Redovisning av uppdrag att se över hur välfärdsnämnderna kan få lägre hyra om det bidrar till ökad exploatering

Kommunfullmäktige Handling 2025 nr 170 Redovisning av uppdrag att se över hur välfärdsnämnderna kan få lägre hyra om det bidrar till ökad exploatering Till Göteborgs kommunfullmäktige Kommunstyrelsens förslag Kommunstyrelsen tillstyrker stadsledningskontorets förslag i tjänsteutlåtande den 25 april 2025 och föreslår att kommunfullmäktige beslutar: Redovisning av kommunfullmäktiges uppdrag, givet i budget 2024 till exploateringsnämnden, att tillsammans med stadsfastighetsnämnden utreda möjligheten för välfärdsnämnderna att få sänkta hyror i samband med exploatering, antecknas och förklaras fullgjort. ---- Vid behandlingen av ärendet i kommunstyrelsen förekom skiljaktiga meningar: Tjänstgörande ersättaren Johannes Hulter (S) och Axel Josefson (M) yrkade bifall till stadsledningskontorets förslag och avslag på övriga yrkanden. Axel Darvik (L) yrkade bifall till yrkande från L den 22 augusti 2025. Jörgen Fogelklou (SD) yrkade bifall till yrkande från D och KD den 22 augusti 2025. Kommunstyrelsen beslutade utan omröstning att bifalla Johannes Hulters och Axel Josefsons yrkande. Representanterna från M antecknade som yttrande en skrivelse från den 10 september 2025. Göteborg den 10 september 2025 Göteborgs kommunstyrelse Jonas Attenius Lina Isaksson Kommunstyrelsen Yttrande Moderaterna 2025-09-10 Nr 31, SLK-2025-00221 Yttrande angående – Redovisning av uppdrag att se över hur välfärdsnämnderna kan få lägre hyra om det bidrar till ökad exploatering Yttrandet Moderaterna bifaller tjänsteutlåtandet. Vi ser positivt på de åtgärder som redan vidtagits för att minska välfärdsnämndernas kostnader i samband med detaljplanering och markförberedelser. Det stärker förutsättningarna för att bygga fler skolor, förskolor och äldreboenden. Vi delar uppfattningen i yrkandet från Demokraterna och Kristdemokraterna – att det är avgörande att prioritera bra lägen och bra mark för kommunal service i planläggningen. Det är en förutsättning för att Göteborg ska kunna växa långsiktigt hållbart. Däremot ser vi inte behovet av att införa nya finansieringsmodeller av den typ som föreslås. Risken är att det leder till otydlighet i stadens ekonomiska styrning och svårigheter att upprätthålla principen om en enhetlig hantering av exploateringskostnader. Moderaterna anser därför att fokus bör ligga på att konsekvent tillämpa de förändringar som nu genomförts enligt tjänsteutlåtandet, och att fortsätta utveckla stadens markstrategi så att behovet av kommunal service säkerställs i rätt lägen redan från början Kommunstyrelsen Yrkande Demokraterna, Kristdemokraterna 2025-08-22 29, SLK-2025-00221 Yrkande angående Redovisning av uppdrag att se över hur välfärdsnämnderna kan få lägre hyra om det bidrar till ökad exploatering Förslag till beslut I kommunstyrelsen och kommunfullmäktige: 1. Stadsbyggnadsnämnden, i samverkan med exploateringsnämnden, stadsfastighetsnämnden och idrotts- och föreningsnämnden, får i uppdrag att i planläggningen i första hand prioritera bra läge och bra mark för kommunal service. 2. Kommunstyrelsen, i samverkan med stadsbyggnadsnämnden, exploateringsnämnden, stadsfastighetsnämnden och idrotts- och föreningsnämnden, får i uppdrag att utreda en modell där stadsfastighetsnämnden och i förlängningen välfärdsnämnderna inte drabbas av de kostnader som följer när stadsbyggnadsnämnden inte klarar av att prioritera bra läge och bra mark för kommunal service, och särskilt då det genererat eller genererar ökade intäkter till exploateringsnämnden. 3. Redovisning av kommunfullmäktiges uppdrag, givet i budget 2024 till exploateringsnämnden, att tillsammans med stadsfastighetsnämnden utreda möjligheten för välfärdsnämnderna att få sänkta hyror i samband med exploatering, antecknas och förklaras fullgjort. Yrkandet Det är viktigt göteborgarna får en god kommunal service genom att placering i bra lägen och på bra mark prioriteras i planläggningen av mark. Grundläggande verksamheter som förskola, skola, omsorg och idrott ska ges goda förutsättningar att kunna leverera service med kvalitet på ett kostnadseffektivt sätt. De förslag som exploateringsnämnden och stadsfastighetsnämnden återredovisar för att inte vältra över kostnader på välfärdsnämnderna och för att kunna få ökad framdrift i detaljplaneprocessen är bra. Dock kvarstår en grundläggande problematik som rör stadsbyggnadsnämndens ansvar. Byggnadsnämnden och fastighetsnämnden, och senare stadsbyggnadsnämnden och exploateringsnämnden, har ofta prioriterat ner kommunal service till förmån för ökad exploatering och bostadspolitiska mål. Mark för till exempel förskola, skolor och idrottsanläggningar har prioriterats bort eller hänvisats till framtida detaljplaner. Även om mål sätts på antalet byggda bostäder är det självklart att behov av kommunal service alltid borde tillgodoses när nya bostäder planläggs. Nedprioriteringen har lett till flera fall där kommunal service har tvingats lösas genom att behöva ta till anspråk mark som är komplicerad och dyr att bebygga eller genom dyra inhyrningar av förskolor i bostadskvarter samtidigt som avkall har gjorts på utemiljöernas storlek och kvalitet. Samtidigt har denna typ av planläggning ofta lett till att fastighetsnämnden, och nu exploateringsnämnden, kunnat få ökade intäkter vid försäljning av byggrätter. Något tillspetsats har staden fått ökade intäkter från exploatering på bekostnad av ökade kostnader i och sämre kvalitet i service från välfärdsnämnderna. Därför bör det tydliggöras att stadsbyggnadsnämnden ska prioritera bra lägen och bra mark för kommunal service i planläggning av mark. Samtidigt i de fall där detta inte är möjligt är det viktigt att hitta en modell som inte leder till att välfärdsnämnderna får betala för stadsbyggnadsnämndens misslyckande eller exploateringsnämndens ökade intäkter. En sådan modell handlar om lämplig ekonomistyrning och berör flera nämnder varför kommunstyrelsen får huvudansvaret för uppdraget. Kommunstyrelsen Yrkande Liberalerna 2025-08-22 29 Yrkande angående Redovisning av uppdrag att se över hur välfärdsnämnderna kan få lägre hyra om det bidrar till ökad exploatering. Förslag till beslut I kommunstyrelsen och kommunfullmäktige: / I kommunstyrelsen: 1. Kommunstyrelsen får i uppdrag att, i samverkan med exploateringsnämnden och stadsfastighetsnämnden, ta fram en modell där kostnader som uppstår när välfärdsnämnderna tilldelas dyr eller komplicerad mark i större utsträckning finansieras via exploateringskalkylen i samma exploateringsområde, och där exploateringsvinster från bostads- och kommersiella projekt även används för att reducera hyror för skolor, förskolor och äldreboenden. 2. Redovisningen av kommunfullmäktiges uppdrag, givet i budget 2024, om att utreda möjligheten till lägre hyror för välfärdsnämnderna antecknas och förklaras fullgjort. Yrkandet Göteborg behöver fler skolor, förskolor och äldreboenden för att möta stadens tillväxt. Samtidigt har höga markkostnader gjort att välfärdsnämnderna fått bära en orimlig del av kostnaderna, vilket lett till dyrare hyror och i vissa fall stoppade projekt. Liberalerna anser att det är fel att välfärdsnämnderna ska drabbas ekonomiskt när kommunen väljer att placera skolor eller förskolor på dyr mark för att frigöra attraktiv mark för bostads- eller kontorsbyggen. I sådana fall ska exploateringsvinsterna från dessa projekt bidra till att sänka hyrorna för välfärdsverksamheterna. På så sätt blir det möjligt att bygga fler skolor och äldreboenden där de behövs, samtidigt som stadens resurser används effektivare. Stadsledningskontoret Tjänsteutlåtande Handläggare Utfärdat 2025-04-25 Eric Roos Ärendenummer SLK-2025-00221 Telefon: 031-368 04 06 E-post: eric.roos@stadshuset.goteborg.se Redovisning av uppdrag att se över hur välfärdsnämnderna kan få lägre hyra om det bidrar till ökad exploatering Förslag till beslut I kommunstyrelsen och kommunfullmäktige: Redovisning av kommunfullmäktiges uppdrag, givet i budget 2024 till exploateringsnämnden, att tillsammans med stadsfastighetsnämnden utreda möjligheten för välfärdsnämnderna att få sänkta hyror i samband med exploatering, antecknas och förklaras fullgjort. Beskrivning av ärendet och stadsledningskontorets bedömning Kommunfullmäktige gav i budget 2024 exploateringsnämnden i uppdrag att tillsammans med stadsfastighetsnämnden utreda möjligheten för välfärdsnämnderna att få sänkta hyror i samband med exploatering. Exploateringsnämnden gav vidare i uppdrag till sin direktör, 2024-02-26 § 41, att återkomma med ytterligare åtgärder under våren 2024 för att genomföra det aktuella uppdraget. Syftet var att skapa förutsättningar för ökad stadsutveckling genom att minska de ekonomiska hindren för byggande av välfärdsinfrastruktur såsom skolor och äldreboenden. Exploateringsnämnden lyfter två områden som setts över i samverkan med stadsfastighetsnämnden och till del i dialog med stadsledningskontoret. Dessa områden avser dels minskning av kostnader som uppstår vid detaljplaneläggning samt kostnader kopplade till markförberedande åtgärder, dels kostnader kopplat till förvärv av mark för välfärdsändamål. Stadsledningskontoret delar bilden av att exploateringsförvaltningen och stadsfastighetsförvaltningen gemensamt med stadsledningskontoret har sett över hanteringen och finansieringen av kostnader som uppstår i tidiga planerings- eller markutvecklingsskeden. Utgångspunkten för detta arbete har dock, utifrån stadsledningskontorets perspektiv, inte varit att i första hand sänka lokalkostnaderna för välfärdsnämnderna, utan för att skapa en mer enhetlighet mellan hur kostnader för markutvecklingen hanteras mellan mark som ska avyttras och den mark som behålls i kommunal ägo för intern markupplåtelse. Därutöver har syftet varit att lösa styrproblematik knutet till icke eftersträvade konsekvenser av hyresmodellen. Självkostnadshyresmodellen innebär att exploateringsnämnden överför kostnader som uppstår i tidiga detaljplaneskeden till exploatören, i detta fall stadsfastighetsnämnden som vidarefakturerar framtida hyresgäst. Detta oberoende om det kommer att byggas exempelvis en skola eller förskola på den mark som i detaljplan säkras för kommunal service för att möjliggöra övrig bebyggelse. Denna hantering har medfört att framdriften i vissa exploateringsprojekt och detaljplaner hindrats, då verksamheterna inte ansett sig haft möjlighet att finansiera löpande kostnader för detaljplaneavgifter eller markåtgärder då det saknats ett konkret behov av lokaler på platsen i dagsläget. Den hantering som förvaltningarna är överens om i stället utgår ifrån att exploatören för mark för kommunal service i tidiga planeringsskeden teoretiskt sett utgörs av exploateringsnämnden och inte stadsfastighetsnämnden. Exploateringsverksamheten bär därmed finansieringsansvaret för detaljplaneavgifter från planmyndigheten och likställda kostnader. När det gäller icke aktiverbara kostnader för markåtgärder är huvudprincipen utifrån Rådet för kommunal redovisning att exempelvis rivning, sanering och utrangering av egna anläggningar inte ska ingå i anskaffningsvärdet och därmed inte heller ingå som en del av det bokförda värdet. Då säkerställande av mark för att möta framtida behov på kommunal service i ett område är en förutsättning för övrig exploatering, markförsäljning och finansiering av allmän plats är det därför rimligt att dessa kostnader finansieras av resultaten från den övriga samlade exploateringen. Sammantaget skulle detta innebära att stadens resultat från exploatering och därigenom stadens samlade resultat, belastas med kostnader som översiktligt bedöms till cirka 30-50 mnkr årligen, kostnader som annars skulle belasta verksamhetsnämnderna. Samtidigt avser detta resultatposter som staden inte budgeterar idag, vilket gör att hanteringen inte får någon direkt påverkan på budgetstyrningen eller budgetutrymmet. Stadsledningskontorets bedömning är dock att denna form av finansiering bör nyttjas mycket sparsamt och kräver att det finns en logisk koppling till kostnaderna över tid. Vad avser exploateringsnämndens återrapportering som rör konsekvenser för den interna markupplåtelsen i samband med ”dyra” markförvärv, bedömer stadsledningskontoret att frågan lämnar ett antal frågeställningar kvar att besvara. Stadsledningskontoret delar exploateringsnämndens bedömning att nämnden i sig inte har möjlighet att föreslå kommuncentrala finansieringsmodeller som alternativ eller komplement till dagens kommuninterna upplåtelse. Ett sådant alternativ skulle behöva utredas vidare för att bedöma så väl alternativa modeller som justering av finansieringsansvaret och eventuell omfördelning av befintliga budgetramar då kostnaderna uppstår och behöver hanteras oaktat modell. Stadsledningskontoret överlämnar återrapporteringen i enlighet med exploateringsnämndens beslut. Om en bredare belyst modell eller alternativ för kommuncentral finansiering efterfrågas, exempelvis inom ramen för den ordinarie ersättningsmodellen för kapitalkostnader föreslår stadsledningskontoret att exploateringsnämnden ges ett kompletterande uppdrag att i samverkan med kommunstyrelsen, utreda frågan ytterligare. Bilaga Exploateringsnämndens handlingar 2025-02-05 § 8 Magnus Andersson Eva Hessman Ekonomidirektör Stadsdirektör Exploateringsnämnden Protokollsutdrag Sammanträdesdatum: 2025-02-03 § 8 Ärendenummer EXF-2024-01698 Återredovisning av uppdrag att se över hur välfärdsnämnderna kan få lägre hyra om det bidrar till ökad exploatering Beslut Enligt exploateringsförvaltningens tjänsteutlåtande: 1. Exploateringsnämnden förklarar uppdraget om att tillsammans med stadsfastighetsnämnden utreda möjligheten för välfärdsnämnderna att få sänkta hyror i samband med exploatering (KF 2023-11-09 § 4) för fullgjort. 2. Exploateringsnämnden förklarar uppdraget att återkomma med ytterligare åtgärder under våren 2024 för att genomföra uppdraget ”Exploateringsnämnden får i uppdrag att i samverkan med stadsfastighetsnämnden utreda hur välfärdsnämnderna kan få lägre hyra om byggnationen bidrar till ökad exploatering” (EXN 2024-02-26 § 41) för fullgjort. Handlingar Exploateringsförvaltningens tjänsteutlåtande 2025-01-24 Exploateringsförvaltningens presentation 2025-02-03 Information Caroline von Wowern, arrendehandläggare exploateringsförvaltningen lämnar information om uppdraget att se över hur välfärdsnämnderna kan få lägre hyra om det bidrar till ökad exploatering. Protokollsutdrag skickas till Kommunfullmäktige Exploateringsförvaltningen Tjänsteutlåtande Handläggare Utfärdat 2025-01-24 Caroline von Wowern Ärendenummer EXF-2024-01698 Telefon: 031-368 09 70 EXN 2025-02-03 E-post: caroline.von.wowern@exploatering.goteborg.se Återredovisning av uppdrag att se över hur välfärdsnämnderna kan få lägre hyra om det bidrar till ökad exploatering Förslag till beslut I exploateringsnämnden 1. Exploateringsnämnden förklarar uppdraget om att tillsammans med stadsfastighetsnämnden utreda möjligheten för välfärdsnämnderna att få sänkta hyror i samband med exploatering (KF 2023-11-09 § 4) för fullgjort. 2. Exploateringsnämnden förklarar uppdraget att återkomma med ytterligare åtgärder under våren 2024 för att genomföra uppdraget ”Exploateringsnämnden får i uppdrag att i samverkan med stadsfastighetsnämnden utreda hur välfärdsnämnderna kan få lägre hyra om byggnationen bidrar till ökad exploatering” (EXN 2024-02-26 § 41) för fullgjort. Sammanfattning Kommunfullmäktige gav exploateringsnämnden i uppdrag (KF 2023-11-09 § 4) att tillsammans med stadsfastighetsnämnden utreda möjligheten för välfärdsnämnderna att få sänkta hyror i samband med exploatering. Exploateringsnämnden gav vidare i uppdrag till direktör att återkomma med ytterligare åtgärder under våren 2024 för att genomföra det aktuella uppdraget (EXN 2024-02-26 § 41). Syftet är att skapa förutsättningar för ökad stadsutveckling genom att minska de ekonomiska hindren för byggande av välfärdsinfrastruktur, såsom skolor och äldreboenden. Exploateringsförvaltningen har i samråd med stadsledningskontoret och stadsfastighetsförvaltningen sett över hantering och finansiering av kostnader kopplade till detaljplanearbete samt markförberedande åtgärder. Exploateringsförvaltningen tar från och med 2024 en större del av dessa kostnader och belastar nettoresultatet för ”exploateringsrelaterade resultatpåverkande poster”. Detta utgör del av det nettoresultat som förs kommuncentralt, vilket medför att exploateringsnämndens övriga verksamheter inte påverkas. Under 2024 har även avgifterna gällande de kommuninterna upplåtelserna utretts, kopplat till de kapitalkostnader som uppstår vid nya markförvärv. Markförvärven kan leda till höga avgifter för de kommuninterna upplåtelserna, vilket belastar välfärdsnämndernas ekonomi. Bedömningen är att det inte är möjligt att sänka kostnaderna utan kommuncentral finansiering då det skulle påverka exploateringsförvaltningens övriga verksamheter negativt. Då kommuncentral finansiering inte är en fråga som förvaltningen har rådighet över föreslås inga förändringar. Eventuellt behov av kommuncentral finansiering som uppstår får lyftas vidare till kommunfullmäktige i respektive ärende i samband med bemyndigandet att förvärva. I det korta perspektivet ska i möjligaste mån kommunens egen mark utnyttjas, på lång sikt behöver strategiska markförvärv göras till kommunens markreserv. Utifrån dessa åtgärder ser förvaltningen att det skulle främja en ökad exploatering i staden, då kostnadstrycket från exploateringsförvaltningens sida minskat för välfärdsnämnderna. Bedömning ur ekonomisk dimension Det blir en påverkan av resultatet av övrig exploateringsverksamhet som avräknas till stadsledningskontoret. Exploateringsförvaltningens ekonomi påverkas inte utan det blir en omfördelning från välfärdsnämnderna till staden centralt Bedömning ur ekologisk dimension Förvaltningen har inte funnit några särskilda aspekter på frågan utifrån denna dimension. Bedömning ur social dimension Lägre hyror för välfärdsnämnderna kan möjliggöra fler investeringar i skolor och äldreboenden, vilket stärker stadens sociala infrastruktur och förbättrar levnadsförhållandena för invånarna. Samverkan Förvaltningen bedömer att ingen facklig samverkan är aktuell i ärendet. Protokollsutdrag skickas till Kommunfullmäktige Ärendet Kommunfullmäktige har gett exploateringsnämnden i uppdrag att tillsammans med stadsfastighetsnämnden utreda möjligheten för välfärdsnämnderna att få sänkta hyror i samband med ökad exploatering. I detta tjänsteutlåtande redovisas uppdraget. Exploateringsnämnden har inom ramen för uppdraget i samverkan med stadsledningskontoret och stadsfastighetsförvaltningen justerat kostnader kopplade till detaljplanearbete och markförberedande åtgärder. Beskrivning av ärendet Det har lyfts fram från välfärdsnämnderna, via stadsfastighetsförvaltningen, att en minskning av kostnader i samband med exploatering, bidrar till att välfärdsnämnderna kan genomföra fler projekt. I nuläget behöver projekt avbrytas eller pausas på grund av för hög kostnad för välfärdsnämnderna i samband med exploatering. Exploateringsförvaltningen har därför tillsammans med stadsfastighetsförvaltningen och stadsledningskontoret sett över nuvarande kostnader som belastar välfärdsnämnderna vid en exploatering. 1. Minskning av kostnader som uppstår vid detaljplaneläggning samt kostnader kopplade till markförberedande åtgärder (t ex sanering, arkeologi och rivning). 2. Kostnader kopplat till förvärv av mark för välfärdsändamål. Dessa kostnader är kostnader som exploateringsförvaltningen ser sig kunna påverka för att underlätta kostnadstrycket på välfärdsnämnderna och på så sätt främja en ökad exploatering i staden. Punkt 1 Exploateringsförvaltningen har i samråd med stadsledningskontoret och stadsfastighetsförvaltningen sett över hantering och finansiering av kostnader som uppstår vid detaljplaneläggning samt markförberedande åtgärder. Detta har medför att exploateringsförvaltningen från och med 2024 tar en större del av dessa kostnader och belastar nettoresultatet för ”exploateringsrelaterade resultatpåverkande poster”. Detta utgör del av det nettoresultat som förs kommuncentralt, vilket medför att exploaterings- nämndens övriga verksamheter inte påverkas. Detaljplanekostnader avseende välfärdsnämndernas verksamhet som uppstår i exploateringsprojekt har tidigare vidarefakturerades stadsfastighetsförvaltningen som direkt överfört kostnaderna till välfärdsnämnderna via självkostnadsprincipen Kostnader för markförberedande åtgärder blev tidigare ett bokfört värde som låg till grund för avgiften för den kommuninterna markupplåtelsen, vilket belastat välfärdsnämnderna enligt självkostnadsprincipen. Punkt 2 Exploateringsförvaltningen har tillsammans med stadsfastighetsförvaltningen även tittat på kostnader kopplat till eventuella markförvärv. Markförvärv för kommunala behov bekostas av exploateringsnämnden. Den kapitalkostnad som uppstår vid förvärvet hos exploateringsnämnden utgör avgiften för den kommuninterna upplåtelsen till stadsfastighetsförvaltningen, vilken överförs till välfärdsnämnderna enligt självkostnadsprincipen. Avgifterna för kommuninterna upplåtelser utgör idag i snitt 0,9 % av stadsfastigheters totala hyreskostnader till välfärdsnämnderna (34 miljoner av 3,8 miljarder kronor). Vid exempelvis förvärv av mark till en grundskola till en köpeskilling om 50 miljoner kronor blir årsavgiften för den kommuninterna upplåtelsen 1,1 miljon kronor, vilket är drygt en miljon högre jämfört med om marken redan finns inom kommunens markreserv. Om avgiften till välfärdsnämnden i de här fallen ska sänkas krävs en kommuncentral finansiering om inte exploateringsförvaltningens övriga verksamheter ska påverkas negativt. Då kommuncentral finansiering inte är en fråga som förvaltningen rår över får den lyftas vidare till kommunfullmäktige i varje specifikt ärende i samband med bemyndigandet att förvärva. Hittills har behovet av markförvärv för välfärdsändamål varit i en låg omfattning men vi ser ett ökat behov framöver. I det korta perspektivet ska i möjligaste mån kommunens egen mark utnyttjas genom förvaltningarnas tidiga samarbeten inom stadsutvecklingen. På lång sikt behöver strategiska markförvärv göras till kommunens markreserv. Förvaltningens bedömning Förvaltningen gör bedömningen att de åtgärder som vidtagits för att sänka välfärdsnämndernas kostnader i samband med framtagande av detaljplan samt kostnader som uppstår vid markförberedande åtgärder leder till en sänkning av den totala hyran för välfärdsnämnderna och minskar därmed de ekonomiska hindren för byggande av välfärdsinfrastruktur, såsom skolor och äldreboenden, i samband med exploatering. Dessa kostnader belastar från och med 2024 exploateringsverksamhetens nettoresultat. Vid kommuninterna upplåtelser kopplade till nya markförvärv behöver frågan om eventuell kommuncentral finansiering lyftas vidare till kommunfullmäktige i varje specifikt ärende i samband med bemyndigandet att förvärva. Kristina Lindfors Elisabet Gondinger Direktör exploateringsförvaltningen Avdelningschef projekt norr