovan som gäller för uteplats) Luftkvalitet – lukt Sedan samrådet har miljöförvaltningen identifierat ytterligare eventuell störning som kan finnas inom planområdet. Eventuell störning i form av lukt kan förekomma från en närliggande industri, Swedish Match. Ytterligare utredning av utbredningen av luktstörningen behövs inom detaljplanen för att avgöra om det kan bli risk för olägenhet för boende. Frågan om lukt utreddes för närliggande Detaljplan överdäckning av Götaleden (SBF-2023-00155). Kommentar: Buller Aktuella installationer som ger upphov till bullernivåerna vid fasad framgår i bullerutredningen. Huvudinriktningen i planförslaget är kontorsbebyggelse. För att säkerställa områdets lämplighet för bostäder avseende finns en planbestämmelse för verksamhetsbuller på plankartan. Den medför att bostäder inte kan tillkomma i de lägen där bullernivåerna överskrids om inte åtgärder vid bullerkällorna genomförs och nya beräkningar tas fram till ett eventuellt bygglov för bostäder. Till antagandeskedet har bullerutredningen kompletterats och reviderats enligt följande: - Bilder har kompletterats för att förtydliga de olika installationerna som inkluderas i utredningen. - Bullerutredningen har uppdaterats för att separera riktvärdena för buller från industriell verksamhet och icke industriell verksamhet, källor som klassas som ”teknisk” utrustning. Utredningen har också uppdaterats med nya bilder som visar om riktvärden för bostäder klaras eller inte utifrån dessa två olika ”klasser” av källor. I det fall det byggs bostäder behöver dimensionerande källor som klassas som ”teknisk” utrustning åtgärdas. Frågan behandlas i intentionsavtal mellan exploatör och berörd fastighetsägare. - Beräknad ekvivalent ljudnivå nattid har kompletterats utredningen. - En bedömning av riktvärden för industribuller och vägbuller vid uteplats har kompletterats. Utredningen visar att riktvärdena klaras. Planbeskrivningen har vidare uppdaterats och kompletteras utifrån ovan nämnda revideringar samt kompletterats med bilder där det framgår vilka delar av detaljplanen som klarar riktvärdena avseende buller för bostäder. Luftkvalitet – lukt Luktfrågan utreddes i Detaljplan för överdäckning av Götaleden. Den framtagna luktutredningen inom detaljplanen visar att anläggningens tobakskvarn står för 75 % av lukten i området. Inför antagandet har Stadsbyggnadsförvaltningen haft en avstämning med verksamhetsutövaren. Kvarnen har enligt uppgift avvecklats från anläggningen under 2024. Merparten av luktproblematiken från anläggningen bedöms därmed hanterad. Stadsbyggnadsförvaltningen bedömer därför att det inte föreligger någon risk för eventuell luktstörning från verksamheten. Statliga och regionala myndigheter m.fl. 10. Länsstyrelsen Länsstyrelsens samrådsyttrande har bilagts. Länsstyrelsen bedömer med hänsyn till ingripandegrunderna i 11kap. 10 § PBL och nu kända förhållanden att planen inte kan accepteras och kan därför komma att prövas av Länsstyrelsen om den antas. Länsstyrelsen befarar inte att: • Mellankommunal samordning blir olämplig • Miljökvalitetsnormer (MKN) inte följs (MB 5 kap., luft och vatten) • Strandskydd upphävs i strid med gällande bestämmelser (MB7 kap.) • Bebyggelse blir olämplig eller ett byggnadsverk olämpligt med hänsyn till människors hälsa och säkerhet eller till risken för olyckor eller erosion. Länsstyrelsen befarar däremot att riksintresset för kommunikation kan riskera att skadas samt att bebyggelsen kan bli olämplig med hänsyn till risken för översvämning kopplat till framkomlighet vid händelse av kraftigt skyfall och höga vattenflöden. Nedanstående synpunkter behöver därmed omhändertas i det fortsatta planarbetet. Riksintresse för kommunikation Planområdet angränsar till Gullbergstunneln i vilken väg E45 går. Trafikverket är väghållare för väg E45 som är utpekad som riksintresse för kommunikationer enligt Miljöbalken kap 3 § 8. I Geotekniskt PM tillhörande planhandlingarna konstateras att planområdet kan exploateras utan att påverka omgivande stabilitet men Trafikverket anser fortsatt att bevakningsledare krävs. Avtal om bevakningsledare behöver därmed tecknas innan planen kan antas. Se Trafikverkets yttrande, daterat 2024-01-30 Risk för översvämning Att säkerställa framkomligheten vid en översvämning är en viktig fråga för detaljplanen. Kommunen har gått vidare och studerat alternativet med en höjdsättning av intilliggande väg på +2,5 vilket Länsstyrelsen ser positivt på då det ger bättre förutsättningar för att säkerställa framkomligheten till och från byggnaden i ett läge med översvämning från älven jämfört mot ett lägre alternativ. Enligt samrådsredogörelsen planeras för att ta fram ett avtal med exploatören för att säkerställa den högre gatuhöjden innan planen antas vilket vi ser positivt på. Säkerställandet av ett sammanhållet utrymningsstråk krävs för att marken ska kunna bedömas som lämplig. Länsstyrelsen önskar ta del av avtalet innan detaljplanen antas. Synpunkter på granskningshandlingen Risk för översvämning Kommunen har tagit fram ett PM för åtgärder för den befintliga byggnaden (Kilsgatan 10) inklusive förslag på utrymningsvägar som kan ske kvartersinternt. Precis som kommunen lyfter innebär tekniska lösningar att man bygger in en större risk då man behöver förlita sig på att tekniska åtgärder och att en beredskap skall finnas som skydd vid en händelse även över tid. För befintlig byggnad med de förutsättningar som ges anser vi att kommunen utrett frågan tillräckligt i detaljplaneneskedet. Buller Planförslaget har till granskningsskedet ändrats gällande byggnadens högdel som har höjts med cirka två våningar, utredningar gällande buller har därmed reviderats inför granskningsskedet. Beräkningarna av buller från verksamheterna visar att riktvärdet för ekvivalent ljudnivå dagtid och kvällstid samt maximal ljudnivå nattetid för bostäder överskrids för fasader på den östra delen av det nya huset (i delen med 18 våningar) på de östra och norra fasaderna i våning 7 och uppåt med 1–8 dBA. Länsstyrelsen noterar dock att kommunen infört en planbestämmelse som reglerar att bostäder får ej placeras vid fasad där ekvivalent ljudnivå avseende trafikbuller överstiger 65 dBA. För kontor, hotell och verksamheter finns inga riktvärden vid fasad utan bara riktvärden inomhus. Riktvärden inomhus kan (i princip) alltid klaras med fönster med god ljudisolering. Kommentar: Avtal bevakningsledare Ett avtal om bevakningsledare har upprättats mellan kommunen och Trafikverket. Sammanhållet utrymningstråk Kommunen är väghållare och har kommunalt huvudmannaskap för aktuell gata. Kommunen avser att bygga ut gatan och kan därmed säkerställa rätt nivå på gatuhöjden. Kostnaden för höjningen av gatan kommer att finansieras genom exploateringsbidrag, vilket regleras i exploateringsavtalet mellan staden och exploatören. Kopia till exploateringsavtal kommer att översändas till Länsstyrelsen i samband med planens antagande. 11. Trafikverket Planområdet angränsar Gullbergstunneln i vilken väg E45 går. Trafikverket är väghållare för väg E45 som är utpekad som riksintresse för kommunikationer enligt Miljöbalken kap 3 § 8. I samrådsskedet påpekades bland annat att Trafikverket anser att det krävs avtal för bevakningsledare avseende närhet till Gullbergstunneln och därmed väg E45 samt att CNS-analys och närliggande flygplatser ska remitteras med tanke på högdelar inom planområdet. Trafikverket noterar att CNS-analys är gjord och att närliggande flygplatser har getts möjlighet att yttra sig. Det är Trafikverkets bedömning att om grundläggning kan göras utan att inkräkta på vägområdet är det Trafikverket som bekostar bevakningsledare. I detta fall innebär det att om ingen påverkan medvetet görs inom Gullbergstunnelns tätskärm kan Trafikverket bekosta bevakningsledare. Geotekniska PM tillhörande planhandlingarna konstateras att planområdet kan exploateras utan att påverka omgivande stabilitet men Trafikverket anser fortsatt att bevakningsledare krävs. Avtal om bevakningsledare ska tecknas innan planen kan antas och ser fram emot fortsatta dialoger med kommunen i frågan. Kommentar: Ett avtal om bevakningsledare har upprättats mellan kommunen och Trafikverket innan antagandet av detaljplanen. 12. Lantmäteriet Lantmäterimyndigheten har inga synpunkter på förslaget. Kommentar: Noteras. 13. Försvarsmakten Försvarsmakten bedömer att planförslaget i sin nuvarande utformning inte riskerar medföra påtaglig skada på riksintresse för totalförsvarets militära del. Kommentar: Noteras. 14. Svenska kraftnät Svenska kraftnät har i dagsläget inga anläggningar eller intressen som berörs i det aktuella området och har därför inga synpunkter på rubricerad remiss. Vid eventuella frågor är ni välkomna att höra av er till oss via registrator@svk.se. Kommentar: Noteras. 15. Luftfartsverket Luftfartsverkets tidigare svar i samrådsskedet kvarstår. Luftfartsverket har i egenskap av sakägare för CNS-utrustning inget att erinra mot detaljplanen men förbehåller sig rätten att revidera sitt yttrande vid ny prövning om regelverk gällande störningar på CNS-utrustning förändras eller om ny CNS-utrustning etableras i hindrets närhet. Kommentar: Noteras. 16. Swedavia Planförslaget bedöms inte innebära någon negativ påverkan på Göteborg Landvetter Airport. Swedavia har därmed inget att erinra i detta granskningsskede. Kommentar: Noteras. Sakägare Vid publicering på Stadens webbplats anges inte personuppgifter så som namn, fastighetsbeteckning eller adress. Synpunkterna finns i sin helhet på stadsbyggnadsförvaltningen. 17. Platzer AB, Gullbergsvass 5:26 Platzer Gullbergsvass 5:26 (Platzer) så som ägare till fastigheten Gullbergsvass 5:26 lämnar följande yttrande på rubricerad detaljplan. Platzer står fast vid synpunkterna i vårt samrådsyttrande, men önskar komplettera med följande: In- och utfart garage Sedan samrådet har In- och utfart till föreslaget garage under det planerade kvarteret studerats i en separat utredning. Denna ligger till grund för detaljplanens förslag att In- och utfart till det nya kvarteret löses via Platzers fastighet Gullbergsvass 5:26. Platzer delar uppfattningen att det är positivt för stadsmiljön att ha en gemensam In- och utfart i stället för två, dock innebär det ökad trafik med eventuell köbildning till samt inne i vårt befintliga garage. Denna lösning förutsätter även förändringar i vårt garage för att öka trafiksäkerheten. Platzer förutsätter att alla åtgärder utförs och bekostas av exploatören. I planbeskrivningen nämns även befintligt avtalsservitut avseende garagenedfart. Platzer delar inte bedömning att detta servitut inte påverkas, utan menar att servitutet behöver justeras. Elförsörjning I Planbeskrivningen framkommer att exploatören avser nyttja befintligt överskott från intilliggande fastigheter samt att det förutsätts att någon av befintliga kunderna kan avvara en kabel på 250A. Av planhandlingen framgår inte vilka omkringliggande fastigheter och vilka kunder som berörs, därför har Platzer inte kunnat ta ställning till hur detta påverkar eller vad det innebär för oss. Buller Efter samtal med planhandläggaren har Platzer fått information att eventuellt påverkas den föreslagna bebyggelsen av buller från installationer på Platzers fastighet Gullbergsvass 5:26. Då detta inte beskrivs i Planhandlingen har Platzer inte kunnat ta ställning till hur detta påverkar eller vad det innebär för oss. Platzer förutsätter att alla åtgärder utförs och bekostas av exploatören. Kommentar: Synpunkter bedöms vara kopplade till frågor som bör hanteras genom avtal mellan exploatören och Platzer. Se även kommentar till Göteborg Energis yttrande nummer 5 avseende elförsörjning samt kommentar till Miljönämndens yttrande nummer 9 avseende buller. Stadsbyggnadsförvaltningen har sett över formuleringen i planbeskrivningen avseende befintligt avtalsservitut. Övriga 18. Boende på Nekvägen, Stockholm Anser att det är viktigt att fokusera på en skön och vacker stadsbild, där varje enskild byggnad räknas, och bidrar till en del av helhetsintrycket. Lyfter vidare att det är positivt med den klassiska arkitektur som förespråkas i staden men anser att om det finns en policy kopplat till att bygga i traditionell stil bör det göras helhjärtat. Anser också att det gör ont att se stadsbilden fördärvas av enformiga/moderna hus som inte smälter in med den äldre bebyggelsen. Ser också att Gullbergsvass bör byggas med en mer traditionell gestaltning för att bli en vacker del av Göteborg i framtiden. Kommentar: Noteras. 20. Boende på Fixfabrikens gata Anser att det är bra att planen bevarar den äldre byggnaden inom planområdet, att den kommande bebyggelsen är tänkt att få mer klassiska former samt att det är positivt att den historiska aspekten är beaktad i planförslaget. Framhåller vidare att förslaget i sig är riktigt bra och önskar se fler liknande projekt i Göteborg. Kommentar: Noteras. 19. Nordion Energi Nordion Energi AB där Weum Gas AB och Swedegas AB ingår har tagit del av inkomna handlingar i ovan rubricerat ärende. Weum Gas och Swedegas har inga ledningar eller anläggningar inom det berörda planområdet och därmed inget att erinra i rubricerad detaljplan Kommentar: Noteras. Revideringar Till följd av inkomna synpunkter under granskning har planförslaget efter granskningen reviderats. Bullerutredningen har reviderats. Plankartan har ändrats gällande: - Ny användning, beteckning E (tekniska anläggningar) har införts - Ny bestämmelse e4 för att reglera utnyttjandegrad för teknisk anläggning - Ny bestämmelse e5 för att reglera utnyttjandegrad för bostadsändamål - Planbestämmelserna f8 och f9 har reviderats för att undanta den nya användningen E Utöver redaktionella ändringar har planbeskrivningen förtydligats gällande: - Ovan beskrivna ändringar i plankartan. - Beskrivning av störning lukt, avseende Swedish Match verksamhet - Uppdateringar utifrån reviderad bullerutredning - Förtydligande kring undersökning om betydande miljöpåverkan Berörda fastighetsägare har informerats om revideringen. Eftersom revideringen inte innebär någon väsentlig ändring av förslaget erfordras inte någon ny granskning. Maria Lejon Elisabeth Skogelind Planchef Planarkitekt